1. 처분개요

가. 처분청은 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인들이 각 2분의 1 지분씩 소유하고 있는 OOO 주택(연면적 OOO㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다) 및 그 부속토지에 대하여 「지방세법」 제110조의 과세표준(OOO원)에 같은 법 제111조 제1항 제3호 나목의 세율을 적용하여 2020.7.10. 청구인들에게 2020년도 7월 재산세(주택) OOO원, 도시지역분 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원 및 2020.9.10. 청구인들에게 2020년도 9월 재산세(주택) OOO원, 도시지역분 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 각 부과․고지하고, 또한 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인들이 각 2분의 1 지분씩 소유하고 있는 OOO근린생활시설의 부속토지(OOO㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 「지방세법」 제110조의 과세표준(OOO원)에 같은 법 제111조 제1항 제1호 나목의 세율을 적용하여 2020.9.10. 청구인들에게 9월 재산세(토지) OOO원, 도시지역분 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과․고지(쟁점주택에 대한 부과․고지와 합하여 이하, “이 건 부과처분”이라 한다)하였다.

나. 청구인들은 이에 불복(2005년도～2013년도 재산세 등 과오납분 환급주장 포함)하여 2020.10.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

  (1) 처분청은 쟁점주택 부속토지의 일부 면적을 근린생활시설 부속토지로 잘못 산정하여 청구인들에게 2005년도～2017년도 재산세를 과다하게 부과하였다.

   처분청은 이에 대하여 2014년도～2017년도 재산세에 대한 과오납분은 환급하였으나, 부과제척기간이 경과한 2005년도～2013년도 재산세에 대해서도 해당 과오납분을 환급하여야 한다.

  (2) 쟁점주택의 바로 앞에 위치하고 있는 OOO건물은 10여년 전 4층으로 신축하여 건물의 사용가치가 쟁점주택보다 더 높음에도 불구하고, 지어진지 50년이 경과된 쟁점주택보다 더 낮게 산정되었고, 또한, 쟁점주택 바로 옆에 위치하고 있는 OOO건물은 원래부터 상가로 지어진 건물로서 쟁점주택보다 사용가치가 더 높음에도 불구하고, 쟁점주택과 같은 수준으로 개별주택가격이 결정되었는데, 이는 매우 불공평하고 부당하다.

   왜냐하면, 쟁점주택은 1970.9.30. 사용승인된 후 약 50년이 경과함에 따라 외부 균열, 철근 부식 등 안전에 위협이 있을 정도로 사용이 불가능함에도 쟁점주택에 대한 개별주택가격과 쟁점토지에 대한 개별공시지가가 과도하게 높게 산정되었다.

   따라서, 이 건 부과처분은 잘못이므로 쟁점주택의 개별주택가격과 쟁점토지의 개별공시지가를 재산정하여 이를 기준으로 2020년도 재산세액 등을 재산정하여야 한다.

나. 처분청 의견

  (1) 청구인들은 2018.6.29. 쟁점주택 부속토지의 일부 면적을 근린생활시설 부속토지로 잘못 산정되었음을 이유로 처분청에 이의신청을 제기하였고, 이에 대해 처분청은 2018.6.29. 현장조사를 통해 청구인의 이의신청을 받아 들여, 2019.8.1. 2018년도 재산세 과세기준일(6.1.)을 기준으로 5년의 부과제척기간 내인 2014년도～2017년도 재산세에 대한 과오납분을 청구인들에게 환급한 사실이 있다.

   그럼에도 청구인들은 2014년도～2017년도 재산세만이 아닌 2005년도～2017년도 재산세 전체에 대한 과오납분을 환급하여야 한다고 주장하나, 「지방세기본법」 제38조는 일반적인 재산세의 부과제척기간을 5년으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제19조에서는 부과제척기간의 기산일을 재산세의 납세의무성립일(6.1.)로 규정하고 있어, 이는 부과 뿐만 아니라 환급에 대해서도 적용되는 것이며, 이의신청, 심사청구 및 심판청구의 기간은 지났으나, 청구인들은 부과제척기간 내에 과다납부액의 환급청구를 하였고, 이에 대해 부과제척기간이 경과한 2013년도 이전의 재산세에 대해서는 과다납부액을 환급할 수는 없다 할 것(법제처14-229, 2014.7.11.)이다.

   따라서, 처분청이 2005년도～2017년도 재산세 전체가 아닌 2014년도～2017년도 재산세에 대한 과다납부액만을 환급한 것은 정당하다.

