1. 처분개요

  가. 처분청은 경기도 의정부시 OOO 토지 29,753㎡(도시지원시설용지, 이하 “이 건 토지”라 한다)를 종합합산과세대상으로 구분하고, 2022년도 재산세 납세의무자를 청구법인으로 보아 2024.2.6. 청구법인에게 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 수시 부과하였다.

  나. 청구법인은 이에 불복하여 2024.5.3. 이의신청을 거쳐 2024.8.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

  가. 청구법인 주장

    (1) 이 건 토지의 2022년도 재산세 납세의무자는 청구법인이 아니라 그 과세기준일 현재 등기부상의 위탁자인 AAA 주식회사(이하 “AAA”라 한다)라 할 것이므로 처분청이 청구법인에게 한 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다.

      (가) 청구법인은 물류센터를 신축하기 위해 2020.10.29. BBB 도시개발사업(이하 “이 건 도시개발사업”이라 한다)의 사업시행자인 AAA와 이 건 토지(도시지원시설용지)의 매매계약(매매금액 OOO원)을 체결한 후, 2021.11.26. 처분청으로부터 물류센터 신축을 위한 건축허가(이하 “이 건 건축허가”라 한다)를 받았으며, 2021.12.17. 이 건 토지의 매도인 AAA에게 토지 잔금 OOO원을 지급하고, 그 잔금지급일을 취득일로 하여 취득세 등을 신고납부하였다.

      (나) AAA는 이 건 토지의 매매계약과 잔금지급에 관계 없이 2021.12.17. CCC 주식회사(이하“CCC”이라 한다)와 이 건 토지에 대해 AAA를 위탁자로 하고, CCC을 수탁자로 하는 부동산담보신탁계약(이하 “이 건 신탁”이라 한다) 체결하고, 2021.12.22. 이 건 토지를 신탁등기를하였으며, 청구법인은 이 건 심판청구일 현재까지 소유권이전등기를 하지 아니하여 이 건 토지는 2022년도 재산세 과세기준일 현재 수탁자인 CCC의 소유로 등기되어 있으며, 그 위탁자는 여전히 AAA이다.

      (다) 처분청은 청구법인이 2021.12.17. 이 건 토지의 잔금을 지급하였다는 이유만으로 청구법인을 이 건 토지의 2022년도 재산세 납세의무자를 보아 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과하였으나,「지방세법」제107조 제2항 제5호에서 신탁재산의 경우 위탁자가 그 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, 이 건 토지는 AAA가 2021.12.17. CCC에게 신탁한 토지이므로 청구법인이 이 건 토지의 잔금을 지급하였는지 여부와 관계 없이 재산세 과세기준일 현재 등기부상의 사실상 소유자인 위탁자를 재산세 납세의무자로 보는 것이 타당하다.

      (라) 또한,「지방세법」제107조 제3항에서 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있는데 이 건 토지는 2022년도 재산세 과세기준일 현재 AAA가 이 건 토지에서 도시개발사업에 따른 토지 조성 공사를 하고 있고, 이 건 신탁등기로 인해 그 소유권의 귀속도 불분명하다 할 것이므로 이 건 토지의 재산세 등은 사실상의 소유자(위탁자) 겸 사용자인 AAA에게 부과하여야 한다.

      (마) 조세심판원은 매도인이 부동산 양도에 따른 양도소득세를 납부했다 하더라도 재산세 과세기준일 현재 매수인에게 소유권이전등기를 하지 않고「신탁법」에 따른 신탁등기를 한 경우 그 소유권의 귀속이 불분명하다고 보아 그 재산세 납세의무자를 매수인이 아니라 등기부상의 위탁자인 매도인이라고 결정하였다(조심 2013지713, 2013.11.11., 2012지773, 2012.3.7.).

      (바) 아울러, 청구법인이 이 건 토지의 잔금을 지급하였다고 하더라도 이를 사용․수익하기 위해서는 처분청의 승인을 받아야 하고, 이 건 토지의 매매계약서에 AAA가 청산하기 전까지 이 건 토지를 양도하거나 담보로 제공할 수 없다고 명시하고 있음을 볼 때, 청구법인은 2022년도 재산세 과세기준일 현재 이 건 토지를 취득할 수 있는 권리만 소유하고 있을 뿐「지방세법」제107조 제1항에서 규정하고 있는 사실상 소유자에는 해당하지 않는다 할 것인데, 처분청이 이러한 사실을 간과하고 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다.

    (2) 예비적으로 이 건 토지는 2022년도 재산세 과세기준일 현재 사실상 도시개발사업에 제공되는 토지이므로 분리과세대상으로 구분하여 재산세를 부과하여야 한다.

      (가)「지방세법 시행령」제102조 제8항 제9호에서 부동산집합투자기구가 목적사업에 사용하기 위해 소유하고 있는 토지 중 건축물의 부속토지(「지방세법」제106조 제1항 제2호의 토지)를 분리과세대상으로 구분한다고 규정하고 있고, 같은 영 제103조 제1항 제3호 괄호에서 ‘개발사업의 실시계획 승인을 받아 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물’도 건축물로 의제하고 있다.

