1. 원처분의 요지

처분청은 청구인이 1990. 5.25 주택건설을 목적으로 ㅇㅇ광역시 ㅇㅇㅇ구 dehd 1503-7외 11필지 대지 계 7,469.1㎡를 취득한 후 그중에서 5,391.3㎡는 이미 주택을 신축하여 분양하거나 나대지 상태로 매각하고 나머지 토지 2,077.8㎡(같은 동 1503-7외 3필지로서 이하 "이 사건 토지"라 한다)는 1991. 5.24 주택신축공사에 착공하여 공사를 추진하여 오다가 1993. 7. 2경 공정60%상당이 진행된 상태에서 공사를 중단한 후 1996. 8.29 현재까지 공사를 재개하지 않고 있으므로 이를 법인의 비업무용 토지로 보아 구 지방세법(1994.12.22 법률 제4794호로 개정되기 전의 것. 이하같다) 제112조 제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 343,118,650원(가산세 포함)을 1996.10.16자로 청구인에게 부과고지하는 처분(이하"이 사건 부과처분"이라 한다)을 하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 처분청이 한 이 사건 부과처분을 취소하게 하여달라는 취지의 청구를 하면서 그 이유로서

청구인은 지방세법시행령 제84조의 4 제4항 제10호에서 주택의 건설·공급을 목적으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 4년이 경과되지 아니한 토지는 비업무용 토지로 보지 아니하도록 규정되어 있고 주택건설용 토지의 업무용으로의 직접 사용여부에 관하여는 1992. 2.10자 내무부 질의회신(도세 22670-60호)으로 토지 취득일로부터 4년안에 주택건설공사에 착공한 토지는 업무용으로 인정하고 있으므로 토지 취득일로부터 1년 이내에 주택건설공사에 착공하고 2년이상 공사를 진행하다가 주택경기의 침체로 인한 주택분양의 저조가 우려되어 공정 60% 상태에서 공사를 중단하고 있는 이 사건 토지는 1년 이내에 공사에 착공하였으므로 비업무용 토지에 해당되지 않으며, 1994.12.31 대통령령 제14483호로 개정된 지방세법시행령 제84조의 4 제1항 제1호 및 제3호에서도 토지는 취득일로부터 1년 이내에 건축공사에 착공한 때에는 고유업무에 직접 사용한 것으로 인정하고 고유업무에 직접 사용한 날을 합한 기간이 2년을 초과하는 토지는 그 취득일로부터 5년 이내에 고유업무에 사용하지 않은 기간의 합계가 1년을 초과하더라도 법인의 비업무용 토지로 보지 않도록 규정하고 있으므로 이 사건 토지는 법인의 비업무용 토지에 해당되지 않는다고 주장한다.

3. 당원의 판단

이 사건 심사청구의 다툼은 주택건설 목적으로 토지를 취득한 후 4년안에 주택건설공사에 착공하였다가 주택분양의 저조가 우려된다는 이유로 공사를 중단한 채 내버려두고 있는 경우 법인의 비업무용 토지에 해당되는지의 여부에 있다.

먼저 청구인이 이 사건 토지를 취득, 사용한 경위와 처분청이 취득세를 중과세한 경위를 보면, 청구인은 1969. 1.24 토목공사업, 주택건설업 등을 목적사업으로하여 설립된 법인으로서 1990. 5.25 주택건설을 위하여 ㅇㅇ광역시 ㅇㅇㅇ구 ㅇ동 1503-7외 11필지 대지 합계 7,469,1㎡를 취득한 후 위 토지를 3개구획으로 나누고 그중 2개구획 5,391.3㎡는 이미 주택을 신축하여 분양하였거나 또는 나대지 상태로 매각하였고 나머지 이 사건 토지인 1개구획 2,077.8㎡(위 12필지중 ㅇ동 1503-7 570.9㎡, 1503-10 627.4㎡, 1503-11 616.5㎡ 및 1503-14 598.0㎡중 263㎡)는 그 위에 공동주택 19세대를 신축하는 것으로 1991. 5.17. 건축허가를 받아 같은 해 5.24 주택건설공사에 착공하고 공사를 진행하여 오다가 1993. 7. 2경(공사중단 후 처분청이 최초로 공사재개를 촉구한 날로서 정확한 중단 일자는 파악되지 않음) 주택경기의 침체로 인한 주택분양의 저조가 우려된다는 이유로 건축공정 60%상당이 진행된 상태에서 공사를 중단한 후 1996. 8.29 현재까지 공사를 재개하지 않고 있으므로 처분청이 이 사건 토지를 법인의 비업무용 토지에 해당된다고 보아 취득세를 중과세한 사실이 관계자료에 의하여 인정된다.

