1. 원처분의 요지

처분청은 청구인이 1995. 8.11. ㅇㅇ남도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 14-1 외 1필지 공장용지 계 2,428㎡(이하 "이 사건 토지"라 한다) 및 그 지상건물 2개동 계 410.26㎡(이하 "이 사건 건물"이라 하며 이 사건 토지와 건물을 합하여 이하 "이 사건 부동산"이라 한다)를 채권을 행사할 목적으로 취득한 후 취득일로부터 1년 이내에 매각하지 못하자 이 사건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 「지방세법」제112조 제2항의 중과세율을 적용하여 산정한 세액에서 이미 자진신고납부한 세액을 차감한 후 1996.11. 9.자로 청구인에 대하여 취득세 247,416,000원(가산세 41,236,000원 포함)과 농어촌특별세 22,679,800원(가산세 2,061,800원 포함) 계 270,095,800원을 부과, 고지하는 처분(이하 "이 사건 부과처분"이라 한다)을 하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 처분청이 한 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구를 하면서 그 이유로서

청구인은 채권행사등 목적으로 이 사건 토지를 1995. 8.11.경락취득한 후 청구외 ㅇㅇㅇ에게 이 사건 토지를 매각하기로 하였으나 위 ㅇㅇㅇ가 매매계약체결에 불응하여 매매계약 체결철회통보를 한 후 부득이 청구외 ㅇㅇㅇ과 새로이 매매계약을 체결하였으나 그 후 위 ㅇㅇㅇ가 법원에 이 사건 토지 등에 대한 처분금지 가처분 신청을 하여 법원의 그 가처분 결정이 내려짐에 따라 위 ㅇㅇㅇ과의 매매계약도 해제되었던 것이고 그 후 청구외 ㅇㅇ해운주식회사와 1996.10. 7. 매매계약을 체결하였으므로 비록 취득일로부터 1년 2월가량 경과후에 매각하였다하더라도 이 사건 토지 매각을 위한 노력을 꾸준하게 진행하여 왔던 것이어서 이 사건 토지를 1년 이내에 매각하지 못한데에는 정당한 사유가 있었음에도 처분청이 이를 법인의 비업무용 토지로 보고서 한 이 사건 부과처분은 위법한 것으로서 취소되어야 한다고 주장한다.

3. 당원의 판단

이 사건 심사청구의 다툼은 청구인이 이 사건 토지를 채권행사 등 목적으로 취득한 후 1년 이내에 매각하지 못한데에 과연 정당한 사유가 있었는지의 여부에 있다고 할 것이므로 이에 의하여 처분청이 한 이 사건 취득세(이 사건 농어촌특별세는 이 취득세에 부가되는 세금이므로 별도로 판단하지 아니한다)의 중과세조치가 정당한 것인지의 여부를 판단한다.

