1. 처분개요

  가. 청구법인은 2013.11.27. 서울특별시 중구 OOO 일대(면적 4,141.5㎡) OOO 도시환경정비사업(이하 ‘이 건 정비사업’이라 한다)의 1인 부동산(토지) 소유자이자 사업시행자로서 관리처분계획 인가를 받았다.

  <표1> 관리처분계획 인가 내역

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  나. 청구법인은 2016.9.29. 이 건 정비사업에 따라 서울특별시 중구 OOO 건축물(지하 7층∼지상 26층, 연면적 53,369.33㎡, 이하 ‘이 건 건축물’이라 한다)을 신축하여 준공인가를 받은 후,

  이 건 건축물의 공사비 등 OOO원을 과세표준으로 하여 「지방세특례제한법」(2016.12.27. 법률 제14477호로 개정되기 전의 것) 제74조 제1항(이하 ‘이 건 감면조항’이라 한다)에 따라 부동산 소유자가 환지계획 등에 따라 취득하는 부동산(분양분) 및 사업시행자가 취득하는 체비지로 신고하여 취득세 전체를 면제받았다.

  다. 처분청은 2017.7.25. 청구법인에 대한 세무조사에서 관리처분계획인가서의 청산금 내역은 종전 부동산의 1인 소유자이자 사업시행자인 청구법인이 임의적으로 추산한 것으로 보아 이를 부인하고, 이 건 건축물의 공사비 등 OOO원 중 분양대상 시설 비율에 해당하는 OOO원이 이 건 감면조항의 단서 및 제1호에 따른 사실상의 청산금으로서 감면대상이 아니라고 보아 취득세 등 OOO원을 부과·고지(이하 ‘당초 처분’이라 한다) 하였다.

  라. 청구법인은 이에 불복하여 2017.10.20. 이의신청을 거쳐 2018.3.20. 심판청구를 제기하였고, 조세심판원은 2023.11.27. 재조사 결정(이하 ‘당초 심판결정’이라 한다)하였다.

  마. 처분청은 2024.1.10. 당초 심판결정에 따른 후속 조치로 녹색건축 인증 건축물에 대한 취득세 감면만을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원으로 경정·결정(이하 ‘이 건 처분’이라 한다)한다는 재조사 결과를 청구법인에게 통지하였다.

  처분청은 관리처분계획 인가서의 종전 및 종후 부동산 평가액의 차액 OOO원 중 분양대상 시설 비율(46.19%)에 해당하는 금액(OOO원)을 청산금으로 보아 취득세 등을 산출하면 OOO원의 추징세액이 발생하여 당초 처분보다 청구법인에게 불이익이 발생하므로 이를 적용하지는 않았다고 한다.

＜표2> 당초 처분과 이 건 처분 상세내역

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  바. 청구법인은 이 건 처분에 불복하여 2024.4.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

  가. 청구법인 주장

    (1) 처분청의 청산금 계산 방식은 「도시 및 주거환경정비법」 및 대법원 판결에 위배되고, 당초 심판결정의 취지에도 반한다.

      (가) 이 건 감면조항의 ‘청산금’은 ‘대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이의 차액’ 즉, 청산금=(분양받은 부동산의 가격)-(분양대상자가 종전에 소유하고 있던 부동산의 가격)으로 계산되어야 한다.

      (나) 청구법인은 이 건 정비사업 시행결과 부동산 소유자로서 환지를 분양받은 것이므로 청산금 산정의 기준이 되는 ‘분양받은 부동산의 가격’은 사업시행 이후 환지의 평가액에 한정되어야 하고, 체비지의 평가액을 포함할 수는 없다.

    (2) 분양대상자인 부동산 소유자의 기존 토지 및 건축물의 가격은 ‘종전 토지‧건축물 평가액 + 분양예정대지평가차액’으로 봄이 타당하다.

      (가) 대법원은 2000년 10월 서울특별시에서 발간한 “도심재개발 행정실무”의 ‘지분율 방식’에 따라 분양비율을 산출할 때 1) 종전 토지·건물평가액과 2) 분양예정의 대지평가차액 그리고 3) 비용부담액을 개별적인 ‘분자’로 삼아 분양비율을 산출한 것은 (중략) 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제52조 제1항 제4호의 취지에 따른 것으로서 적법하다고 보았다(대법원 2013.6.13. 선고 2011두19994 판결).

