청구법인은 쟁점주택 취득 후 1년 내 멸실하지 못한 정당한 사유가 있다고 주장하나 착공제한은 신축건물 사항으로 멸실은 신축과 무관하게 언제든지 진행할 수 있어 보이는 점, 위 미멸실 사유가 쟁점주택 유지를 통한 임대료 수익과 관련성이 있어 보이는 점, 위의 사유만으로는 가산세를 면제할 정당한 사유도 없어 보이는 점 등에 비추어, 멸실을 전제로한 쟁점주택의 취득이 유예기간(1년)까지 멸실하지 못한 정당한 사유가 있다고 보기 어려운바, 이 건 추징처분은 적법한 점

조심2023지4130 / 조심2025지0123

심판청구를 기각한다

1. 처분개요

 

 

    가. 청구인은 2022.12.8. 배우자 OOO(이하 “이 건 배우자”라 한다)과 서울특별시 OOO소재 건축물 729.06㎡(다가구주택 469.02㎡와 근린생활시설 260.04㎡를 합한 면적으로서 이하 “이 건 건축물”이라 하고, 다가구주택에 한정하여 “쟁점주택”이라 한다)과 부속토지 315.1㎡(이하 “이 건 토지”라 하고, 이 건 건축물과 합하여 “이 건 부동산”이라 한다)의 각 1/2 지분을 매매로 취득하고, 같은 날 처분청에 그 취득가액(OOO원)을 쟁점주택과 그 부속토지(OOO원) 및 그 외(OOO원)로 나누어 과세표준을 산정하고, 쟁점주택과 그 부속토지에 대하여는 「지방세법 시행령」(2022.2.28. 대통령령 제32511호로 개정된 것, 이하 같다) 제28조의2 제8호 나목 6)에 따른 주택신축판매업자가 멸실목적으로 취득하는 주택으로 보아 「지방세법」(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정된 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제8호에 따른 취득세 표준세율(3%)을, 그 외는 같은 항 제7호 나목의 취득세 표준세율(4%)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계OOO원을 신고․납부하였다.

 

 

    나. 처분청은 2025.4.10. 이 건 건축물의 건축물대장이 말소되지 않은 사실을 확인하고, 청구인이 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 쟁점주택을 멸실하지 않은 것으로 보아, 쟁점주택의 취득가액에 「지방세법」 제13조의2 제1항 제3호에 따른 취득세 중과세율(12%)을 적용하여 산출한 세액에서 기 납부한 세액을 차감한 취득세 등 합계 OOO원(가산세 OOO원이 포함된 금액으로 가산세를 이하 “이 건 가산세”라 하고, 취득세 등 합계 OOO원을 이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 청구인에게 부과·고지하였다.

 

 

    다. 청구인은 이에 불복하여 2025.5.20. 심판청구를 제기하였다.

 

 

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

 

 

    가. 청구인 주장

 

 

        (1) 청구인이 쟁점주택 취득일부터 1년이 경과할 때까지 멸실하지 못한 것은 처분청의 착공제한 때문이므로, 이는 외부적 사유로서 정당한 사유에 해당한다.

 

  

 

            (가) 「지방세법 시행령」 제28조의2 제8호에서 주택신축판매업을 영위할 목적으로 사업자등록을 한 자가 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택을 취득세 중과대상에서 제외하되, 정당한 사유없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나, 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하지 않은 경우를 제외하도록 규정하고 있다.

 

 

            (나) 위 조항에서 규정한 정당한 사유는 취득한 주택을 멸실시키지 않은 사유가 행정관청의 사용금지‧제한 등 외부적인 사유로 인한 것이거나 또는 내부적으로 정상적인 노력을 다하였음에도 불구하고 시간적인 여유가 없거나 기타 객관적인 사유로 인하여 부득이 사업목적에 사용할 수 없는 경우를 의미한다(조심 2023지4130, 2024.5.1. 등 다수, 같은 뜻임).

 

 

            (다) 청구인은 쟁점주택을 취득한 동시에 건축허가를 받았고, 건축설계를 하는 등 정상적인 노력을 다하였다.

 

 

그럼에도 불구하고 청구인이 쟁점주택의 취득일부터 1년이내 멸실하지 못한 것은 서울특별시의 ‘신속통합기획 주택재개발사업 구역 선정’에 따른 처분청의 착공제한(처분청 공고 제2023-87호)때문으로서 이는 행정관청의 사용제한 등의 외부적인 사유에 해당한다.