먼저 청구인이 이 사건 토지를 취득하였다가 매각한 경위와 처분청이 이 사건 부과처분을 한 경위 등 사실관계를 보면 청구인은 1972. 2.10. 신용부금업무, 보통예금·정기예금 및 적금의 수입업무, 소액신용대출업무 등을 목적 사업으로 하고 상호신용금고법에 의하여 설립된 영리법인으로서 청구외 ㅇㅇㅇ과 ㅇㅇ조선주식회사(대표이사 ㅇㅇㅇ)에 대한 대출금반환청구채권을 가지고 그에 대한 담보조로 위 ㅇㅇㅇ 소유이던 이 사건 부동산에 관한 1994. 6.17.자 채권최고금액 1,500,000,000원의 제3순위 근저당권 설정등기절차를 이행받아 있었던 사실, 그 뒤 위 ㅇㅇ조선주식회사가 사업부진으로 도산하자 선순위 근저당권자인 청구외 주식회사 한국ㅇㅇ은행이 ㅇㅇ지방법원 통영지원에 이 사건 부동산에 대한 담보권실행을 위한 임의경매를 신청하였고 이에 따른 위 법원지원의 1994.12.13.자 경매개시결정에 의하여 그 경매절차가 진행되기에 이른 사실, 이에 청구인은 위 대출금의 회수를 목적으로 위 경매절차에 참가하여 이 사건 부동산을 직접 낙찰받을 계획을 세우던중 위 ㅇㅇ조선주식회사의 임원으로서 같은 회사의 재건을 시도하던 청구외 ㅇㅇㅇ, ㅇㅇㅇ(이하 이 두사람을 ‘위 ㅇㅇㅇ등’이라고 한다)의 제의에 따라 1995. 5.27. 위 ㅇㅇㅇ등과 사이에 이 사건 부동산을 낙찰받아 취득하게 되면 이를 위 ㅇㅇㅇ등에게 우선적으로 매각하되 그 대금은 일부만 먼저 받는다는 등 내용의 약정(이 약정내용을 기재한 약속변제이행증서작성)을 한 다음 위 경매절차에 참가하여 같은 해 6. 3. 위 법원지원으로부터 이 사건 부동산(제시외 건물 6개동의 건물 계 343.4㎡가 추가됨)에 대한 최고가입찰가격 1,710,000,000원으로 한 낙찰허가결정을 받고나서 위 ㅇㅇㅇ 등에게 같은 해 7. 8. 이 사건 부동산에 대한 같은 해 9.30.까지의 가사용승낙을 하여 주고 같은 해 8.11.에는 그 경락대금을 완납하여 이 사건 부동산을 취득한 사실, 청구인은 그 뒤 위 ㅇㅇㅇ등에게 위 약정에 따라 이 사건 부동산에 대한 정식 매매계약을 맺자고 요구하였는데 위 ㅇㅇㅇ등이 청구외 ㅇㅇ조선주식회사를 설립하여 그 대표이사와 이사로 각 취임하는 한편 이 사건 부동산을 매수하기 위한 계약금조의 금액이라고 하여 1996. 3. 2.부터 같은 해 4.24.까지 사이에 5차에 걸쳐 청구인에게 계 100,000,000원을 입금시키면서 그 매매계약내용에 대한 절충을 하는 과정에서 그 정식매매계약체결을 차일피일하고 지연시키므로 같은 해 4.17.과 같은 해 6. 3. 2차에 걸쳐 위 ㅇㅇ조선주식회사(대표이사 ㅇㅇㅇ)에게 같은 회사의 귀책사유가 있어 위 매매계약협의를 백지화하고 위 가사용승낙을 철회하는 터이니 이 사건 부동산을 같은 해 6.30.까지 명도하여 달라는 내용의 가사용승낙 철회 및 매매계약협의 철회통보를 하고 같은 해 7. 8. 위 ㅇㅇ조선주식회사에게 이 사건 부동산의 명도요구를 다시 한 다음 같은 달 31. 청구외 ㅇㅇㅇ과 사이에 이 사건 부동산과 그 시설물 일체에 관한 매매계약(내용: 총매매대금은 2,000,000,000원으로 하고 계약금 200,000,000원을 제외한 나머지 대금은 1997. 1.30.부터 1999. 7.30.까지 매6개월마다 계 6회에 걸쳐 매회 300,000,000원씩 분할지급받는 조건)을 체결한 사실, 그러자 위 ㅇㅇ조선주식회사는 1996. 8.22. 청구인을 상대로 ㅇㅇ지방법원에 이 사건 부동산에 관하여 1995. 5.27.자 위 양도약정을 원인으로 하는 소유권이전등기절차의 이행을 구한다는 소유권이전등기절차이행의 소를 제기하면서 이 사건 부동산에 관한 처분금지 가처분신청을 하였고 이에 따라 위 법원이 1996. 9. 2. ‘청구인은 이 사건 부동산에 대하여 매매, 증여, 저당권설정, 임차권설정 기타 일체의 처분행위를 하여서는 아니된다··는 내용의 부동산처분금지 가처분결정을 하기에 이른 사실, 이에 위 ㅇㅇㅇ이 1996. 9. 7. 소유권에 관한 분쟁이 있는 이 사건 부동산을 매수할 경우 재산상의 막대한 불이익을 당할 것이 예상된다면서 이 사건 부동산에 관한 위 매매계약(같은 해 7.31.자) 해제를 요구하므로 청구인은 도리없이 이에 응하여 같은 날 위 매매계약이 합의해제된 사실, 청구인은 그 뒤인 1996.10. 7. 청구외 ㅇㅇ해운주식회사와 사이에 같은 회사에게 이 사건 부동산과 그 시설물일체를 총 매매대금 2,300,000,000원에 매도하기로 한다는 내용의 부동산 매매계약을 체결하고 그 계약금 230,000,000원을 수령한 다음 같은 해 같은 달 29. 자로 그 소유권 이전등기 까지 마쳐준 한편 그 동안 위 ㅇㅇ조선주식회사가 제기한 위 부동산 소유권이전등기절차이행의 소에 대하여 응소하여 다툰 결과 같은 해 12.26. ㅇㅇ지방법원으로부터 청구인 승소의 판결을 받은 사실 그리고 처분청은 이 사건 토지가 청구인이 그 채권을 행사할 목적으로 취득한 후 1년 이내에 정당한 사유없이 매각되지 아니한 법인의 비업무용 토지라고 보고서 이 사건 부과처분을 하기에 이른 사실을 일건기록에 의하여 인정할 수 있다.

