2002구합12199(20030410)
공인중개사자격시험불합격처분취소
답변요지
본문
1. 피고의 불합격 처분 및 원고들의 주장
가.
나.
다. 원고들은 뒤에서 보는 2. 나. 문제별 검토항 기재 22개 문제 중 일부씩에 대하여 피고가 선정한 정답과 다른 답항을 선택하여 그 문제들에 배정된 점수를 얻지 못하였는데, 자신들이 선택한 답항도 정답에 해당한다고 주장하고 있다.
라. 공인중개사자격시험은 1, 2차시험으로 나뉘어 같은 날 시행되고, 1차시험에 불합격한 자의 2차시험은 무효로 되며, 1, 2차시험 모두 객관식 5지선택형이다. 1차시험은 ‘부동산학개론’과 ‘민법 및 민사특별법 중 부동산중개에 관련되는 규정’의 2개 과목이고, 2차시험은 ‘부동산중개업법령 및 중개실무’와 ‘부동산공시에 관한 법령 및 부동산관련세법’, ‘부동산공법 중 부동산중개에 관련되는 규정’의 3개 과목이며, 과목당 100점을 만점으로 40문제씩이 출제되어 문제당 배점은 2.5점이고, 합격기준은 1차시험의 경우, 매과목 40점 이상, 전과목 평균 60점 이상 득점자를, 2차시험의 경우, 1차시험 합격자(면제자 포함)로서 매과목 40점 이상, 전과목 평균 60점 이상 득점자를 각각 그 합격자로 한다.
마. 원고들이 위 시험에 합격하기 위하여는,
(증거) 당사자 사이에 다툼이 없거나 을 1 내지 3호증, 을 4호증의 1 내지 30, 을 5호증의 1 내지 32, 변론의 전취지
2. 계쟁문제에 대한 판단
가. 출제에 관한 재량권 일탈․남용의 판단기준
일반적으로 시험출제업무에 있어 출제자는 법령규정의 허용범위 내에서 어떠한 내용의 문제를 출제할 것인가, 그 문제의 문항과 답항을 어떠한 용어나 문장형식을 써서 구성할 것인가를 자유롭게 정할 수 있다는 의미에서 재량권을 가지나, 그 재량권에는 그 시험의 목적에 맞추어 수험생들의 능력을 평가할 수 있도록 출제의 내용과 구성에서 적정하게 행사되어야 할 한계가 내재되는 바이어서 그 재량권의 행사가 그 한계를 넘을 때에는 그 출제행위는 위법하게 된다.
그런데 전문분야 시험에서의 출제행위의 경우, 그 시험의 목적이나 성격상 일정수준의 난이도는 유지되어야 할 필요가 있다. 즉, 국어학이나 논리학 과목이 아닌 전문분야 시험의 출제기법으로서, 문항과 답항을 구성함에 있어 다의적(多義的) 용어를 사용하는 것은 어느 정도 불가피한 면이 있으므로, 전문용어가 아닌 일반용어를 사용하는 과정에서 엄밀하게 정확한 용어를 사용하지 아니하여 생긴 모든 출제상의 잘못을 예외 없이 재량권의 일탈․남용으로 보아 위법하다고 할 것은 아니다.
나아가, 공인중개사자격시험의 출제에 한정해 볼 때, 법령규정이나 확립된 이론에 어긋나는 사항을 진정한 것으로 전제하여 출제한 오류가 재량권의 일탈․남용으로서 위법한 것임은 당연하며, 그러한 오류를 범하지는 아니하였더라도 문항이나 답항의 문장구성이나 표현용어의 선택이 지나칠 정도로 잘못되어 결과적으로 평균수준의 응시자로 하여금 정당한 답항을 선택할 수 없게 만든 때에도 재량권의 일탈․남용이라고 할 것이지만, 위와 같은 오류는 없고 문항이나 답항의 일부 용어표현이 미흡하거나 부정확한 편으로서 객관식 답안작성 요령이나 전체 문항과 답항의 종합․분석을 통하여 진정한 출제의도를 파악하고 또 정답을 선택하는데 평균수준의 응시자가 장애를 받지 않는 정도에 그친 때에는, 특별한 사정이 없는 한, 그러한 잘못을 들어 재량권의 일탈․남용이라고 하기는 어려울 것이다.
따라서, 공인중개사자격시험 출제행위에서 재량권을 벗어났다거나 재량권이 남용되었다고 할 수 있으려면 출제와 답안작성 관련 규정의 규제내용, 출제과목의 성격, 출제의 동기, 다툼이 된 문항과 답항의 내용과 표현 및 구성, 응시자의 이해능력의 수준 등 전체 법질서의 관점에서 관련되는 모든 사정에 관한 구체적이고도 종합적인 검토가 선행되어야 할 것이다(
나. 문제별 검토
(1) 1차시험 부동산학개론 A형 4번(B형 4번)
(가) 문제 및 피고 선정 정답
다음은 주택의 종류를 설명한 것이다. 틀린 것은?
① 다중주택은 학생이나 직장인 등의 다수가 장기간 거주할 수 있는 구조의 주택으로 연면적이 660제곱미터 이하이고 3층 이하인 주택을 말한다.
② 다가구주택은 3층 이하이고, 주택의 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하이며, 19세대 이하가 거주하는 구분소유권 등기가 불가능한 주택이다.
③ 다세대주택은 연면적이 660제곱미터 이하의 주택으로 4층 이하이고 구분소유권 등기가 가능한 공동주택이다.
④ 연립주택은 연면적이 660제곱미터를 초과하고 4층 이하이며 구분소유권 등기가 가능한 공동주택이다.
⑤ 아파트는 5층 이상인 주택으로 구분소유권 등기가 가능한 주택이다.
피고 선정 정답 : ①
(나) 원고들의 주장
모든 답항이 정답이다. 시험당시의 건축법령은 주택의 종류를 구분하는 기준으로 ‘층’과 ‘개층’을, 면적산정기준도 단순히 ‘연면적’과 ‘주택으로 쓰이는 부분의 면적’을 엄격하게 구분하여 사용하고 있는데, ② 내지 ⑤번 답항에서는 위 건축법령이 규정하고 있는 ‘주택으로 쓰이는’이라는 문구를 생략하고, ‘개층’이라는 용어 대신 ‘층’이라는 용어를 사용함으로써 마치 건물 전체의 층수와 연면적을 기준으로 주택을 구분하는 것처럼 표현하고 있고, 다가구주택이라 하여 구분등기가 불가능한 것은 아니므로 ①번 답항뿐만 아니라 ② 내지 ⑤번 답항도 틀렸다.
(다) 관계법령
건축법
제2조【정의】② 제1항 제2호의2의 규정에 의한 건축물의 용도는 다음 각호와 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 종류는 대통령령으로 정한다.
1. 단독주택
2. 공동주택
건축법시행령
제3조의4【용도별 건축물의 종류】법 제2조 제2항 각호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.
[별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의4 관련)
1. 단독주택
나. 다중주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택을 말한다.
⑴ 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것
⑵ 독립된 주거의 형태가 아닐 것
⑶ 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하일 것
다. 다가구주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
⑴ 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개층 이하일 것. 다만, 1층 전부를 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티 부분을 층수에서 제외한다.
⑵ 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
⑶ 19세대 이하가 거주할 수 있을 것
2. 공동주택(가정보육시설을 포함하며, 층수를 산정함에 있어서 1층 전부를 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티 부분을 층수에서 제외한다)
가. 아파트 : 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택
나. 연립주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개층 이하인 주택
다. 다세대주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택
주택건설촉진법
제3조【용어의 정의】이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.
3. “공동주택”이라 함은 대지 및 건물의 벽․복도․계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
주택건설촉진법시행령
제2조【공동주택의 종류와 범위】① 법 제3조 제3호의 규정에 의한 공동주택의 종류와 범위는 건축법시행령 별표 1 제2호 가목 내지 다목의 규정이 정하는 바에 의한다.
집합건물의소유및관리에관한법률
제1조【건물의 구분소유】1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.
(라) 판단
⑴ 건축법시행령 별표 1 제1호 나목은 다중주택을 연면적 330㎡ 이하의 주택으로 규정하고 있는데, ①번 답항은 이를 660㎡ 이하의 주택으로 설명하고 있으므로, ①번 답항은 틀린 것임이 명백하다.
⑵ 비록 ② 내지 ⑤번 답항이 거기에 기재된 층수가 ‘주택으로 쓰이는 층수’를, 연면적이 ‘주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적’을 각각 뜻한다는 것을 명시하지는 아니하였지만, 만약 위 각 답항에 기재된 층수 및 연면적이 건물 전체의 층수 및 연면적을 가리키는 것이라면, 이 문제에는 정답이 없게 될 터인데, 객관식 5지선택형 문제를 정답이 없는 것으로 출제하는 경우는 생각할 수 없고, 더구나 앞서 본 바와 같이 ①번 답항이 명백하게 틀렸으므로, 평균적인 응시자라면 위와 같은 표현상의 문제 때문에 정답을 선택하는 데 지장을 받지는 않았을 것으로 보인다. 따라서 이 문제에 정답이 없다고 할 수는 없다.
