해당 부동산의 취득 및 양도시점에 적용된 개별공시지가 결정이 위법하다고 인정할 수 없으며 임대차보증금반환채무액을 과세표준 확정신고기한까지 신고하지 않은 이상 양도차익을 기준시가로 보아야 하는 것은 물론, 기준시가에 의해 산정한 양도차익이 실지양도차익의 범위를 초과한다는 주장 또한 입증되지 못한 바, 당초 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1990. 2. 20. 서울 강동구

천호동 238-3,

5,

6 토지와 그 지상의 건물들을 매수한 후 그 건물들을 철거하고 1991. 7. 22. 대지 423㎡(1999. 10. 19.

283-3으로 합병) 지상에 근린생활시설 용도의 건물 1,214.63㎡를 신축하였다(위 토지 및 건물을 이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다).

나. 원고는 1998. 11. 9. 처인

신월순에게 이 사건 부동산을 증여하였는데,

신월순은 1999. 2. 5. 피고에게 증여세 신고를 하면서 이 사건 부동산의 가액을

코리아감정평가법인의 감정평가액 595,220,000원(1998. 11. 10 기준)과

제일감정평가법인의 감정평가액 591,534,000원(1998. 12. 17. 기준)을 산술평균한 593,377,000원으로 산정하여 증여세 8,403,930원을 납부하였다(갑9, 10호증 참조).

다. 이에 대하여 피고는 위 감정평가가 신빙성이 없다면서, 원고가

축협중앙회 길동출장소에 이 사건 부동산을 담보로 제공하기 위하여

한국감정원에 의뢰하여 1996. 9. 5.을 평가기준시점으로 하여 평가한 감정평가액인 1,155,258,000원을 이 사건 부동산가액으로 인정하여, 2000. 4. 10. 추가 납부할 증여세로 162,374,060원을 고지하였는데,

신월순이 제기한 국세청 심사청구절차에서 위

한국감정원의 감정평가액은 기준시가에도 미치지 못하여 시가로 볼 수 없으므로 보충적 평가방법에 의하여 이 사건 부동산 가액을 평가하여야 한다는 결정이 있게 되자, 피고는 2000. 7. 10. 이 사건 부동산의 가액을 상속세및증여세법 소정의 보충적평가방법에 의하여 1,223,272,960원으로 다시 산정하고, 가산세 적용은 배제함으로써, 추가고지 증여세액을 15,742,390원 감액한 146,631,670원으로 경정하였다.

라.

신월순은 2000. 8. 1. 피고에 대한 고충청구를 통하여 위 증여에 대한 부담으로 원고로부터 인수한 임대차보증금반환채무 280,000,000원 등 합계 550,000,000원의 채무를 증여세과세가액에서 공제해 달라고 주장하였는데, 피고는 이 가운데 임대차보증금반환채무로 인정한 250,000,000원을 증여세과세가액에서 공제하여, 같은 해 9. 14. 추가 고지 증여세액을 71,314,780원 더 감액한 75,316,890원으로 경정하였다.

마. 그러나

신월순이 위 감액경정된 증여세부과처분에 대하여 서울행정법원에 2000구29031호로 취소소송을 제기하였는데, 위 법원은 2001. 7. 5.

신월순이 인수한 임대차보증금반환채무가 360,000,000원임을 인정하고 이를 증여세과세가액에서 공제하여 증여세 75,316,890원의 부과처분 중 53,316,890원을 초과하는 부분을 취소한다는 판결을 선고하였고,

신월순은 이에 대해 항소를 제기하였다가 얼마 후 항소를 취하하였다.

바. 이에 피고는 이 사건 부동산의 증여는 부담부증여로서 그 가액 중

신월순이 인수한 위 임대차보증금반환채무 360,000,000원에 상당하는 부분은

소득세법 제88조 제1항 단서에 따라 자산이 유상으로 이전된 것으로 보고 그 부분의 양도가액을 300,727,145원(= 이 사건 부동산 양도시의 기준시가 1,021,864,960원 × 360,000,000원/1,223,272,960원), 취득가액을 149,595,928원(= 이 사건 부동산 취득시의 기준시가 508,324,040원 × 360,000,000원/1,223,272,960원)으로 산정하고, 이에 기초하여 2002. 9. 2. 원고에 대한 1998년 귀속 양도소득세를 60,962,130원으로 결정, 고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

[인정근거] 다툼없는 사실, 갑2, 3호증의 각 1, 2, 갑9, 10호증, 을1호증, 을6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관계법령

별지와 같다.

3. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 기준시가에 의한 양도차익 계산

소득세법(1998. 12. 28. 법률 제5580호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제88조 제1항은 양도소득세의 부과대상이 되는 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하고, 부담부증여(

상속세및증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다고 규정하고 있는 바, 이 사건에서 원고가

신월순에게 이 사건 부동산을 증여하면서

신월순이 원고의 360,000,000원의 임대차보증금반환채무를 인수하였으므로 원고의 위 증여는 부담부증여로서 위 임대차보증금채무금은 원고로부터

신월순에게 자산이 유상으로 이전된 것으로 볼 것인데,

소득세법 시행령 제159조에 의하면

법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은

법 제96조 및

법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다고 규정하고,

법 제96조 및

법 제97조 제1항 제1호,

법 시행령 제166조 제4항에서는 토지 및 건물의 양도에서의 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하되 다만 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있는데, 원고가 피고에게 위 임대차보증금채무 부분과 관련하여 그 양도 신고를 한 바 없으므로, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 피고의 이 사건 처분은 적법하다 할 것이다.

