청구인이 이 사건 건물을 분양하지 않고 본사 사옥 등으로 직접 소유하는 과정에서 유일한 종전 부동산 소유자 겸 분양대상자의 자격으로 사업시행자인 본인에게 사업비용 상당의 청산금을 부담하여 취득한 것이라 할 수 있는 점, 이 사건 건물의 전체 소유권은 청구인에게 귀속되므로 과세형평성 측면에서 보면 이 사건 건물의 취득은 도시환경정비사업 구역 외에서 종전 토지 등의 유일한 소유자가 건축허가를 받아 자기 계산으로 사옥을 신축한 경우와 그 실질이 동일하며, 이 때 신축건물의 공사금액 상당액을 취득세 과세대상으로 하고 있는 것과 달리 취급할 합리적 이유가 없다는 점 등을 종합해서 볼 때 이 사건 건물은 취득세 과세대상으로 해석하는 것이 타당하다.

심사청구를 기각한다.

1. 원 처분의 요지

가. 청구인은 2008. 4. 4. 처분청으로부터 구 「도시 및 주거환경정비법」(2008. 3. 28. 법률 제9047호로 일부 개정되어 2008. 6. 29.부터 시행되기 전의 것, 이하 "도시정비법"이라 한다) 제28조의 규정에 따라 서울특별시 □□구 □□동 A번지 일대의 "∇∇∇구역 제12지구 도시환경정비사업" 시행인가를 받고, 업무시설, 근린생활시설, 문화집회시설 용도의 건축물(지상28층/지하6층, 건축연면적: 55,694.62㎡, 이하 "이 사건 건물"이라 한다)을 신축하여 2010. 7. 21. 도시환경정비사업 이전고시를 받고 같은 해 8. 6. 소유권보존등기를 하였다.

나. 청구인은 이 사건 건물의 신축 공사금액 125,937,188,208원을 과세표준으로 하여 2010. 7. 29.부터 2011. 2. 18까지 총 9회에 걸쳐 취득세 계 3,843,170,300원, 농어촌특별세 계 384,316,980원, 등록세 계 1,028,929,990원, 지방교육세 계 203,877,4A원 등 합계 5,460,294,720원을 신고·납부(이하 위 4개 지방세를 "취득세 등"이라 한다)하였으며 처분청은 이를 그대로 수납하였다.(이하 "이 사건 부과처분"이라 한다)

2. 심사청구의 취지와 이유

가. 청구 취지

이 건의 청구 취지는 이 사건 부과처분을 취소하게 해 달라는 것이다.

나. 청구 이유

구 「지방세법」제109조 제3항 본문에서 도시환경정비사업의 관리처분계획에 의하여 취득하는 부동산에 대한 취득세를 비과세하는 취지는 사업 시행 전·후의 부동산이 형식적으로는 다른 부동산이지만 실질적으로는 동일한데 있고 도시환경정비사업의 원활한 시행을 조세제도로써 뒷받침하는데 목적이 있는 바, 청구인은 도시환경정비사업 사업시행인가일 전에 그 사업시행구역안의 토지 및 건물을 모두 취득한 상태에서 단독으로 도시환경정비사업을 시행하여 이 사건 건물을 신축, 취득한 것이므로 비록 관리처분계획에 의하여 취득한 것이 아니라 할지라도(관리처분계획을 생략하였지만) 이 사건 건물은 위 조항 소정의 취득세 비과세 대상이다.

3. 우리 원의 판단

가. 다툼

이 건의 다툼은 도시환경정비사업 시행자가 당해 사업지구내 토지 및 건물의 유일한 소유자인 경우에 도시정비법에 따라 사업시행인가만 받고 관리처분계획을 받지 않은 상태로 사업을 시행하여 준공인가를 받아 취득한 건물이 취득세 등의 비과세 대상에 해당하는지 여부이다.

나. 인정 사실

이 건 관련 기록에 따르면, 다음과 같은 사실이 인정된다.