⑶ 건축법시행령 별표 1 제1호 다목은 다가구주택을 “공동주택에 해당하지 아니하는 것”으로 규정하고 있고,
다만, 단독주택으로 건축허가를 받고 건축물관리대장에 다가구용 단독주택으로 등재된 건물이 설계 및 건축 단계에서부터 2세대 이상이 살 수 있도록 물리적으로 구획되어 있고, 각 세대단위마다 독립하여 방실과 생활시설이 설치되어 있어서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있으며, 대지, 벽, 복도, 계단 기타 설비 등은 각 세대가 공동으로 사용할 수 있도록 되어 있다면, 그 실질에 비추어 이를 다세대주택과 유사한 공동주택으로 보아야 하고, 이러한 건물에 관하여는 구분등기를 할 수 있지만, 이는 그 건물이 다가구주택이기 때문이 아니라, 그 건물을 다세대주택과 유사한 공동주택으로 볼 수 있기 때문이다.
⑷ 위에서 본 바와 같이 ①번 답항이 명백히 틀린 반면, ②번 답항은 원칙적으로 맞는 것이고, 문항의 요구를 가장 잘 만족시키는 1개의 답항만을 선택하게 되어 있는 객관식 선택형문제의 속성상, 이 문제의 정답은 ①번 답항 뿐이라고 보아야 하므로, 이 문제에 대한 원고들의 주장은 이유 없다.
(2) 1차시험 부동산학개론 A형 9번(B형 9번)
(가) 문제 및 피고 선정 정답
자본시장에서 이자율이 연 8%로 결정되어 있고, 부동산 투자자들이 부동산의 위험과 유동성 제약에 대해 연 2%의 수익률 프리미엄을 요구한다고 하자. 세금을 전혀 고려하지 않을 때, 매년 3%씩 가격이 상승하는 부동산의 임대료 연 수익률(투자액 대비 순운영수입의 비율)은 최소 얼마가 되어야 투자가치가 있는가?
① 5% ② 6% ③ 7% ④ 8% ⑤ 10%
피고 선정 정답 : ③
(나) 원고들의 주장
이 문제는 투자자가 대상부동산에 자금을 투자하기 위하여 충족되어야 할 요구수익률을 묻는 문제인바, 자본시장에서의 이자율을 전제하고 있어 부동산 가격상승율 연 3%를 예상인플레이션율로 보는 것이 타당한 만큼 피셔효과를 고려할 경우 위 문제에서 구하는 요구수익률은 무위험률 8%, 위험할증율 2%와 예상인플레이션율 3%를 더한 13%라고 할 것이므로 정답이 없고, 따라서 모든 답항을 정답으로 처리하여야 한다.
(다) 판단
투자자들은 부동산에서 얻는 운영이득과 자본이득, 즉 임대료의 수익률과 가격상승율이 부동산에 투자하기 위한 자금의 조달비용을 초과하는 경우 부동산에 투자할 것인바, 위 문제에서는 투자금을 조달하기 위한 비용으로 이자율 연 8%, 위험프러미엄 연 2%를 제시하고 있고, 부동산에서 얻는 자본이득을 연 3%로 전제하고 있으므로 임대료의 수익률이 연 7%를 초과하게 되면 부동산에 대한 투자가치가 있게 된다. 따라서, 정답은 ③이고(갑 2호증의 2 참조), 원고들의 주장은 이유 없다.
(3) 1차 시험 부동산학개론 A형 12번(B형 12번)
(가) 문제 및 피고 선정 정답
다음은 부동산의 활동을 에워싼 환경관계를 설명한 것이다. 연결이 가장 타당하지 않은 것은?
① 제도적 환경 - 정치 및 행정 상태
② 사회적 환경 - 부동산거래 및 사용수익의 관행
③ 문화적 환경 - 학교 등 교육환경
④ 경제적 환경 - 조세 부담의 상태
⑤ 기술적 환경 - 건축 자재의 표준화
피고 선정 정답 : ③
(나) 원고들의 주장
부동산활동과 관련된 환경을 제도, 사회, 문화, 경제, 기술적 환경으로 분류하는 기준은 상대적인 것이고, 학교 등 교육환경 역시 ‘교육문화’라는 측면에서 문화적 환경으로 볼 수 있으며, 건축자재의 표준화는 국가 등 행정주체가 건축자재의 규격, 재질, 제조 공정 등을 법규로 정하여 제도적으로 통일시키는 것을 말하는 것으로서 ‘제도적 환경’으로 분류되어야 할 것이므로 ⑤번도 정답에 해당하는 등 정답이 없다.
(다) 판단
⑴ 부동산활동과 관련된 환경을 제도, 사회, 문화, 경제, 기술적 환경으로 분류할 경우, 학교 등 교육환경은 부동산활동에 영향을 미치는 사회적 환경에 포함된다 할 것이지 주택건축양식, 주거생활관습, 주거에 대한 가치나 신념, 주거에 대한 태도나 지식 등을 포함하는 문화적 환경이라 할 것은 아니므로{방경식, 장희순 공저, 「부동산학개론」(부연사, 2002), 151-152쪽 참조)} 학교 등 교육환경을 문화적 환경과 연결한 ③번은 잘못된 연결이다.
⑵ 표준화란 대량생산이나 대량구매 및 과학적 관리를 가능하게 하고, 소비자에 대한 품질보증을 목적으로, 제품․부품․품질․작업방법․공구․설비에서 경영의 방침․방법․절차에 이르기까지 최선의 기준이나 규격을 발견하고 통일화하는 것을 의미하므로(두산세계대백과 EnCyber 참조), 건축자재의 표준화는 그 기술적 지원 없이는 불가능하다고 할 것이나 반드시 제도화가 수반되는 것은 아니라고 할 것이어서 ‘기술적 환경’으로 분류할 수 있다고 할 것이다. 따라서 ⑤번의 연결은 타당하다. 다만, 건축자재의 표준화도 제도화가 수반되는 경우 그것이 촉진될 수 있다는 점에서 관련이 있다고는 할 수 있어 이를 제도적 환경으로 분류하였다면 이를 반드시 잘못된 연결이라고 할 수는 없을 것이다.
⑶ 이 문제는 연결이 ‘가장’ 타당하지 않은 것을 고르는 것이어서 정답은 ③번이라 할 것이므로 원고들의 주장은 이유 없다.
(4) 1차 시험 부동산학개론 A형 15번(B형 19번)
(가) 문제 및 피고 선정 정답
투자금액이 1억원으로 동일한 두 임대용 부동산 “가”와 “나”는 운영경비를 제외한 향후 1년간의 순운영수입(NOI)이 각각 1천만원과 8백만원이다. 양자의 투자가치를 평가할 때 다음 중 가장 타당하지 않은 것은?
① 두 부동산의 위치나 유형, 기타 특성이 거의 같다면 “가”가 더 나은 투자대상이다.
② “나”의 장래 순운영수입 증가율이 “가”보다 더 크다면 어느 쪽이 더 나은 투자대상인지 분명하지 않다.
③ “나”의 자산가치 증가율이 “가”보다 더 크다면 어느 쪽이 더 나은 투자대상인지 분명하지 않다.
④ 두 부동산의 상대적 투자가치는 현재의 소유자들이 각각 어떤 특성을 가지고 있는가, 예컨대 법인인가 개인인가 등에 의해 결정된다.
⑤ “나”와 유사한 인근의 부동산들이 투자액 대비 1년간 순운영수입의 비율이 6%라면 “나”는 투자가치가 높다고 잠정적으로 결론을 내릴 수 있다.
피고 선정 정답 : ④
(나) 원고들의 주장
부동산의 투자가치는 세후현금수지를 요구수익률로 할인하여 구하도록 되어 있는바, 투자자가 누구이냐에 따라 부채액, 부채서비스액 및 대부이자율이나 소득세 등에 차이가 있어 이러한 주관적 요소들을 기초로 산정되는 세후현금수지 역시 투자자에 따라 달라질 수 밖에 없는 것이어서 위 “가” 및 “나” 부동산의 상대적 투자가치는 주관적 가치로서 투자자인 현재의 소유자가 개인인지 아니면 법인인지에 따라 달리 결정되므로 ④번도 옳은 설명이므로 이 문제에는 정답이 없다.
(다) 판단
이 문제가 요구하는 것은 정확한 투자가치의 계산이 아니라 상대적 투자가치의 결정 내지는 각 부동산간의 투자가치 비교이다. 그리고 이러한 상대적 투자가치의 결정에 있어서는 총자본수익률, 즉 총투하자본에 대한 순운영수입의 비율을 일응의 지표로 삼을 수 있고, 여기서는 그 비율이 “가”부동산 10%(1천만원/1억원×100), “나”부동산 8%(8백만원/1억원×100)이며, ⑤번 답항의 인근 부동산은 6%로 주어져 있는바, ⑤번 답항의 인근 부동산보다 “나”부동산이, “나”부동산보다 “가”부동산이 투자가치가 더 높다고 볼 수 있고, 이는 특별한 사정이 없는 한 그 부동산의 소유자가 법인이든 개인이든 달라지지 않는다고 할 것이므로 ①, ⑤번은 타당한 설명이고, ④번은 타당하지 않은 설명이다. 다만, 장래 운영수입증가율 또는 자산가치증가율이 “나” 부동산이 “가” 부동산 보다 크다는 조건이 있다면 향후 어느 시점에서 “나” 부동산의 투자 가치가 커질 수 있어 그 보유기간의 여부에 따라 그 투자가치의 우열을 논하여야 하므로 ②, ③도 옳은 설명이 된다(갑 1호증의 2, 갑 15호증의 3 참조).
따라서, 이 문제의 정답은 ④번이고, 원고들의 이 부분 주장도 이유 없다.
(5) 1차 시험 부동산학개론 A형 16번(B형 16번)
(가) 문제 및 피고 선정 정답
부동산투자를 설명한 것이다. 가장 적합하지 않는 것은?
① 미래는 불확실하므로 투자가는 위험을 분산시키고, 수익률을 높이기 위해 분산투자를 한다.
