토지의 용도가 변경되면 전후에 걸쳐 토지의 품등이나 사정 등이 현저히 달라져 개별공시지가 산정을 위한 비교표준지 역시 변경되어야 하는 것은 물론 시행령 제164조 제1항 제3호에 의거 개별공시지가가 없는 토지로 보아야 하는 점이나 양도일 이전에 잡종지에서 대지로 변경된 토지인 점 등을 종합할 때 양도 당시의 감정평가액을 적용하여 양도가액을 산정하고 양도소득세를 부과한 처분은 타당하다.

1. 처분의 경위

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑1 내지 4, 6, 7호증, 을1 내지 3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정된다.

가. 원고들은 2004. 6. 28. 부산 남구

대연동 73-1, 40, 42, 48의 4필지 합계 957.2㎡ 중 그들의 지분(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)을

주식회사 태강프라자(이하 ‘

태강프라자’라 한다)에 양도한 후, 위 토지의 2003. 1. 1. 기준 개별공시지가 186만 원/㎡를 적용한 양도가액을 계산하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 피고는 이 사건 토지가 당초 주유소 용지로 사용되다가 그 지상에 근린생활시설 용도의 건물을 신축함으로써 그 용도가 변경되었고, 그에 따라 지적법상 지목이 잡종지에서 대지로 변경되었으므로

구 소득세법(2005. 1. 14. 법률 제7335호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’은 이를 가리킨다) 제99조 제1항 제1호 가목 단서(이하 ‘이 사건 법 조항’이라 한다) 및

법 시행령(2005. 2. 19. 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘시행령’은 이를 가리킨다) 제164조 제1항 제3호 소정의 ‘개별공시지가가 없는 토지’에 해당한다는 이유로 2개 감정평가기관에 감정을 의뢰하여 평가한 333만 원/㎡를 적용하여 이 사건 토지의 양도가액을 계산한 후, 2004년 귀속 양도소득세로 2005. 1. 3.

원고 최계순에게 70,930,530원,

원고 최계두에게 82,643,880원을 각 부과(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

2. 처분의 적법 여부

가. 원고들의 주장

이 사건 처분은 아래와 같은 사유로 위법하므로 취소되어야 한다.

(1) 개별공시지가가 없는 토지 해당 여부

(가) 이 사건 토지에 관하여 계속 개별공시지가가 고시되어 왔으므로 개별공시지가가 없는 토지에 해당하지 않는다.

(나) 이 사건 법 조항은 개별공시지가가 고시되어 있지 아니한 토지에 대하여만 대통령령이 정하는 방법으로 평가하도록 위임하고 있으므로,

시행령 제164조 제1항(이하 ‘이 사건 시행령 조항’이라 한다)은 같은 항 각호에 해당하는 토지 중 개별공시지가가 없는 경우에 적용되는 것이고, 같은 항 각호에 해당하더라도 개별공시지가가 고시되어 있고 새로운 개별공시지가가 공시되기 전에는 이미 고시되어 있는 직전 연도의 공시지가를 적용하여야 한다.

(2) 지목의 변경에 따른 지가상승 여부

(가) 이 사건 토지는 원래 지목이 대지였으나 1994. 8. 23.부터 그 지상에서 주유소 영업을 시작하면서 1997. 3. 14. 잡종지로 그 지목을 변경하였다가, 2002. 3. 2. 주유소 영업을 폐지하고 그 지상에 건물을 신축하면서 원래의 상태인 대지로 환원한 것에 불과하므로 지목 변경으로 인한 가격상승요인이 없다.

(나) 이 사건 토지에 대한 개별공시지가가 1996. 1. 1. 기준 196만 원, 1997. 1. 1. 기준 205만 원, 1998. 1. 1. 기준 205만 원, 1999. 1. 1. 기준 181만 원으로 거의 비슷한 수준을 유지하여 왔고, 특히 그 지목이 대지에서 잡종지로 변경된 시점인 1997년과 1998년의 공시지가가 같은 점에 비추어 지목이 대지에서 잡종지로 변경되었다 하더라도 사실상 그 이전과 같은 대지로 평가받아 왔다.

(다) 이 사건 토지에 대한 개별공시지가가 2003. 1. 1. 기준 186만 원/㎡에서 2004. 1. 1. 기준 332만 원/㎡으로 급등한 것은 비교표준지가 부산 남구

대연동 54-1 토지에서

같은 동 73-11 토지로 변경된 것에 기인할 뿐, 앞서 본 바와 같이 이 사건 토지는 원래부터 대지였기 때문에 잡종지에서 대지로 환원된 것으로 인한 지가상승효과는 없었다고 보아야 한다.

(라) 따라서 지목변경 사유를 들어 이 사건 법 및 시행령 조항을 적용하는 것은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 사실관계

위에서 든 각 증거에 갑5호증의 1 내지 4, 갑8, 9호증, 갑10호증의 1 내지 4의 각 기재를 더하여 보면 아래 사실이 인정된다.

