<질의요지>

○ 공공임대주택의 임대 후 분양전환계약 시 계약금 및 잔금(계약 후 10년 이내) 형식의 계약을 체결하면서 그 잔금을 취득자가 원할 때마다 소액씩 분할 해 납부할 수 있도록 하는 경우 연부취득에 해당하는지

<회신내용>

○ 「지방세법」 제6조제20호에서 연부(年賦)”란 매매계약서상 연부계약 형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말한다고 규정하고 있습니다.

○ 대법원은 당초의 매매계약에서 연부취득의 형식을 갖추지 않았으나, 그 중도금의 지급을 연체한 상태에서 잔금의 지급만을 2년에 걸쳐 분할해 지급하기로 약정한 경우에 대해 잔금 지급방법의 일부를 변경한 것에 불과하므로 연부취득이 아니라고 보고 있는데(대법원 1995. 6. 30. 선고 94다50212 판결 참조),

- 이에 따르면 매매계약서상 연부계약 형식을 갖추지 않은 경우에는 실제 그 대금을 2년 이상에 걸쳐 지급한 경우라도 연부취득으로 볼수 없다 할 것이고, 「지방세법」 제6조제20호에 따른 연부계약의 형식은 매매계약의 경위, 계약 형식, 계약내용 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것입니다.

○ 해당 사안이 연부취득에 해당하는지 여부에 대해 살펴보면 다음과 같습니다.

○ 해당 사안은 「공공주택특별법」 제50조의3 규정 등에 따라 공공주택사업자와 무주택자 요건 등 일정요건의 자격을 갖춘 임차인이 장기간(10년 등)에 걸쳐 잔금을 납부할 수 있게 하는 ‘주택분양계약(임대분양전환)’을 체결한 것으로

- 계약의 형식이 계약금과 잔금 형태로만 되어 있고 그 잔금은 분할 납부시기와 금액이 확정되지 아니하고 백만원 단위로 수시 납부가 가능하도록 하고 있는데, 이는 잔금 납부 시까지 임차인으로서의 지위를 유지하고 있는 취득자의 납부 편의를 도모하기 위한 것으로 보이며, 토지조성사업지구 내에서 장기간에 걸쳐 토지를 취득하는 경우 등과 같이 계약 자체에서 일정액씩 분할하여 납부요건을 정하고 있는 일반적인 연부계약의 형식과는 차이가 있는 것으로 판단됩니다.

○ 연부취득에 해당하려면 매매계약서 상 연부취득의 형식을 갖추어야 한다는 판례의 태도와 조세채권을 조기에 인식하여 세수를 안정적으로 확보하고자 하는 연부취득 제도의 취지를 고려하여 살펴볼 때,

 - 해당 계약은 그 형식이 단순히 계약금과 잔금의 형태로만 이루어져 있고 잔금에 대해 분할 납부시기와 금액이 확정되지 않아 일반적인 연부계약의 형식을 갖추었다고 보기 어려운 점, 취득자가 잔금을 분할 납부하지 아니한 경우 계약금에 대해서만 연부취득으로 과세하게 되는데 계약금은 계약 체결의 증거로서의 의미를 가지며 통상적으로 전체 가액의 일부에 지나지 않아 조세채권의 조기확보라는 연부취득 제도 취지에도 부합하지 않은 점, 잔금을 수시로 분할 납부한 경우라 하더라도 이를 연부취득으로 볼 경우 개별 납세자마다 다양한 납부 시기와 납부 금액이 발생하게 되는데 이때마다 취득세를 신고 납부하거나 부과 징수할 경우 그에 따른 납세협력비용이나 징수 비용 발생을 고려할 필요가 있는 점 등 연부취득에 따른 납세의무를 회피하기 위해 통상적인 계약 관행을 벗어나는 등 특별한 사정이 없다면 해당 사안과 같이 계약의 형식이 계약금과 잔금 형태로만 되어 있는 경우 「지방세법」 상 연부취득에 해당하지 않는다고 사료됩니다.

○ 다만 이에 대해서는 다양한 유형의 연부계약 형식을 감안하여 과세관청이 충분한 사실관계를 확인한 후 판단하시기 바랍니다. 끝.