KILF 한국지방세연구원-지방세 법령정보시스템

조심2023지5553(20240828)

이 건 제2아파트 취득(2022.7.12.) 당시 중과규정 시행(2020.8.12.) 이전에 관리처분계획인가를 받은 쟁점조합원아파트의 쟁점조합원입주권을 주택 수에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

답변요지

청구인의 경우, 이 건 재건축사업계획에 따라 청구인 배우자는 쟁점조합원아파트의 쟁점조합원입주권을 관리처분계획인가일에 취득한 것이라 하겠고, 2020.8.12.「지방세법」이 개정된 후 쟁점조합원아파트가 멸실되었다 하더라도 그 전에 「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따른 관리처분계획의 인가로 취득한 쟁점조합원입주권의 취득행위에 영향을 줄 것은 아니라 하겠음.

본문

1. 처분개요

가. 청구인 세대(배우자 A 포함)는 ① OOO(이하 ”이 건 재건축“이라 한다) 사업부지 내 OOO와 ② OOO(청구인과 배우자 A 공동소유, 이하 “이 건 제1아파트”라 한다) 등 2주택을 소유하고 있었고, 이 건 재건축사업은 2018.12.3. 처분청으로부터 관리처분계획인가[동 관리처분계획인가에 따라 배우자 A은 조합원입주권용 아파트 수분양자 지위를 취득(이하 “쟁점조합원입주권”이라 한다)하였고, 동 관리처분계획을 받은 날을 이하 “쟁점조합원입주권취득일”이라 한다]를 받고 착공을 하던 중 2021.10.21. 위 OOO(이하 “쟁점조합원아파트” 또는 “멸실아파트”라 한다)는 멸실되었다.

나. 청구인은 2022.7.12. OOO(이하 “이 건 제2아파트”라 한다)를 취득한 후, 같은 날 처분청에 이 건 제2아파트의 취득을 1세대 1주택[멸실아파트를 주택 수에서 제외하고, 이 건 제1아파트도「지방세법 시행령」(2020.8.12. 대통령령 제30939호로 개정된 것, 이하 같다 제28조의5 제1항에 따른 이사 등으로 3년 이내에 처분할 일시적 주택인 것으로 보아 주택 수에서 제외)]인 것으로 보아, 그 취득가격인 OOO원을 과세표준으로 하고「지방세법」(2020.8.12. 법률 제17473호로 개정된 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제8호 다목에 따른 세율(OOO원 초과, 3%)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 2022.7.12. 처분청에 신고․납부하였다.

다. 이후 청구인은 이 건 제2아파트 취득이 1세대 3주택(쟁점조합원입주권취득일에 취득한 조합원입주권과 이 건 제1아파트를 주택 수에 포함)으로서「지방세법」제13조의2 제1항 제3호에 따른 취득세 중과세율(12%) 적용대상인 것으로 보아, 차인세율(9%, 이 건 12%에서 기 신고․납부한 세율 3%를 차감)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 2022.8.30. 추가로 수정 신고․납부하였다.

라. 청구인은 이 건 제2아파트 취득당시의 본인 세대의 주택 수는 1세대 1주택(일시적 2주택)으로 이 건 제2아파트의 취득세율은「지방세법」제13조의2 제1항 제3호(12%)가 아닌 같은 법 제11조 제1항 제8호 다목의 세율(3%) 적용대상이라는 이유로 2023.8.17. 경정청구를 하였으나, 처분청은 2023.9.21. 이 건 제2아파트 취득 당시의 주택 수는 1세대 3주택[멸실아파트가 철거(2021.10.12.)되어 취득한 것으로 보아 조합원입주권을 포함하고, 동 멸실․철거일을 이하 “쟁점조합원아파트멸실일”이라 한다)이라는 이유로 이를 거부하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 2023.10.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1)「지방세법」부칙 제3조(이하 “쟁점부칙”이라 한다)에서 제13조의3 제2호부터 제4호까지의 개정규정은 이 법 시행(2020.8.12.) 이후 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터 적용한다고 규정하고 있는바, 쟁점조합원입주권취득일에 취득한 조합원입주권은 쟁점부칙 규정이 2020.8.12. 시행되기 이전인 2018.12.3. 이 건 재건축사업이 관리처분계획인가를 받으면서 청구인 배우자인 A이 조합원입주권용 아파트로 예정되어 있다.

