청구법인이 조합원들로부터 납입금 등을 받아 이 건 주택건설 자금에 충당한 쟁점①~③비용은 대부분 이 건 토지 취득일(2018.3.14.) 이전인 2016.6.30.부터 2018.8.28.까지 지출된 점 등에 비추어, 이 건 토지의 취득가격에 포함하는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

지방세법 제10조

조심2017지1082 / 조심2019지2359 / 조심2012지0391 / 조심2017지0601

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

 

가. 청구법인은 2017.9.29. 처분청으로부터 OOO일대 OOO도시개발사업계획 승인을 받아, 위 토지상에서 공동주택용 건축물(명칭 : OOO) 등을 신축하기 위하여 2018.3.14. 조합원 등으로부터 같은 동 OOO일대의 토지 OOO㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 매입하여 취득한 후,

 

  2018.5.2. 처분청에 이 건 토지의 매입비용인 OOO원을 과세표준으로 하고 「지방세법」 제11조 제1항 제7호의 세율(4%)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

 

나. 처분청은 청구법인이 이 건 토지의 취득세 등을 신고ㆍ납부하면서, 조합원 모집비용 등 OOO원(분양광고료 및 분양영업수수료 등, 이하 “쟁점①비용”이라 한다), 자금관리 및 대리사무비용 OOO원(신탁보수 및 업무대행비 등, 이하 “쟁점②비용”이라 한다), 기타수수료ㆍ직원급여 등 OOO원(이하 “쟁점③비용”이라 한다) 합계 OOO원을 과소 신고․납부한 것으로 보아,

 

  2020.2.10. 청구법인에게 쟁점①ㆍ②ㆍ③비용을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(가산세 포함, 이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과ㆍ고지하였다.

 

다. 청구법인은 이에 불복하여 2020.5.8. 이의신청을 거쳐, 2020.10.29. 심판청구를 제기하였다.

 

 

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

 

가. 청구법인 주장

 

  쟁점①비용은 조합원을 모집하기 위한 비용으로서, 광고대행업체에 지급하는 분양광고료(광고물제작․인쇄․제조․스티커 제작비, 대행수수료 등), 분양대행 및 분양컨설팅 회사에 지급하는 분양수수료(대행수수료), 조합원 유치에 도움을 준 개인들에게 지급하는 분양영업수수료 등이고,

 

  쟁점②비용은 통상의 지역주택조합 등에서 신탁회사에게 이 건 정비사업과 관련하여 안정적인 사업진행과 효율적인 자금관리 등의 업무를 위임하고 그 대가를 지불하는 성격의 비용으로서, 이 건 토지를 수탁 받은 신탁회사(AAA 주식회사, 주식회사 BBB)에게 지급하는 대리사무보수, 신탁수수료 등이며,

 

  쟁점③비용은 통상의 지역주택조합 등에서 「주택법」에 따른 분양사업과 관련한 자격을 갖춘 업무대행사와 지역주택조합사업의 경험이 풍부한 별도의 OOO와의 계약을 통해 분양 등 조합의 업무를 수행하며, 사업과정에서 제기되는 각종 법률문제에 대처하기 위하여 법무법인으로부터 법률자문에 따른 대가를 지급하는 성격의 비용으로서 업무대행사(CCC 주식회사, DDD 주식회사)에게 지급하는 업무대행비 및 기타 수수료, 법률자문회사(법무법인 OOO)에 지급하는 자문료 및 기타 조합운영비(급여 등)이다.

 

  따라서 쟁점①ㆍ②ㆍ③비용은 취득물건의 판매(분양촉진)ㆍ청구법인의 자금(조합원 납입금, 분양대금 등) 관리ㆍ외부 전문가(분양대행업체, 법률회사 등)의 용역비용 성격의 비용이며, 특히 쟁점②비용의 경우에는 자금관리 등을 위한 대리사무 비용으로 명시적으로 취득세 과세표준에서 제외 된다는 법원의 결정(대법원 2011.1.13. 선고 2009두22034 판결, 같은 뜻임)까지 있었는바,

 

  「지방세법 시행령」 제18조 제2항 제1호 규정에 따른 취득가격에서 제외되는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용에 불과하므로 이 건 토지의 가치 또는 간접비용(취득자금이자, 설계비, 준공검사 비용 등)에 해당하지 않음에도 처분청은 쟁점①ㆍ②ㆍ③비용이 이 건 토지의 간접 취득비용에 해당하는 것으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.