② 부동산투자에 대한 의사결정의 주요변수는 운용비용, 융자비율, 유효총수익, 가격상승률, 대출이자 및 구입가격 등이다.
③ 통화가 안정되고 안정기조의 경제성장 및 생산성이 향상될 때는, 경제가 안정되어 있어 부동산 투자에 유리한 시기이다.
④ 부동산투자의 장점으로는 지렛대효과, 절세, 구매력 보호, 사업이윤 발생, 소유의 긍지, 인적통제 등이 있다.
⑤ 투자의 위험을 피하고 안전한 수익을 얻기 위해서는 고전이론에 따라 자산 3분법을 이용하는 것이 합리적이다.
피고 선정 정답 : ③
(나) 원고들의 주장
부동산 투자는 처분시 매매차익을 통한 자본이득을 얻는 것 이외에 보유기간에 부동산을 운용하여 소득이득을 얻는 것을 주된 목적으로 하는바 답항 ③과 같이 경제가 안정기조의 성장기에 있을 때에는 부동산 투자에 대한 수익과 위험에 대한 예측이 가능하고 불확실성과 위험이 적게 추계되므로 안정소득을 얻고자 할 경우 투자에 유리한 시기라 할 수 있으므로 ③은 옳은 설명이고, 따라서 정답이 없다.
또, 자산 3분법이란 자산을 부동산, 예금, 주식 등으로 3분하여 보유하는 것을 의미하는 것으로서 이는 투자의 위험을 피하고 위험이 적은 안전한 자산만을 보유하여야 한다는 것이 아니라, 위험과 수익률을 적합히 배합하여 투자에 있어 최선의 결과(어느 정도의 수익성과 어느 정도의 안전성)을 얻으려는 방법이고 투자의 위험을 피하고 가장 안전한 수익을 얻을 수 있는 방법은 국채의 보유밖에 없으므로 ⑤번 답항은 옳은 설명이 아니다.
(다) 판단
경제가 고도성장할 때에는 실물자산의 수익률이 크나, 경제가 안정되어 있는 나라에서는 투자재 사이에 대체관계가 있어 어느 한편의 수익률이 월등히 높을 수 없기 때문에 부동산투자가 유리하다고 말하기 어렵다. 일반적으로 경제안정기에는 부동산보다는 무형자산에 투자하는 것이 보다 유리하다고 알려져 있고, 경제가 활성화되고 통화가 불안정할 때에는 실물자산의 수익률이 높아 부동산투자가 선호된다고 한다. 따라서 경제안정기에 부동산투자가 유리하다는 보기 ③번은 적합하지 않다.
그리고, 자산3분법은 투자의 위험을 피하고 안전한 수익을 얻기 위하여 고안된 방법의 하나로서 그것이 항상 최선의 방법이라고 할 수 있을지는 의문이 있으나 이를 합리성이 없다고 할 수는 없으므로 ⑤번을 옳지 않은 설명이라고 할 수는 없다(갑 15호증의 3 참조).
따라서, ‘가장’ 타당하지 않은 정답은 ③번이라 할 것이므로, 원고들의 이 부분 주장도 이유 없다.
(6) 1차 시험 부동산학개론 A형 17번(B형 17번)
(가) 문제 및 피고 선정 정답
매장용 부동산의 분석에 대한 설명이다. 다음 ㈎～㈒ 중 가장 적합한 것은?
㈎ 대안부지의 가능매상고는 거래지역의 크기, 접근성, 소비자의 지출능력, 경쟁력, 통행량, 가시성, 매장 이미지, 시장점유율 등 여러 요인과 밀접한 관계가 있다.
㈏ 가능매상고를 추계하는 방법에는 비율법(ratio technique), 유추법(analog method), 중력모형법, 회귀분석법 등이 있다.
㈐ 매장용부동산에 대한 체크리스트 활용은 사전적 예비수단으로 대안부지의 여러 가지 특성을 다각도로 활용할 수 있는 장점이 있다.
㈑ 수정이미지계수(adjustment image factor)란 개별점포의 실제매상고와 이론적 매상고간의 차이를 말한다.
㈒ 회귀분석법은 매상고에 영향을 주는 여러 가지 변수들을 설정하고, 이 변수들로 경쟁점포의 예상매상고를 추계하는 방법이다.
① ㈎㈏㈐㈑ ② ㈎㈏㈐㈒ ③ ㈎㈏㈑㈒④ ㈎㈐㈑㈒ ⑤ ㈏㈐㈑㈒
피고 선정 정답 : ①
(나) 원고들의 주장
회귀분석법은 매상고에 영향을 주는 여러 가지 변수들에 의해 대상점포의 예상매상고를 추계하는 방법일 뿐만 아니라 대상점포의 매상고에 의하여 경쟁점포의 예상매상고도 추계할 수 있는 방법이므로 위 예문 중 ㈒도 옳은 설명이고, 정답이 없다. 한편, ㈒가 옳은 설명이 아니라고 하더라도, 수정이미지계수는 실제매상고와 이론적 매상고 사이의 차이를 조정하는 계수를 말하는 것이지, 두 매상고 사이의 차이 그 자체를 말하는 것이 아니므로, ㈑의 설명도 틀렸으므로 역시 정답이 없게 된다.
(다) 판단
⑴ 회귀분석법이란 변수들간의 함수적인 관련성을 규명하기 위하여 어떤 수학적 모형을 가정하고, 이 모형을 측정된 변수들의 자료로부터 검증하는 통계적 분석방법을 말한다. 여기서 다른 변수의 영향을 받는 변수를 종속변수라 하고, 다른 변수에 영향을 주는 변수를 독립변수라 한다.
매장용 부동산을 분석함에 있어서 회귀분석법은 대상점포의 예상매상고를 추계하기 위하여 사용된다. 즉, 거래지역내의 인구, 소득, 지출가능액, 경쟁업체의 규모, 임차자의 질, 점포의 디자인, 주차장, 접근성, 가시도 등 매상고에 영향을 주는 여러 가지 변수들을 독립변수로 하고 매상고를 종속변수로 하는 회귀모형을 작성하여 대상점포의 예상매상고를 추계하는 것이다. 완성된 회귀모형으로 경쟁점포의 예상매상고를 추계하는 것이 불가능하지는 않겠지만, 그러한 목적으로 회귀분석법을 사용하지는 않는다. 그리고 회귀모형을 작성․검증할 때 경쟁점포의 매상고를 참고하기는 하나, 이때 참고하는 것은 ‘실제’매상고이지 ‘예상’매상고가 아니므로, 회귀모형의 작성․검증과정에서 경쟁점포의 예상매상고를 추계한다고 볼 수도 없다.
그러므로 매장용 부동산을 분석하는 경우를 상정하고 있는 이 문제에 있어서, 회귀분석법이 경쟁점포의 예상매상고를 추계하는 방법이라고 한 ㈒의 설명은 틀린 것이라고 하지 않을 수 없다(갑 1호증의 2, 을 7호증 참조).
⑵ 수정이미지계수란 중력모형에서 개별점포의 실제매상고와 이론적 매상고 사이의 차이를 조정하는 계수를 말하는 것이지만, 수정이미지계수의 크기는 양 매상고 사이의 차이를 반영하는 것이고, 양 매상고 사이의 차이는 반드시 금액으로만 나타낼 수 있는 것이 아니라 비율로(예컨대 ‘몇 % 적다’는 식으로) 나타낼 수도 있는 것이므로, ㈑에서 수정이미지계수가 양 매상고 사이의 차이를 말한다고 설명한 것은 크게 잘못되었다고 볼 수 없다(갑 1호증의 2 참조)
⑶ 그렇다면 ㈎, ㈏, ㈐의 설명이 옳다는 점에 관하여 다툼이 없는 이 문제의 경우, 정답은 ㈑의 설명을 포함하면서 ㈒의 설명은 배제한 ①번 답항이라 할 것이므로, 이 문제에 대한 원고들의 주장도 이유 없다.
(7) 1차 시험 부동산학개론 A형 22번(B형 22번)
(가) 문제 및 피고 선정 정답
부동산거래의 안정성을 제고하기 위해 미국에서 보편화되어 있는 에스크로우(escrow)제도가 도입되어야 한다는 공감대가 형성되고 있다. 이 제도에 대한 설명 중 맞지 않는 것은?
① 부동산 거래계약의 이행행위를 대행하는 부동산업의 한 종류이며, 에스크로우업자(escrow holder)는 거래 당사자간에 불편부당한 입장을 가져야 한다.
② 에스크로우업자가 반드시 변호사 자격증을 가지고 있을 필요는 없으며, 권원분석 및 보험 등 다른 업종의 부동산업을 겸할 수 있다.
③ 에스크로우의 종료를 위해서는 부동산의 권리관계에 대한 철저한 조사가 필수적이다.
④ 에스크로우업자는 최소한 부동산의 권리관계 조사, 물리적 하자여부 조사, 매수자의 신용도 조사를 자체적으로 수행할 능력을 갖도록 규제되어 있다.
⑤ 우리나라에 에스크로우제도를 도입하면 부동산 거래사고가 줄어들지만 거래비용은 증가할 것이다.
피고 선정 정답 : ④
(나) 원고들의 주장
⑤번 답항도 정답이다. 에스크로우제도가 도입되면 거래비용이 증가하는지의 여부에 관하여는 정설이 없다. 또 “거래비용”을 사고정상화비용까지 포함하는 넓은 개념으로 볼 때 거래비용이 감소하는 것은 물론이고, “거래비용”을 서비스비용만을 가리키는 좁은 개념으로 보더라도 거래비용이 증가하는 것은 아니다. 위 제도가 도입되면, 종래 공인중개사, 감정평가사, 법무사, 회계사, 세무사, 변호사 등이 분담하던 여러 업무를 에스크로우업자가 일괄하여 대행하게 될 뿐, 새로운 서비스가 생겨나는 것은 아니기 때문이다. 따라서 ⑤번 답항도 맞지 않다.