(1) 청구인은 사업시행자로서 2008. 4. 4. 처분청으로부터 도시정비법 제28조 제1항의 규정에 따라 서울특별시 □□구 □□동 A번지 일대에 시행면적을 5,101.9㎡(대지: 3,761.5㎡, 정비기반시설 631.3㎡)로 하여 지하 6층 지상 28층의 건축물(연면적: 55,718.39㎡)을 신축하는 것을 내용으로 한 "∇∇∇구역 제ㅇ지구 도시환경정비사업"의 시행인가를 받았다.

(2) 청구인은 위 정비사업시행인가 전인 1973. 12. 6. 정비사업 시행면적에 포함된 토지 4,392.8㎡(서울특별시 □□구 □□동 A 대지 3,761.5㎡ 외 6필지) 및 건물 4,790.68㎡(서울특별시 □□구 □□동 A)를 취득한 바 있다.

(3) 청구인은 도시정비법 제48조 제1항에 규정된 관리처분계획 인가를 받지 아니한 채 위 사업정비지구안에 업무시설, 근린생활시설, 문화집회시설 용도의 이 사건 건물(지상 28층/지하 6층, 건물 연면적 : 55,694.62㎡)을 신축하였다.

(4) 처분청은 2010. 6. 30. 도시정비법 제52조 제3항의 규정에 따라 위 도시환경정비사업 준공인가를 하여 공사완료를 고시하였고, 같은 해 7. 21. 도시정비법 제54조의 규정에 따라 정비사업 시행면적을 5,085.4㎡(대지: 3,749.4㎡, 정비기반시설 1,336㎡)로 확정하여 대지(3,749.4㎡) 및 건축시설(지상 28층/지하 6층, 건축연면적: 55,694.62㎡)의 분양대상자를 종전 토지 등의 단독 소유자인 청구인으로 하고 체비지 및 보류지는 없는 것으로 한 도시환경정비사업 이전고시를 하였다.

(5) 청구인은 위 정비사업지구안의 종전 토지 등 소유자로서 도시정비법 제54조 제2항의 규정에 따라 이전고시 다음 날인 2010. 7. 22. 서울특별시 □□구 □□동 B 대지 3,749.4㎡ 및 이 사건 건물을 취득한 후, 같은 해 8. 6. 이 사건 건물에 대하여 소유권보존등기를 하였다.

(6) 청구인이 사업지구내 종전 소유한 서울특별시 □□구 □□동 A번지 등 토지 6필지 계 4,392.8㎡와 건물 계 4,790.68㎡(이하 "이 사건 종전 부동산"이라 한다)는 도시정비법 제55조 제2항의 규정에 따라 서울특별시 □□구 □□동 B 대지 3,749.4㎡(643.4㎡는 도로 등으로 서울특별시 □□구에 기부채납)와 위 지번에 신축된 이 사건 건물(지상 28층/지하 6층, 건축연면적: 55,694.62㎡)로 환지되었다.

(7) 청구인은 이전고시 시 사업시행자에게 보류지나 체비지로 귀속되는 부분은 없는 것으로 하여 종전 부동산의 유일한 소유자로서 이 사건 건물 및 부속토지 전체의 소유권을 취득하였고, 이 사건 건물의 신축비용 등 사업경비만을 과세표준으로 하여 [별지1]과 같이 2010. 7. 29. 취득세 과세표준을 87,910,543,635원으로 한 취득세 1,758,210,870원, 농어촌특별세 175,821,080원 계 1,934,031,9A원을 최초 신고·납부한 이후 2011. 2. 18.까지 수정신고 등 총 9차례에 걸쳐 이 사건 건물의 취득에 따른 과세표준을 최종 계 125,937,188,208원으로 한 취득세 계 3,843,170,300원, 농어촌특별세 계 384,316,980원, 등록세 계 1,028,929,990원, 지방교육세 계 203,877,4A원 등 합계 5,460,294,720원을 신고·납부하였다.

(8) 구 건설교통부는 서울특별시가 질의한 "도시환경정비사업의 관리처분계획 인가 관련 질의"에 대하여 2005. 11. 14. "도시환경정비사업에서 사업시행자가 구역내 전체 토지 및 건축물 등을 매입하여 토지 등 소유자가 없는 경우에는 별도의 관리처분계획을 수립하지 않아도 될 것으로 판단된다"라고 회신(주거환경팀-1451)한 바 있다.