＜표3> 서울시 도심재개발 행정실무 p.173, p184

      (나) 이 같은 청산금 산정방식에 의하면 분양대상자인 청구법인이 ‘종전에 소유하고 있던 부동산의 가격’은 이 건 정비사업 시행 전 종전 부동산의 감정평가액인 OOO원에 분양예정대지 평가차액 OOO원을 가산한 OOO원이고, 청구법인이 ‘분양받은 부동산의 가격’은 환지 부분의 감정평가액인 OOO원이다.

    (3) 따라서 청구법인이 취득한 환지 부분의 가액(OOO원)이 종전 소유 부동산 가액(OOO원)보다 작아 청산금이 발생하지 아니하므로 이 건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

  나. 처분청 의견

    (1) 비록 관리처분계획에 체비지로 등재되어 있다 하더라도 일반인에게 분양하지 않은 부동산의 실질은 부동산의 소유자가 취득하는 환지 부동산과 다를 것이 없다(지방세특례제도과-1503, 2022.7.12.) 하겠고, 청구법인이 해당 체비지를 매각하여 사업경비에 충당한 사실이 없고 종래에는 부동산 소유자로서 이 건 건축물 전체를 취득 및 사용하고 있는 것에 비추어 볼 때 이 건 정비사업의 체비지 시설 역시 청구법인이 취득하는 환지 부동산으로 보아야 할 것이다.

    (2) 이 건 정비사업의 청산금을 산정함에 있어서도 인가받은 관리처분계획의 환지 시설 가액 뿐만 아니라 체비지 시설 가액도 환지로 보아 다음 <표4>와 같이 계산함이 타당하고, 이 건 정비사업의 대지비 및 공사비 등에 비추어 보더라도 이 건 건축물을 신축하기 위하여 소요된 실질적인 사업경비를 청산금으로 보아 다음 <표5>와 같이 계산하는 것이 타당하다.

<표4> 청산금 산정내역

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<표5> 총사업경비와 종후 부동산 평가액 비교표 (단위: 원)

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    (3) 위 <표4‧5>에 따르면, 환지 부분에 대한 청산금은 전체 청산금 OOO원에서 환지 비율(46.19%)를 적용한 OOO원이라 할 것이고, 이는 당초 처분 금액(OOO원)을 초과하므로 「지방세기본법」 제96조 제7항에 따른 당초 처분보다 청구법인에게 불이익한 것이어서 환지 부분에 대하여 처분청은 당초 처분을 유지한 것이므로 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

  가. 쟁점

    “환지 부분에 대한 청산금을 재조사하여 취득세를 부과”하도록 한 재조사 결정과 다르게 체비지를 환지에 추가로 포함하여 원처분을 유지한 거부처분이 부당하다는 청구주장의 당부

  나. 관련 법령 : <별지> 참조

  다. 사실관계 및 판단

    (1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료에 따르면 아래와 같은 사실이 확인된다.

      (가) 청구법인은 이 건 정비사업의 사업시행자이자 정비구역 내 유일한 부동산(토지) 소유자이다.

      (나) 청구법인은 2013.7.15. 이 건 정비사업에 대한 사업시행 인가를 받았고, 2013.11.27. 관리처분계획인가, 2016.9.29. 준공인가, 2017.5.17. 최종 관리처분계획인가(서울특별시 중구 고시 OOO)를 받았다.

<표6> 관리처분계획인가(서울특별시 중구 고시 OOO) 내용

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      (다) 이 건 당초 처분에 대한 2023.11.27. 당초 심판결정의 취지는 “환지 부분에 해당하는 건축물 연면적 24,651.53㎡ 및 그 부속토지”에 대하여 청산금을 재조사하여 경정하라는 것이다.

<표7> 조심 OOO 주문 발췌

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      (라) 이 건 정비사업의 종전 부동산 가액은 OOO원이며, 취득부동산 가액은 OOO원이라는 점(앞의 <표4‧5> 참고)에는 청구법인과 처분청의 이견은 없는 것으로 보인다.

      처분청은 당초 심판결정에는 ‘분양예정대지 평가차액’을 반영하라는 내용이 존재하지 않으므로 이를 고려해야 한다는 청구법인의 주장이 오히려 당초 심판결정에 저촉된다는 의견을 제시하면서도 다른 한편에서는 앞의 <표4‧5>와 같이 종전 부동산 가액에 ‘분양예정대지 평가차액’을 포함하는 것이 타당하다고 한다.