(다) 판단
⑴ 에스크로우업은 제3자의 입장에서 부동산거래계약의 이행을 대행하는, 부동산업의 일종으로, 에스크로우업자는 매도인과 매수인의 중간에 서서 등기절차를 밟고, 매도인에게 대금을 전달하며, 매수인에게 등기증서를 교부한다.
⑵ 부동산의 권리관계 및 물리적 하자 유무와 매수인의 신용도 등에 대한 조사는 권원회사 등 다른 전문가들이 수행하는 것이므로(에스크로우업자가 그 업무를 겸할 수도 있다), 에스크로우업자가 자체적으로 그러한 조사능력을 갖추도록 규제되지는 않는다. 따라서 ④번 답항이 틀린 것임은 분명하다.
⑶ 에스크로우업은 공인중개사, 감정평가사, 법무사, 회계사, 세무사, 변호사 등의 업무와 영역을 달리하므로, 원고들의 주장과 같이 에스크로우가 새로운 서비스가 아니라거나, 에스크로우업자에게 지불할 수수료 상당액이 이미 공인중개사 등에게 지불하는 보수의 일부로 지출되고 있다고 말할 수도 없고, 따라서 에스크로우의 이용에 따른 수수료의 발생으로 거래비용은 증가할 것이다. 다만, 장기적인 면에서 부동산거래에 따른 위험의 감소와 소송 등의 사전예방 등에 따라 넓은 의미에서의 거래비용이 감소하는 효과가 발생할 수도 있다. ⑤번이 틀린 설명이라고 할 수는 없다(갑 2호증의 2 참조).
⑷ 1개의 정답을 선택하여야 한다는 점에서 보면 명백하게 틀린 설명인 ④번이 정답이라고 할 것이므로, 이 문제에 대한 원고들의 주장도 이유 없다.
(8) 1차시험 부동산학개론 A형 25번(B형 25번)
(가) 문제 및 피고 선정 정답
부동산투자의 지렛대효과(leverage effect)에 대한 다음 설명 중 틀린 것은?
① 지렛대효과는 부동산투자가 금융기관 융자 등 차입을 동반하여 이루어질 때 발생한다.
② 지렛대효과는 순자산 또는 지분투자액(equity) 대비 투자수익률의 진폭을 크게 한다.
③ 투자금액 대비 차입비율(loan to value ratio : LTV)이 클수록 지렛대효과가 크다.
④ 부동산소유권을 취득하는 지분투자자(equity investor)가 지렛대효과를 이용하면 투자의 위험을 낮출 수 있다.
⑤ 전세를 안고 집을 사는 것도 지렛대효과를 활용하는 투자의 한 예이다.
피고 선정 정답 : ④
(나) 원고들의 주장
③번 답항도 정답이다. 지렛대효과는 타인자본을 이용하여 자기자본수익률을 ‘높이는’ 것을 의미하는데, 총자본수익률이 이자율보다 높으면 차입비율이 높아질수록 자기자본수익률도 높아져서 지렛대효과가 커지지만, 총자본수익률이 이자율보다 낮으면 차입비율이 높아질수록 자기자본수익률이 낮아져서 지렛대효과가 작아지므로, 결국 총자본수익률과 이자율의 상대적 다과에 따라 지렛대효과가 커질 수도, 작아질 수도 있는 것이고, 따라서 ③번 답항도 틀렸다.
(다) 판단
⑴ 지렛대효과란 저당자본(타인자본)의 이용으로 지분자본(자기자본)의 수익률이 증폭되는 것을 말하며, 그 증폭의 방향은 정(正)의 방향일 수도 있고, 부(負)의 방향일 수도 있다. 지분자본을 S, 저당자본을 B, 종합수익률(투자된 모든 자본에 대한 수익률)을 r, 저당수익률(저당자본에 대한 수익률)을 i라 하면, 지분수익률 rs는 다음과 같이 나타낼 수 있다.
rs＝＝r＋(r－i)×
그리하여 종합수익률이 저당수익률보다 큰 경우에는 정(正)의 레버리지가, 그 반대의 경우에는 부(負)의 레버리지가 발생하고, 종합수익률이 저당수익률과 같은 경우에는 레버리지가 중립적이 된다. 정(正)의 레버리지란 차입금의 사용이 지분투자자의 수익을 증대시키는 방향으로 작용하는 것을 의미하고, 부(負)의 레버리지란 차입금의 사용이 지분투자자의 수익을 감소시키는 방향으로 작용하는 것을 의미한다. 그리고 대부비율이 높을수록 지분수익률의 진폭이 커지며, 증폭된 변동가능성은 바로 위험으로 전환된다{안정근, 「부동산평가이론」(법문사, 2000), 455-456, 581, 592-594쪽 참조}.
⑵ 위와 같은 이론을 전제로 하고서 살피건대, ④번 답항은 명백히 틀렸다. 그리고 투자금액 대비 차입비율이 클수록 지분수익률의 진폭이 커지므로 지렛대효과가 크다고 볼 수 있으며, 따라서 ③번 답항은 맞는 설명이다(갑 1호증의 2 참조). 그리하여 이 문제의 정답은 ④번 답항뿐이므로, 이 문제에 대한 원고들의 주장도 이유 없다.
(9) 1차 시험 부동산학개론 A형 31번(B형 31번)
(가) 문제 및 피고 선정 정답
지역요인의 비교항목으로 분류되지 않는 것은?
① 환경조건② 획지조건③ 행정적 조건④ 가로조건⑤ 접근조건
피고 선정 정답 : ②
(나) 원고들의 주장
주어진 조건들을 지역요인과 개별요인 중 어느 쪽으로 분류할 것인지에 관하여는 학자들의 견해가 일치되어 있지 않고, 적어도 주택지에 관하여는 획지조건이 지역요인 비교항목이라는 것이 일반적인 견해이므로 정답이 없다.
(다) 판단
⑴ 한국감정평가협회는 감정평가업자와 감정평가사들이
그런데 토지보상평가지침 제15조 제1항 전단, 제2항, 제3항은 인근지역에 적정한 비교표준지가 없어서 동일수급권 안의 유사지역에서 비교표준지를 선정한 경우에는 평가대상토지와 지역요인 및 개별요인을 비교하되, 지역요인 및 개별요인의 비교는 평가대상토지의 공법상 용도지역과 실제이용상황 등을 기준으로 그 용도적 특성에 따라 상업지대, 주택지대, 공업지대, 농경지대, 임야지대, 후보지지대로 용도지대를 분류하고 가로조건․접근조건․환경조건․획지조건․행정적 조건․기타조건 등에 관한 사항을 비교하며, 각 용도지대별 지역요인 및 개별요인의 비교항목(조건․항목․세항목)의 내용은 별표 1 내지 별표 7에서 정하는 바에 따른다고 규정하고 있다. 그리고 위 지침 [별표 1], [별표 2], [별표 3]은 상업지대, 주택지대, 공업지대의 지역요인 조건을 가로조건, 접근조건, 환경조건, 행정적 조건, 기타조건으로{상업지대의 경우에는 가로조건에 ‘가구(block)의 상태’가 포함되고, 주택지대의 경우에는 환경조건에 ‘획지의 상태’가 포함된다}, 개별요인 조건을 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정적 조건, 기타조건으로 각 구분하고 있고, [별표 4], [별표 5]는 농경지대(전지대), 농경지대(답지대)의 지역요인 조건을 접근조건, 자연조건, 행정적 조건, 기타조건으로, 개별요인 조건을 접근조건, 자연조건, 획지조건, 행정적 조건, 기타조건으로 각 구분하고 있으며, [별표 6]은 임야지대의 지역요인 조건과 개별요인 조건을 모두 접근조건, 자연조건, 행정적 조건, 기타조건으로 구분하고 있다. 또 [별표 7]은 택지후보지대의 지역요인 조건을 접근조건, 환경조건, 택지조성조건, 행정적 조건, 기타조건으로, 개별요인 조건을 접근조건, 환경조건, 획지조건, 택지조성조건, 행정적 조건, 기타조건으로 각 구분하고 있다.
⑵ 위 각 규정에 의하면, 답항에 제시된 조건들 중 지역조건의 비교항목으로 분류되지 않는 것은 ②번 답항의 획지조건이다. 그리고 한국감정평가협회의 지위와 토지보상평가지침의 제정목적 및 기능이 앞서 본 바와 같다면, 지역요인 및 개별요인의 각 비교항목을 위와 달리 분류하는 학자들이 있다고 하여, 위 지침에 근거한 출제 및 정답결정이 재량권의 일탈․남용에 해당한다고 할 수 없다. 따라서 이 문제의 정답은 ②번 답항이므로, 이 문제에 대한 원고들의 주장도 이유 없다.
(10) 제1차시험 부동산학개론 A형 35번(B형 35번)
(가) 문제 및 피고 선정 정답
다음은 현금할인방식(DCF)에 의한 수익가격 산정시 전제조건으로 고려하여야 할 사항을 열거한 것이다. 가장 거리가 먼 것은?