      (나) 청구법인은 물류센터를 신축하기 위해 처분청으로부터 이 건 건축허가를 받았으므로 이 건 토지는 개발사업의 실시계획 승인에 따라 건축물의 신축을 준비 중에 있는 토지로서, 건축물의 부속토지라 할 것이므로 이 건 토지에 대하여는「지방세법 시행령」제102조 제8항 제9호를 적용하여 분리과세대상으로 구분하여야 한다.

      (다) 또한,「지방세법 시행령」제102조 제7항 제4호에서 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정)에 대해 그 공급이 완료(매수자의 취득일)될 때까지 분리과세대상으로 한다고 규정하고 있고, 이 건 토지는 물류센터용 토지로서 사실상의 산업단지용 토지와 다를 것이 없는바, 분리과세대상으로 구분하는 것이 타당하다.

  나. 처분청 의견

    (1)「지방세법」제107조 제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자를 재산세 납세의무자로 규정하고 있고, 청구법인은 2021.12.17. 이 건 토지에 대한 잔금을 모두 납부하여 이 건 토지를 사실상 취득하였는바 이 건 토지의 소유자가 청구법인이라는 사실은 명확하며 재산세에 있어 현실적으로 당해 재산을 그 본래의 용도에 따라 사용·수익하였는지 여부는 그 과세요건이 아니라고 할 것이므로 2022년도 재산세 과세기준일 현재 이 건 토지의 사실상 소유자는 청구법인이라 할 것이다.

    (2) 지방세법 운영예규에서 재산세 납세자로서 “사실상 소유자”를 「지방세법 시행령」제20조에 규정된 취득의 시기가 도래하여 해당 재산세 과세 대상을 취득한 자라고 규정하고 있고, 재산세 과세에 있어 현실적으로 당해 재산을 그 본래의 용도에 따라 사용·수익하였는지 여부는 그 과세요건이 아니라고 할 것이므로(대법원 2001.4.24. 선고 99두110 판결) 처분청이 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 정당하다.

    (3)「지방세법 시행령」제102조 제8항 제9호에서 부동산집합투자기구가 목적사업에 사용하기 위하여 소유하고 있는 토지 중「지방세법」제106조 제1항 제2호(별도합산과세대상)에 해당하는 토지를 분리과세대상으로 규정하고 있으므로 여기에서 분리과세대상 토지가 되려면 먼저 별도합산 과세대상토지에 해당하여야 하는데, 개발사업의 개발사업에 제공하는 토지 중 별도합산과세대상이 되는 토지는 개발사업 시행자의 소유로서 건축물 신축이 예정되어 있는 토지를 말하는 것인데 이 건 토지는 사업시행자인 AAA의 소유가 아닌 청구법인의 소유라 할 것이므로 이에 대해「지방세법 시행령」제102조 제8항 제9호의 규정을 적용할 여지가 없다.

    (4) 또한,「지방세법 시행령」제102조 제7항 제4호에서 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정)에 대해 그 공급이 완료(매수자의 취득일)될 때까지 분리과세대상으로 한다고 규정하고 있는데, 이 건 도시개발사업 시행 승인고시(의정부시 OOO)에는 사업시행자를 AAA로만 지정하고 있고, 청구법인은 2021.12.17. 이 건 토지를 의정부 리듬시티로부터 취득한 이상, 이 건 토지를「지방세법 시행령」제102조 제7항 제4호에서 규정한 분리과세대상 토지로 볼 수는 없다.

    (5) 따라서 처분청이 이 건 토지를 종합합산과세대상으로 구분하고, 2022년도 재산세 납세의무자를 청구법인으로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

  가. 쟁점

    ① 청구법인을 이 건 토지의 사실상 소유자로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부

    ② 이 건 토지를 분리과세대상으로 구분하여 재산세 등을 부과하여야 한다는 청구주장의 당부

  나. 관련 법률 : <별지> 기재

  다. 사실관계 및 판단

    (1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

      (가) AAA는 2017.5.30. 경기도 의정부시 OOO를 본점소재지로 하고, BBB 도시개발사업의 시행을 목적사업으로 설립된 법인으로 경기도 의정부시와 전략투자자들이 설립한 법인으로 의정부시장이 최대 주주(발행주식 34%)이다.

      (나) 청구법인은 2020.7.29. BBB에서 물류센터 개발사업을 하기 위해 설립된 부동투자회사로서 AAA의 발행주식 0.5%를 소유하고 있다.

      (다) 청구법인은 2021.9.14. AAA(매도인)와 이 건 토지에 대한 매매계약(매매금액 OOO원)을 체결하였는데 그 계약서 상의 잔금지급일은 대지조성공사 준공일로 기재되어 있다.

      (라) 청구법인은 2021.12.17. AAA에게 이 건 토지의 잔금 OOO원을 지급한 후 처분청에 취득세 등 OOO원을 신고․납부하였다.