  (2) 청구인들은 쟁점주택의 개별주택가격과 쟁점토지의 개별공시지가가 과도하게 높게 산정되어 이를 기준으로 재산세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하나,

   매년 1월 1일을 기준으로 OOO에서 토지 및 주택의 특성을 조사하여 개별공시지가 및 개별주택가격을 산정하고, 산정가격에 대한 열람 및 의견제출을 거쳐 검증하며 이를 OOO심의를 거쳐 주택은 매년 4월 30일, 토지는 5월 30일에 개별공시지가 및 개별주택가격을 결정․공시하고 있으며, 공시된 가격에 대하여 일정한 기간동안 이의신청을 할 수 있도록 하고 있다.

   이에 따라 청구인들은 개별공시지가 및 개별주택가격에 대하여 이의신청을 하였으나 기각되었으므로 청구인들이 이에 대하여 불복하고자 한다면 행정심판이나 행정소송을 하여야 할 것이다.

   「지방세법」 제110조 제1항에서 재산세의 과세표준은 「지방세법」 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제2조는 「지방세법」 제4조 제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은 세목별 납세의무의 성립시기 당시에 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 개별공시지가 및 개별주택가격으로 한다고 규정하고 있다.

   개별공시지가 및 개별주택가격은 재산세의 과세표준 산정의 기초자료이지만, 재산세는 「지방세법」에 의하여 부과되고, 개별공시지가 및 개별주택공시가격은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 결정․공시되는 별개의 독립된 처분이므로, 선행처분(개별공시지가 등 결정․공시)과 후행처분(재산세 부과)이 서로 독립하여 별개의 법률효과를 목적으로 하는 때에는 선행처분의 하자가 중대하고도 명백한 경우를 제외하고는 선행처분의 하자를 이유로 후행처분의 효력을 다툴 수 없다 할 것이다.

   따라서, 쟁점주택 및 쟁점토지에 대한 재산세는 적법한 절차에 따라 결정․공시된 개별주택가격과 개별공시지가를 기준으로 적법하게 부과되었다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

  ① 2005년도～2017년도 재산세가 과다부과 되었으므로 이를 모두 환급하여야 함에도 부과제척기간이 경과하지 아니한 재산세만 환급한 것은 부당하다는 청구주장의 당부

  ② 2020년도 재산세 부과처분에 있어 쟁점주택의 개별주택가격 및 쟁점토지의 개별공시지가가 과다 산정되었다는 주장의 당부

나. 관련 법령

  (1) 지방세기본법

제38조(부과의 제척기간) ① 지방세는 대통령령으로 정하는 바에 따라 부과할 수 있는 날부터 다음 각 호에서 정하는 기간이 만료되는 날까지 부과하지 아니한 경우에는 부과할 수 없다. 다만, 조세의 이중과세를 방지하기 위하여 체결한 조약(이하 “조세조약”이라 한다)에 따라 상호합의절차가 진행 중인 경우에는 「국제조세조정에 관한 법률」 제51조에서 정하는 바에 따른다.

1. 납세자가 사기나 그 밖의 부정한 행위로 지방세를 포탈하거나 환급ㆍ공제 또는 감면받은 경우: 10년

2. 납세자가 법정신고기한까지 과세표준 신고서를 제출하지 아니한 경우: 7년. 다만, 다음 각 목에 따른 취득으로서 법정신고기한까지 과세표준 신고서를 제출하지 아니한 경우에는 10년으로 한다.

  가. 상속 또는 증여를 원인으로 취득하는 경우

  나. 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제2조 제1호에 따른 명의신탁약정으로 실권리자가 사실상 취득하는 경우

  다. 타인의 명의로 법인의 주식 또는 지분을 취득하였지만 해당 주식 또는 지분의 실권리자인 자가 제46조 제2호에 따른 과점주주가 되어 「지방세법」 제7조 제5항에 따라 해당 법인의 부동산등을 취득한 것으로 보는 경우

3. 그 밖의 경우: 5년

제60조(지방세환급금의 충당과 환급) ① 지방자치단체의 장은 납세자가 납부한 지방자치단체의 징수금 중 과오납한 금액이 있거나 「지방세법」에 따라 환급하여야 할 환급세액(지방세관계법에 따라 환급세액에서 공제하여야 할 세액이 있을 때에는 공제한 후 남은 금액을 말한다)이 있을 때에는 즉시 그 오납액, 초과납부액 또는 환급세액을 지방세환급금으로 결정하여야 한다. 이 경우 착오납부, 이중납부로 인한 환급청구는 대통령령으로 정하는 바에 따른다.