(1) 이 사건 토지는 4필지가 전체로서 하나로 이용되고 있는 상태인데, 원고들의 아버지인

최태윤은 1994. 8. 23.경 이 사건 토지에서 대동주유소라는 상호로 주유소 영업을 시작하면서 1997. 3. 14. 그 지목을 대지에서 잡종지로 변경하였다.

(2)

최태윤이 2002. 3. 2. 주유소영업을 폐지한 다음, 원고들 측에서 2002. 3. 30. 지하 2층, 지상 16층 건물의 건축허가를 얻어 이를 신축한 후 2004. 6. 10. 관할구청으로부터 건축물 사용승인을 받고, 같은 달 16. 이 사건 토지의 지목을 잡종지에서 대지로 변경하여 같은 달 28. 이를

태강프라자에 양도하였다.

(3) 한편, 이 사건 토지에 대한 1㎡ 당 개별공시지가는 1996. 1. 1. 기준 196만 원, 1997. 1. 1. 기준 205만 원, 1998. 1. 1. 기준 205만 원, 1999. 1. 1. 기준 181만 원이었다가, 2003. 1. 1. 기준 186만 원, 2004. 1. 1. 기준 332만 원으로 고시되었으며, 다시 2004. 7. 1. 기준 333만 원, 2005. 1. 1 기준 409만 원으로 변동되었다.

라. 판단

(1) 위 가.(1)항 주장에 대한 판단

(가)

법 제94조 제1항 제1호,

제96조 제1항,

제99조 제1항 제1호 가목,

구 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률(2005. 1. 14. 법률 제7335호 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것, 이하 ‘지가공시법’이라 한다) 제10조 제2항,

제10조의2의 각 규정은, 토지의 양도로 인한 양도소득의 경우 토지의 양도가액은 양도 당시의 기준시가에 의하되 그 기준시가는 지가공시법에 의한 개별공시지가에 의하고, 다만 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 한다고 규정하고, 이 사건 시행령 조항 중 그 제3호는, ‘토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지’를 개별공시지가가 없는 토지의 하나로 들면서, 그 경우 그 토지와 지목이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고

지가공시법 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액을 적용하되, 이 경우 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다고 규정하고 있다.

(나) 위와 같은 관계 법령에 위 다.항 및 1.항에서 살핀 사실관계를 비추어 보건대, 이 사건 시행령 조항은 그 문언상 각호에 규정한 토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보아 위 조항에서 정한 방법으로 그 양도가액을 평가한다는 내용으로 해석되고, 이와 달리 위 각호에 규정된 토지 중 개별공시지가가 없는 토지에만 위 조항을 적용한다는 취지로 해석할 수는 없는 점(이는 제4호에서 개별공시지가의 결정고시가 누락된 토지를 따로 열거하고 있는 점에서 보아도 그러하다), 토지의 용도가 변경되는 경우 그 전후에 걸친 토지의 품등이나 사정 등이 현저히 달라져 개별공시지가 산정을 위한 비교표준지 역시 변경되어야 하고, 그 경우 종전 지목을 적용한 개별공시지가를 변경된 이후에도 그대로 적용하는 것은 합리성이 없어 이 또한 위 규정상 개별공시지가가 없는 토지의 하나로 드는 것은 타당하다 할 것인 점, 이 사건 토지는 그 양도일 이전에 그 지목이 잡종지에서 대지로 변경된 점 등을 고려하면, 피고가 관계 규정에 따라 이 사건 토지를 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다고 보아 양도 당시의 감정평가액을 적용하여 양도가액을 산정한 조치는 적법하다.

(다) 따라서 이와 다른 전제에서 나온 위 주장은 이유 없다.

(2) 위 가.(2)항 주장에 대한 판단

(가) 앞서 본 바와 같이 이 사건 토지에 관한 개별공시지가가 2003. 1. 1. 기준 186만 원/㎡이었다가 주유소영업을 폐지하고 건축허가를 얻어 그 지상에 건물을 신축하기 시작한 이후 2004. 1. 1. 기준 332만 원/㎡, 지목 변경 이후인 2004. 7. 1. 기준 333만 원/㎡, 2005. 1. 1. 기준으로 409만 원으로 산정, 공시된 사실에 비추어 보면, 토지의 용도가 변경된 것이 그 지가의 상승에 영향을 주었다고 보아야 할 뿐더러, 종전 지목 잡종지에서 대지로 변경됨으로써 비교표준지 역시 달라지는 점에 비추어 위와 같은 가액의 상향조정은 당연한 결과로 볼 것이다.

(나) 따라서 지목변경으로 인한 지가상승이 있었다고 보아야 할 뿐만 아니라, 설령 지목변경을 전후하여 가격상승이 없다 하여 이 사건 법 및 시행령 조항을 적용할 수 없는 것도 아니라 할 것이니, 위 주장은 어디로 보나 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고들의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.