(2) 조합원입주권과 관련하여「도시 및 주거환경정비법」제81조 제1항에서 종전의 토지 또는 건축물의 소유자 등은 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없으며 같은 조 제2항에서 사업시행자는 제74조 제1항에 따른 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다고 규정하고 있으며,「소득세법」제88조 제9호에서 “조합원입주권”이란 「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따른 관리처분계획의 인가 등에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다고 규정하고 있고, 이때 조합원입주자의 지위는 장차 분양받을 주택 등에 대한 소유권을 취득할 때까지는「소득세법」제94조 제1항 제2호 가목 소정의 부동산을 취득할 수 있는 권리를 취득한 것이고 조합원입주권을 취득할 수 있는 시기는 재건축 대상 주택이 아직 멸실되지 않고 주택으로 사용하고 있더라도 입주자로 선정된 지위의 취득은 관리처분계획인가가 있는 때로 보는 것이 타당(조심 2022서5923, 2023.1.2. 같은 뜻임)하다.

(3) 쟁점부칙에서 2020.8.12.부터 취득하는 조합원입주권부터 주택으로 보아 주택 수에 산정하도록 개정되었는바, 쟁점조합원입주권취득일에 취득한 조합원입주권은 장차 분양이 예정되어 있는 아파트로서 조합원 입주자로 선정된 지위의 취득은 쟁점부칙에서 규정하는 2020.8.12. 이전인 2018.12.3. 관리처분계획인가에 포함되어 이 건 제2아파트 취득당시에 가산되는 주택 수에서 제외되는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 행정안전부의 다주택자ㆍ법인 취득세 중과요령(부동산세제과-1983, 2020.8.11.)에 의하면, 주택 수를 판단함에 있어서 재건축의 경우 조합원 입주권의 경우에는 비록 그 입주권이 관리처분계획의 인가에 포함되어 있다 하더라도 해당 주거용 건축물이 사실상 멸실되기 전까지는 입주권이 아닌 주택을 소유하고 있는 것으로 판단하여야 하는바, 당초 지방세법령에서는 재건축의 경우 조합원 입주권은 취득세 과세대상이 아니었으나 2020.8.12.「지방세법」이 개정되면서 주택 수를 산정함에 있어서 조합원 입주권의 경우도 주택에 해당하는 것으로 개정되었다.

(2) 현행 지방세법령은 취득일 현재 재건축 구역 내 해당 주택이 관리처분계획인가 이후 이주가 완료되었다 하더라도 건축물대장상 주택으로 등재되어 있고, 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우에는 이를 주택으로 보아 재산세를 부과하고 있으므로 취득세의 경우도 재건축 조합원의 입주권이라 하더라도 해당 재건축 사업구역 내 해당 주택이 사실상 철거ㆍ멸실되지 않고 존재하는 경우에는 재산세와 마찬가지로 과세체계의 일관성 차원에서 취득세도 주택으로 보는 것이 타당하다 할 것이다.

(3) 따라서, 청구인이 이 건 제2아파트를 취득할 당시 본인 세대의 주택 수는 기존 이 건 제1아파트와 이 건 재건축사업으로 멸실일 이후인 쟁점조합원멸실일에 취득한 조합원입주권을 포함하여 1세대 3주택에 해당하므로 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료를 보면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구인의 배우자 A은 2016.6.11. 쟁점조합원아파트를 취득하였고, 이후 쟁점조합원아파트는 이 건 재건축사업용 부지로 편입되었으며, 처분청 고시(2018.12.6. 제2018-284호)를 통해 다음의 관리처분계획인가일(2018.12.3., 쟁점조합원입주권취득일)에 배우자 A의 조합원입주권으로 포함되었다.

ㅇㅇㅇ

(나) 부동산매매계약서, 취득세 신고서에 의하면, 청구인(매수인)과 주식회사 A(매도인)은 2022.4.19. 이 건 제2아파트를 OOO원에 매매하는 계약을 체결한 후, 2022.7.12. 청구인은 이 건 제2아파트를 취득하였고, 이때 청구인은 이 건 제2아파트를 취득한 후 3년 이내에 이사 등으로 처분할 예정인 일시적 2주택(멸실아파트는 주택 수에서 제외)으로 하고, 이 건 제2아파트의 취득을 1세대 1주택인 것으로 보아 취득세를 신고․납부하였다.

(다) 가족관계증명서, 과세자료(전국주택보유현황) 등에 의하면, 청구인과 A은 부부이며, 청구인이 이 건 제2아파트를 취득할 당시 본인 세대의 주택 수는 쟁점조합원입주권취득일에 취득한 조합원입주권과, 이 건 제1아파트(부부 공동소유) 및 이 건 제2아파트 등 1세대 3주택인 것으로 나타난다.

(라) 행정안전부는 2018.1.2. 지방자치단체에 “재개발ㆍ재건축 구역 멸실 예정 주택 적용기준”을 통보하였고 그 주요내용은 아래와 같다.

