1. 원처분의 요지

처분청은 청구인이 1995. 12. 30. 서울특별시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 1108 대지 3,087.3㎡(이하 "이 사건 토지"라 한다) 및 지상건물을 취득한 후 1996. 10. 2. 매각한 데 대하여, 이 사건 부속토지가 부동산 매매업을 주업으로 하지 아니하는 법인인 청구인이 제3자에게 매도할 목적으로 취득한 토지로서 판매용에 공여된 토지이어서 구 지방세법시행령(1996. 12. 31. 대통령령 제15211호로 개정하기 전의 것) 제84조의4 제3항 제2호 규정에 의한 법인의 비업무용 토지에 해당한다고 보아 「지방세법」제112조 제2항의 규정에 의한 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 신고납부한 세액을 차감한 후 1996. 11. 13.자로 청구인에 대하여 취득세 1,384,172,400원(가산세 230,695,400원 포함)과 이에 부가되는 세금인 농어촌특별세 126,882,470원(가산세 11,534,770원 포함) 계 1,511,054,870원을 부과고지하는 처분(이하 "이 사건 부과처분"이라 한다)을 하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 처분청이 한 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구를 하면서 그 주위적 청구이유로서 청구인은 주택건설업, 부동산 매매업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 이 사건 토지를 그 지상에 오피스텔건물을 신축, 분양하는 등의 방법으로 개발할 것을 목적으로 취득하였다가 경영상의 사정변경으로 위와 같이 매각하였는바, 이를 매각하기 전까지는 그 사용목적을 언제든지 변경할 수 있는 상태에 있었으므로 이 사건 토지가 법인의 비업무용 토지에 해당하는지의 여부를 판단할 수 있는 시점은 그 취득시점이 아니고 매각시점이라 하여야 할 것이고,

이 사건 토지의 사용목적을 판매용으로 변경결정한 1996. 9. 23.의 이사회의 때나 매각시점인 같은 해 10. 2. 당시 청구인의 법인등기부에 목적사업으로 부동산 매매업이 등재되어 있었고, 또한 청구인의 주업이 부동산 매매업이라는 증거는 이 사건 토지매각일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도인 1995사업연도 말일 현재 청구인의 총자산가액 중 부동산 매매업에 공여되는 자산가액이 100분의 95 이상이라는 것이 나타나는 청구인의 1995사업연도 재무제표가 있음에도 이 사건 토지가 부동산 매매업을 주업으로 하지 아니하는 법인인 청구인이 제3자에게 매도할 목적으로 취득한 토지로서 판매용으로 공여된 토지라고 보고서 한 이 사건 처분은 위법한 것이라고 주장하고

예비적 청구이유로서 가사 위 주위적 주장이 이유 없다고 하더라도 종전에 건설용역업을 영위하던 청구인의 경영권이 1995. 5.경에 양도, 양수되어 청구인은 주주전원이 변경되고 대표이사를 포함한 이사, 감사 등 경영진전원과 종업원전원이 교체되어 경영개선의 방법으로 부동산 매매업 등을 새롭게 개시하면서 이 사건 토지를 취득하였던 것이므로 토지를 취득한 연도와 사업개시연도가 같다고 보아야할 이 사건에서 처분청이 위 사업개시연도에 해당하는 1995사업연도의 영업실적에 의하여 청구인이 부동산 매매업을 주업으로 하지 아니하는 법인인지의 여부를 판정하지 아니한 조치가 위법인 것이라고 주장한다.

3. 당원의 판단

이 사건 심사청구의 다툼은 위 주위적 청구이유와 관련하여 법인이 토지를 제3자에게 매도할 목적으로 취득하였다가 매각한 경우 그 법인이 부동산 매매업을 주업으로 하는지 여부를 판단하는 기준시점과 방법이 어떠한지 그리고 위 예비적 청구와 관련하여 청구인의 이 사건 토지를 취득한 연도와 청구인의 부동산 매매업 개시연도가 과연 같은가의 여부에 있다.