다. 관계 법령

이 건과 관계되는 법령은 구 「지방세법」(2010. 3. 31. 법률 제10221호로 전부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제109조 제3항 본문 및 단서 규정 등으로서 [별지2] 기재와 같다.

[별지2]

관계 법령

□ 구 지방세법(2010.3.31. 법률 제10221호로 전부개정되기 전의 것)

○ 제109조(토지수용 등으로 인한 대체취득에 대한 비과세) ①～② 생략

③「도시개발법」에 의한 도시개발사업과「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업에 한한다)의 시행으로 인하여 당해 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다)가 환지계획 및 토지상환채권에 의하여 취득하는 토지, 관리처분계획에 의하여 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 "환지계획 등에 의한 취득부동산"이라 한다)과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산에 대하여는 취득세를 부과한다.

1. 환지계획 등에 의한 취득부동산의 가액의 합계액이 종전의 부동산가액의 합계액을 초과하여「도시 및 주거환경정비법」등 관계 법령에 의하여 청산금을 부담하는 경우 그 청산금에 상당하는 부동산

2. 환지계획 등에 의한 취득부동산의 가액의 합계액이 종전의 부동산가액의 합계액을 초과하는 경우 그 초과액에 상당하는 부동산. 이 경우 사업시행인가(승계취득일 현재 취득 부동산 소재지가 「소득세법」 제104조의2 제1항에 따른 지정지역으로 지정된 경우에는 도시개발구역지정 또는 정비구역지정) 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자에 한한다.

④ 제3항 제2호의 초과액의 산정기준과 방법 등은 대통령령으로 정한다.

○ 제127조의2(대체취득등기에 대한 비과세) ① 생략

② 제109조의 규정에 의하여 취득세가 비과세되는 부동산 등의 등기·등록에 대하여는 등록세를 부과하지 아니한다.

□ 구 지방세법 시행령(2010.9.20. 대통령령 제22395호로 전부개정되기 전의 것, 2011.1.1. 시행)

○ 제79조의3(수용시의 초과액 산정기준) ①～② (생략)

③ 법 제109조 제3항 제2호의 규정에 의한 초과액은 환지계획 등에 의한 취득부동산의 과세표준액(사실상 취득가액이 입증되는 경우에는 사실상 취득가액을 말한다)에서 환지 이전의 부동산의 과세표준액(승계취득할 당시의 취득세 과세표준액을 말한다)을 공제한 금액으로 한다.

□ 구 도시 및 주거환경정비법(2008. 3. 28. 법률 제9047호로 일부 개정되어 2008. 6.29.부터 시행되기 전의 것)

○ 제6조(정비사업의 시행방법)

④ 도시환경정비사업은 정비구역 안에서 제48조의 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하는 방법 또는 제43조 제2항의 규정에 의하여 환지로 공급하는 방법에 의한다.

○ 제8조(주택재개발사업 등의 시행자)

③ 도시환경정비사업은 조합 또는 토지 등 소유자가 시행하거나, 조합 또는 토지등소유자가 조합원 또는 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻어 시장·군수, 주택공사 등,「한국토지공사법」에 의한 한국토지공사(공장이 포함된 구역에서의 도시환경정비사업의 경우를 제외한다), 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 이를 시행할 수 있다.

○ 제28조(사업시행인가)

① 사업시행자(제8조 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장·군수인 경우를 제외한다)는 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 제30조의 규정에 의한 사업시행계획서(이하 "사업시행계획서"라 한다)에 정관 등과 그 밖에 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다.

○ 제30조(사업시행계획서의 작성) 사업시행자는 제4조 제3항의 규정에 의하여 고시된 정비계획에 따라 다음 각 호의 사항을 포함하여 사업시행계획서를 작성하여야 한다. 다만, 도시환경정비사업(기존건축물에 주택이 포함되어 있는 사업을 제외한다)의 사업시행계획서를 작성하고자 하는 때에는 제3호 내지 제5호의 내용을 포함하지 아니할 수 있다.

