조심2025지2064(20260414) 취득세기각
종전주택은 폐가(廢家)로서 주택 수에서 제외하여야 한다는 청구주장
결정요지
참조결정
주문
이유
1. 처분개요
가. 청구인은 2025.5.9. 서울특별시 OOO(이하 “이 건 주택”이라 한다)를 취득한 후, 그 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고 「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호의 세율(1천분의 80)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 신고·납부하였다.
나. 청구인은 2025.6.12. 청구인 세대 소유의 부동산 중 경기도 광주시 OOO소재 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)의 부속토지(이하 “쟁점토지”라 한다)는 사실상 폐가의 부속토지에 해당하므로 청구인 세대의 주택수 산정에서 제외해야 한다는 취지로 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2025.6.20. 이를 거부하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2025.9.4. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 쟁점주택은 바닥이 붕괴되어 있고 목재 등의 손상이 심한 상태로서 구조상 붕괴될 위험이 있으며 상수도와 전기가 설치되어 있지 않는 등 사실상 주거 기능을 상실한 상태이므로 쟁점주택은 사실상 폐가에 해당하고 이는 경기도 광주시청의 구조 안전진단 결과와 전기 사용량, 현장 사진 등을 통해 객관적으로 입증된다.
(2) 또한, 건축물대장상 단독주택으로 기재되어 있다는 이유만으로 실질적 주거 기능을 상실한 건물을 주택으로 보는 것은 「지방세기본법」 제17조 실질과세원칙에 반하고, 대법원 판례(대법원 2016두12345)에서도 주거용으로 사용할 수 없는 건축물은 주택으로 볼 수 없다고 판시한바 있다.
(3) 청구인은 쟁점주택의 부속토지인 쟁점토지만을 소유하고 있음에도 실질적으로 주택을 보유하였다고 보는 것은 조세법률주의상 허용될 수 없는 유추·확장해석에 해당하므로 쟁점토지를 주택 수 산정에서 제외하여 이 건 주택 취득에 대해 취득세 일반세율을 적용해야 한다.
나. 처분청 의견
(1) 「지방세법」 제13조의2에서 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유한 것으로 본다고 규정하고 있고 쟁점주택은 부동산등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 주택으로 등재되어 있으며 2005년부터 현재까지 매년 개별주택가격이 공시되었고 청구인이 이 건 주택을 취득할 당시에도 쟁점주택의 재산세가 과세되고 있었으며 이에 대해 소유자가 별도의 이의제기를 하지 않은 사실을 확인할 수 있다.
(2) 또한, 쟁점주택에 대하여 현재까지 철거신고가 접수된 사실이 확인되지 않고 있고, 쟁점주택의 전기 사용량이 적거나 단수가 되었다는 사정만으로 쟁점주택의 경제적 가치가 전혀 없다고 보기 어려운 점, 청구인과 경기도 광주시장이 제출한 현장사진에 따르면 내부구조가 장기간 미거주로 인하여 노후화된 것으로는 보이나 건물의 외벽과 지붕 등이 유지되고 있으므로 완전히 주택으로서의 기능을 상실한 정도에 이르렀다고 보기 어렵다(조심 2022지0836, 2023. 5. 17. 판결 참조, 같은 뜻임) 할 것인 점 등에 비추어 쟁점주택은 주택수의 계산에 포함하는 것이 타당하므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점토지는 주거가 불가능한 상태의 폐가의 부속토지이므로 청구인 세대의 주택수 산정시 제외하여야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.
(가) 청구인은 2025.5.9. 매매를 원인으로 이 건 주택을 취득하고, 「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호의 세율(8%)을 적용하여 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.
(나) 처분청이 제출한 전국과세자료현황 및 등기사항전부증명서 등에 따르면, 이 건 주택 취득 당시 청구인 세대는 이 건 주택 외 경기도 광주시 소재 쟁점토지와 서울특별시 마포구 소재 주택을 소유 중이었던 사실이 확인된다.
[표1] 청구인 세대의 주택 소유현황
○○○
(다) 쟁점주택과 관련하여 아래와 같은 사실이 확인된다.
1) 쟁점주택 및 토지의 등기사항전부증명서에 따르면 청구인은 1996.9.2. 쟁점주택과 쟁점토지를 취득하였고 2005.5.2. a(현재는 청구인의 누나 b 소유)에게 쟁점주택을 매매하였으며 쟁점토지는 청구인이 현재까지 소유하고 있는 것으로 나타난다.