    (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

      (가) 「지방세기본법」 제96조 및 「국세기본법」 제65조에 따르면 재조사 결정이 있는 경우 처분청은 결정서 주문에 기재된 범위에 한정하여 조사하고 그 결과에 따라 취소‧경정하거나 필요한 처분을 하여야 하며, 재조사 결과 청구인의 주장과 재조사 과정에서 확인된 사실관계가 다른 경우 등 일정한 경우에는 해당 심판청구의 대상이 된 당초의 처분을 취소‧경정하지 아니할 수 있다.

        1) 조세심판원은 앞서 이 건 정비사업의 당초 처분에 대한 심판청구를 심리한 바(조심2017지727, 2023.11.27. 결정) 있으며, 그 결정의 주문은 “체비지등을 제외하고 청구법인이 부동산 소유자로서 취득한 부분만을 환지 취득으로 판단한 후, 환지로 취득하는 부동산에 해당하는 건축물 연면적 24,651.53㎡ 및 그 부속토지에 대한 청산금을 재조사하여 당초 처분 중 그 청산금에 해당하는 부동산에 대하여만 취득세 등을 부과하는 것으로 경정”하라는 것이었다.

        2) 심판청구 등에 대한 결정 중 하나의 유형으로 행해지고 있는 재조사 결정은 재결청의 결정에서 지적된 사항에 관하여 처분청의 재조사 결과를 기다려 그에 따른 후속 처분의 내용을 심판청구 등에 대한 결정의 일부분으로 삼겠다는 의사가 내포된 변형결정에 해당하므로(대법원 2010.6.25. 선고, 2007두12514 전원합의체 판결 참조), 처분청은 재조사 결정의 취지에 따라 재조사를 한 후 그 내용을 보완하는 후속 처분만을 할 수 있다고 보아야 하고,

         처분청이 재조사 결정의 주문 및 그 전제가 된 요건사실의 인정과 판단, 즉 처분의 구체적 위법 사유에 관한 판단에 반하여 당초 처분을 그대로 유지하는 것은 재조사 결정의 기속력에 저촉된다고 할 것이다(대법원 2017.05.11. 선고 2015두37549 판결 등).

        3) 그런데 처분청은 위 재조사 결정에 따라 청산금을 재조사·산정하면서 청구법인의 주장과 다른 사실관계가 재조사 과정에서 확인되는 등 당초의 처분을 취소‧경정하지 아니할 수 있는 사유가 없음에도 불구하고, 그 재조사 결정 사항과 다르게 임의로 “체비지등을 환지에 포함하여 청산금을 산정”한 후 청구법인에게 당초 처분을 유지하는 내용의 이 건 처분을 하였으므로, 이는 재조사 결정의 기속력에 저촉되어 부당한 처분에 해당한다고 할 것이다.

      (나) 청구법인의 경우 사업시행구역 내의 유일한 토지 등 소유자이자 사업시행자로서 형식적으로는 청산금의 부과라는 외형은 달리 나타나지 않지만, 위 재조사 결정에 따라 체비지등을 제외하고 환지로 취득하는 부동산만을 대상으로 부동산 소유자로서 부담하는 청산금을 재산정하면 다음과 같이 종전 부동산 가액이 환지 취득 부동산 가액보다 크기 때문에 청구법인이 추가로 부담해야 할 청산금은 발생하지 않는 것으로 판단된다.

       1) 종전 부동산 가액에는 분양예정대지평가차액이 포함된다고 보는 것이 「도시 및 주거환경정비법」 및 같은 법 시행령의 취지에 부합(대법원 2013.6.13. 선고 2011두19994 판결, 같은 뜻임)하고, 이에 대해서는 관리처분계획에 포함된 청산금 추산내역서와 처분청이 재산정한 청산금 내역서에서 확인할 수 있는 바와 같이 처분청과 청구법인 간에 이견은 없는 것으로 보이므로, 종전 부동산 가액은 OOO원이라 할 것이다.

       2) 체비지등을 제외한 환지 취득 부동산 가액은 앞 <표4·5>에 기재된 바와 같이 OOO원이라 할 것이고, 이에 따르면 청구법인은 청산금을 추가로 부담하는 것이 아니라 오히려 OOO원을 교부받아야 하는 것으로 확인된다.