1. 토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다)

2. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획

6. 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획

9. 그 밖에 사업시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항

○ 제46조(분양공고 및 분양신청) ① 사업시행자는 제28조 제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 날(주택재건축사업의 경우에는 제11조의 규정에 의하여 시공자를 선정하여 계약을 체결한 날)부터 21일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지 등 소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제48조 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다.

② 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지 등 소유자는 제1항의 규정에 의한 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.

○ 제48조(관리처분계획의 인가 등) ①사업시행자(주거환경개선사업을 제외한다)는 제46조의 규정에 의한 분양신청기간이 종료된 때에는 이 법이 정하는 바에 의하여 기존의 건축물을 철거하기 전에 제46조의 규정에 의한 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 이하 생략

1. 분양설계

2. 분양대상자의 주소 및 성명

3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액

4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격

5. 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기

6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세

7. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항

② 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 내용은 다음 각호의 기준에 의한다.

1. 종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용상황·환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.

③ 사업시행자는 제46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관 등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다. 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

④ 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하여야 한다.

⑤ 주택재개발사업에서 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 재산을 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 의한다.

1. 제1항 제3호의 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액은 시·도의 조례가 정하는 바에 의하여 산정하되, 시장·군수가 추천하는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 2인 이상의 감정평가업자의 감정평가 의견을 참작하여야 한다.

2. 제1항 제4호에 규정된 사항 중 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 시장·군수가 추천하는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.

⑦ 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법·기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 제52조(정비사업의 준공인가) ① 시장·군수가 아닌 사업시행자는 정비사업에 관한 공사를 완료한 때에는 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 시장·군수의 준공인가를 받아야 한다.

③ 시장·군수는 제2항 전단 또는 후단의 규정에 의한 준공검사의 실시결과 정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정하는 때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.

○ 제54조(이전고시 등) ① 사업시행자는 제52조 제3항 및 제4항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 지체없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 당해 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전에 완공된 부분에 대하여 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 이를 분양받을 자에게 그 소유권을 이전할 수 있다.

② 사업시행자는 제1항의 규정에 의하여 대지 및 건축물의 소유권을 이전하고자 하는 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시한 후 이를 시장·군수에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득한다.

○ 제55조(대지 및 건축물에 대한 권리의 확정) ① 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제54조 제2항의 규정에 의하여 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권·전세권·저당권·임차권·가등기담보권·가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.

② 제1항의 규정에 의하여 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지 등 소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」제40조의 규정에 의하여 행하여진 환지로 보며, 제48조 제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다.

○ 제56조 (등기절차 및 권리변동의 제한) ① 사업시행자는 제54조 제2항의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 때에는 지체없이 대지 및 건축물에 관한 등기를 지방법원지원 또는 등기소에 촉탁 또는 신청하여야 한다.

③ 정비사업에 관하여 제54조 제2항의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날부터 제1항의 규정에 의한 등기가 있을 때까지는 저당권 등의 다른 등기를 하지 못한다.

○ 제57조(청산금 등) ① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자는 제54조 제2항의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 "청산금"이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다. 다만, 이하생략

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격은 그 토지 또는 건축물의 규모·위치·용도·이용상황·정비사업비 등을 참작하여 평가하여야 한다.

③ 제2항의 규정에 의한 가격평가의 방법 및 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

□ 도시 및 주거환경정비법시행령

○ 제41조 (사업시행계획서의 작성)

② 법 제30조 제9호에서 "대통령령이 정하는 사항"이라 함은 다음 각 호의 사항 중 당해 정비사업에 필요한 사항을 말한다.

11. 정비사업의 시행으로 법 제65조 제2항의 규정에 의하여 용도 폐지되는 정비기반 시설의 조서·도면 및 그 정비기반시설에 대한 2 이상의 감정평가업자의 감정평가서와 새로이 설치할 정비기반시설의 조서·도면 및 그 설치비용 계산서

12. 사업시행자에게 무상으로 양여되는 국·공유지의 조서

13. 토지 등 소유자가 자치적으로 정하여 운영하는 규약

④ 제2항 제13호의 규정에 의한 규약에는 다음 각호의 사항 중 당해 정비사업에 필요한 사항이 포함되어야 한다.