가. 먼저 청구인이 이 사건 토지를 취득하였다가 매각한 경위와 처분청이 이 사건 부과처분을 하게 된 경위 등 사실 관계를 본다.

청구인은 1978. 8. 12.에 설립된 법인인데, 1995. 5.초순 무렵 주주 4명 전원, 대표이사와 감사 각 1인을 포함한 임원 4명과 종업원 7명 전원이 교체되는 경영권의 양도, 양수가 이루어진 결과 같은 달 15.자로 상호는 그대로 두면서 종전의 목적사업 ①강판가공 및 판매업, ②철판가공 및 판매업, ③기계 및 기계부품 제작판매업, ④각 호에 관련된 부대사업, ⑤주택건설업, ⑥실험기기 및 장비제작 판매업, ⑦건설용역업, ⑧부동산 매매업 및 임대업을 ①부동산 분양 및 관련 서비스업, ②주택건설업 ③건설용역업, ④부동산매매 및 임대업, ⑤유통업, ⑥각 항에 관련된 부대사업으로 변경하는 등기, 종전의 대표이사, 이사, 감사의 사임등기와 새로운 대표이사, 이사, 감사의 취임등기 등을 각 마친 사실,

청구인은 1995. 12. 22. 그 이사회의 결의를 거쳐 같은 달 30. 이 사건 토지와 그 지상건물을 이 사건 토지 상에 오피스텔 등을 신축, 분양하는 방법으로 개발하여 볼 목적으로 취득하고 이를 판매용에 공여하기 위하여 재고자산(상품계정)으로 회계처리 하였다가 부동산 경기침체와 자체자금사정 때문에 위 개발목적을 이룰 수 없다고 보고 1996. 9. 23. 그 이사회에서 이 사건 토지와 그 지상건물을 원상대로 매각한다는 결의를 거쳐 같은 해 10. 2. 이를 청구 외 ㅇㅇ생명보험주식회사에 매각한 사실,

청구인이 위와 같이 이 사건 토지를 취득한 사업연도의 직전 사업연도인 1994사업연도 청구인의 대차대조표를 보면 청구인의 당해 사업연도 총자산가액 87,095,895원 중 재고자산은 1,923,000원이어서 100분의 2에 불과하고 같은 사업연도 손익계산서를 보면 총매출액 58,600,000원 중 부동산 매매업종의 매출액은 전무하고 위 매출액전액이 계정과목상 수입수수료로서 건설업과 관련된 부대업무에서의 수입이었던 사실 그리고 위와 같은 사정을 확인한 처분청은 이 사건 토지가 부동산 매매업을 주업으로 하지 아니하는 법인인 청구인이 제3자에게 매도할 목적으로 취득한 토지로서 판매용에 공여된 토지라고 보고서 이 사건 부과처분을 하기에 이른 사실을 일건기록에 의하여 인정할 수 있다.

나. 여기서 이 사건 다툼에 관하여 차례로 살피기로 한다.

(1) 청구인의 주위적 청구 이유에 대하여 본다.

구지방세법시행령 제84조의4 제3항 제2호와 제7호(1996. 12. 31. 대통령령 제15211호로 개정되기 전의 것)의 각 규정, 지방세법시행규칙 제46조의6의 규정과 구 지방세법시행규칙 제46조의8 제2항(1995. 12. 30. 내무부령 제668호로 개정되기 전의 것)의 규정들을 종합하여 보면 부동산 매매업을 주업으로 하지 아니하는 법인이 제3자에게 매도(건축물을 신축하여 매도하는 경우를 포함한다)할 목적으로 취득한 토지로서 판매용에 공여하는 토지는 그 취득시점에 법인의 비업무용 토지로 보도록 되어 있고 그 법인이 부동산 매매업을 주업으로 하는지 여부를 판단하는 방법은