 

나. 처분청 의견

 

  지방세법령에서 말하는 취득가격이란 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 취득가액에 포함된다 할 것(대법원 2010.12.23. 선고 2009두12150 판결, 같은 뜻임)이다.

 

  청구법인은 쟁점①ㆍ②ㆍ③비용이 판촉(분양촉진)비용ㆍ외부 자금관리비용ㆍ분양대행 용역비용 등에 해당하므로, 이 건 토지의 취득가액에서 제외되어야 한다고 주장하나,

 

  쟁점①비용은 지역주택조합인 청구법인이 조합원을 모집하여 조합원들의 분담금으로 이 건 토지를 취득하여 사업을 추진하는 데 소요된 비용으로 조합원 모집은 조합의 성립을 위한 것이 아니라 주택 등의 건설에 필요한 자금을 조달하기 위한 성격의 비용(조심2017지1082, 2018.3.29., 같은 뜻임)이고,

 

  쟁점②비용은 청구법인과 신탁회사 등이 체결한 대리사무계약서를 살펴보면, 그 목적이 지역주택조합인 청구법인이 이 건 토지를 사용할 수 있는 권한을 조합원 등으로부터 토지를 매입하여 확보한 후, 이 건 정비사업에 소요되는 자금(조합원 납입금, 분양대금 등)의 관리(신탁회사인 EEE 주식회사)와 이 건 정비사업과 관련한 청구법인의 업무를 대행(CCC 주식회사)하는 대가로 지급하는 비용이므로 이 건 토지의 취득에 수반되는 핵심적인 자금관리 및 업무용역에 지급된 비용(조심2017지1082, 2018.3.29., 같은 뜻임)이며, 청구법인이 제시한 법원판결(대법원 2011.1.13. 선고 2009두22034 판결)은 건축물의 건축에 관한 비용이라기보다는 그 분양의 비용에 관한 것으로 이 건 토지와는 사실관계가 다르다.

 

  또한, 쟁점③비용은 이 건 토지 가격 산정에 소요되는 비용, 이 건 정비사업의 자금 조달 및 각종 계약의 법률자문, 업무대행 등의 용역 제공에 대한 대가성 비용에 해당한다.

 

  따라서, 처분청이 쟁점①ㆍ②ㆍ③비용이 이 건 토지의 취득에 소요되는 일체의 비용에 해당하는 것으로 보아 위 비용을 과세표준으로 하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.

 

 

3. 심리 및 판단

 

가. 쟁 점

 

주택조합인 청구법인의 조합원모집대행․홍보비용(쟁점①비용), 대리업무비용(쟁점②비용), 법률자문료 등(쟁점③비용) 이 이 건 토지의 취득비용에 해당하는지 여부

 

나. 관련 법령 : <별지> 기재

 

다. 사실관계 및 판단

 

  (1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료를 보면 다음과 같은 사실이 확인된다.

 

   (가) 처분청(주택과장)은 2017.9.29. 「주택법」제11조 등에 따라 다음과 같이 지역주택조합 설립인가 승인(주택과-14698)을 하였다.

 

   (나) 청구법인은 2016.2.2. FFF 주식회사와 다음과 같이 업무대행 용역계약을 체결하였다.

 

   (다) 청구법인은 2016.3.16. AAA 주식회사 및 FFF 주식회사와 OOO지역주택조합 아파트 신축에 따른 자금관리 대리사무계약을 체결하였다.

 

   (라) 청구법인은 2016.6.30.부터 2018.28.까지 쟁점①ㆍ②ㆍ③비용을 다음과 같이 지출하였다.