3. 비용부담에 관한 사항(사업시행자인 토지등소유자와 사업시행자가 아닌 토지 등 소유자의 비용부담이 균형을 잃지 아니하도록 하는 내용과 부담하는 비용의 납부시기·납부방법 등에 관한 사항이 포함되어야 한다)

○ 제47조(분양신청의 절차 등)

③ 도시환경정비사업의 경우 토지 등 소유자가 정비사업에 제공되는 종전의 토지 또는 건축물에 의하여 분양받을 수 있는 것 외에 공사비 등 사업시행에 필요한 비용의 일부를 부담하고 그 대지 및 건축물을 분양받고자 하는 때에는 제2항의 규정에 의한 분양신청을 하는 때에 그 의사를 분명히 하고, 그가 종전에 소유하던 토지 또는 건축물의 개략적인 평가액의 10퍼센트에 상당하는 금액을 사업시행자에게 납입하여야 한다. 이 경우 그 금액은 납입하였으나 제A조 제4호의 규정에 의하여 정하여진 비용부담액을 정하여진 시기에 납입하지 아니한 자는 그 납입한 금액의 비율에 해당하는 만큼의 대지 및 건축물에 한하여 분양을 받을 수 있다.

○ 제A조(관리처분계획의 내용) 법 제48조 제1항 제7호에서 "대통령령이 정하는 사항"이라 함은 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 법 제47조의 규정에 의하여 현금으로 청산하여야 하는 토지등소유자별 기존의 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 명세와 이에 대한 청산방법

2. 정비사업의 시행으로 인하여 새로이 설치되는 정비기반시설의 명세와 용도가 폐지되는 정비기반시설의 명세

3. 법 제48조 제3항 전단의 규정에 의한 보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법

○ 제51조(일반분양신청절차 등) 주택법 제38조의 규정은 법 제48조 제3항의 규정에 의하여 조합원 외의 자에게 분양하는 경우의 공고·신청절차·공급조건·방법 및 절차 등에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "사업주체"는 "사업시행자(주택공사 등이 공동사업시행자인 경우에는 주택공사 등을 말한다)"로 본다

○ 제57조(청산기준가격의 평가) ①법 제57조 제3항의 규정에 의하여 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 기존에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격은 다음 각호의 방법에 의하여 평가한다.

1. 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우에는 법 제48조 제5항 제2호의 규정을 준용하여 평가할 것

2. 생략.

② 법 제57조 제3항의 규정에 의하여 분양받은 대지 또는 건축물의 가격은 다음 각호의 방법에 의하여 평가한다.

1. 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우에는 법 제48조 제5항 제1호의 규정을 준용하여 평가할 것

2. 생략

③ 제2항 각호의 규정에 의한 평가에 있어 다음 각호의 비용은 가산하여야 하며, 법 제63조의 규정에 의한 보조금은 이를 공제하여야 한다.

1. 정비사업의 조사·측량·설계 및 감리에 소요된 비용

2. 공사비

3. 정비사업의 관리에 소요된 등기비용·인건비·통신비·사무용품비·이자 그 밖에 필요한 경비

4. 법 제63조의 규정에 의한 융자금이 있는 경우에는 그 이자에 해당하는 금액

5. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치에 소요된 비용(법 제63조제1항의 규정에 의하여 시장·군수가 부담한 비용을 제외한다)

6. 안전진단의 실시, 정비사업전문관리업자의 선정, 회계감사, 감정평가 그 밖에 정비사업추진과 관련하여 지출한 비용으로서 정관 등에서 정한 비용

④ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 건축물의 가격평가에 있어서는 층별·위치별 가중치를 참작할 수 있다.

□ 도시개발법

○ 제34조(체비지 등) ① 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약·정관·시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.

○ 제40조(환지처분) ① 시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다.

② 도시개발구역의 토지 소유자나 이해관계인은 제1항의 공람 기간에 시행자에게 의견서를 제출할 수 있으며, 의견서를 받은 시행자는 공사 결과와 실시계획 내용에 맞는지를 확인하여 필요한 조치를 하여야 한다.