 

 

            (라) 처분청은 이 건 심판청구와 관련하여 청구인이 다세대주택에 대한 매입 수요가 없어 사실상 사업 진행이 불가능한 것으로 예상하여 멸실하지 않은 것이므로 이를 정당한 사유로 보기 어렵다는 의견이나,

 

 

쟁점주택의 멸실이 가능하였다는 이유만으로 청구인의 경우를 정당한 사유로 보지 않는것은, 나대지 상태인 경우에 가중되는 이자비용 등의 경제적 손실은 오로지 청구인의 부담이라는 중대한 사실을 간과한 것이다.

 

 

조세법률주의는 납세자의 이익을 과도하게 침해하지 않는데 의의가 있다고 할 것인바, 청구인의 경우 착공 제한이라는 처분청의 행위로 인하여 권익을 침해받았음에도, 세제 측면에서 또다시 불이익을 받는 것는 너무나 부당하고 불합리하다.

 

 

따라서 처분청의 이 건 토지에 대한 착공제한은 쟁점주택을 유예기간내 멸실하지 못한 정당한 사유에 해당하므로, 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 위법하다.

 

 

        (2) 이 건 취득세 등의 부과처분이 정당하다 하더라도, 청구인에게 그 의무이행을 기대하는 것은 무리라고 하는 사정이 있으므로 이 건 가산세 등은 취소되어야 한다.

 

 

            (가) 세법상 가산세를 부과하지 아니할 정당한 사유란 납세자에게 과다한 불이익이 과해지는 것을 방지하기 위하여 도입된 개념으로서, 외부적인 장애요소, 장애정도 및 납세자가 정상적인 노력을 다한 경우 등이 해당된다.

 

 

            (나) 청구인은 쟁점주택을 취득한 후, 정상적으로 사업자등록, 신축허가, 건축설계 등을 마쳤으나, 처분청의 착공제한이라는 외부적인 사유로 인하여 쟁점주택을 유예기간내 멸실하지 못하였다.

 

 

이는 납세자에게 그 의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼만한 경우로서, 정당한 사유에 해당하므로 이 건 가산세 등은 취소되어야 한다.

 

 

    나. 처분청 의견

 

  

 

        (1) 처분청은 이 건 토지에 대하여 착공을 제한한 것일 뿐, 멸실을 제한한 것은 아니므로, 청구인이 쟁점주택 취득일부터 1년이 경과할 때까지 멸실하지 못한 것에 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다.

 

 

서울특별시는 2022.12.31. 서울특별시 도봉구 OOO일대 72,533㎡에 대한 건축허가 제한을 위하여 주민의견 청취를 하였고, 청구인은 2023.1.3. 이 건 토지 지상에 건축허가를 받은 점,

 

 

서울특별시는 그 이후인 2023.1.17. 건축허가 제한 공고(제OOO호)를 통하여 이 건 토지를 포함한 서울특별시 OOO일대 72,533㎡를 건축허가 등 제한지역으로 지정하였으나, 건축물 철거와 관련된 규정인 「건축물관리법」 제30조(건축물 해체의 허가)에 따른 허가 및 신고 등은 그 제한 내용에 포함되지 않은 점 및 심판청구일 현재까지 쟁점주택을 포함한 이 건 건축물의 철거가 완료되지 않은 점 등을 종합하면,

 

 

청구인의 쟁점주택의 취득일부터 1년이 경과할 때까지 멸실하지 못한 정당한 사유가 있다고 보기 어려우므로, 이 건 취득세 등의 부과처분은 적법하다.

 

 

        (2) 청구인에게 그 의무이행을 기대하는 것은 무리라고 하는 사정이 있다고 보기 어렵다.

 

 

            (가) 대법원은 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재로서 납세자의 고의, 과실은 고려되지 않는 반면, 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이를 부과할 수 없다고 판시한바 있다(대법원 2009.9.24. 선고 2009두8717 판결 등 다수, 같은 뜻임).

