1. 처분개요

가. 청구법인은 2017.6.9. OOO ‘OOO’ 빌딩(지하 5층〜지상 43층) 중 4층 집합건물 16개호(401호〜416호, 대지 161.87㎡ 및 건물 1,726.28㎡, 이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 임의경매로 취득하고, 2017.6.19. 처분청에 그 취득가액을 OOO으로 하여 산출한 취득세 등 합계 OOO을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2019.1.17. 청구법인에 대한 세무조사를 실시한 결과, 2017.7.1. 법인장부상 건물계정에 등재되어 있는 이 건 부동산의 전 소유자에 대한 체납관리비 합계 OOO(2013년 11월부터 2017년 6월까지의 기간에 대한 32건의 관리비, 이하 “이 건 비용”이라 한다)이 당초 신고한 과세표준에서 누락된 것으로 보아 2019.4.15. 청구법인에게 취득세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 지방교육세 OOO 합계 OOO(가산세를 포함, 이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2019.7.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

이 건 비용은 전 소유자가 체납한 관리비로서 취득세 과세대상인 물건에 대한 취득비용이 아니라 부동산을 사용하기 위한 비용에 해당하므로 취득세 과세표준 요건인 당해 물건자체의 가격을 구성하는 것으로 볼 수 없을 뿐만 아니라, 그에 준하는 비용에도 해당하지 않는다(조심 2016지486, 2017.2.16., 같은 뜻임).

또한, 취득세 과세표준이 되는 취득가격은 「지방세법 시행령」제18조​ 제1항에서 규정한 대로 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 지급원인이 발생 또는 발생할 것으로 확정된 비용인데, 이 건 비용에 대해서 청구법인은 경매 당시 존재 자체도 알지 못했고, 사전 약정 없이 이 건 부동산 취득 후 5개월이 지난 후에 관리사무소의 일방적인 통보에 따라 지급되었으며, 그 지급시점도 청구법인이 이미 소유권을 이전한 시점 이후이므로 취득시기로 판단하여도 이 건 부동산의 취득과는 전혀 상관없는 별개의 비용이다.

이처럼 청구법인과 같이 예상할 수 없는 이 건 비용과 유사한 성격의 비용들을 취득시점 이후 지급할 경우 이를 모두 취득시기를 소급하여 취득세 과세표준에 포함시킨다면 이는 납세자가 미래에 발생할 비용들을 취득시점에 모두 추정하여 반영해야 하는 조세정의상 불합리한 결과를 가져오며, 또한 취득이라는 경제적인 행위와 관련 없는 비용마저도 단순히 이전 소유주의 채무라는 이유만으로 취득세 과세표준에 포함된다면 이는 취득세 과세근거에도 기본적으로 어긋나는 처분이므로, 이 건 비용은 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

나. 처분청 의견

「지방세법 시행령」제18조​ 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 각 호의 간접비용의 합계액으로 한다면서 그 제5호에서 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액을 취득가격으로 규정하고 있다.

이 건 부동산과 같은 집합건물의 공용부분 관리비가 체납된 경우 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제18조에 따라 집합건물의 특별승계인이 체납관리비를 승계하여야 하므로(대법원 2001.9.20. 선고 2001다8677 판결, 같은 뜻임), 청구법인이 임의경매절차로 이 건 부동산을 낙찰 받아 취득할 당시 이 건 부동산에 관한 공용부분 관리비가 체납되어 있을 경우 이를 승계하여 납부할 의무가 발생하였다고 하겠는바, 청구법인은 이 건 부동산의 체납관리비가 취득 당시 취득세 과세표준에서 누락되어 그 존재 자체를 알지 못하였으므로 사후에 취득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하나, 동 체납관리비는 청구법인이 이 건 부동산을 취득할 당시 전 소유자가 관리사무소에 지급하여야 할 채무를 청구법인이 인수한 것이므로 청구법인이 이 건 부동산을 취득하기 위하여 거래상대방에게 지급된 일체의 비용으로서 「지방세법 시행령」제18조​ 제1항에 규정된 간접비용에 해당된다(조심 2018지1217, 2019.1.24., 같은 뜻임) 하겠고, 아울러 공용부분 관리비(체납관리비)는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용으로 이 건 부동산의 취득가격에 포함하여야 하는 것이므로 이 건 비용은 취득시기 이전에 지급원인이 발생한 간접비용으로서 취득세 과세표준에 포함되어야 하므로 이 건 취득세 등의 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구법인이 경매로 이 건 부동산을 취득한 후 지급한 전 소유자의 체납관리비를 취득세 과세표준에 포함할 것인지 여부

나. 관련 법령

(1) 지방세법(2017.7.26. 법률 제14839호로 개정되기 전의 것)

제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및「소득세법」제101조​ 제1항 또는「법인세법」제52조​ 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득

⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령(2017.7.26, 대통령령 제28211호로 개정되기 전의 것)

제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.