제64조(지방세환급금의 소멸시효) ① 지방세환급금과 지방세환급가산금에 관한 납세자의 권리는 행사할 수 있는 때부터 5년간 행사하지 아니하면 시효로 인하여 소멸한다.

제91조(심판청구) ③ 이의신청을 거치지 아니하고 바로 심판청구를 할 때에는 그 처분이 있은 것을 안 날(처분의 통지를 받았을 때에는 통지받은 날)부터 90일 이내에 조세심판원장에게 심판청구를 하여야 한다.

  (2) 지방세법

제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액으로 한다. (단서 생략)

제110조(과세표준) ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지

제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 토지

  나. 별도합산과세대상

3. 주택

  나. 그 밖의 주택

1. 처분개요

가. 청구법인은 2015.7.31. OOO토지 OOO㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 취득하고 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 이후 청구법인은 2020.9.28. 경정청구(이하 “이 건 경정청구”라 한다)를 하여, 신탁수수료 OOO원(이하 “쟁점신탁수수료”라 한다), PF대출 선급이자 OOO원(이하 “쟁점선급이자”라 한다), PF대출수수료 OOO원(이하 “쟁점대출수수료”라 한다)을 이 건 토지의 취득가격에서 제외하여 기 납부한 세액(OOO원)의 환급을 청구하였으나, 처분청은 2020.11.30. 이를 거부하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2020.12.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

  (1) 「지방세법 시행령」(2015.12.31. 대통령령 제26836호로 개정되기 전의 것) 제18조 제1항에서 “취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직·간접비용의 합계액”으로 하도록 규정하고 있다.

   청구법인이 OOO(이하 “신탁회사”라 한다)과 작성한 이 건 신탁계약서상 제1조의 신탁목적과 특약사항 제41조 제3항의 각 호의 수행업무를 보면, 신탁수수료 보수는 이 건 토지 지상에 건축물 신축, 분양 등 사업 전반을 추진하기 위한 비용, 분양, 자금 관련 비용으로 기재되어 있다.

   위의 계약 내용 등에 비추어 볼 때, 쟁점신탁수수료는 이 건 토지의 취득을 위해 지출한 비용이 아니라 토지 지상에 건축물을 신축하여 분양하고 그 이익을 나누는 사업의 신뢰성을 담보하기 위해 전문 수탁사에 자금 관리 및 집행 등의 업무를 맡기고 그러한 수탁 자체로 발생하는 인허가 등 제반 업무를 수행하게 하면서 그 업무에 대한 대가로 지급한 비용이다.

   법원과 조세심판원은 대규모 아파트 신축사업을 시행하면서 사업자금 운용․집행, 분양대금 관리 등을 위해 신탁회사와 관리형 토지 신탁계약을 체결하는 경우, 그 신탁의 대가로 지급하는 수수료는 토지를 취득한 후 사업을 진행할 때 필요한 사업자금 또는 분양대금 관리 등에 신뢰를 확보하고 사업 전반을 원활히 수행하기 위해 지출한 자금관리비용 또는 사업 추진비용에 해당하므로 토지 취득을 위해 지출한 비용이라고 볼 수 없다고 판단하였다(대법원 2011.1.13. 선고 2009두23075 판결, 조심 2014지723, 2012.3.30.)

   따라서 청구법인이 이 건 토지를 취득한 후 신탁회사에 신탁하면서 지급한 쟁점신탁수수료(OOO원)는 토지 취득 후에 신탁재산의 운용과 관련하여 발생하는 비용인바, 토지의 취득에 소요된 직·간접비용에 해당하지 아니하므로 이 건 토지의 취득가격에서 제외하는 것이 타당하다.

  (2) 이자비용의 경우 취득일까지 발생한 이자만 자본화되어 취득원가에 가산되는 것이고, 취득 후의 기간에 대응되는 이자는 미리 지급하였을 뿐 이는 토지의 취득 후 발생한 이자에 해당하는 것이므로 취득가격에 포함될 수 없는 것이다.

   즉, 취득가격에 포함되는 ‘건설자금이자’란 자본화대상 자산의 계약일로부터 취득이 완료되는 잔금 지급일까지 발생한 이자에 한하는 것인데(조심 2008지496, 2009.7.10., 같은 뜻임), 쟁점선급이자는 이 건 토지의 취득 이후 발생한 이자에 해당하므로 이는 이 건 토지의 취득가격에 포함될 수 없다.