 

 

            (나) 서울특별시의 2023.1.17. 건축허가 제한 공고(제OOO호)에 의하면, 그 제한되는 건축행위에 「건축물관리법」에 따른 철거는 포함되지 않은 사실이 확인되므로, 이러한 건축허가 제한 고시가 쟁점주택의 취득 이후 발생하였다는 사정만으로는 청구인이 쟁점주택을 취득할 당시에 「지방세법」제13조의2 제1항에 따른 중과세율로 신고납부하는 것을 기대하는 것이 무리라고 할 정도의 사정이 있다고 보기 어렵다.

 

 

따라서, 이 건 가산세 등을 면제해 달라는 청구인의 주장 또한 받아들이기 어렵다.

 

 

 

3. 심리 및 판단

 

 

    가. 쟁 점

 

 

① 쟁점주택 취득일부터 1년이 경과할 때까지 멸실하지 못한 정당한 사유가 있다는 청구주장의 당부

 

 

② 가산세를 감면할 정당한 사유가 있다는 청구주장의 당부

 

 

    나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

 

 

    다. 사실관계 및 판단

 

 

        (1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

 

 

            (가) 사업자등록자료에 의하면, 청구인이 2022.11.1. 이 건 배우자와 공동으로 주택신축판매업을 영위하기 위하여 아래 ＜표1＞과 같이 「부가가치세법」 제8조 제1항에 따라 사업자등록을 한 사실이 나타난다.

 

 

＜표1＞ 청구인의 사업자등록자료 주요내용

 

○○○

 

 

            (나) 청구인은 서울특별시 OOO호 및 경기도 양주시OOO 등의 주택을 보유한 상태에서 이 건 배우자와 2022.12.8. 이 건 부동산의 각 1/2 지분을 매매로 취득한 후, 그 취득가격을 쟁점주택(OOO원)과 부속토지 및 그 외(OOO원)로 나누어 과세표준을 산정하고, 쟁점주택 및 그 부속토지에 대하여는 「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목 6)에 따른 주택신축판매업자가 멸실목적으로 취득하는 주택으로 보아 「지방세법」제11조 제1항 제8호에 따른 취득세 표준세율(3%)을, 그 외는 같은 항 제7호 나목의 취득세 표준세율(4%)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 같은 날 처분청에 신고․납부하였고, 처분청은 2025.4.10. 청구인에게 쟁점주택의 취득가액에 「지방세법」 제13조의2 제1항 제3호에 따른 취득세 중과세율(12%)을 적용하여 산출한 세액에서 기 납부한 세액을 차감한 이 건 취득세 등을 부과‧고지하였다.

 

 

            (다) 서울특별시의 문서(서울특별시 공고 제OOO.)에 의하면, 서울특별시장이 2022.12.30. 서울특별시OOO일대의 토지 72,533㎡에 대하여 건축허가를 제한하기 위하여 아래 ＜표2＞와 같이 주민의견청취 열람공고(서울특별시 공고 제OOO)를 한 사실이 나타난다.

 

 

＜표2＞ 주민의견청취 열람공고 주요내용

 

○○○

 

 

            (라) 처분청 문서(2023-OOO)에 의하면, 처분청이 2023.1.3. 이 건 토지 지상에 간측주를 청구인과 이 건 배우자, 건축물명을OOO 주용도를 공동주택(단지형다세대주택)으로 하여 건축허가서를 교부한 사실이 나타난다.

 

 

            (마) 서울특별시의 문서(서울특별시 고시 제OOO)에 의하면, 서울특별시장이 2023.1.17. 신속통합기획 주택재개발 후보지내 건축행위를 제한하기 위하여 지형도면 고시를 한 사실이 나타나고, 이 건 토지가 건축행위 등의 제한대상이라는 사실에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

 

 

＜표3＞ 서울특별시의 지형도면 고시 주요내용

 

○○○

 

 

            (바) 건축물대장에 의하면, 이 건 건축물은 1988.8.27. 사용승인되었고, 2022.12.9. 청구인 명의로 소유권이전되었으며, 심리일 현재까지건축물대장이 말소되지 않은 사실이 나타난다.

 

 

            (사) 청구인은 이 건 심판청구와 관련하여, 유예기간내 쟁점주택을 멸실하고자 하였다는 사실을 입증하기 위하여 전 소유자 권정호가 2022.10.18. 주식회사 OOO와 체결한 해체계획서 작성을 위한 용역계약서, 2022.9.28. 주식회사 OOO와 체결한 신축공사 경관심의 계약서 및 같은 날 OOO가 작성한 설계개요서 등을 제출하였다.

 

 

        (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다.