나. 이중과세 여부

원고는,

신월순이 이 사건 부동산을 2002. 5. 타인에게 양도하고 양도소득세 신고를 함에 있어, 5년 이내에 배우자로부터 증여받은 자산의 취득가액은 당해 배우자의 취득당시의 취득가액으로 한다는

소득세법 제97조 제4항에 의하여 취득가액을 산정하고 이를 기초로 양도소득과세표준 예정신고를 하였는데, 여기에서 산정된 양도차익에는 원고가 이 사건 부동산을 보유하던 기간에 형성된 자산증가익이 포함되어 있으므로 원고에게 따로 이 사건 처분을 한 것은 중복과세에 해당한다고 주장한다.

살피건대, 원고가

신월순에게 유상이전한 것으로 보는 이 사건 부동산 가액 중 위 임대차보증금반환채무액 상당 부분은

신월순이 원고로부터 ‘양도’받은 것이지 ‘증여’받은 것이 아니므로,

신월순이 이 사건 부동산을 타에 양도한 것으로 인한 양도차익을 계산함에 있어서는 위 임대차보증금반환채무액 상당 부분이

소득세법 제97조 제4항에 의하여 취득가액을 산정할 경우에 해당한다고 볼 수 없고 단지 이 사건 부동산 중 증여세과세가액으로 산정된 부분만이 그에 해당한다 할 것이므로, 원고에 대한 이 사건 처분이 중복과세에 해당된다고 할 수 없어 원고의 위 주장은 이유 없다.

다. 개별공시지가의 적정 여부

이 사건 부동산의 토지 개별공시지가가 원고의 취득 시에는 지나치게 낮게 결정된 반면

신월순에게 부담부증여를 하였을 당시에는 IMF구제금융사태로 인하여 시가가 크게 떨어졌음에도 부당하게 높게 유지되어 이 사건 부동산의 취득 시와 위 부담부증여 당시의 개별공시지가 결정이 모두 위법하다고 주장하므로 살피건대, 갑5호증 내지 갑10호증, 갑18, 19, 21호증, 갑25호증의 1 내지 4, 갑27호증의 1, 2의 각 기재만으로는 원고가 이 사건 부동산을 취득한 시점(토지 : 1990. 2. 20., 건물 : 1991. 7. 22.)의 개별공시지가가 부당히 낮게 결정되었다거나

신월순에 대한 양도시점(1998. 11. 9.)의 개별공시지가가 시가에 비하여 현저히 높게 결정되었다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 이유없다.

라. 실지거래가액에 의한 양도차익의 존부

원고는 이 사건 부동산의 실지취득가액은 원고가 토지를 취득하여 건물을 신축하는 데에 든 총 비용인 1,297,127,200원(토지취득가액 598,000,000원 + 등기비용취득세중개료 등 9,473,250원 + 건물신축비등기비 등 689,653,950원)임에 반하여 위 부담부증여 시의 이 사건 부동산의 시가는

코리아감정평가법인의 감정평가액 595,220,000원이나

제일감정평가법인의 감정평가액 591,531,000원,

신월순의 증여세부과처분취소소송에서 실시된 감정평가액인 1,136,161,830원에 의하면 위 1,297,127,200원에 현저히 미치지 못하므로 부담부증여에 따른 양도차익은 없음에도 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 실질적 조세법률주의에 반하여 위법하다고 주장한다.

살피건대, 피고가 양도차익을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 부과하는 경우에도 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그에 기초하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없고, 기준시가에 의하여 산정한 양도차익이 실지양도가액을 넘을 수 없다 할 것이나, 원고가 이 사건 부동산을 부담부증여할 당시의 실지거래가액의 기초로 삼는 갑9, 10, 11호증(각 감정평가서)은 모두 1998. 11. 9. 원고가

신월순에게 부담부증여를 한 이후인 1998. 11. 10.(갑9호증), 같은 해 12. 17.(갑10호증), 같은 해 11. 15.(갑11호증)을 평가기준시점으로 하여 작성된 것으로(을6호증), 평가기준시점이 불과 1개월 정도 차이임에도 감정평가액은 서로 현저한 차이를 보이고 있어 비록 IMF구제금융 하에서 부동산시세가 전반적으로 하락하는 경향이 있었다는 점을 고려하더라도 신빙성 있는 증거라고 할 수 없고, 갑29호증(감정평가서)은 앞서의 제1항 처분경위에서 본 바와 같이 금융기관의 대출을 받기 위한 원고의 의뢰에 의하여 1996. 9. 5.을 평가기준시점으로 평가된 것으로 원고의 위 부담부증여시점과 차이가 많아 이를 실지양도가액의 기초로 삼을 수 없으며 달리 원고의 실지양도가액을 인정할 아무런 증거가 없을 뿐만 아니라, 갑18, 19호증, 을2호증의 각 기재에 의하면 원고가 합병 전의

천호동 238-3 토지를 205,000,000원에, 같은

동 238-5 토지를 235,000,000원에, 같은

동 238-6 토지를 158,000,000원에 매수하였다는 내용의 검인계약서들을 작성하여 소유권이전등기를 경료한 사실은 이를 인정할 수 있으나 한편 갑12, 13호증, 갑14 내지 16호증(=갑28호증의 1 내지 3), 갑17호증만으로는 원고가 건물을 신축한 실제비용을 확정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 결국 이 사건 부동산의 실지취득가액이 1,297,127,200원이라고 단정할 수 없다 할 것이어서, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 금액이 실지양도차익의 범위를 넘는다는 원고의 위 주장은 이유 없다.

4. 결 론

그렇다면, 이 사건 처분은 적법하고 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하여야 할 것인 바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하고 원고의 항소는 이유없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다