1. 원처분의 요지

처분청은 정리회사 주식회사 ㅇㅇ(이하 위 정리회사라 한다)이 1995. 4. 21. 서울특별시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 152-5 대지 1,652.9㎡ 및 같은 동 152-6대지 1,488.1㎡ 계 3,141㎡(이하 이 사건 토지라 한다)를 그 지상에 공동주택을 신축할 목적으로 취득하였다가 같은 해 12. 30. 타인에게 매각한 데 대하여 이는 법인이 토지를 취득한 날부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 매각한 경우이어서 이 사건 토지를 법인의 비업무용 토지에 해당한다고 보고서 1996. 11. 10.자로 위 정리회사에 대하여 「지방세법」제112조 제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 2,433,600,000원(가산세 포함)과 이에 부가되는 세금인 농어촌특별세 223,080,000원(가산세 포함) 계 2,656,680,000원을 부과, 고지하는 처분(이하 이 사건 부과처분이라 한다)을 하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 처분청이 한 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구를 하면서 그 이유로서 이 사건 토지는 그 지상에 공동주택을 신축, 분양할 목적으로 위 정리회사가 1995. 4. 19. 청구 외 ㅇㅇㅇ 외 8명(이하 매도인들이라 한다)과 매매계약(매매가액 15,600,000,000원)을 체결하고 계약금 1,500,000,000원을 지급한 다음 같은 달 21. 소유권이전 등기를 필하여 이 사건 토지를 취득하였는데 위 계약을 하면서

같은 해 7. 30. 제1차 중도금 7,500,000,000원을 현금으로 지급함과 동시에 제2차 중도금과 잔금의 지급을 위하여 같은 날 발행일과 액면금을 같은 해 9. 30., 3,600,000,000원 및 같은 해 12. 30., 3,000,000,000원으로 각기 한 당좌수표2매를 발행하기로 한 약정에 따라 그 지급담보를 위하여 같은 해 4. 28. 위 당좌수표 액면금액 합계액인 6,600,000,000원을 매매대금으로 정하여 매도인들 측인 위 ㅇㅇㅇ 외 2인(이하 위 ㅇㅇㅇ 등 3인이라 한다)과 매매예약계약을 체결하고

같은 달 29. 그 소유권이전청구권 가등기를 마친 후 같은 해 7. 10. ㅇㅇ지방법원에서 청구인은 위 ㅇㅇㅇ 등 3인으로부터 같은 해 12. 30.까지 매매대금 6,599,900,000원을 수령함과 상환으로 이 사건 토지에 관하여 위 가등기에 기한 같은 날짜 매매완결을 원인으로 하는 소유권이전등기절차를 이행한다는 내용의 그 제소 전 화해를 하였으며,

같은 해 9. 27. 청구 외 ㅇㅇ구청장으로부터 건축허가(지하 4층, 지상 14층, 연면적 21,102.54㎡)를 받아 착공준비를 하던 중 이미 분양한 아파트의 분양실적 부진과 외주공사의 수주부진, 차입금 증가에 따른 금융비용증가 등으로 자금조달이 어려워 같은 해 9. 30. 결제하여야 할 위 2차 중도금 당좌수표 3,600,000,000원 상당을 결제하지 못하게 되는 등으로 같은 해 10. 4. 부도처리되었으며,

그 후 같은 달 10. 청구 외 ㅇㅇ지방법원에 회사정리절차 개시를 구하는 신청을 하여 1996. 2. 6. 그 회사정리절차 개시결정을 받아 그 때부터 법정관리를 받게 됨으로써 매도인들에게 발행한 당좌수표의 결제를 하지 못하게 되자 같은 해 6. 10. 위 매매예약에 의한 가등기 및 화해조서에 의거 이 사건 토지를 매도인들에게 원상회복 하여준 것에 불과하여 정당한 사유에 해당됨에도 처분청에서는 이 사건 토지를 취득 후 5년 이내에 정당한 사유 없이 매각한 경우로 보고서 한 이 사건 부과처분은 위법한 것이라고 주장한다.

3. 당원의 판단

이 사건 심사청구의 다툼은 이 사건 토지를 취득한 날로부터 5년 이내에 매각한 데 있어 지방세법 소정의 정당한 사유가 있었는지의 여부에 있다.