 

 

            (가) 「지방세법」 제13조의2 제1항에서 주택을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다고 규정하면서, 그 제3호에서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우에는 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조의2에서 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다고 규정하면서, 그 제8호 나목 6)에서 주택신축판매업을 영위할 목적으로 「부가가치세법」 제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않으나, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하도록 규정하고 있다.

 

 

            (나) 위 조항에서 규정한 정당한 사유란 그 주택을 취득하고 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 사유가 행정관청의 사용 금지ㆍ제한 등 외부적인 사유로 인한 것이거나 또는 내부적으로 해당 부동산을 멸실하기 위하여 정상적인 노력을 하였음에도 불구하고 시간적인 여유가 없거나 기타 객관적인 사유로 인하여 부득이 멸실할 수 없는 경우를 말하는 것이고, 취득자 본인의 자금사정이나 수익상의 문제 등은 이에 해당되지 않는다 할 것이다(조심 2025지123, 2025.8.26., 같은 뜻임).

 

 

            (다) 청구인은 처분청의 착공제한으로 인하여 쟁점주택 취득일부터 1년이 경과할 때까지 멸실하지 못하였으므로 이는 정당한 사유에 해당한다고 주장한다.

 

 

그러나, 처분청의 건축허가 제한 내용은 쟁점주택의 멸실에 관한 것이 아니라, 이 건 토지상에 신축될 건축물의 착공 등에 대한 것이므로, 청구인은 이러한 건축허가 제한과 관련없이 쟁점주택을 언제든지 멸실시킬 수 있었던 것으로 보이는 점,

 

 

청구인이 쟁점주택을 멸실하지 못한 직접적인 사유는 쟁점주택을 유지하는 경우 임대료 등의 수익이 발생할 수 있으나, 멸실할 경우 나대지 상태에서 비용만이 발생하는 상황에 대한 우려로 보이는 점,

 

 

청구인이 쟁점주택의 멸실을 추진하였다는 사실을 입증하기 위하여 제출한 서류 등은 청구인이 아닌 쟁점주택의 전소유자가 체결한 용역계약서 등으로서 이를 청구인의 노력으로 인정하기 어려워 보이는 점 등에 비추어,

 

 

쟁점주택 취득일부터 1년이 경과할때까지 멸실하지 못한 것은 청구인의 자금 및 수익상의 문제 등에 따른 것으로 보이고, 청구인이 제출한 자료만으로는 청구인이 정상적인 노력을 다한 사실이 달리 확인되지 않아 정당한 사유가 있다고 보기 어려우므로, 처분청이 청구인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

 

 

        (3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다.

 

 

            (가) 「지방세기본법」 제57조 제1항에서 지방자치단체의 장은 이 법 또는 지방세관계법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 제26조 제1항에 따른 기한연장 사유에 해당하거나 납세자가 해당 의무를 이행하지 아니한 정당한 사유가 있을 때에는 가산세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있다.

 

 

            (나) 청구인은 쟁점주택을 유예기간내 멸실하지 못한 것은 처분청의 착공제한 때문이므로, 가산세를 감면할 정당한 사유가 있다고 주장하나, 쟁점①에서 살펴본 바와 같이 청구인이 제출한 서류만으로는 이 건 가산세를 감면할 정당한 사유가 달리 확인되지 않으므로, 이에 대한 청구주장도 받아들일 수 없다 하겠다.

 

 

 

4. 결 론

 

 

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

 

 

 

 

＜별지＞ 관련 법령

 

 

(1) 지방세법(2021.12.28. 법률 제18655호로 개정된 것)

 

 

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

 

3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

 

 

(2) 지방세법 시행령(2022.2.28. 대통령령 제32511호로 개정된 것)

 

 

제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 "주택"이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

 

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목 6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목 6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목 5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

 

나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.

 

6) 주택신축판매업[한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업(자영건설업으로 한정한다)을 말한다]을 영위할 목적으로 「부가가치세법」 제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자

 

 

(3) 지방세기본법(2020.12.29. 법률 제17768로 일부개정된 것)

 

 

제57조(가산세의 감면 등) ① 지방자치단체의 장은 이 법 또는 지방세관계법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 제26조제1항에 따른 기한연장 사유에 해당하거나 납세자가 해당 의무를 이행하지 아니한 정당한 사유가 있을 때에는 가산세를 부과하지 아니한다.