3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조​에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정자치부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

2. 「전기사업법」,「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

제20조(취득의 시기 등) ⑥ 건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우에는 사용승인서를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말하고, 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물의 경우에는 사실상 사용이 가능한 날을 말한다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다. (단서 생략)

(3) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

제18조(공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력) 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에서 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

(가) 청구법인은 2017.6.9. 집합건물인 이 건 부동산을 경락(OOO)으로 취득하고, 2017.6.19. 경매낙찰가인 OOO을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등을 신고․납부한 후, 2017.6.23. 소유권이전등기를 경료하였다.

(나) 청구법인은 2017.7.1. 법인장부인 ‘건물계정’에 이 건 비용인 OOO을 등재하였고, 2017.10.26. 이 건 부동산의 관리자인 ‘OOO 관리사무소’에게 이 건 비용을 지급하였다.

(다) 이 건 부동산에 대한 당초 경매(OOO) 자료를 보면, 경매개시 결정일이 2015.11.12.이고, 전 소유자가 이 건 부동산 전체를 ‘OOO’ 식당으로 사용하고 있었으며, 청구법인이 6차 경매에서 낙찰을 받은 것으로 나타난다.

(라) 이 건 부동산의 등기사항전부증명서 갑구(소유권에 관한 사항) 내역을 보면, 청구법인이 2017.6.9. 경매 취득 전에 총 10건의 압류 및 가압류가 설정되어 있었는바, 그 중 순위번호 9에 채권자가 이 건 부동산 관리소인 ‘OOO’(청구금액 OOO)으로 하는 가압류 등기(2015.12.22. OOO 2015카단2059 결정)가 되어 있었으며, 청구법인의 경매 취득과 함께 모두 등기말소가 된 것으로 나타난다.

(마) 처분청은 이 건 비용이 취득세 과세표준에서 누락된 것으로 보아 청구법인에게 이 건 취득세 등을 추징하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 이 건 비용이 이 건 부동산에 대한 취득비용이 아니라 사용하기 위한 비용이고, 경매 당시 이 건 비용의 존재 자체도 알지 못하였으므로 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장하나,「지방세법 시행령」제18조​ 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 하도록 하고, 그 제5호에서 “취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액”, 제7호에서 “제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용”이라고 규정하고 있으며,「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제18조에서 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있는바, 청구법인이 이 건 부동산을 취득하기 전의 등기사항전부증명서상에 이 건 부동산의 관리자인 OOO관리소로부터 관리비 OOO에 대한 가압류(OOO)가 설정되어 있었고, 청구법인이 2017.6.9. 이 건 부동산을 취득한 후 1개월 이내인 2017.7.1. 법인장부상 ‘건물계정’에 이 건 비용을 기재하여 장부상 자산가액을 증가시킨 사실에서 청구법인이 경매로 취득하기 전부터 이 건 비용의 존재에 대하여 알고 있었다고 보이고, 그에 따라 이 건 부동산을 경매로 취득하여 사업에 사용하려면 이 건 비용을 이 건 부동산의 관리자에게 지급하여야만 한다는 사실을 알고 취득한 것으로 보이는 점, 집합건물에서는 입주자 각각의 개별적인 이익을 위하여 현실적․구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면 이는 공용부분 관리비로 보는 것이 타당하다(대법원 2006.6.29. 선고 2004다3598·3604 판결, 같은 뜻임) 하겠는바, 청구법인이 이 건 비용 가운데 전용과 공용부분을 구분하지 아니하고 전체를 지급한 사실에서 이 건 부동산이 경매를 통하여 그 소유권이 청구법인에게 이전되면서 이 건 비용도 사실상 청구법인에게 승계된 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 비용은 「지방세법 시행령」제18조​ 제1항에서 규정한 이 건 부동산의 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액 내지는 그에 준하는 비용으로 보는 것이 타당하다 하겠으므로 이 건 비용을 이 건 부동산의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 할 것이다.

따라서 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢지방세기본법｣ 제96조​ 제6항, ｢국세기본법｣ 제81조​ 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

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