③ 시행자는 제1항의 공람 기간에 제2항에 따른 의견서의 제출이 없거나 제출된 의견서에 따라 필요한 조치를 한 경우에는 지정권자에 의한 준공검사를 신청하거나 도시개발사업의 공사를 끝내야 한다.

④ 시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우(지정권자가 시행자인 경우에는 제51조에 따른 공사 완료 공고가 있는 때)에는 대통령령으로 정하는 기간에 환지처분을 하여야 한다.

⑤ 시행자는 환지처분을 하려는 경우에는 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하여야 한다

○ 제42조(환지처분의 효과) ① 환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.

② 제1항은 행정상 처분이나 재판상의 처분으로서 종전의 토지에 전속(專屬)하는 것에 관하여는 영향을 미치지 아니한다.

③ 도시개발구역의 토지에 대한 지역권(地役權)은 제1항에도 불구하고 종전의 토지에 존속한다. 다만, 도시개발사업의 시행으로 행사할 이익이 없어진 지역권은 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.

④ 제28조에 따른 환지 계획에 따라 환지처분을 받은 자는 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 환지 계획으로 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득한다. 이 경우 종전의 토지에 대한 저당권은 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 해당 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분에 존재하는 것으로 본다.

⑤ 제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다. 다만, 제36조 제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 소유권을 취득한다.

⑥ 제41조에 따른 청산금은 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 확정된다.

라. 판단

청구인은 도시환경정비사업 사업시행인가일 전에 그 사업시행구역안의 토지 및 건축물을 모두 취득한 상태에서 단독으로 사업을 시행하여 이 사건 건물을 신축, 취득한 것이므로 구 「지방세법」제109조 제3항(이하 "이 사건 비과세 조항"이라 한다) 본문의 입법취지에 비추어 볼 때 청구인은 비록 관리처분계획에 의하여 취득한 것이 아니라 할지라도(관리처분계획을 생략하였지만) 이 사건 건축물은 취득세 등 비과세 대상이므로 이 사건 부과처분은 취소되어야 한다고 주장한다.

이 주장이 타당한지 여부를 판단하기 위해서는 먼저 ① 도시환경정비사업의 절차 및 관리처분계획, 체비지, 청산금 등 주요 개념에 대한 관계 법령의 내용 ② 이 사건 비과세 조항의 본문 및 단서조항의 입법취지와 구체적 비과세 적용범위 등을 검토해야 할 것이므로 이를 살펴본다.

⑴ 도시환경정비사업의 추진절차 및 주요 개념

도시정비법 제6조 제4항, 제46조에 관리처분계획에 따라 건축물을 신축하여 공급하는 방법으로 도시환경정비사업을 하는 시행자(이하 "사업시행자"라 한다)는 사업시행 고시가 있은 날부터 21일 이내에 개략적인 부담금 내역 및 분양신청기간 등을 정하여 토지 등 소유자에게 개별통지 및 분양공고를 하여야 하고 토지 등 소유자는 통지받은 날부터 30일 이상 80일 이내에 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하도록 규정하고 있다.

그리고 같은 법 제48조 제1항, 제3항 및 같은 법 시행령 제A조 제3호에 시장·군수 또는 구청장 외의 시행자는 위 분양신청 기간이 종료된 때에는 이 법이 정하는 바에 의하여 기존의 건축물을 철거하기 전에 대지 및 건축시설에 관한 분양신청을 기초로 관리처분계획을 정하여 시장·군수 또는 구청장의 인가를 받아야 하며, 사업시행자는 분양신청 후 잔여분이 있는 경우 정관 등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나, 조합원 외의 자에게 분양할 수 있고, 보류지 또는 조합원 외의 자에게 분양할 것을 정한 경우 보류지 또는 일반 분양분의 명세와 추산가액 및 처분방법을 관리처분계획에 포함시켜 인가받도록 규정하고 있다.

또한 같은 법 제48조 제1항의 제1호 내지 제7호에 관리처분계획에는 분양설계, 분양대상자의 주소 및 성명, 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축시설의 추산액, 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격, 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기 등을 정하도록 규정하고 있다.