2) 처분청이 제출한 쟁점주택의 개별주택가격열람표에 따르면, 쟁점주택은 2005.1.1.부터 2025.1.1.까지 매년 개별주택가격이 아래 [표2]와 같이 산정·공시된 것으로 확인된다.
[표2] 쟁점주택의 개별주택가격
○○○
3) 처분청이 제출한 세목별 과세증명서에 따르면 2005년부터 쟁점토지에 대해 주택분 재산세가 부과되어 왔고, 그 소유자인 청구인은 매년 재산세를 납부해 온 것으로 확인된다.
4) 청구인이 제출한 증빙서류 등에 따르면, 쟁점주택에 대한 상수도 급수 신청 및 준공 이력은 없는 것으로 확인되고 쟁점주택의 전기 사용량은 2015∼2025년 동안 평균 월 31kw로 확인되며, 쟁점주택 인근 주민은 쟁점주택은 수년간 사람이 거주하지 않았고 붕괴 위험이 있는 폐가에 해당한다고 진술서를 제출하였다.
5) 청구인은 쟁점주택에 대한 거주 가능성 판단을 위해 경기도 광주시에 구조 안전 진단을 요청하였고, 경기도 광주시는 2025.5.23. 쟁점주택을 점검 후 쟁점주택이 보수를 통해 사용하기에는 부적합하고 인접한 담장도 안전에 불량한 상태라고 판단하였으며 철거를 권고하였다.
6) 청구인은 쟁점주택 내·외부사진을 제출하였고, 사진상 주택의 지붕·벽·기둥은 유지되어 있으나, 내부의 바닥이 붕괴되어 있고 벽면은 누수 및 균열이 있으며 창문 일부가 깨져있는 것으로 확인된다.
[표3] 건물 내·외부 사진
○○○
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지가 사실상 폐가의 부속토지에 해당하므로 쟁점토지를 청구인 세대의 주택수 산정에서 제외해야한다고 주장하나,
「지방세법」 제11조 제1항 제8호 및 같은 법 제13조의2 제1항에서 “주택”의 정의를 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장 등에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다고 규정하고 있고, 위 규정의 주택이란 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물 및 그 부속토지로서 건축물대장 등에 주택으로 기재된 주거용 건축물을 의미한다 할 것인바,
쟁점주택은 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 주택으로 등재되어 있는 점, 청구인이 제출한 쟁점주택의 현황사진상 쟁점주택의 구조 및 외형이 주택으로 유지 중인 것으로 보이고 오래도록 사용하지 않아 공가에 이른 정황이 인정되나 주택으로서의 기능을 상실하였다고 보기는 어려운 점, 쟁점주택의 개별주택가격이 2005.1.1. 이후 매년 공시되었고 최근까지 쟁점토지에 대해 주택분 재산세가 부과되어 왔으나 청구인은 이에 대해 별도의 이의제기를 하지 않은 점 등에 비추어
쟁점주택이 주택의 기능을 유지하고 있는 이상 청구인이 그 부속토지인 쟁점토지만을 소유하고 있다 하더라도 주택을 소유한 경우로 보아야 하므로 이 건 주택 취득당시 이미 2주택을 소유한 자에 해당하는바, 처분청이 이 건 주택의 취득이 1세대 3주택 취득으로서 취득세 중과세율 적용대상에 해당한다고 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법
제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
7. 그 밖의 원인으로 인한 취득
가. 농지: 1천분의 30
나. 농지 외의 것: 1천분의 40
8. 제7호나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서 "취득당시가액"이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.
다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택: 1천분의 30
제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.
2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율
⑤ 제1항부터 제4항까지 및 제13조의3을 적용할 때 주택의 범위 포함 여부, 세대의 기준, 주택 수의 산정방법 등 필요한 세부 사항은 대통령령으로 정한다.
(2) 지방세법 시행령
제13조(취득 당시의 현황에 따른 부과) 부동산, 차량, 기계장비 또는 항공기는 이 영에서 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 해당 물건을 취득하였을 때의 사실상의 현황에 따라 부과한다. 다만, 취득하였을 때의 사실상 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부(公簿)상의 등재 현황에 따라 부과한다.
제28조의4(주택 수의 산정방법) ① 법 제13조의2제1항제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3제2호에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 “주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일을 말하고, 주택분양권의 매매ㆍ교환 및 증여를 통하여 1세대 내에서 동일한 주택분양권에 대한 취득일이 둘 이상이 되는 경우에는 가장 빠른 주택분양권의 취득일을 말한다)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.
(3) 주택법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
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