      (다) 따라서, 처분청의 이 건 부과처분은 앞선 조세심판 결정(조심2017지727, 2023.11.27. 결정)에 반하여 체비지등을 환지에 포함함으로써 재조사 결정의 기속력에 저촉되는 부당한 처분에 해당하고, 부동산 소유자로서의 환지 취득 부동산에 대한 청산금이 발생하지 않음에도 청산금이 발생하는 것으로 보아 당초 처분을 그대로 유지하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결 론

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항, 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 따라 주문과 같이 결정한다.

<별지>

관련 법령

  (1) 지방세기본법

제96조(결정 등) ⑦ 심판청구에 관하여는 이 법 또는 지방세관계법에서 규정한 것을 제외하고는 「국세기본법」 제7장제3절을 준용한다.

  (2) 국세기본법

제7장 심사와 심판, 제3절 심판

제65조(결정) 

 ① 심사청구에 대한 결정은 다음 각 호의 규정에 따라 하여야 한다.

  3. 심사청구가 이유 있다고 인정될 때에는 그 청구의 대상이 된 처분의 취소ㆍ경정 결정을 하거나 필요한 처분의 결정을 한다. 다만, 취소ㆍ경정 또는 필요한 처분을 하기 위하여 사실관계 확인 등 추가적으로 조사가 필요한 경우에는 처분청으로 하여금 이를 재조사하여 그 결과에 따라 취소ㆍ경정하거나 필요한 처분을 하도록 하는 재조사 결정을 할 수 있다.

 ⑤ 제1항제3호 단서에 따른 재조사 결정이 있는 경우 처분청은 재조사 결정일로부터 60일 이내에 결정서 주문에 기재된 범위에 한정하여 조사하고, 그 결과에 따라 취소ㆍ경정하거나 필요한 처분을 하여야 한다. 이 경우 처분청은 제81조의7 및 제81조의8에 따라 조사를 연기하거나 조사기간을 연장하거나 조사를 중지할 수 있다.

 ⑥ 처분청은 제1항제3호 단서 및 제5항 전단에도 불구하고 재조사 결과 심사청구인의 주장과 재조사 과정에서 확인한 사실관계가 다른 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 해당 심사청구의 대상이 된 당초의 처분을 취소ㆍ경정하지 아니할 수 있다.

제79조(불고불리, 불이익변경금지) ① 조세심판관회의 또는 조세심판관합동회의는 제80조의2에서 준용하는 제65조에 따른 결정을 할 때 심판청구를 한 처분 외의 처분에 대해서는 그 처분의 전부 또는 일부를 취소 또는 변경하거나 새로운 처분의 결정을 하지 못한다.

 ② 조세심판관회의 또는 조세심판관합동회의는 제80조의2에서 준용하는 제65조에 따른 결정을 할 때 심판청구를 한 처분보다 청구인에게 불리한 결정을 하지 못한다.

제80조의2(심사청구에 관한 규정의 준용) 심판청구에 관하여는 제61조제3항ㆍ제4항, 제63조, 제65조(제1항제1호가목 중 심사청구와 심판청구를 같은 날 제기한 경우는 제외한다) 및 제65조의2를 준용한다. 이 경우 제63조제1항 중 “20일 이내의 기간”은 “상당한 기간”으로 본다.

  (3) 지방세특례제한법(2016.12.27. 법률 제14477호로 개정되기 전의 것)

제74조(도시개발사업 등에 대한 감면)

 ① 「도시개발법」에 따른 도시개발사업과 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업으로 한정한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 환지계획 등에 따른 취득부동산"이라 한다)과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세를 2019년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 다음 각 호에 해당하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과한다.

  1. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하여「도시 및 주거환경정비법」 등 관계 법령에 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산

  (4) 지방세특례제한법 시행령(2016.12.30. 대통령령 제27711호로 개정되기 전의 것)

제35조(환지계획 등에 따른 취득부동산의 초과액 산정기준 등) ① 법 제74조제1항의 환지계획 등에 따른 취득부동산은 그 토지의 지목이 사실상 변경되는 부동산을 포함한다.

 ② 법 제74조제2항에 따른 초과액은 같은 조 제1항의 환지계획 등에 따른 취득부동산의 과세표준(「지방세법」 제10조제5항에 따른 사실상의 취득가격이 증명되는 경우에는 사실상의 취득가격을 말한다)에서 환지 이전의 부동산의 과세표준(승계취득할 당시의 취득세 과세표준을 말한다)을 뺀 금액으로 한다.

  (5) 도시 및 주거환경정비법(2016.7.28. 법률 제13912호로 개정된 것)

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  1. “정비구역"이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제4조의 규정에 의하여 지정·고시된 구역을 말한다.