   대법원은 취득세 과세표준에 산입되는 건설자금이자는 「법인세법」상 손금불산입 대상이 되는 건설자금이자와 같은 방식으로 산입된다는 전제로, 「법인세법」은 손금불산입되는 건설자금이자를 특정차입금 차입일부터 해당 자산의 취득일 등까지 발생하는 이자에서 특정차입금의 일시예금에서 생기는 수입이자를 차감하는 방법으로 산정하므로, 취득가격에 포함되는 특정차입금 이자 역시 같은 방식으로 산입되어야 한다는 법리를 명확히 하였다(대법원 2013.9.12. 선고 2013두5517 판결).

   PF대출에 대한 1일분 이자는 OOO원(대출금 OOO원 × 연 이자율 6.54% ÷ 365일)이고, 2015.7.31. 지급된 선급금이자 OOO원은 2015.7.31. ~ 2015.10.30. 기간에 대한 것이며, 이 건 토지의 취득일은 2015.7.31.이므로 이 건 토지의 취득가격에 가산되는 선급이자는 1일분 OOO원에 한하는 것이다.

   따라서 PF대출 선급이자 OOO원 중 OOO원을 제외한 쟁점선급이자(OOO원)는 이 건 토지의 취득일 이후에 귀속되므로 이를 이 건 토지의 취득가격에서 제외하는 것이 타당하다.

  (3) 「지방세법 시행령」 제18조 제1항 제1호에서 ‘건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용’은 취득가격에 포함하도록 규정하고 있다.

   조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유 없이 확장해석과 유추해석하는 것은 허용되지 아니하는 것인데(대법원 2000.12.26. 선고 98두1192 판결, 같은 뜻임), 쟁점대출수수료(OOO원)는 주관수수료, 주선수수료, 자금보충수수료, 자금운영수수료, 업무수탁수수료, 법률자문수수료, 사업평가수수료, 대출수수료, 취급수수료, 컨설팅수수료, 금융자문수수료, 판매수수료로, 이는 PF대출 실행을 위한 용역의 대가로 지급된 것으로 취득원가에서 제외하여야 하는 프로젝트 파이낸싱 설계·실행에 대한 대가에 해당하는 것이지, ‘차입금의 기간 사용에 대한 대가’라는 ‘이자’적 성격이 없으므로 위 「지방세법 시행령」 제18조 제1항 제1호의 ‘이자 또는 이와 유사한 금융비용’에 해당하지 아니한다.

   법원(대전지방법원 2007.5.9. 선고 2006구합4419판결)은 발전시설 인수자금 마련을 위해 PF대출을 받으면서 지출한 금융취급수수료(차입 성사에 대한 대가), 금융자문수수료(파이낸싱 설계에 대한 대가), 대리은행수수료 및 보증대리수수료(담보 관련 업무의 대행 등에 대한 대가), 등록세 및 법률자문수수료 등은 프로젝트 파이낸싱을 설계하고 실행하는 것에 대한 대가이고 차입금 자체에 대한 대가가 아니므로 ‘이자와 유사한 비용’으로 볼 수 없으므로 발전시설 취득가액에 포함되지 아니한다고 판시하였다.

   위 판결 이후 국세청은 질의회신을 통해 “사업용 고정자산을 매입․건설하면서 자금의 차입과 관련하여 지출한 성공보수, 주선수수료 등은 파이낸싱을 설계하고 실행하는 대가인 경우 특정차입금 이자와 유사한 지출금에 해당하지 아니하므로 자산의 취득가액에 해당하지 아니한다”고 하였다(법인세과-565, 2013.10.16.)

   위와 같이 부동산 취득을 위해 PF대출을 실행하면서 대출 성사와 설계, 업무 대행, 관련 비용의 보전 등을 위해 지출한 수수료는 파이낸싱 설계실행에 대한 대가일 뿐, 취득가격에 가산되는 건설자금이자와 유사한 금융비용에 해당하지 아니하는 것이고, 한편 처분청이 제시한 법원 판례(2009두22034 판결)는 건축물 취득가격에 대한 것으로 토지의 취득원가를 다루는 이 건에 원용하기는 어렵다.

   따라서 처분청은 쟁점대출수수료는 사업성 검토에 관한 대가적 성격이 포함되어 있다는 의견이나, 이 수수료는 대출을 성사시키기 위해 지출한 각종 수수료로, 설령 사업성 검토에 관한 것이라고 하더라도 이는 대출 적합성 판단을 위한 업무이므로 PF대출 성사 관련 비용일 뿐, 대출 자체에 대한 대가가 아니라는 점에서 이 건 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.