      (마) AAA는 2021.12.17. 기획재정부로부터 이 건 토지를 취득한 후, 같은 날 이 건 신탁계약을 체결하였는데 그 계약서를 보면, 위탁자는 AAA, 수탁자는 CCC이고, 채무자는 청구법인과 AAA이며, 우선수익자는 DDD 주식회사(1․2순위)과 청구법인(3순위)인 것으로 나타나고, 그 내용은 아래와 같다.

◯◯◯

      (바) 이 건 토지 중 일부인 경기도 의정부시 OOO의 등기사항전부증명서를 보면, AAA는 2021.12.22. 이 건 토지를 공공용지의 협의취득을 원인으로 소유권이전등기를 한 후 CCC을 수탁자로 하여 이 건 신탁등기를 한 것으로 나타난다.

      (사) 이 건 토지에 인근에 신축 중인 공동주택의 입주예정자들은 이 건 토지에 물류센터의 신축을 반대하면서 2022.3.13. 경기도 의정부시장을 상대로 이 건 건축허가 집행정지 가처분신청을 하였으나, 서울고등법원은 2022.9.27. 이를 기각하는 결정(항고심)을 하였다.

      (아) 처분청은 2022.9.10. 청구법인을 이 건 토지의 사실상 소유자로 보아 청구법인에게 이 건 토지에 대한 재산세 등 OOO원을 부과하였고, 청구법인은 2023.2.8. 서울중앙지방법원에 이 건 토지에 대한 2022년도 재산세 등의 무효소송을 제기하였으며, 서울중앙지방법원은 위의 재산세 납세고지서의 흠결(소재지 기재 착오)을 이유로 재산세 등을 취소하는 판결(OOO 판결)하였다.

      (자) 위의 판결이 그대로 확정됨에 따라 처분청은 위의 재산세 등을 취소하고, 2024.2.6. 청구법인에게 이 건 재산세 등 OOO원을 다시 부과하였다.

      (차) 처분청이 인근 주민들의 물류센터 신축 반대 등을 이유로 이 건 토지의 준공 전 사용허가 신청을 거부하여 사실상 이 건 토지에 물류센터를 신축할 수 없게 됨에 따라 청구법인과 경기도 의정부시장은 2024.4.23. 이 건 토지에 물류센터가 아닌 다른 건축물을 신축하기로 하는 상생 협약을 체결하였으나, 이 건 심리일 현재까지 이 건 토지에 건축물을 신축하거나 신축을 위한 준비 작업 등을 하지는 않고 있다.

    (2)「지방세법」제107조 제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하면서 같은 조 제2항 제5호에서「신탁법」제2조에 따른 수탁자의 명의로 등기된 신탁재산의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자가 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있다.

    (3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 조세법 규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하는 점,

      「지방세법」제107조 제1항에서 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있으나 같은 조 제2항 제5호에서 수탁자의 명의로 등기된 신탁재산의 경우에는 제1항에도 불구하고 위탁자가 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있으므로 신탁등기된 재산의 경우 그 위탁자를 재산세 납세의무자로 보는 것이 조세법규의 엄격해석 원칙에 부합하는 점,

      이 건 신탁의 경우 AAA와 CCC이 체결하였고 CCC이 수탁자의 지위에서 이 건 토지에 대해 소유권이전등기와 신탁등기를 한 이상 그 체결 경위가 불명확하다거나 청구법인이 이 건 토지를 사실상 취득한 후 계약이 이루어졌다 하더라도 이 건 토지의 위탁자가 AAA라는 사실이 달라지는 것은 아닌 점 등에 비추어 처분청이 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

    (4) 쟁점②는 쟁점①이 인용되어 심리의 실익이 없으므로 심리를 생략한다.

4. 결 론

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「지방세기본법」제96조 제7항,「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지>

관련 법률

  (1) 지방세법

제107조[납세의무자] ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다(각 호 생략)

 ② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

  5.「신탁법」제2조에 따른 수탁자(이하 이 장에서 “수탁자”라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(이하 생략)

 ③ 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다.

  (2) 신탁법

제2조[신탁의 정의] 이 법에서 “신탁”이란 신탁을 설정하는 자(이하“위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 “수익자”라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

제3조[신탁의 설정] ① 신탁은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 설정할 수 있다. 다만, 수익자가 없는 특정의 목적을 위한 신탁(이하 “목적신탁”이라 한다)은「공익신탁법」에 따른 공익신탁을 제외하고는 제3호의 방법으로 설정할 수 없다.

  1. 위탁자와 수탁자 간의 계약

제4조[신탁의 공시와 대항] ① 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.

10조[위탁자 지위의 이전] ① 위탁자의 지위는 신탁행위로 정한 방법에 따라 제3자에게 이전할 수 있다.

 ② 제1항에 따른 이전 방법이 정하여지지 아니한 경우 위탁자의 지위는 수탁자와 수익자의 동의를 받아 제3자에게 이전할 수 있다. 이 경우 위탁자가 여럿일 때에는 다른 위탁자의 동의도 받아야 한다.