살피건대 구 지방세법시행령(1996.12.31 대통령령 제15211호로 개정되기전의 것, 이하같다) 제84조의 4 제4항 제10호에서 주택의 건설·공급을 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지는 같은법조 제1항내지 제3항의 규정에 불구하고 그 취득한 날로부터 4년이 경과할 때까지 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다라고 규정하고 있는바, 주택건설용 토지의 경우 여타의 경우보다 긴 4년의 유예기간을 부여하는 것은 상당한 공사기간이 소요되는 주택건설을 촉진하려는데 그 취지가 있다 할 것이고, 4년의 유예기간내에 주택건설에 사용하지 아니한 경우 취득세를 중과세하는 것은 법인이 고유목적이외의 토지의 취득보유로 인한 비생산적인 투기의 조장을 방지하고 토지의 효율적 이용을 기하고자 함에 그 취지가 있다 할 것이며, 이러한 규정의 취지에 비추어 보면 주택건설 목적으로 취득한 토지는 그 취득한 날로부터 4년의 유예기간까지는 취득토지가 업무용 또는 비업무용 토지로 확정할 수 없는 상태여서 그 기간중에는 주택건설에 사용하지 않은 정당한 사유가 있었는지의 여부를 살필 수가 없다 할 것이고, 그 토지위에 특정건축물을 신축할 목적으로 행정관청으로부터 허가를 받아 공사를 착공하게 되면 그 허가받은 건축물의 사용목적과 기능에 따라 쓰여질 업무가 확정되는 것이므로 그때부터 허가받은 목적사업을 위한 업무용 토지가 되었다 할 것인데, 그 허가받은 내용에 따라 공사를 착공하여 특정의 업무용 토지가 되었다 하더라도 그 공사가 완공될 때까지는 특정의 업무용 토지에 직접 사용되었다고 볼 수 없으므로 그 기간동안은 특정의 업무용으로 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 있었는지 여부와 그 특정의 업무가 법인의 고유업무에 포함되어 있는지 여부를 함께 살펴서 지방세법상 법인의 비업무용 토지에 해당되는지 여부를 판단하여야 할 것이다.

따라서 주택의 건설·공급을 목적사업으로 하는 법인이 주택건설용 토지를 취득한 후 그 취득목적대로 건축허가를 받아 주택건설공사에 착공하여 공사를 진행하여 오다가 정당한 사유없이 공사를 임의로 중단한 채 상당기간 공사를 추진하지 아니하고 내버려두고 있다면 구 「지방세법」제112조 제2항의 규정에 의한 중과세율을 적용하여 취득세를 중과세함이 상당하다 할 것이고, 이때의 "정당한 사유"라 함은 법령에 의한 금지, 제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유가 있거나 그 법인의 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력과 추진을 다하고도 그 법인의 과실없이 그 기간을 넘긴 경우에 한한다고 봄이 상당하다 할 것이다.

청구인은 주택건설 목적으로 취득한 토지의 경우 4년안에 주택건설공사에 착공하면 일단 업무용 토지로 인정된다는 내무부의 질의 회신을 근거로 이 사건 토지의 경우에도 그 취득일로부터 4년안에 주택건설공사에 착공하였으므로 비록 그 공사를 중도에 중단하였다 하더라도 비업무용 토지에 해당되지 않는다고 주장하나, 내무부의 질의 회신(도세 22670-60호)에서 "토지 취득일로부터 4년안에 주택건설공사에 착공한 토지는 일단 업무용 토지로 인정된다"라는 뜻은 공사착공 그 자체를 그 취득목적(완공)에 직접 사용한 것으로 인정하여 비업무용토지에서 제외하겠다는 것이 아니라 허가받은 건축물의 공사가 착공됨으로써 그 부속토지로서 토지의 용도(업무)가 확정되고 그 착공시부터 업무용으로 직접 사용(완공)하지 못한 정당한 사유가 있다는 것을 전제로 하여 그 공사가 완공될 때까지 비업무용 토지로 보지 아니하는 토지에서 제외하겠다는 뜻이고, 주택건설공사에 착공하여 공사를 진행하여 오다가 정당한 사유없이 공사를 중단한 채 토지취득일로부터 4년이 경과할 때까지 공사를 재개하지 아니한 토지를 착공 그 자체로서 취득목적에 직접 사용(완공)한 것으로 보아 취득세 중과대상에서 제외된다는 뜻의 업무용 토지로 인정하겠다는 뜻은 아니라 할 것이다.

따라서 이 사건 토지를 주택건설목적으로 취득한 후 주택건설공사에 착공하여 공사를 진행하여 오다가 건축공정 60% 상당이 진행된 상태에서 단지 주택경기의 침체로 인한 주택분양의 저조가 우려된다는 이유만으로 3년이상 공사를 중단한 채 이 사건 토지를 취득한 날로부터 4년이 경과할 때까지 내버려두고 있는 것은 공사중단에 "정당한 사유"가 있었다고 볼 수도 없으므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

4. 결론

그렇다면 처분청이 이 사건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세한 이 사건 부과처분은 정당하다 할 것이고 이 사건 심사청구는 이유 없으므로 감사원법 제46조 제2항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

【참조조문】

구 지방세법시행령(1996.12.31 대통령령 제15211호로 개정되기전의 것, 이하같다) 제84조의 4 제4항 제10호,