  (4) 설령, 쟁점대출수수료를 차입금 이자와 유사한 비용에 해당한다고 보더라도, 쟁점②의 선급이자비용과 같이 ‘차입일부터 토지 취득일에 안분되는 수수료 상당금액(OOO원)’만을 취득가격에 포함하여야 한다.

   이 건 PF대출수수료 중 선 순위에 해당하는 OOO등에 지출한 수수료는 42개월(1,260일) 기준 수수료율을 적용하였으므로 전체 수수료를 위 기간으로 나누면 1일분에 해당하는 수수료는 OOO원에 해당하고, 후순위에 해당하는 OOO및 OOO등에 지급한 수수료는 50개월(1,500일) 기준 수수료율을 적용하였으므로 전체 수수료를 위 기간으로 나누면 1일분에 해당하는 수수료는 OOO원이며, 위의 선순위 및 후순위 대출을 종합해 보면, PF대출수수료의 1일 지출액은 OOO원이다.

   따라서 청구법인은 2015.7.31. PF대출을 받았고 같은 날 자금을 완납하여 이 건 토지를 취득하였는바, PF대출수수료의 자본화 기간은 1일이 되는 것이므로 쟁점대출수수료에서 OOO원을 제외한 OOO원(이하 “쟁점선급대출수수료”라 한다)을 이 건 토지의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다.

나. 처분청 의견

  (1) 사업 전반을 위탁하는 내용으로 체결된 관리형 토지신탁 계약서를 보면 그 수행업무가 ‘청구법인이 추진하는 아파트 건설사업과 관련하여 신탁관리계좌에 입금된 분양대금, 차입금 등의 자금관리(공사금, 대출원리금 지급 등)의 업무와 사업자금조달 보충업무, 미분양물건에 대한 신탁업무 등’이므로 이는 단순히 분양대금 자금관리 비용이라 볼 수 없고, 사업주의 사업추진을 위한 필수불가결한 신탁계약에 따른 수수료로 보인다.

   이로 볼 때, 이 건 토지와 관련하여 자금관리업무가 사업추진에 중요한 기능을 담당하고 있다는 점을 감안하면 쟁점신탁수수료는 이 건 토지의 취득과 관련하여 발생한 비용으로 보는 것이 타당하므로「지방세법 시행령」 제18조 제1항에서 규정하는 지급하거나 지급할 비용에 포함된다 할 것이다.

   또한, 이 건 토지의 취득가격에는 순수한 토지 취득가액 이외에 아파트 사업에 따른 기대이익 및 아파트 사업을 가능하게 하는 제반비용 등이 포함되어 있다고 볼 수 있는바, 이러한 제반비용 등은 이 건 토지의 취득과 직·간접적으로 관련되어 있는 것이다.

   따라서 쟁점신탁수수료가 단순히 자금관리 및 분양촉진을 위한 비용에 불과하다는 청구법인의 주장은 받아들일 수 없다.

  (2) 「지방세법 시행령」제18조 제1항에서 “취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접ㆍ간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함한다”고 규정하고 있고. 위 규정에서의 건설자금에 충당한 금액의 이자에 해당되기 위해서는 각각의 고정자산을 취득하기 위하여 소요된 자금과 관련된 이자에 대하여 이를 자본화비용으로 보아 취득비용에 포함할 수 있으며, 취득가격에는 과세대상 물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 밖에 실제로 당해 물건자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함되는 것이다(대법원 2013.1.16. 선고 2011두27773 판결, 같은 뜻임).

   쟁점선급이자는 이 건 토지 취득일에 지급원인이 발생하였는바, 이는 이 건 토지 취득일에 이 건 토지의 취득과 관련한 간접비용으로서 이 건 토지의 취득 전에 지급원인이 발생된 비용에 해당하므로 취득세 등 과세표준에 포함되는 것으로 봄이 타당하다(조심 2014지716, 2015.3.5., 같은 뜻임).

