1. 질의내용

「지방세특례제한법」제34조 제4항에 따라 부동산투자회사가 임대목적으로 주택을 취득하여 취득세를 면제받은 후 임차인 사정으로 법령에서 규정하는 계약조건을 유지하지 못한 경우, 정당한 사유가 있는 것으로 볼 수 있는지 여부

2. 답 변

위와 같은 사실관계의 경우, 임차인 사정에 의해 계약조건을 유지하지 못하였다면, 이는 당해 부동산투자회사가 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유에 해당한다 할 것인바, 정당한 사유가 있는 것으로 판단되나, 이에 해당하는지 여부는 구체적 사안에 따라 과세권자가 사실관계를 종합적으로 고려하여 개별적으로 판단하여야할 사안입니다.

3. 이 유

가.「지방세특례제한법」제34조 제4항에서「부동산투자회사법」제2조 제1호 가목 및 나목에 따른 부동산투자회사가 임대목적으로 취득하는 주택에 대하여는 취득세를 면제하고, 취득한 주택에 대한 재산세는「지방세법」제111조 제1항 제3호 나목의 세율에도 불구하고 1천분의 1을 적용하여 과세하되, 취득세를 면제받거나 재산세를 감면받은 후 정당한 사유 없이 제5항에 따른 계약조건을 유지하지 아니하거나 위반한 경우에는 감면된 취득세와 재산세를 추징한다고 규정하고 있고,

같은 조 제5항에서는 제4항에 따라 취득세를 면제받거나 재산세를 감면받으려면 부동산투자회사와 임차인 간의 계약과 부동산투자회사와 한국토지주택공사 간의 계약을 모두 체결하여야 하며, 부동산투자회사와 임차인 간의 계약은 부동산투자회사가 전용면적 85제곱미터 이하의 1가구 1주택자의 주택을 매입하여 해당 주택의 양도인에게 임대하되, 그 임대기간을 5년 이상으로 하여야 하고, 임대기간 종료 후 양도인이 해당 주택을 우선적으로 재매입할 수 있는 권리를 부여하는 계약으로 한다고 규정하고 있습니다.

나. 또한, 사법부에서는 “정당한 사유란 법령에 의한 금지, 제한 등 그 취득자가 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유 업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고, 정당사유의 유무를 판단함에 있어서는 비과세의 입법취지를 충분히 고려하면서 해당 법인이 영리법인인지 아니면 비영리법인인지 여부, 부동산의 취득목적에 비추어 고유목적에 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령상, 사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 부동산을 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것”(대법원 92누8750, 1993.2.26. 선고 등 참조)이고,

“부동산투자회사가 임차인과 한국토지주택공사에 대하여 법령에서 규정한 바와 같이 계약을 체결하였고, 그 계약을 유지하지 못한 사유가 임차인의 개인적 사유에 기인한다면, 이는 당해 부동산투자회사에 귀책사유가 있는 것으로 보기 어려우므로 정당한 사유로 인하여 계약조건을 유지하지 못한 것으로 봄이 타당하다.”(서울행정법원 2014구합64520, 2014.11.7.선고)라고 판시하고 있습니다.

다. 따라서 귀 질의의 경우, 부동산투자회사가 임대목적 주택을 취득하면서 법령에서 규정하는 조건을 충족하는 계약을 체결하였으나, 임차인의 개인사정으로 계약이 해지됨에 따라 그 계약조건을 유지하지 못하였다면, 이는 당해 부동산투자회사가 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유에 해당한다 할 것인바, 정당한 사유가 있는 것으로 판단되나, 정당한 사유 유무는 법령에 의한 금지·제한, 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력 유무, 고유목적에 사용하는데 걸리는 준비기간의 장단, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 구체적 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것인 바, 이에 해당하는지 여부는 과세권자가 사실조사 등을 통하여 직접 판단할 사안입니다. 끝.