한편 같은 법 제52조, 제54조 제1항 및 제2항을 보면 시장·군수 또는 구청장 외의 사업시행자는 정비사업에 관한 공사를 완료한 때에는 시장·군수 또는 구청장에게 공사완료보고서를 제출하고 준공검사를 받아야 하고, 시장·군수 또는 구청장은 준공검사의 결과 도시정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정할 때에는 준공인가를 하고 공사완료를 공보에 고시하며 사업시행자는 위 공고가 있을 때에는 지체 없이 확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획대로 분양받을 자에게 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하도록 규정되어 있고, 사업시행자는 그 이전 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하도록 하고 있다.

그리고 같은 법 제57조에서 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자는 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액인 청산금을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하도록 하고 있다.

위 법률의 규정을 종합해 보면, 도시환경정비사업의 관리처분계획은 시장·군수·구청장이 아닌 사업시행자가 시행하는 사업지구 내 토지 및 건축물(이하 "종전 부동산"이라 한다) 소유주가 사업시행자 외로 더 있는 경우에 작성되며, 그 내용은 주로 어떤 대지와 건축물을 누구에게 얼마에 분양할 것인지를 기재한 계획이며, 시장·군수·구청장이 공사 완료 공고를 하고 사업시행자가 분양처분을 하여 고시를 하면 그 고시일의 다음 날에 그 대지 및 건축시설의 소유권이 변동되는 효과가 있는 것이나, 사업시행자가 유일한 종전의 토지 등의 소유자인 경우에는 공사 완료된 대지 및 건축시설의 소유권이 모두 사업시행자에게 귀속되고 "분양처분"이 없기 때문에 그 경우 종전 토지 소유자가 다수인 것을 전제로 한 권리변환 차원의 관리처분계획의 수립 및 인가절차가 반드시 필요한 것으로는 보이지 않는다.

⑵ 이 사건 비과세 조항의 입법 취지 및 비과세 적용 범위

이 사건 비과세 조항의 본문에 따르면 도시정비법에 의한 도시환경정비사업의 시행으로 종전 부동산의 소유자가 관리처분계획에 의하여 취득하는 신축건물과 부속토지(이하 "관리처분에 의한 취득 부동산"이라 한다) 등에 대하여 취득세를 면제한다고 되어 있고, 이 사건 비과세 조항 단서 규정에 따르면 종전 부동산 소유자가 관리처분에 의해 취득하는 부동산의 가액의 합계액이 종전 부동산 가액의 합계액을 초과하여 도시정비법 등 관계 법령에 의하여 사업시행자에게 청산금을 부담하고 취득하는 경우 그 청산금에 상당하는 부동산(제1호)과 사업시행인가 이후 환지 이전에 종전 부동산을 승계취득한 자에게 귀속되는 관리처분에 의한 취득 부동산의 가액의 합계액이 승계취득 부동산 가액의 합계액을 초과하는 경우 그 초과액에 상당하는 부동산(제2호)은 취득세 과세대상으로 규정되어 있다.

이는 도시환경정비사업의 시행 결과, 사업구역 내 종전 부동산의 소유자가 관리처분에 의해 취득하는 부동산 중 종전 부동산 가액에 상당하는 부분은 그 취득의 법적 성질이 종전 부동산에 대한 권리변환으로 종전의 권리와 동일성이 있는 대체 취득에 해당되는 점에서 비과세를 적용하는 것이며, 도시정비사업의 원활한 수행을 위한 세제적 지원의 관점에서 취득세 등 비과세를 적용하는 것으로 해석하는 것이 타당하다.

반면 이 사건 비과세 조항의 단서 규정은 과세형평의 원칙상 종전 부동산 소유자가 정비사업 완공으로 관리처분에 의하여 취득하는 부동산 가액 중 종전 부동산 가액의 합계액에 상당하는 대체취득분에는 비과세를 적용하더라도 사업시행자에게 청산금을 부담하고 초과 취득하는 부분 등에 대하여는 새로운 토지 및 건물의 취득으로 보아 취득세 등을 부과하겠다는 의미로 해석된다.