  (3) 청구법인에게 제공한 용역이 이 건 토지의 취득에 필요한 인·허가나 이 건 건축물의 신축을 위한 자금의 대출에 관한 자문이거나, 또는 단순히 분양과 관련된 것이 아니라 이 건 토지의 취득 및 건축물 신축 여부를 결정하기 위한 전제로서의 사업성 검토 등을 포함하고 있다면, 이러한 컨설팅 용역비는 이 사건 건축물의 신축에 필요불가결한 준비행위로서 토지 및 건축물의 취득 전에 이루어진 직·간접적인 부대비용에 해당한다(대법원 2011.1.13. 선고 2009두22034 판결, 대법원 2017.12.7. 선고 2017두57301 판결) 할 것인바, 이 판례가 건축물의 취득가격에 대한 판례라고 하여 이 건 토지의 취득가액 사안과 달리 볼 것은 아닌바, 위 법원의 판결 등에 비추어 쟁점대출수수료는 이 건 토지의 취득과 관련한 직․간접적인 부대비용에 해당하므로 이 건 토지의 취득가격에 포함하여야 한다.

  (4) 청구법인은 쟁점대출수수료에서 자본화 기간 동안 인식되는 쟁점선급대출수수료만을 쟁점②의 선급이자와 같이 이 건 토지의 취득가격으로 보아야 한다고 주장하나, 취득세 과세표준에는 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 규정하고 있는바, 쟁점대출수수료 역시 이 건 토지의 취득과 관련된 직·간접비용에 해당하므로 청구법인의 주장을 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

  ①쟁점신탁수수료(OOO원)를 이 건 토지의 취득가액에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

  ②PF대출 지급이자 중 취득일 이후에 발생한 쟁점선급이자(OOO원)를 토지 취득가격에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

  ③-1 [주위적 청구] PF대출과 관련하여 지급한 주선수수료 등 쟁점대출수수료(OOO원)를 토지의 취득가격에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

  ③-2 [예비적 청구] 설령, 쟁점대출수수료를 취득가격에 포함한다고 보더라도 대금 차입일부터 토지 잔금 지급일까지 지급된 수수료 외 취득일 이후 발생한 나머지 수수료(OOO원)를 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

  (1) 지방세법(2015.12.29. 법률 제13636호로 개정되기 전의 것)

제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 「부동산 거래신고에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제6조에 따라 검증이 이루어진 취득

⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

  (2) 지방세법 시행령(2015.12.31. 대통령령 제26836호로 개정되기 전의 것)

제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.

3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용

③ 법 제10조 제5항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

1. 판결문 : 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)

2. 법인장부 : 금융회사의 금융거래 내역 또는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제32조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서

다. 사실관계 및 판단

  (1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

   (가) 청구법인의 등기사항전부증명서에 따르면, 청구법인은 토목 공사업, 건축 공사업 등을 목적으로 하여 1994.10.4. 설립되었다.

   (나) 청구법인이 이 건 토지의 취득과 관련하여 경정청구 한 세액의 현황은 아래 <표1>과 같다.

<표1> 경정청구 내용

   위 당초 과세표준(OOO원)은 토지 매매대금 OOO원과 직․간접비용 OOO원을 합한 금액이고, 위 경정청구에서 감액 경정을 청구하는 과세표준(경정할 과세표준 – 당초 신고된 과세표준)은 다음과 같은 쟁점신탁수수료 등 합계 OOO원(①+②+③)이다.

   (다) 이 건 토지의 용지매매계약서(2014.11.11.)에 의하면, OOO는 2014.11.11. AAA 주식회사(대표이사 BBB)에게 이 건 토지를 OOO원에 매매하는 계약을 다음과 같이 체결하였다.

   (라) OOO시장은 2015.5.22. 이 건 토지상에 주상복합시설 신축공사, 주택건설사업 계획승인을 다음과 같이 고시하였다.

   (마) 이 건 토지의 권리의무승계신청 및 계약서(2015.6.23.)에 의하면, AAA 주식회사는 2015.6.23. 청구법인에게 이 건 토지에 관하여 동 매매계약상의 일체의 권리의무를 승계하는 계약을 체결하였다.

   (바) OOO시장은 2015.7.3. 및 2015.8.6. 이 건 토지의 주택건설사업계획변경승인을 다음과 같이 고시하였다.

   (사) 이 건 개발사업에 대한 관리형 토지신탁계약서(2015.7.30.)에 의하면, 다음과 같이 청구법인이 이 건 개발사업의 신탁계약을 체결하였고, 신탁보수 OOO원 중 OOO원(쟁점신탁수수료)을 계약 체결 시 지급하였다.

   (아) 이 건 토지의 토지대장에 의하면, 청구법인은 2018.11.15. 소유권이전등기 후 같은 날 CCC 주식회사(이하 “신탁사”라 한다)에게 소유권이전등기를 하였고, 이 건 토지 지상에 신축된 건물의 건축물대장에 의하면, 그 지상건물은 2015.8.6. 착공되어 2019.5.30. 사용승인이 되었다.