  2. “정비사업"이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 또는 가로구역(街路區域 : 정비구역이 아닌 대통령령으로 정하는 구역을 말하며, 바목의 사업으로 한정한다)에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다.

    라. 도시환경정비사업 : 상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

제28조(사업시행인가) 

 ① 사업시행자(제8조 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 공동시행의 경우를 포함하되, 사업 시행자가 시장·군수인 경우를 제외한다)는 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 제30조의 규정에 의한 사업시행계획서(이하 "사업시행계획서"라 한다)에 정관등과 그 밖에 국토교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장·군수에게 이를 신고하여야 한다.

 ④ 시장‧군수는 제1항의 규정에 의한 사업시행인가(시장ㆍ군수가 사업시행계획서를 작성한 경우를 포함한다)를 하거나 그 정비사업을 변경‧중지 또는 폐지하는 경우에는 국토교통부령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. 다만, 제1항 단서의 규정에 의한 경미한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 그러하지 아니하다.

제46조(분양공고 및 분양신청)

 ① 사업시행자는 제28조 제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제48조 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다.

 ② 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 제1항의 규정에 의한 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.

제48조(관리처분계획의 인가 등)

 ① 사업시행자(제6조 제1항 제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업 및 같은 조 제5항의 방법으로 시행하는 주거환경관리사업의 사업시행자는 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며, 이 경우 조합은 제24조 제3항 제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제3호부터 제5호까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장·군수에게 신고하여야 한다.

  1. 분양설계

  2. 분양대상자의 주소 및 성명

  3. 다음 각 목에 따른 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액. 다만, 가목과 다목의 경우에는 제46조의2 제1항에 따라 선정된 기업형임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.

    가. 조합원 분양분(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)

    나. 일반 분양분

    다. 기업형임대주택

    라. 임대주택

    마. 그 밖에 부대·복리시설 등

  4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장·군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격)

  5. 정비사업비의 추산액(주택재건축사업의 경우에는「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기

  6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세

  7. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액

  8. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항

 ③ 사업시행자는 제46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다. 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 ⑤ 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업 또는 가로주택정비사업에서 제1항 제3호·제4호 및 제7호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 의한다.

  1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 중 다음 각 목의 구분에 따른 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다.

    가. 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업 : 시장·군수가 선정·계약한 2인 이상의 감정평가업자

제55조(대지 및 건축물에 대한 권리의 확정) 

 ① 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제54조 제2항의 규정에 의하여 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권·전세권·저당권·임차권·가등기담보권·가압류 등 등기된 권리 및 「주택임대차보호법」제3조 제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.

 ② 제1항의 규정에 의하여 취득하는 대지 또는 건축물중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제40조의 규정에 의하여 행하여진 환지로 보며, 제48조 제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다.

제57조(청산금 등)

 ① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자는 제54조 제2항의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 "청산금"이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다. 다만, 정관등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가후부터 제54조제2항의 규정에 의한 이전의 고시일까지 일정기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다.

 ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격은 그 토지 또는 건축물의 규모·위치·용도·이용상황·정비사업비 등을 참작하여 평가하여야 한다.

 ③ 제2항의 규정에 의한 가격평가의 방법 및 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

  (6) 도시 및 주거환경정비법 시행령(2016.7.28. 대통령령 제27409호로 개정된 것)

제57조(청산기준가격의 평가)

 ① 법 제57조 제3항에 따라 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 기존에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격은 다음 각 호의 구분에 따른 방법으로 평가한다.

  1. 법 제6조 제1항 제4호의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업, 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우에는 법 제48조 제5항 제1호 가목을 준용하여 평가할 것

  2. 주택재건축사업 및 가로주택정비사업의 경우에는 사업시행자가 정하는 바에 따라 평가할 것. 다만, 감정평가업자의 평가를 받으려는 경우에는 법 제48조 제5항 제1호 나목을 준용할 수 있다.

 ② 법 제57조 제3항에 따라 분양받은 대지 또는 건축물의 가격은 다음 각 호의 구분에 따른 방법으로 평가한다.

  1. 법 제6조 제1항 제4호의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업, 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우에는 법 제48조 제5항 제1호 가목을 준용하여 평가할 것

  2. 주택재건축사업 및 가로주택정비사업의 경우에는 사업시행자가 정하는 바에 따라 평가할 것. 다만, 감정평가업자의 평가를 받으려는 경우에는 법 제48조 제5항 제1호 나목을 준용할 수 있다.