(3) 이 사건 건물 신축공사비의 취득세 과세대상 여부 판단

이 사건 부과처분은 청구인이 사업시행인가 이전에 종전부동산을 취득한 경우에 해당하므로 그 처분이 적법한지 여부는 이 사건 건물의 비과세요건으로서 관리처분계획이 필요한지 여부와 위 사업경비 상당 이 사건 건물이 청구인이 종전부동산의 소유자로서 청산금을 부담하고 종전 부동산 가액을 초과 취득하는 부분에 해당하여 과세대상인지 여부에 달려있다 할 것이다.

(가) 이 사건 건물의 비과세요건으로서 관리처분계획이 필요한지에 대한 검토

위 "(2)항"에서 본 바와 같이 이 사건 비과세 조항에서는 도시환경정비사업의 시행으로 인하여 종전 부동산 소유자가 토지 및 건축물을 관리처분계획에 의하여 취득할 것을 전제로 하고 있으나 위 조항의 입법취지는 그 취득의 성질이 새로운 과세물건을 취득하는 것이 아니라 종전 부동산의 입체적 권리변환인 광의의 환지에 해당하여 "소유하다가 없어진 부동산을 대체취득 하는 것"으로 본 것이고, 실질적으로는 동일한 부동산이라는 관점에 입각하고 있다고 할 것이다.

청구인과 같이 사업시행자가 유일한 종전의 토지 등의 소유자인 경우에는 공사 완료된 대지 및 건축시설의 소유권이 모두 사업자에게 귀속되고 "분양"이 없기 때문에 별도의 관리처분계획의 확정 및 인가절차가 필요하지 않다는 점을 고려하면 관리처분계획을 인가받은 경우의 대체취득분과 과세 취급을 달리 할 합리적 이유가 없으므로 이 사건 비과세 조항 본문의 적용을 받는 취득세 비과세 대상으로 보는 것이 조세형평성 측면에서 타당하다고 할 것이다.

(나) 사업경비가 청산금에 해당하는지에 대한 검토

이 사건 건물 신축을 위한 사업경비는 종전부동산의 소유자이자 분양대상자로서 부담하는 청산금이나 사업시행자로서 사업경비에 충당하기 위하여 취득하는 체비지 매각 등으로 마련할 수 있는데 청구인은 이 사건의 경우 관리처분계획 등이 없으므로 체비지 취득은 불가능하다고 인정하고 있으며 또한 사업시행자로서 요청한 도시환경정비사업 이전고시에서도 체비지는 없는 것으로 되어 있으므로 이 사건 건물이 청산금 부담으로 취득한 것인지에 대하여 살펴보기로 한다.

살피건대, ① 이 사건 건물은 청구인이 이 사건 건물을 분양하지 않고 본사 사옥 등으로 직접 소유하는 과정에서 유일한 종전 부동산 소유자 겸 분양대상자의 자격으로 사업시행자인 본인에게 사업비용 상당의 청산금을 부담하여 취득한 것이라 할 수 있는 점, ② 이 사건 건물의 전체 소유권은 청구인에게 귀속되므로 과세형평성 측면에서 보면 이 사건 건물의 취득은 도시환경정비사업 구역 외에서 종전 토지 등의 유일한 소유자가 건축허가를 받아 자기 계산으로 사옥을 신축한 경우와 그 실질이 동일하며, 이 때 신축건물의 공사금액 상당액을 취득세 과세대상으로 하고 있는 것과 달리 취급할 합리적 이유가 없다는 점 등을 종합해서 볼 때 이 사건 건물은 이 사건 비과세 조항인 구 「지방세법」제109조 제3항 단서 제1호에 따른 취득세 과세대상으로 해석하는 것이 타당하다.

따라서 이 사건 건물의 신축비용에 해당하는 취득분은 취득세 과세대상이며, 또한 취득세가 과세됨을 전제로 한 등록세 및 농어촌특별세와 지방교육세 부과 역시 적법하다고 할 것이다.

4. 결론

그렇다면 이 사건 부과처분은 잘못이 없고 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 「감사원법」 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.