   (자) 청구법인은 2015.7.30. 주식회사 DDD 등 OOO와 이 건 토지 지상에 건물의 신축·분양 사업과 관련하여 ‘사업 및 대출 약정서’를 작성하였다.

    1) 위 사업 및 대출약정서(2015.7.30.)에 의하면, 청구법인(차주 겸 시공사)은 이 건 사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 주식회사 DDD 등으로부터 총 OOO원 한도의 대출을 실행하였다.

    2) 위 약정서 중 제2-1조(대출약정)에 의하면, 쟁점선급이자와 관련한 대출액인 OOO원이 나타나고, 제3-3조(대출이자) 제2항에 의하면, “최초 대출이자기간은 대출실행일에 개시하며 3개월이 경과한 월의 이자 기준일자에 종료하며, 그 이후의 대출이자기간은 직전 대출이자기간의 종료일에 개시하며, 3개월이 경과한 월의 이자기준일자에 종료한다”고 되어있다.

    3) 위 약정서의 별지2의 ‘대출실행요청서’에 의하면, 주식회사 EEE 외 8인에 대한 대출금 OOO원 등 실행에 대한 청구법인이 서명이 있고, 별지9의 ‘대출이자기간 및 대출이자지급일’은 아래 <표2>와 같다.

<표2> 대출이자기간 및 대출이자지급일

   (차) 청구법인은 쟁점대출수수료와 관련하여 아래 <표3>과 같이 금융자문수수료 약정서 등을 제출하였다.

<표3> 금융자문수수료 약정서

    1) 금융주관수수료 계약서(2015.7.30.)에 의하면, 청구법인은 2015.7.30. 주식회사 DDD과 이 건 사업의 금융주관업무를 수행하는 데 그 업무의 범위 및 금융주관수수료의 지급과 관련하여 합의하였는데, 그 수수료로서 OOO원(부가가치세 없음)을 대출금 인출 시 지급하는 것으로 나타난다.

    2) 금융주선수수료 약정서(2015.7.30.)에 의하면, 청구법인은 2015.7.30. OOO와 이 건 개발 사업의 금융주선업무의 범위와 수수료 지급에 대한 계약을 체결하였는데, 그 수수료 OOO원(부가가치세 별도)을 대출금이 인출되는 날에 지급하는 것으로 나타난다.

    3) 금융자문수수료 계약서(2015.7.30.)에 의하면, 청구법인(대표이사 FFF)은 2015.7.30. GGG 주식회사(대표이사 HHH)와 이 건 사업을 위한 금융자문(토지대 잔금 중 OOO원의 금액 조달 관련) 용역 및 이에 대한 수수료 지급을 위한 계약을 체결하였고, 계약서 제8조(비용 및 수수료)에 의하면, 금융자문 대가로서 OOO원(부가세 별도로 이를 포함 시 OOO원)을 대출 실행일에 지급하는 것으로 나타난다.

  (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

   (가) 먼저 쟁점①에 대하여 보면, 「지방세법 시행령」(2015.12.31. 대통령령 제26836호로 개정되기 전의 것) 제18조 제1항에서 “부동산의 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액”으로 하고, 그 제1호에서 “건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용”, 제2호에서 “할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료”, 제4호에서 “취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료”를 규정하고 있다.

    청구법인은 쟁점신탁수수료가 이 건 토지가 아닌 건물의 신축 등과 관련된 것이므로 이 건 토지의 취득가격에서 제외하여야 한다고 주장하나, 이 건 관리형 토지신탁 계약서는 청구법인이 추진하는 아파트 건설사업과 관련한 사업 전반을 위탁하는 내용을 담고 있고, 쟁점신탁수수료의 금액이 전체 신탁보수(OOO원) 중 계약 체결(2015.7.30.) 당시 지급된 계약금(OOO원) 상당액인 것을 고려해 보면, 이는 이 건 토지의 취득시기(2015.7.31.) 이전에 발생 및 확정된 것으로서 토지 조성․건축물 신축․분양 등의 사업에 전반적으로 소요된 비용 중 토지의 취득에 소요된 것으로 보는 것이 합리적이라 하겠는바, 쟁점신탁수수료는 이 건 토지의 취득가격에 포함하는 것이 타당하다고 하겠으므로 청구법인의 주장을 받아들이기 어렵다.