① 보유기간 또는 분석대상 기간의 결정
② 할인율의 결정
③ 임대수입의 연간 변동률 추정
④ 운영경비의 연간 변동률 추정
⑤ 환원이율(going-in capitalization rate)의 결정
피고 선정 정답 : ⑤
(나) 원고들의 주장
현금할인방식은 기본적으로 대상부동산이 창출하는 소득을 환원하여 대상부동산의 현재의 시장가치를 구하는 감정평가방법으로서, 기본적으로 조소득의 추계, 영업경비의 추계, 적용할 환원이율의 결정, 자본환원방법의 결정 등의 4단계를 순차 거치므로, 현금할인방식에 의한 수익가격 산정시 환원이율의 결정은 그 전제조건으로 고려대상에 포함된다고 할 것이고, 따라서 ⑤번도 옳은 설명이므로 정답이 없다.
(다) 판단
현금할인방식은 ‘여러 해의 미래소득’을 현재가치로 환원하여 대상부동산의 가치를 구하는 수익환원법(‘한 해의 소득’을 대상으로 한 직접환원법과 구별된다)의 하나로서, 부동산의 보유기간 동안 기대되는 매년의 소득과 기간 말 부동산의 처분시에 창출되는 소득(보유기간 종료시 예상매도가격)의 합하여 대상부동산의 가치를 추계하는 것인데, 보유기간 종료시 예상매도가격은 기간말의 순영업소득을 환원이율로 나누어 추정할 수 있고, 이때의 환원이율은 기간말에 적용되는 자본환원율인인 기출환원율(going-out capitalization rate)로서, 기간초의 순영업소득에 적용되는 자본환원율로서 직접환원법에서 사용되는 기입환원율(going-in capitalization rate)과 대립되는 개념이다. 따라서 ⑤번의 기출환원율이 아닌 기입환원율의 결정은 현금할인방식에 의한 수익가격산정시 전제조건으로 고려할 사항과는 거리가 멀다고 할 것이므로 이 문제의 정답은 ⑤번이고(갑 1호증의 2 참조), 원고들의 주장도 이유 없다.
(11) 1차시험 부동산학개론 A형 37번(B형 37번)
(가) 문제 및 피고 선정 정답
수익분석법이란 순이익에 임대차하는데 필요한 비용을 합산하여 대상부동산의 임료를 산정하는 방법을 말한다. 필요제경비에 포함되는 것은?
① 법인세 ② 종합토지세 ③ 종합소득세 ④ 소득세 ⑤ 공익비와 부가사용료
피고 선정 정답 : ②
(나) 원고들의 주장
공익비와 부가사용료는 모두 유지관리비에 속하는 것으로, 유지관리비는 필요제경비에 포함하므로 공익비 및 부가사용료도 당연히 필요제경비에 포함되므로 ⑤번도 정답이 되고, ②항도 “종합토지세 중 대상부동산에 관한 부분”이라고 하여야 정확한 설명이 되므로 ②항도 완전한 정답이라고 할 수 없다.
(다) 판단
임대인은 임대차기간 중에도 임차인이 그 물건을 사용수익할 수 있도록 통상적인 유지관리를 하여야 하므로 임료산정에 있어 이에 소요되는 비용을 미리 계상하고 임대수입으로서 이를 확보하여야 하는바, 이러한 필요제경비에는 감가상각비, 유지관리비, 세금 및 공과금, 손해보험금, 대손준비비, 공실손실상당액 등이 포함된다. 한편, 공익비란 부동산의 공용부분에서 발생하는 비용으로 공동수도광열비, 위생비, 청소비, 공공설비비(승강기비, 안전관리비 등) 등을 들 수 있고, 부가사용료란 부동산의 전용부분에서 발생하는 가스료, 전기료, 수도료, 냉난방비 등을 말하는 것으로서, 이중에는 임차인 등 실제 사용자가 부담하는 부분이 포함되어 있으므로, 공익비와 부가사용료가 유지관리비라고 하더라도 필요제경비에 포함되는 부분은 실제 사용자가 부담하는 부분, 즉 실비한도를 초과하는 부분에 한하여 필요제경비에 포함된다고 할 것이고, 위 문제 자체가 대상부동산을 전제하고 있으므로 ②번 또한 대상부동산에 관한 부분을 전제하고 있다고 할 것이다.
따라서, ②번이 명확하게 필요제경비에 포함되므로, 보다 정확한 1개의 답을 골라야 하는 객관식 시험의 특성상 ⑤번을 정답이라고 할 수는 없다. 원고들의 주장은 이유 없다.
(12) 1차시험 부동산학개론 A형 39번(B형 39번)
(가) 문제 및 피고 선정 정답
다음 중 수익가격 산정시 운영경비(operating expenses) 항목으로 분류하기 가장 어려운 것은?
① 건물 유지수선비 ② 공실 및 대손충당금 ③ 각종 부담금
④ 건물분 재산세, 종토세 등 각종 제세공과금
⑤ 화재보험료 등 건물유지, 보수와 관련된 각종 보험료
피고 선정 정답 : ②
(나) 원고들의 주장
운영경비에 포함되는 것은 당해 부동산에 관련되는 수익자 부담금과 당해 부동산에 관련되는 세금만인데, ③번과 ④번은 각종 부담금, 각종 제세공과금이라고 표현하여 그 범위가 너무 넓고 불명확하므로 이 또한 정답이 되어야 한다.
(다) 판단
통상 가능조소득(총소득)으로부터 공실 및 대손충당금을 뺀 것이 유효조소득이고, 유효조소득으로부터 운영경비를 뺀 것이 순영업소득이며, 여기에서의 운영경비는 현금지출을 수반하고 부동산 운영에 실제 소요되는 비용을 말하는 것인데, ③, ④번이 다소 포괄적인 용어를 사용하여 불명확한 부분이 있다고 하더라도 ②번이 운영경비에 분류될 수 없음이 명백한 이상, 위 문제가 운영경비로 분류하기 ‘가장’ 어려운 것을 묻고 있으므로 정답은 ②번이라고 할 것이다. 원고들의 이 부분 주장도 이유 없다.
(13) 1차 시험 민법 및 민사특별법 A형 41번(B형 46번)
(가) 문제 및 피고 선정 정답
다음 중 유효한 법률행위는?
① 도박자금을 대부하는 계약
② 더 이상 첩 생활을 하지 않겠다고 한 계약
③ 특정인에게 폭력을 가하는 청부폭력계약
④ 대금이 현저하게 불균형한 토지의 매매계약
⑤ 당사자의 궁박․경솔․무경험으로 현저하게 공정을 잃은 계약
피고 선정 정답 : ②
(나) 원고들의 주장
④번 답항도 정답이다. ④번 답항의 계약은 피해 당사자의 궁박․경솔․무경험을 이용한다는 주관적 요건이 갖추어져서 그 계약이
(다) 판단
⑴ ②번 답항은 그 문언상 부첩관계에 있는 당사자들이 그 부첩관계를 해소하기로 하는 계약을 의미한다고 할 것인데, 계약은 법률행위의 전형적인 예이고, 그 내용 또한 공서양속이나 사회질서에 반한다거나 기타 무효사유에 해당한다고 할 수 없으므로 유효하다고 할 것이다.
⑵
⑶ 위와 같이 ②번 답항의 법률행위가 유효한 반면, ④번 답항의 법률행위는 무효일 가능성이 높다면, 1개의 답항을 선택하게 되어 있는 이 문제의 경우 그 정답은 ②번이라고 하여야 하므로, 이 문제에 대한 원고들의 주장도 이유 없다.
(14) 1차 시험 민법 및 민사특별법 A형 53번(B형 59번)
(가) 문제 및 피고 선정 정답
점유에 관한 다음의 ⒜-⒠까지의 설명 중 틀린 것으로 짝지어진 것은?
⒜ 자기에게 본권이 없는 것을 알면서 타인의 물건을 점유하고 있는 자도 보존을 위해 필요비를 지출한 경우에 회복자에게 그 상환을 청구할 수 있다.
⒝ 타인의 물건을 임대하여 차임을 수취한 자가 그 물건의 소유자에게 차임의 반환을 청구받은 경우에는 자신에게 본권이 있다고 믿은 때에도 이것을 반환해야 한다.
⒞ 자기에게 본권이 없는 것을 알고 있는 점유자는 그 점유가 방해되어도 방해배제를 청구할 수 없다.
⒟ 소유의사로써 평온․공연하게 타인의 만년필을 점유한 자가 점유 개시시에 소유권이 있다고 과실없이 믿은 경우 10년간 점유를 계속하면 그 물건을 시효취득한다.
⒠ 자기에게 소유권이 있다고 믿고 타인의 물건을 점유한 자는 자신의 귀책사유에 의해 물건을 훼손한 경우 현존이익의 한도에서 손해를 배상하면 족하다.
① ⒜⒝② ⒝⒞③ ⒞⒟④ ⒟⒠⑤ ⒜⒠
피고 선정 정답 : ②
(나) 원고들의 주장
⒝,⒞가 틀린 설명임은 분명하고, 소유의 의사로 평온, 공연하게 동산을 점유하고 그 점유가 선의이며 과실 없이 개시된 경우의 취득시효기간은 5년이므로, ⒟도 틀린 것이므로 ③번도 정답이다.
(다) 판단
소유의 의사로 평온, 공연하게 동산을 점유하고 그 점유가 선의이며 과실 없이 개시된 경우의 취득시효기간은 5년이나(민법 제246조 참조), 소유의 의사로 평온, 공연하게, 또 선의, 무과실로 10년간 동산을 점유한 자가 그 동산을 시효취득하는 것은 당연하므로, ⒟는 틀렸다고 할 수 없다.
따라서 ⒝, ⒞가 틀렸다는 점에 대하여 다툼이 없는 이 문제에 있어, 정답은 ⒝, ⒞를 묶은 ②번 답항뿐이므로, 이 문제에 대한 원고들의 주장도 이유 없다.