먼저 청구인이 이 사건 토지를 취득·매각하게 된 경위와 처분청의 과세 경위 등 사실 관계를 보면, 위 정리회사는 1984. 1. 13. 상호를 주식회사 ㅇㅇ세라믹으로 하여 팔크(PALC) 패널제조업을 목적사업으로 설립된 후 1990. 12. 31. 목적사업을 건축재료제조업, 주택건설업, 부동산 매매업 등으로 변경하였고 1992. 7. 7. 상호를 주식회사 ㅇㅇ으로 변경한 법인으로서,

1995. 4. 21. 이 사건 토지를 취득하였는 데 같은 달 28. 그 매도인들 측인 위 ㅇㅇㅇ 등 3인과 사이에 그 제2차 중도금과 잔금합계액 6,600,000,000원의 지급을 위하여 발행하기로 한 당좌수표 2매에 의한 지급담보를 위하여 위 금액을 매도대금으로 하는 매매예약을 하고 같은 해 7. 10.에는 ㅇㅇ지방법원에서 청구인은 위 ㅇㅇㅇ 등 3인으로부터 같은 해 12. 30.까지 매매대금 6,599,900,000원을 수령함과 상환으로 이 사건 토지에 관하여 같은 날짜 매매완결을 원인으로 하는 소유권이전등기절차를 이행한다는 내용의 그 제소전화해를 한 사실,

그리고 나서 위 정리회사는 1995. 9. 1. 이 사건 토지 상에 지하 4층, 지상 14층, 연면적 21,102.54㎡의 아파트와 업무 및 근린생활시설 용도의 건축물을 신축하는 것으로 건축허가 신청을 하고 같은 달 27. 관계당국으로부터 그 허가를 받은 후 착공준비를 하던 중인 같은 해 10. 4. 사업부진으로 이미 발행하였던 당좌수표 등의 부도가 발생되어 1996. 2. 6. 법원으로부터 회사정리절차개시결정을 받고 같은 해 6. 3. 법원의 허가를 받아 이 사건 토지에 관하여 위 ㅇㅇㅇ 등 3인에게 같은 달 10.자로 위 가등기에 기한 본 등기절차를 이행하여 준 사실 그리고 처분청은 위 정리회사가 이 사건 토지를 취득한 날부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 매각한 것이어서 이 사건 토지는 법인의 비업무용 토지에 해당된다고 보아 이 사건 부과처분을 하기에 이른 사실을 일건 기록에 의하여 인정할 수 있다.

살피건대, 「지방세법」제112조 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제84조의4 제1항 제2호의 각 규정에 의하면 취득세의 세율은 취득물건의 가액의 1000분의 20으로 하고 대통령령으로 정하는 법인의 비업무용 토지를 취득한 경우의 취득세율은 위의 세율의 100분의 750으로 하며 법인이 토지를 취득한 날부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 매각한 토지는 법인의 비업무용 토지로 보도록 되어 있는바,

이런 규정취지에 비추어 보면 법인이 취득한 업무용 토지를 5년 이내에 타에 매각한 때에는 그 정당한 사유가 있다고 인정되지 아니하는 경우 이를 위 조항 소정의 법인의 비업무용 토지가 된 경우에 해당된다고 할 것이며, 이때의 정당한 사유라 함은 관계 법령에 의한 토지사용의 금지나 제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유가 있거나 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적 여유가 없는 등 내부적인 사유도 포함하고,

또한 부동산의 취득목적에 비추어 그 목적사업에 직접 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 목적사업에 사용할 수 없는 법령상, 사실상의 장애정도, 당해 법인이 부동산을 목적사업에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부와 정리회사의 경우에는 그 확정된 정리계획에 따른 것인지의 여부 등을 아울러 참작하고 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여 5년 이내에 매각할 수밖에 다른 도리가 없었던 경우를 뜻한다 할 것이다.

살피건대 위 인정의 사실에 의하면 위 정리회사는 이 사건 토지를 취득하여 아파트와 업무 및 근린생활시설 용도의 건축물을 신축하기 위하여 건축허가까지 받아 착공준비를 하다가 사업부진으로 자금조달이 어려워 이 사건 토지의 2차 중도금 및 잔금을 지급하지 못하고 부도처리 되어 회사정리절차를 밟는 과정에서 그 정리계획인가도 없는 상태에서 취득한 날로부터 5년 이내에 이를 다시 매각하였다는 것을 알 수 있는 데 이와 같은 운전자금 조달에 극심한 압박을 받아 매각한 것은 청구인의 내부적 사유로서 지방세법 소정의 정당한 사유에 해당되지 아니한다 할 것이고, 위 정리회사에게 생긴 위에서 본 바와 같은 사정만으로는 이 사건 취득세의 중과를 면할 수는 없는 것이라고 할 것이므로 이와 다른 견해를 전제로 하는 청구인의 위 주장은 받아들일 수 없는 것이라고 하겠다.

4. 결론

그렇다면 처분청이 이 사건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 정당하고, 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

【참조조문】

지방세법 제112조 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제84조의4 제1항 제2호,