 

<쟁점①비용, 조합원 모집ㆍ분양영업수수료>

 

                                        (단위 : 원)

 

<쟁점②비용, 신탁대리보수ㆍ업무대행비>

 

                                       (단위 : 원)

 

<쟁점③비용, OOO용역수수료ㆍ법률자문료ㆍ조합운영급여>

 

                                       (단위 : 원)

   (마) 처분청 담담공무원 진술에 의하면, “청구법인은 2021년 6월경에 처분청으로부터 이 건 토지상에서 공동주택용 건축물 등을 신축하기 위한 건축허가를 받았으나, 심리일 현재까지 공사착공은 하지 않고 있다.”고 하였다.

 

  (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

   (가) 「지방세법」(2017.12.30. 법률 제15335호로 개정된 것) 제10조 제5항에서 다음 각 호(1. 국가, 지방자치단체 등으로부터의 취득, 2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득 3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득, 4. 공매방법에 의한 취득, 5.「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득)의 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있고,

   「지방세법 시행령」제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호(4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료, 10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용)의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있다.

 

   (나) 먼저, 쟁점①비용(조합원 모집 대행비용․홍보비용 등)에 대하여 살피건대, 청구법인은 동 비용은 취득물건의 판매․분양촉진을 위한 비용으로 이 건 토지의 취득비용이 아니라고 주장하나,

 

  주택조합인 청구법인의 경우 조합원을 모집하여 조합원들의 분담금으로 사업용 부동산 등을 취득하는 것이므로 조합원의 모집은 조합의 성립을 위한 것이라기보다는 주택 등의 건설에 필요한 자금을 조달하기 위한 것으로 보이므로 조합원 모집과 관련된 비용은 이 건 토지의 취득가격에 포함하는 것이 타당하다 할 것(조심2017지1082, 2018.3.29., 같은 뜻임)이다.

 

  (다) 다음으로 쟁점②비용(대리업무비용 등)에 대하여 살피건대, 청구법인은 동 비용은 신탁회사에게 안정적인 사업진행과 효율적인 자금관리 등의 업무를 위임하고 그 대가를 지불하는 성격의 비용으로 이 건 토지의 취득비용이 아니라고 주장하나,

 

  쟁점②비용은 청구법인이 신탁회사 등과 체결한 대리사무용역에 대한 대가성 비용으로, 신탁법인 등이 자금관리(조합원 납입금 및 분양대금 등) 업무를 통해 이 건 정비사업OOO에 수반되는 건축공사의 공정에 따른 공사비 지급 등 이 건 토지의 취득에 직․간접으로 소요된 비용인 것으로 보이므로 이 건 토지의 취득가격에 포함하는 것이 타당하다 할 것(조심2017지1082, 2018.3.29., 같은 뜻임)이다.

 

   (라) 마지막으로 쟁점③비용(법률자문료 등)에 대하여 살피건대, 청구법인은 동 비용이 이 건 정비사업 과정에서 제기되는 각종 법률문제에 대처하기 위하여 법률회사 등에게 지급하는 비용으로 이 건 토지의 취득비용이 아니라고 주장하나,

 

   쟁점③비용은 사업부지의 감정평가수수료 등 이 건 토지의 가격산정․자금조달이나 각종 계약에 대한 법률자문 등 「지방세법 시행령」 제18조 제1항 제4호에서 규정하고 있는 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료로서 취득가격을 구성(조심 2012지391, 2012.12.11., 조심 2017지601, 2018.5.23., 조심 2019지2359, 2020.3.25 같은 뜻임)한다고 보이므로 동 비용은 이 건 토지의 취득가격에 포함하는 것이 타당하다 할 것이다.

 

   (마) 위 (나)~(라)를 종합하여 살펴보면, 청구법인이 조합원들로부터 납입금 등을 받아 이 건 주택건설 자금에 충당한 쟁점①~③비용은 대부분 이 건 토지 취득일(2018.3.14.) 이전인 2016.6.30.부터 2018.8.28.까지 지출된 점 등에 비추어, 이 건 토지의 취득가격에 포함하는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

 

 

4. 결 론

 

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢지방세기본법｣ 제96조 제6항과 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.