<질의요지>

○ 배우자·직계존비속의 부동산 부담부 증여 취득 시 그 채무 상당액과 시가인정액의 차액을 기준으로 제7조제11항제4호 단서를 적용하는지 여부

<회신내용>

○ 「지방세법」 제7조제11항에서 “배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 취득한 부동산등 전체를 유상으로 취득한 것으로 본다”고, 제4호에서 “해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우. 다만, 그 대가가 제10조의2제1항에 따른 시가인정액(생략)보다 낮은 경우로서 그 대가와 시가인정액의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 30 이상인 범위에서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다”고 규정하고 있습니다.

  - 또한, 제7조제12항에서 “증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다”고 규정하고 있습니다.

○ 제7조제11항은 배우자·직계존비속의 부동산 취득 시 실제 대가를 지급한 사실이 입증되지 않으면 유상 거래를 부인하고 증여로 본다는 취지의 규정으로, 2026. 1. 1. 개정에서 가족 간의 저가 거래를 통해 조세 부담을 회피하는 것을 막기 위해 제4호 각 목 외의 부분 단서를 신설하여 배우자 또는 직계존비속 간에 부동산을 실제 시세보다 낮은 대가로 거래한 경우 유상취득을 인정하지 않는 것으로 보완되었는데,

  - 해당 규정에서 ‘취득을 위하여 그 대가를 지급한’이란 특정 부동산 등을 이전받는 대가로 그에 상응하는 금전이나 그 밖의 가치를 제공하는 것을 의미한다고 보아야 하므로, 그 부동산 등의 이전이 무상으로 이루어지는 경우에는 해당 규정 적용 대상이 아니라고 할 것이고,

  - 나아가 부담부 증여의 경우 그 채무 상당액은 이전되는 물건의 가치 중 일부에 불과하고 무상으로 이전되는 부분은 포함하지 않고 있어 해당 물건의 온전한 가치라고 할 수 없으므로, 이를 대가로 보아 개정된 제7조제11항제4호 단서 규정을 적용할 수 없다고 판단됩니다.

○ 제7조제12항 단서에서 제11항을 적용한다는 의미는 배우자 또는 직계존비속간의 부담부 증여 시 취득자의 채무 인수 능력이 있는지를 따져 유상취득을 인정하려는 것으로, 해당 규정의 본문과 단서의 관계를 살펴볼 때는 채무 상당액 부분에 대해서만 같은 조 제11항이 적용된다고 보는 것이 합리적이고,

 - 이와 달리, 채무 상당액 자체를 단순히 해당 부동산 취득의 대가로 보아 제7조제11항제4호 단서를 적용하면 전체 가액 대비 소액의 채무 상당액을 인수하는 경우 일괄적으로 유상 세율을 적용에서 제외되는 불합리한 결과에 이르게 됩니다.

○ 따라서, 배우자 또는 직계존비속의 부동산을 부담부 증여로 취득하는 경우 원칙적으로 제7조제12항에 따라 채무 상당액 부분은 유상으로 취득한 것으로 보고 시가인정액에서 그 채무 상당액을 제외한 가액은 증여로 취득한 것으로 보되, 제11항제4호 단서 외의 부분 본문 및 각 목의 요건을 충족하여 취득자의 소득이나 재산으로 그 채무를 인수할 능력이 증명되는 경우에 한정하여 그 채무 상당액을 유상취득한 것으로 보아야 할 것입니다.

○ 다만, 이는 과세권이 있는 지방자치단체가 그 사실관계 등을 구체적으로 확인하여 최종 판단할 사항임을 알려드립니다. 끝.