다음 관계법령의 규정을 보건대 지방세법시행령 제84조의 4 제1항의 규정에 의하면 법인이 토지를 취득한 날로부터 1년 이내에 정당한 사유없이 당해 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지는 법인의 비업무용 토지로 보게 되어 있고 구 지방세법시행령(1997.10. 1. 대통령령 제15489호로 개정되기 전의 것) 제84조의 4 제4항 제2호의 규정에 의하면 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득하는 토지는 법인의 비업무용 토지로 보지 아니하되 취득후 1년 이내에 정당한 사유없이 매각되지 아니한 경우에는 그러하지 아니하도록 되어 있어 법인이 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득한 토지의 경우 위 취득세 중과세 유예기간이 경과하지 아니하는 동안은 비업무용 토지로 보지 아니하나 정당한 사유없이 그 유예기간이내에 매각하지 않고 이를 그대로 보유한 경우에는 위 지방세법시행령 제84조의 4 제1항의 원칙규정이 적용되어 위 취득세 중과세 유예기간의 만료와 동시에 법인의 비업무용 토지로 된다고 해석함이 상당하고 위에서의 "정당한 사유"라 함은 법령에 의한 금지, 제한 등 그 토지의 매각여부를 그 법인이 마음대로 결정할 수 없는 외부적인 사유는 물론 그 토지를 매각하기 위한 정상적인 노력과 추진을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 부득이 그 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함되는데 그 정당한 사유의 유무를 판단함에 있어서는 법인의 그 고유목적이외의 토지를 취득하여 보유함으로 인한 비생산적인 투기의 조장을 방지하고 토지의 효율적인 이용을 기하고자하는 취득세 중과의 입법취지를 충분히 고려하면서 그 법인이 영리법인인지 아니면 비영리법인인지 여부, 토지의 취득목적에 비추어 이를 매각하는데 걸리는 준비기간의 장단, 유예기간을 경과하였다면 유예기간을 경과할 때까지의 법령상, 사실상의 장애유무 및 그 장애정도, 그 법인이 토지를 매각하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하는 것이 타당하다고 할 것이다.

살피건대 위 인정의 사실에 의하면 청구인은 이 사건 토지를 그 채권을 행사할 목적으로 1995. 8.11. 취득한 후 곧바로 위 ㅇㅇㅇ등이나 그들이 설립한 위 ㅇㅇ조선주식회사에 매도하려고 노력하였고 그것이 여의하지 아니하므로 취득후 1년 이내인 1996. 7.31. 이 사건 토지를 위 ㅇㅇㅇ에게 매각하기로 하는 매매계약을 체결하였으나 위 ㅇㅇ조선주식회사의 소송제기와 이에 따른 법원의 부동산처분금지 가처분결정 등 소유권에 관한 분쟁때문에 같은 해 9. 7. 이 계약마저 해제되는 등 우여곡절을 겪은 끝에 취득후 1년 1월 26일만인 같은 해 10. 7. 위 ㅇㅇ해운주식회사에게 이 사건 토지를 다시 매도하는 계약을 체결하고 그 계약금을 수령하였다는 것이므로 상호신용금고법에 의하여 설립되어 지역금융기관으로서의 역할을 수행하는 영리법인인 청구인이 이 사건 토지를 취득한 이유가 이를 비업무용으로 보유하기 위한 것이 아니라 그 대출금의 회수를 위한 것이었다는 점과 청구인이 이 사건 토지를 취득한 후 그 매각에 이르기까지 행한 위에서 본 일련의 조치과정을 전체적으로 고려하여 볼 때에 청구인이 이 사건 토지를 취득한 다음 법원의 부동산처분금지 가처분결정 등 자신이 마음대로 결정할 수 없는 외부적인 장애사유가 있는 상황속에서도 이를 매각하기 위한 진지하고 꾸준한 노력을 다하였던 것이라고 보는 것이 상당하다고 할 것이어서 여기에다가 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득하는 토지에 대하여 원칙적으로 취득세를 중과하지 아니하는 입법취지를 종합하여 보면 청구인이 비록 이 사건 토지를 취득한 후 1년 이내에 매각하지 못하였다고 하더라도 여기에는 정당한 사유가 있었다고 보아야 할 것인즉 결국 이 사건 토지는 법인인 청구인의 비업무용 토지에 해당하지 아니하는 것이었다고 할 것이다.

4. 결론

그렇다면 처분청이 이 사건 토지를 법인의 비업무용 토지에 해당하는 것으로 보고서 청구인에 대하여 취득세를 중과세하는 등 한 이 사건 부과처분은 위법한 처분이라고 할 것이고 이 사건 심사청구는 이유있다고 인정되므로 감사원법 46조 제2항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

【참조조문】

지방세법시행령 제84조의 4 제1항, 구 지방세법시행령(1997.10. 1. 대통령령 제15489호로 개정되기 전의 것) 제84조의 4 제4항 제2호