(15) 1차 시험 민법 및 민사특별법 A형 54번(B형 60번)
(가) 문제 및 피고 선정 정답
부동산의 시효취득(時效取得)에 관한 다음 설명 중 잘못된 것은?
① 자기 소유의 부동산에 대해서도 시효취득이 가능하다는 것이 통설․판례이다.
② 판례는 매수인이 매매계약의 무효사유가 있음을 안 경우와 같이 특별한 사정이 있는 경우에는 자주점유(自主占有)가 될 수 없다고 한다.
③ 시효취득을 주장하는 자는 원칙적으로 시효의 기산점을 임의로 선택할 수 없다는 것이 판례이다.
④ 점유에 의한 시효취득자는 시효기간이 완성된 후에 등기명의를 취득한 자에 대하여서도 시효취득을 주장할 수 있다는 것이 판례이다.
⑤ 판례는 토지의 일부에 대한 시효취득도 인정하고 있다.
피고 선정 정답 : ④
(나) 원고들의 주장
현재의 판례는 시효취득을 주장하는 자가 시효기간의 기산점을 임의로 선택할 수 있되, 다만 시효기간완성후 이해관계 있는 제3자가 있는 예외적인 경우에만 그 선택권이 제한된다고 할 것이므로 ③번 답항도 잘못된 설명으로 정답이다.
(다) 판단
대법원은 “취득시효기간의 계산에 있어 그 점유개시의 기산일은 임의로 선택할 수 없으나 그 등기명의인에 변경이 없는 경우에는 취득시효완성을 주장할 수 있는 시점에서 보아 소요기간이 경과된 사실만 확정되면 족한 것”(1991. 7. 26. 선고 91다8104 판결. 같은 취지 : 1994. 2. 8. 선고 93다41303 판결, 1998. 4. 14. 선고 97다44089 판결)이라거나, “취득시효의 기초가 되는 점유가 법정기간 이상으로 계속되는 경우, 취득시효는 그 기초가 되는 점유가 개시된 때를 기산점으로 하여야 하고 취득시효를 주장하는 사람이 임의로 기산일을 선택할 수는 없으나, 점유가 순차 승계된 경우에 있어서는 취득시효의 완성을 주장하는 자는 자기의 점유만을 주장하거나 또는 자기의 점유와 전 점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있는 선택권이 있는 것”(1998. 4. 10. 선고 97다56822 판결)으로, 또는 “부동산의 취득시효에 있어 시효기간의 경과를 계산하기 위한 기산점은 그 부동산에 대한 소유 명의자가 동일하고 그 변동이 없는 경우가 아니라면 원칙적으로 시효취득의 기초가 되는 점유가 개시된 시점이 기산점이 되고, 당사자가 기산점을 임의로 선택할 수 없다”(1999. 2. 12. 선고 98다40688 판결)라고 판시하였는바, 그렇다면 시효취득을 주장하는 자가 원칙적으로 시효의 기산점을 임의로 선택할 수 없다는 것이 판례라고 할 수 있으므로{
(16) 1차시험 민법 및 민사특별법 A형 60번(B형 54번)
(가) 문제 및 피고 선정 정답
갑은 을에 대한 채무의 담보로 자신의 부동산에 을 앞으로 1번저당권을 설정하고, 이어 병에 대한 채무의 담보로 같은 부동산에 병 앞으로 2번저당권을 설정하였다. 이 사안에 관한 다음 설명 중 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
① 위 부동산이 멸실되면 을과 병의 저당권은 소멸한다.
② 갑이 을에게 채무를 변제하면 을의 저당권은 소멸한다.
③ 위 ②의 경우 병의 저당권은 1번저당권이 된다.
④ 갑이 병을 상속한 경우에는 원칙적으로 2번저당권은 소멸한다.
⑤ 을이 갑을 상속한 경우 병의 저당권은 1번저당권이 된다.
피고 선정 정답 : ⑤
(나) 원고들의 주장
정답이 없다. 을이 갑을 상속하면, 1번 저당권의 피담보채무가 혼동으로 소멸하고, 1번 저당권 또한 부종성으로 말미암아 소멸하여, 병의 저당권이 1번 저당권으로 되므로, ⑤번 답항도 옳은 것이다.
(다) 판단
어떠한 물건에 대한 소유권과 제한물권이 동일인에게 귀속되면, 그 제한물권은 혼동에 의하여 소멸하는 것이 원칙이지만, 본인 또는 제3자의 이익을 위하여 그 제한물권을 존속시킬 필요가 있다고 인정되는 경우, 가령 그 물건이 제3자의 권리의 목적으로 되어 있고 제3자의 권리가 혼동된 제한물권보다 아래순위에 있는 경우에는
그러나 ⑤번 답항 기재와 같이 을이 갑을 상속하면, 을이 저당목적물의 소유권을 취득하는 데 그치지 않고, 1번 저당권의 피담보채무까지 승계한다. 그리고 이처럼 1번 저당권의 피담보채무와 그에 대응하는 채권이 모두 을에게 속하게 되면, 특별한 사정이 없는 한, 그 채권, 채무는 혼동으로 소멸하고, 1번 저당권 또한 부종성으로 말미암아 소멸한다{
따라서 ⑤번 답항도 옳은 설명이고, 다른 답항도 옳은 설명이므로 정답이 없다고 할 것이어서 이 문제에 대한 원고들의 주장은 이유 있다.
(17) 1차 시험 민법 및 민사특별법 A형 67번(B형 72번)
(가) 문제 및 피고 선정 정답
갑은 을에게 자기 소유의 부동산을 매도하면서 등기권리증, 부동산매도용 인감증명서와 주민등록등본 및 위임장을 법무사사무실에 맡겨두었다. 그 후 잔금지급기일에 을이 잔금지급의무를 이행하지 않자 갑은 을에게 매매잔대금에 대한 지연손해금의 지급을 구하는 사안에 대한 다음 설명 중 틀린 것은?
① 갑의 소유권이전등기절차 이행의무와 을의 매매잔대금 지급채무는 동시이행관계에 있다.
② 갑이 을에게 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 법무사로부터 잔대금과 상환으로 수령하여 갈 것을 통지하였다면 갑은 자신의 채무이행의 제공을 하였다고 볼 수 있다.
③ 갑이 일단 이행의 제공을 하였다면 을에게 지연손해금청구를 위하여 그 이행의 제공이 계속될 필요는 없다.
④ 갑이 자신의 채무의 이행을 제공하지 않는 한 을은 이행지체가 되는 일이 없다.
⑤ 신의칙에 따라 갑은 을에게 상당한 시간간격을 두고 거듭 수령을 최고해야 이행의 제공을 다하였다고 볼 수 있다.
피고 선정 정답 : ③
(나) 원고들의 주장
⑴ ②번도 정답이다. 법무사 사무실이 이행장소로 약정되었다거나 신의칙상 이행장소로서 상당하다고 볼 만한 사정이 없는 한, 갑이 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 법무사 사무실에 맡겨 두고 을에게 그 수령을 최고하였다고 하여 적법한 이행의 제공이 있었다고 할 수는 없으므로, ②번도 틀린 설명이다.
⑵ ⑤번도 정답이다. 갑이 을에게 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 법무사로부터 잔대금과 상환으로 수령하여 갈 것을 통지하였다면 이미 ‘이행의 제공을 다하였다’고 볼 수 있으며, 갑이 을에게 상당한 시간 간격을 두고 거듭 수령을 최고하였는지의 여부는 그 ‘이행의 제공이 계속되었는지’의 여부를 검토할 때 비로소 문제가 된다. 그런데 출제자는 ⑤번 답항에서 ‘이행제공의 정도’와 ‘이행제공의 계속’을 혼동하여 마치 거듭 수령을 최고해야만 이행의 제공을 다하였다고 볼 수 있는 것처럼 기술하였으므로, ⑤번은 틀린 설명이다.
(다) 판단
⑴ ③번 답항이 정답임은 명백하다. 그리고 만약 법무사 사무실을 이행장소로 볼 수 없다면, 원고들의 주장과 같이, 한 개의 답항을 정답으로 선택하는 것은 불가능하게 되는데, 바로 이 점이 원고들의 주장을 배척해야 하는 이유가 된다. 즉, 이 문제에서 법무사 사무실이 이행장소인지의 여부는 논점이 아닌 것이다. 이는, 대부분의 경우에 매매당사자들이 법무사의 도움을 받아 소유권이전등기를 신청하고 있고, 그리하여 대법원 판결 가운데 법무사 사무실이 이행장소로 정하여졌는지의 여부를 언급하지 않은 것(
⑵ 부동산매매계약에서 매도인의 소유권이전등기절차이행채무와 매수인의 매매잔대금지급채무가 동시이행관계에 있는 한 쌍방이 이행을 제공하지 않는 상태에서는 이행지체로 되는 일이 없을 것인바, 매도인이 매수인을 이행지체로 되게 하기 위하여는 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 현실적으로 제공하거나 그렇지 않더라도 이행장소에 그 서류 등을 준비하여 두고 매수인에게 그 뜻을 통지하고 수령하여 갈 것을 최고하면 되는 것이어서, 특별한 사정이 없으면 이행장소로 정한 법무사 사무실에 그 서류 등을 계속 보관시키면서 언제든지 잔대금과 상환으로 그 서류들을 수령할 수 있음을 통지하고 신의칙상 요구되는 상당한 시간 간격을 두고 거듭 수령을 최고하면 이행의 제공을 다한 것이 되고 그러한 상태가 계속된 기간 동안은 매수인이 이행지체로 된다 할 것이다(
⑶ 따라서 이 문제의 정답은 ③번 답항뿐이므로, 이 문제에 대한 원고들의 주장도 이유 없다.