①직전 사업 연도 말일 현재 당해 법인의 총자산가액 중 당해 업종에 공여되는 자산가액이 100분의 50 이상인 경우, ②직전 사업 연도의 총매출액 중 당해 업종의 매출액이 100분의 50 이상인 경우, ③직전 사업 연도의 상시 사용하는 종업원 중 당해 업종에 종사하는 상시 사용하는 종업원이 100분의 50 이상인 경우의 세 가지 중 한가지 경우에 해당하는 것을 그 인정요건으로 하도록 되어 있는바,

이와 같이 지방세법에서 부동산 매매업이 주업이 되기 위한 요건을 엄격히 규정한 것은 부동산매매를 사업목적 중의 하나로 하는 법인이 매매를 빙자하여 필요 없이 많은 토지를 소유하면서 사실상 이를 판매용에 공여하지 아니하고 내버려두는 것을 방지하고자 함에 그 취지가 있다고 할 것이고 위와 같은 경우 법인의 비업무용 토지 해당여부를 가리는데에 있어 그 판단의 전제가 되는 직전사업년도는 법인이 토지를 취득하여 사업을 개시하고자 하는 사업연도의 직전사업연도 재무상태를 기준으로 판단하여야 한다고 보아야 할 것이다.

살피건대 위 인정의 사실에 의하면 청구인은 그 1995 사업연도에 이 사건 토지를 그 지상에 건축물을 신축하여 매도할 목적으로 취득하였다가 1996 사업연도에 위 건축물 신축 등 계획이 여의하지 않다고 하여 매각함으로써 판매용에 공여하였고 이 사건 토지를 취득한 사업연도의 직전 사업연도인 1994년도 청구인의 재무상태에 의하면 총 자산가액 중 부동산매매업종에 공여되는 자산가액이 아주 미미하였을 뿐 아니라 그 총 매출액 중 부동산매매업종의 매출액은 전혀 없었다는 것이니 결국 이 사건 토지는 부동산 매매업을 주업으로 하지 아니하는 법인이 제3자에게 매도할 목적으로 취득한 토지로서 판매용에 공여한 토지라고 보아야 할 것이므로 이와 다른 견해를 전제로 한 청구인의 위 주위적 청구 이유에 관한 주장은 받아들일 수 없는 것이라고 하겠다.

(2) 청구인의 예비적 청구이유에 대하여 본다.

위에서 본 구 지방세법시행령 제84조의4 제3항 제2호와 지방세법시행규칙 제46조의6의 각 규정에 비추어볼 때 부동산 매매업을 주업으로 하는 법인인지의 여부를 판정함에 있어 토지를 취득한 연도와 사업개시연도가 같아서 직전사업연도의 자산가액, 매출액, 사업실적이 없는 경우에는 과세요건이 성립될 때까지의 법인의 실질적인 사업현황을 토대로 그 주업여부를 판정하여야 할 것이다.

그러나 위 인정의 사실에 의하면 청구인은 그 법인격을 유지한 채 그 경영권의 양도, 양수가 이루어지고 1995. 5. 15. 그 사업목적의 변경을 하였지만 주택건설업, 건설용역업과 부동산 매매업 등을 그 사업목적으로 하는 것은 그 사업목적변경 전후를 통하여 일관되었던 것을 알 수 있어 위 경영권의 양도, 양수가 있었다는 것만으로 법인의 신설이 있었다거나 이때부터 비로소 부동산 매매업을 개시하였기 때문에 청구인이 이 사건 토지를 취득한 연도와 부동산 매매업 개시연도가 같다고 볼 수는 없으므로 이와 다른 견해를 전제로 한 청구인의 위 예비적 청구이유에 관한 주장도 채용할 수 없는 것이라고 할 것이다.

4. 결론

그렇다면 처분청이 이 사건 토지를 청구인의 비업무용 토지로 보고서 중과세율을 적용하여서 한 이 사건 부과처분은 정당하다 할 것이고, 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

【참조조문】

구지방세법시행령 제84조의4 제3항 제2호와 제7호(1996.12.31. 대통령령 제15211호로 개정되기 전의 것)의 각 규정,지방세법시행규칙 제46조의6,