   (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 보면, 처분청은 쟁점선급이자는 이 건 토지의 취득 시 발생·지급 원인이 확정되었으므로 이 건 토지의 취득가격에 포함하여야 한다는 의견이나, 다음과 같은 사정 등에 비추어 이에 대한 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

    1) 「지방세법 시행령」 제18조 제1항 제1호에서는 “취득가격이란 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용”이라고 규정하고 있는바, 취득세 과세표준에 포함되는 차입금의 이자는 과세대상 물건의 취득시점을 기준으로 그 이전에 발생한 것만을 포함하는 것으로 해석된다(조심 2017지223, 2017.10.12. 같은 뜻임) 하겠다.

    2) 또한 취득가격에 포함되는 건설자금이자는 자본화 대상 자산의 계약일부터 취득이 완료되는 잔금 지급일까지 발생한 이자에 한하는 것이고, 부동산 취득 이전에 특정차입금의 이자비용으로 지급된 선급이자는 당장에 귀속될 이자가 아니라 차기에 이연 처리해야 할 비용으로서 차입일부터 상환기일까지의 이자를 미리 지급한 것에 불과하고 회계처리상으로도 자산에 계상하였다가 향후 기간 귀속에 따라 이자비용으로 대체하게 되는 것이므로 부동산의 취득 이후에 귀속되는 이자비용은 부동산 취득원가에 포함되는 비용으로 보기 어렵다(조심 2017지454, 2017.9.19., 같은 뜻임) 하겠다.

    3) PF대출 관련 2015.7.30. 작성된 ‘사업 및 대출약정서’에 의하면, 청구법인은 2015.7.31. OOO원의 대출을 실행하면서 같은 날 연 6.5%로 계산된 이자가 발생되는 것이고, 그 이자기간 ‘2015.7.31. ~ 2015.10.30.’에 대한 OOO원의 이자를 2015.7.31. 지급한 것으로 확인되는바, 그 이자 OOO원 중 이 건 토지 취득일 이후인 ‘2015.8.1. ~ 2015.10.30.’ 기간에 대한 이자상당액은 선급이자로서 이 건 토지의 취득일 이후 귀속되는 것이므로 취득가격에 포함되지 아니하는 것으로 보아야 할 것이다.

    4) 따라서 이 건 토지 취득일(2015.7.31.)까지 발생한 PF대출이자(1일분)는 OOO원(대출금 OOO원 × 연 이자율 6.54% ÷ 365일)이고, 이 금액만을 이 건 토지의 취득과 관련된 건설자금이자로 보는 것이 타당하다 할 것인바, PF대출 이자비용 OOO원 중 1일분 이자인 OOO원을 제외한 쟁점선급이자(OOO원)는 이 건 토지의 취득가격에서 제외하는 것으로 하여 이 건 취득세 등의 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

   (다) 다음으로 쟁점③-1을 보면, 청구법인은 쟁점대출수수료가 대출을 성사하기 위하여 지출된 것으로서 대출 자체에 대한 것이 아니므로 이 건 토지의 취득가격에서 제외하여야 한다고 주장하나, 쟁점대출수수료는 이 건 토지의 취득과 관련된 자금조달 과정에서 발생하게 된 용역(자문, 주선, 인지세 등 대행, 감정평가 등)의 대가(즉, 취득자금을 차입하는 과정에서 발생한 간접비용)로서 이는 「지방세법 시행령」제18조 제1항에서 규정하는 “취득시기 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직·간접적인 비용”에 해당하는 것으로 보이므로 청구법인의 주장을 받아들이기 어렵다(조심 2018지1029, 2009.8.11. 참조)고 판단된다.

   (라) 다음으로 쟁점③-2를 보면, 청구법인은 설령 쟁점대출수수료를 차입금 이자와 유사한 비용에 해당한다고 보더라도, 그 차입일부터 토지 취득일에 안분되는 수수료 상당 금액(OOO원)을 제외한 쟁점선급대출수수료(OOO원)는 이 건 건물에서 발생된 것으로서 이를 이 건 토지의 취득가격에서 제외하여야 한다고 주장하나, 쟁점선급대출수수료도 이 건 토지를 취득하기 위하여 그 취득시기 이전에 그 지급 원인이 발생 또는 확정된 것인바, 이 건 토지의 취득일 이후 지급하게 될 기간 분에 대한 것이라고 하여 이 건 토지의 취득가격에서 제외할 수는 없다 하겠으므로 청구법인의 주장을 받아들이기 어렵다(조심 2018지1205, 2018.12.26. 참조)고 판단된다.

4. 결론

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제6항과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.