(18) 1차 시험 민법 및 민사특별법 A형 71번(B형 66번)
(가) 문제 및 피고 선정 정답
임차인이 임대인의 동의없이 목적물을 전대(轉貸)한 경우의 법률관계에 관한 다음 설명 중 잘못된 것은?
① 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다.
② 임차인의 전대행위가 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 임대차계약을 해지할 수 없다는 것이 판례이다.
③ 임차인과 전차인 사이의 임대차계약은 임대인의 동의 여부와는 관계없이 유효하다.
④ 임대인은 직접 전차인에게 차임의 지급을 청구할 수 있다.
⑤ 임대인은 임대차계약을 해지하고 전차인에 대하여 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있다.
피고 선정 정답 : ④
(나) 원고들의 주장
정답이 없다. 임대인은 직접 전차인에게 차임의 지급을 청구함으로써 전대차에 대하여 사후에 묵시적으로 동의할 수 있으므로, ④번 답항도 맞는 설명이다.
(다) 판단
임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에 전차인이 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고, 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못하는 것(
전대차에 대한 임대인의 동의는 전대가 행하여진 후에도 할 수 있고, 그러한 사후의 동의는 전차인에게 차임을 청구하거나 그로부터 이의 없이 차임을 수령함으로써 묵시적으로 할 수도 있으며, 임대인의 의사해석 여하에 따라 사후의 동의에 소급효가 인정되는 경우도 있을 수 있으나{
따라서 “임대인은 직접 전차인에게 차임의 지급을 청구할 수 있다”라고 한 ④번은 ‘임차인이 임대인의 동의 없이 목적물을 전대한 경우의 법률관계’에 관한 설명으로서는 잘못된 것이라고 볼 수 있으므로, 이 문제의 정답은 ④번 답항이다. 이 문제에 대한 원고들의 주장도 이유 없다.
(19) 2차 시험 부동산공시에관한법령 및 부동산관련세법 A형 45번(B형 50번)
(가) 문제 및 피고 선정 정답
다음 중 지적도 및 임야도를 재작성하여야 할 경우가 아닌 것은?
① 지번설정지역의 일부가 행정구역 개편으로 지번을 새로이 정할 때
② 장기간 사용으로 도면이 손상되어 토지의 등록사항이 분명하지 아니한 경우
③ 1장의 도면에 등록된 토지의 일부가 토지구획정리사업 등의 시행지역에 편입된 경우
④ 토지의 빈번한 이동정리로 인하여 도면의 경계선 등을 식별하기 곤란한 경우
⑤ 도곽선의 신축량이 0.5㎜ 이상인 경우
피고 선정 정답 : ①
(나) 원고들의 주장
③번 답항도 정답이다. 토지구획정리사업법이 2000. 1. 28. 법률 제6252호로 폐지되어, 이 사건 시험 시행일인 2001. 9. 16.에는 ‘토지구획정리사업’이라는 공공사업이 없었고, 따라서 ‘1장의 도면에 등록된 토지의 일부가 토지구획정리사업의 시행지역에 편입되는 경우’란 있을 수 없었으므로, ③번도 지적도 및 임야도를 재작성하여야 할 경우에 해당하지 아니한다.
(다) 관계법령
구 지적법(2001. 1. 26. 법률 제6389호로 전문개정되기 전의 것. 이하 같다)
제14조【지적공부의 재작성】소관청은 지적공부(지적화일은 제외한다)가 더럽혀지거나 헐어져서 그 효용을 다할 수 없을 때에는 시․도지사의 승인을 얻어 이를 다시 작성할 수 있다.
제21조【토지구획정리사업 등 시행지역의 토지이동의 신청특례】도시계획사업․토지구획정리사업․농지개량사업 기타 대통령령이 정하는 지역개발사업 등으로 인하여 토지의 이동이 있는 때에는 그 사업시행자가 소관청에 이를 신청하여야 한다.
구 지적법시행규칙(2002. 2. 26. 행정자치부령 제162호로 전문개정되기 전의 것. 이하 같다)
제9조【도면의 재작성 승인신청 등】③ 도면을 재작성하여야 할 경우는 다음 각호의 1과 같다.
1. 토지의 빈번한 이동정리로 인하여 도면의 경계선 등을 식별하기 곤란한 경우
2. 장기간 사용으로 도면이 손상되어 토지의 등록사항이 분명하지 아니한 경우
3. 도곽선의 신축량이 0.5밀리리터 이상인 경우
4. 행정구역의 변경 등으로 1장의 도면에 2개 이상의 이․동이 등록되어 있는 경우
5. 1장의 도면에 등록된 토지의 일부가 토지구획정리사업 등의 시행지역에 편입된 경우
토지구획정리사업법폐지법률(2000. 1. 28. 법률 제6252호)
토지구획정리사업법은 이를 폐지한다.
부칙
제1조【시행일】이 법은 2000년 7월 1일부터 시행한다.
제2조【종전의 사업에 관한 경과조치】이 법 시행 당시 종전의 도시계획법 제12조의 규정에 의하여 도시계획으로 결정된 동법 제2조 제1항 제1호 다목의 토지구획정리사업에 관하여는 종전의 토지구획정리사업법의 규정에 의한다.
(라) 판단
구 지적법시행규칙 제9조 제3항 제5호에 규정된 “토지구획정리사업 등”은 도시계획사업․토지구획정리사업․농지개량사업 기타 대통령령이 정하는 지역개발사업 등을 총칭하는 것이므로(
(20) 제2차시험 부동산공시에관한법령 및 부동산관련세법 A형 60번(B형 55번)
(가) 문제 및 피고 선정 정답
다음중 등기법상의 용어와 전산정보처리조직에 의한 등기부상의 용어가 같은 뜻으로 연결되지 않은 것은?
① 등기용지 - 등기기록
② 매수과다 - 기록사항과다
③ 사항란 - 권리자 및 기타 사항란
④ 주말하여야 한다 - 말소부호를 기록하여야 한다
⑤ 등기관이 날인하여야 한다 - 각 등기관이 미리 부여받은 식별부호를 기록하여야 한다
피고 선정 정답 : ④
(나) 원고들의 주장
정답이 없다. 각 답항의 오른쪽에 제시된 용어들은 등기부상의 용어가 아니라 부동산등기법 또는 같은 법 시행규칙상의 용어이므로, 문항의 표현부터 잘못되었다. 또 부동산등기법 제177조의4 제2항에 의하면, “붉은 선으로 지워야 한다”는 “말소하는 기호를 기록한다”로 보게 되어 있고, “말소하는 기호”와 “말소부호”는 같은 뜻이므로, ④번 답항의 연결도 잘못되었다고 볼 수 없다.
(다) 관계법규
부동산등기법
제177조의2【전산정보처리조직에 의한 등기사무처리 등】(생략)
제177조의4【등기사무처리의 특례】② 제177조의2의 규정에 의하여 등기사무를 처리하는 경우에는 이 법 중 “등기용지” 또는 “용지”는 “등기기록”으로, “기재”는 “기록”으로, “등기관이 날인하여야 한다”는 “등기사무를 처리한 등기관을 나타내는 조치를 취하여야 한다”로, “붉은 선으로 지워야 한다”는 “말소하는 기호를 기록한다”로, “매수과다”는 “기록사항과다”로, “사항란”은 “권리자 및 기타사항란”으로 본다.
부동산등기법시행규칙
제137조【등기관의 식별부호】법 제177조의2의 규정에 의한 등기부에 등기사무를 처리한 등기관을 나타내는 조치를 취함에 있어서는 각 등기관이 미리 부여받은 식별부호를 기록하는 방법에 의한다.
제142조【용어의 정리】제124조 내지 전조에 정한 경우 이외에 전산정보처리조직에 의하여 등기사무를 처리하는 때에는 이 규칙 중 “등기용지” 또는 “용지”는 “등기기록”으로, “신용지”는 “신등기기록”으로, “사항란”은 “권리자 및 기타사항란”으로, “기재”는 “기록”으로, “등기관이 날인하여야 한다”는 “등기관이 제137조의 식별부호를 기록하여야 한다”로, “붉은 선으로 지워야 한다” 또는 “주말하여야 한다”는 “실선을 그어 말소의 취지를 기록하여야 한다”로 본다.
(라) 판단
각 답항을 읽어 보면, 이 문제가
각 답항 중 1개의 답을 선택하여야 하는 객관식 문제의 속성상 그 용어의 의미가 상대적으로 가장 잘 연결되지 않은 것은 결국 ④번이라고 할 수 밖에 없다. 이 문제에 대한 원고들의 주장도 이유 없다.
(21) 제2차시험 부동산공시에관한법령 및 부동산관련세법 A형 62번(B형 77번)
(가) 문제 및 피고 선정 정답
취득세의 과세표준에 관한 다음 설명 중 틀린 것은?
① 자연인(개인)간의 거래시에는 취득자가 신고한 가액에 따르는 것이 원칙이다.
② 법인으로부터 유상 취득한 경우에는 사실상 취득가액이 과세표준이 된다.
③ 수입으로 인한 취득의 경우는 수입면장에 의하여 입증되는 사실상 취득가액이 과세표준이 된다.
④ 법원에서 작성한 화해조서․인낙조서는 취득가액이 입증되는 서류이므로 그 조서상 취득가액이 과세표준이 된다.
⑤ 경매취득시에는 사실상 취득가액이 입증되는 경락대금 등이 과세표준이 된다.