ㅇㅇㅇ

(마) 행정안전부는 2020.8.11. 지방자치단체에 다음과 같이 다주택자 및 법인 주택 취득세 중과 관련 개정안 운영요령(조합원 입주권의 취득시점 등)을 통보하였고, 해당 취득세 중과 규정은 2020.8.12. 신설․시행되었다.

ㅇㅇㅇ

(바) OOO 지역은 2020.11.20. 조정대상지역(이 건 제2아파트 취득일 포함)으로 지정되었다가, 2022.9.26. 조정대상지역에서 해제되었다.

(사) 청구인과 처분청은 이 건 제1아파트는「지방세법 시행령」제28조의5 제1항에 따른 이사 등으로 3년 이내에 처분할 예정인 일시적 주택인지에 대해서는 다툼사항이 없다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 이 건 제2아파트 취득 당시(2022.7.12.)의 주택 수에 대해, 청구인은 일시적 2주택인 이 건 제1아파트와 중과규정 시행일 이전에 취득한 쟁점조합원입주권을 제외하면 사실상 1세대 1주택이라고 주장하고 있고, 처분청은 이 건 제1․2아파트 및 2020.8.12. 중과세 규정 시행 당시 멸실되지 않은 쟁점조합원아파트를 포함하여 1세대 3주택이라는 의견이다.

(나) ｢지방세법｣ 제11조 제1항에서 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다고 규정하면서 그 제7호 나목에서 농지 외의 것은 1천분의 40을 규정하고 있고, 같은 조 제1항 제8호 다목에서 유상거래를 원인으로 주택을 취득하는 취득당시가액이 OOO원을 초과하는 주택에 대해 1천분의 30을 규정하고 있으며, 2020.8.12. 신설된 중과세 규정인 제13조의2 제1항에서 주택을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다고 규정하면서 그 제3호에서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 규정하고 있다.

또한, 같은 법 제13조의3에서 제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다고 규정하면서 그 제2호에서 「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따른 관리처분계획의 인가 등으로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위인 조합원입주권은 해당 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 해당 조합원입주권 소유자의 주택 수에 가산한다고 규정하고 있다.

한편, 쟁점부칙 제3조에서 제13조의3 제2호부터 제4호까지의 개정규정은 이 법 시행(2020.8.12.) 이후 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터 적용한다고 규정하고 있다.

(다) 위 규정의 조합원입주권의 취득의 시기에 대해 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존의 주택이나 대지를 제공하고 그 사업계획에 따라 취득하게 되는 새로 건설되는 주택 및 부대ㆍ복리시설을 분양받을 권리의 경우 그 입주자로 선정된 지위의 취득시기는 관련법령 규정에 의한 사업계획승인이 있은 때라고 할 것이고, 이는 기존주택이 철거되기 전이라거나 재건축 조합원총회에서 관리처분계획이 의결되기 전이라고 하여 달리 볼 것은 아니라 할 것(대법원 2007.6.15. 선고 2005두5369 판결)이다.

(라) 위 규정과 법리 및 사실관계 등을 종합하여 살펴본다.

1) 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결 외 다수, 같은 뜻임) 할 것인바,「지방세법」제13조의3 제2호 규정의 법 문언상으로 볼 때 조합원입주권의 취득시점은「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따른 관리처분계획의 인가로 인해 입주자로 선정된 날로 해석되므로 조합원입주권의 취득시기는 재건축사업계획 승인에 따른 관리처분계획 인가일로 보는 것이 타당(대법원 2007.6.15. 선고 2005두5369 판결 참조)하겠고, 쟁점부칙 제3조에서 위 개정규정을 이 법 시행이후 취득하는 조합원입주권부터 적용한다고만 명시하고 있으며, 관리처분계획 인가를 받은 경우라도 해당 주거용 건축물이 멸실되지 않는 경우에는 조합원입주권이 아닌 주택으로 본다는 규정을 경과규정으로 달리 명시하지 않았다.

2) 청구인의 경우, 이 건 재건축사업계획에 따라 청구인 배우자 A은 쟁점조합원아파트의 쟁점조합원입주권을 관리처분계획인가일(2018.12.3.)에 취득한 것이라 하겠고, 2020.8.12.「지방세법」이 개정된 후 1년 2개월이 경과한 2021.10.21.에 쟁점조합원아파트가 멸실되었다 하더라도 그 전에 「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따른 관리처분계획의 인가로 취득한 쟁점조합원입주권의 취득행위에 영향을 줄 것은 아니라 하겠다.

(3) 따라서, 청구인이 이 건 제2아파트를 취득할 당시의 주택 수를 산정함에 있어 2020.8.12. 이전에 취득한 쟁점조합원입주권을 주택 수에 포함하는 것은 조세법률주의에 위배되어 불합리하다 하겠으므로 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 ｢지방세기본법｣ 제96조 제7항과 ｢국세기본법｣ 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.