피고 선정 정답 : ④
(나) 원고들의 주장
②번 답항도 정답이다. 취득세에 있어, 법인으로부터 유상취득한 경우라도, 법인장부 등에 의하여 취득가격이 입증되는 경우에만 사실상 취득가액을 과세표준으로 하고, 그 밖의 경우에는 취득자가 신고한 가액 또는 시가표준액을 과세표준으로 하는 것이므로, ②번 답항에서 ‘법인장부 등에 의하여 취득가격이 입증된다’는 설명 없이 “사실상 취득가액이 과세표준이 된다”라고 하여 항상 사실상 취득가액이 과세표준이 되는 것처럼 기술한 것은 잘못이다.
(다) 관계법규
지방세법
제111조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.(각호 생략)
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여․기부 기타 무상취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
1. 국가․지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문․법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
제118조【통보 등】다음 각호의 자는 취득세 과세물건을 매각(연부로 매각한 것을 포함한다)한 경우에는 매각일로부터 30일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 의하여 그 물건소재지를 관할하는 시장․군수에게 통보하거나 신고하여야 한다.
3. 법인(법인격 없는 사단․재단을 포함한다)
지방세법시행령
제82조의2【취득가격의 입증 등】① 법 제111조 제5항 제3호에서 “판결문․법인장부 중 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호에 정하는 것을 말한다.
1. 판결문 : 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해․포기․인낙 또는 의제자백에 의한 것은 제외한다)
2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장․보조장․출납전표․결산서
(라) 판단
법인으로부터 유상취득한 경우 가운데에도 판결문․법인장부에 의하여 취득가격이 입증되지 않는 경우가 있을 수 있으나(이 경우에는 ②번 답항도 틀린 것이 된다), 법인의 경우 감사․결산․법인세신고․기업내용공시 등 때문에 원장․보조장․출납전표․결산서 등을 충실히 작성․비치할 필요성이 개인의 경우보다 크다는 점과 지방세법 제118조가 취득세 과세물건을 매각한 법인은 시장․군수에게 그 매각사실을 통보․신고하도록 규정하고 있는 점에 비추어, 많은 경우에는 법인장부에 의하여 취득가격이 입증될 것으로 보이고, 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되면
따라서 이 문제의 정답은 ④번 답항뿐이므로, 이 문제에 대한 원고들의 주장도 이유 없다.
(24) 제2차시험 부동산공시에관한법령 및 부동산관련세법 A형 69번(B형 74번)
(가) 문제 및 피고 선정 정답
종합토지세에 관한 다음의 설명 중 틀린 것은?
① 종합토지세는 과세기준일 현재 토지를 소유하는 자에게 부과되나, 연간 소유기간이 6개월을 넘지 않는다면 당사자들의 신청에 의하여 각자의 소유기간에 해당하는 금액으로 나누어 부담할 수 있다.
② 종합토지세의 과세기준일은 매년 6월 1일이며, 납기는 매년 10월 16일부터 10월 31일까지이다.
③ 종합토지세는 토지소재지를 관할하는 시장․군수가 자신의 관할내에 소재한 토지에 안분된 세액만을 부과하게 된다.
④ 토지대장상에 등재되어 있지 않은 미등록토지도 원칙적으로 종합토지세의 과세대상이 된다.
⑤ 공유토지인 경우에는 그 지분에 해당하는 면적에 해당하는 금액을 소유자별로 과세한다.
피고 선정 정답 : ①
(나) 원고들의 주장
③번 답항도 정답이다. 분리과세대상토지에 대한 종합토지세는 합산세액을 안분계산하여 부과하는 것이 아니라 관할 시장․군수가 직접 세액을 산정하여 부과․징수하는 것이므로, ③번 답항은 종합토지세 전체에 대한 설명으로는 타당하지 않다.
(다) 관계법규
지방세법
제234조의10【납세지】종합토지세의 납세지는 당해 토지의 소재지를 관할하는 시․군으로 한다.
제234조의15【과세표준】① 종합토지세의 과세표준은 종합합산과세표준․별도합산과세표준 및 분리과세표준으로 구분한다.
② 종합합산과세표준은 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 전국의 모든 토지 중 별도합산 또는 분리과세의 대상이 되는 건축물의 부속토지로서 대통령령이 정하는 건축물의 부속토지를 제외한 토지의 가액을 합한 금액으로 한다. 다만, 다음 각호에 해당하는 토지의 가액은 이를 합산하지 아니한다.
1. 이 법 또는 관계법령의 규정에 의하여 종합토지세가 비과세 또는 면제되는 토지의 가액
2. 이 법 또는 다른 법령의 규정에 의하여 종합토지세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지가액
3. 공장용지․전․답․과수원 및 목장용지로서 대통령령이 정하는 토지의 가액
4. 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중소유 임야로서 대통령령으로 정하는 임야의 가액
5. 제112조 제2항의 규정에 의한 골프장(동조 동항 본문 후단의 규정을 적용하지 아니한다)용 토지의 가액과 동조 동항의 규정에 의한 별장․고급오락장용 토지로서 대통령령이 정하는 토지의 가액 및 제188조 제1항 제2호 ⑴의 규정에 의한 주택의 부속토지로서 대통령령이 정하는 기준면적을 초과하는 토지의 가액
6. 제3호 내지 제5호의 규정에 의한 토지와 유사한 토지 및 종합토지세를 분리과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령으로 정하는 토지의 가액
③ 별도합산과세표준은 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 전국의 모든 건축물의 부속토지 중 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지의 가액을 합산한 금액으로 한다. 다만, 제2항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 토지의 가액은 이를 합산하지 아니한다.
④ 분리과세표준은 제2항 제3호 내지 제6호의 가액으로 한다.
제234조의16【세율】① 제234조의15 제2항의 규정에 해당하는 토지의 종합토지세는 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(이하 "종합합산세액"이라 한다)으로 한다.(나머지 생략)
② 제234조의15 제3항의 규정에 해당하는 토지의 종합토지세는 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(이하 "별도합산세액"이라 한다)으로 한다.(나머지 생략)
③ 제234조의15 제2항 제3호 내지 제6호의 규정에 해당하는 토지(이하 "분리과세대상토지"라 한다)의 종합토지세는 다음 각호의 세율을 적용한다.(각호 생략)
제234조의18【부과징수방법 등】① 종합토지세는 제234조의16 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 산출된 종합합산세액 및 별도합산세액을 대통령령이 정하는 바에 따라 각각 안분계산한 금액을 각 시․군이 징수할 세액으로 하여 관할 시장․군수가 보통징수방법에 의하여 부과징수한다.
② 분리과세대상토지에 대한 종합토지세는 제234조의16 제3항의 규정에 의하여 관할 시장․군수가 직접 세액을 산정하여 보통징수방법에 의하여 부과징수한다.
지방세법시행령
제194조의18【세액안분방법】법 제234조의18 제1항에서 "대통령령이 정하는 바에 따라 각각 안분 계산한 금액"이라 함은 법 제234조의16 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 산출한 종합합산세액 또는 별도합산세액에 당해 시․군에 소재하는 과세대상토지(당해 납세의무자가 소유하는 토지를 말한다)의 시가표준액을 곱한 금액을 당해 납세의무자가 소유하고 있는 모든 과세대상토지의 시가표준액으로 나눈 금액을 말한다. 이 경우 동일한 납세의무자에게 종합합산세액 및 별도합산세액이 있는 경우에는 이를 구분하여 각각 별도로 안분 계산한다.
(라) 판단
①번 답항은 아무런 근거도 없이 “연간 소유기간이 6개월을 넘지 않는다면 당사자들의 신청에 의하여 각자의 소유기간에 해당하는 금액으로 나누어 부담할 수 있다.”라고 설명한 것으로서 틀린 것임이 분명하다.
한편, ③번 답항은, “세액” 뒤에 “만”을 붙여서 강조하고 있는 점이나, 지방세법 제234조의18 제1항도 바로 “종합토지세는”으로 시작하는 점, 또 ‘분리’과세대상토지에 대한 종합소득세를 관할 시장․군수가 직접 산정하여 부과한다는 것은 새삼스럽게 응시자들에게 물을 필요도 없을 것인 점 등에 비추어, 종합합산 또는 별도합산의 경우를 상정하여 토지 소재지를 관할하는 시장․군수가 그 관할구역 내의 토지에 안분된 세액만을 부과하는 것이지 종합합산세액 또는 별도합산세액 전체를 부과하는 것은 아니라는 취지를 설명한 것으로 보이고, 그렇다면 위 답항은
따라서 이 문제의 정답은 ①번 답항뿐이므로, 이 문제에 대한 원고들의 주장도 이유 없다.
3. 원고들의 합격기준점수에의 도달 여부
가. 위 2. 계쟁문제에 관한 판단에서 살펴본 바에 의하면, 원고들이 다투는 위 계쟁문제 22 문제 중 1차 시험 민법 및 민사특별법 A형 60번(B형 54번) 문제에 대하여는 그 정답이 없다 할 것이어서 피고가 정답으로 선정한 ⑤번 이외의 답항을 선택한 원고들에 대하여도 2.5점을 부여하여야 하고, 나머지 21 문제에 대하여는 피고가 선정한 정답이 적정하므로 원고들에게 부여할 점수는 없다.
나. 그런데, 1차 시험 민법 및 민사특별법 A형 60번(B형 54번) 문제에 대하여 ⑤번 이외의 답항을 선택한 원고들은
다. 따라서, 원고들에 대한 피고의 불합격처분은 모두 적법하다.
4. 결론
그렇다면, 원고들의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 한다.
프린트