1. 원처분의 요지

처분청은 청구인이 1991. 10. 28.부터 1994. 11. 8.까지 사이에 전후 5회에 걸쳐 별지 ‘토지목록’기재의 서울특별시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 455-34 외 17필지의 대지 계 6,027㎡(이하 "이 사건 토지"라 한다)를 취득하여 백화점을 신축하다가 1995. 6 .30. 타인에게 매각한 데 대하여 이는 법인이 토지를 취득한 날부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 매각한 경우이어서 이 사건 토지가 법인의 비업무용 토지에 해당된 것이라고 보아 1995. 10. 11.자로 청구인에 대하여 「지방세법」제112조 제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 5,908,838,490원, 농어촌특별세 82,225,000원 계 5,991,063,490원(가산세 992,281,410원 포함)을 부과고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 처분청이 한 이 사건 부과처분의 취소를 청구하면서 그 이유로서 청구인은 1989년부터 백화점 영업에 따른 손실이 발생되자 영업점의 다각화에 따른 성장전략의 일환으로서 ㅇㅇ동에 업무용 건축물을 신축하기 위하여 이 사건 토지를 취득하였으나 처분청의 건축허가 제한 등의 사유로 동 건축물 신축공사 착공이 지연되었고 신축부지에 지나치게 많은 자금이 장기간 묶여짐에 따라 발생한 차입금 지급이자의 증가 등이 원인이 되어 1991년도부터 1994년도까지 순손실액이 523억 원 상당에 이르게 되는 등 기업존립 여부가 위협받는 상황에 이르게 되었기 때문에 부득이 이 사건 토지를 매각한 것이고 동 매각대금은 차입금 상환에 전액 사용하였으므로 이는 지방세법소정의 매각에 정당한 사유가 있는 경우에 해당하고, 설사 이 사건 토지의 매각에 정당한 사유가 없다 하더라도 이 사건 토지의 법인장부상 취득가격은 37,444,447,467원 임에도 이보다 432,722,385원이 많은 37,877,169,852원을 취득가격으로 하여 이 사건 취득세액 등을 산정하여 부과한 것은 위법 내지 부당한 것이라고 주장한다.

3. 당원의 판단

이 사건 심사청구의 다툼은 첫째, 이 사건 토지의 매각에 지방세법 소정의 정당한 사유가 있었는지의 여부와 둘째, 처분청이 인정한 이 사건 취득세 등의 과세표준이 정당한 것인지의 여부에 있다.

먼저 청구인이 이 사건 토지를 취득ㆍ매각한 경위와 처분청이 이 사건 부과처분에 이른 경위를 보면, 청구인은 1968. 8. 27. 상호를 ㅇㅇ건설주식회사로, 건설업 등을 목적사업으로 하여 설립된 후 1975. 11. 26. 상호를 ㅇㅇ건설주식회사로 변경하였다가 1983. 7. 22. 상호를 다시 주식회사 ㅇㅇ백화점으로, 목적사업을 백화점업, 부동산 매매 및 임대업 등으로 변경하였고 1992. 6. 23. 목적사업에 종합체육시설업 등을 추가하는 변경을 하였으며 1994. 4. 29. 상호를 또다시 주식회사 ㅇㅇ백화점으로 변경한 법인으로서 1991. 10. 28. 및 같은 해 12. 31. 2차례에 걸쳐 서울특별시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 455-34 외 12필지의 대지 5,458㎡를 취득(취득가격 30,816,447,467원)하여 1992. 12. 16. 위 지상에 지하 3층, 지상 7층 연면적 19,082.35㎡의 근린생활시설 및 업무시설 용도의 건축물을 신축하는 것으로 건축허가신청을 하고 1993. 1. 30.자로 그 허가를 받은 후 같은 해 10. 23.에는 위 대지에 인접한 같은 동 455-35 대지 37㎡를 취득(취득가격 338,000,000원)하였고, 1994. 9. 24. 처분청으로부터 착공신고(당초의 이 신고는 1993. 10. 16.에 하였으나 처분청으로부터 착공연기지시를 받았고 1994. 3. 16.에 재신고하였던 것임)수리를 통보받아 그 무렵 착공하였으며 1994. 10. 17. 및 같은 해 11. 8.에 2차례에 걸쳐 다시 위 대지에 인접한 같은 동 455-12 외 3필지의 대지 532㎡를 추가 취득(취득가액 6,290,000,000원)하여 1995. 2. 25. 당초 취득한 토지와 추가 취득한 토지 계 18필지 6,027㎡ 위에 지하 8층, 지상 16층 연면적 87,823.15㎡의 판매ㆍ운동 및 업무시설용도의 백화점 건축물을 신축하는 것으로 당초 건축허가에 대한 설계 변경허가를 받아 그 신축공사 중 일부인 지하 2층까지의 기반공사를 진행하던 중인 1995. 6. 30. 거래 금융기관들의 차입금 상환독촉에 따라,

이 사건 토지를 서울특별시 ㅇㅇ구 ㅇㅇㅇ동 456 ㅇㅇ개발산업주식회사(대표이사 ㅇㅇㅇ)에 매각(매각대금 69,388,000,000원)하였으며 이에 대하여 처분청에서는 당초 취득한 위 ㅇㅇ동 455-34 외 12필지의 대지 5,458㎡에는 토지를 취득한 후 1년이 지난 후에 건축물 착공을 하였으나 이는 지하철 ㅇ호선 구조물 공사에 따른 착공제한 등 건축행위 제한에 기인한 것이므로 토지취득일로부터 1년 이내에 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니한 정당한 사유가 있다고 보았고 추가 취득한 같은 동 455-35 대지 37㎡도 취득 후 1년이 지난 후까지 사용하지 못하였으나 이 토지가 건축물 대지면적 최소한도(일반상업지역 150㎡ 이상)에 미달하고 인접토지를 추가 취득하여야 사용이 가능한 토지로서 당초 건축하고 있던 건축물의 증축목적으로 취득한 것인데다가 그 후 인접토지를 추가 취득하여 고유업무에 직접 사용하였으므로 이 역시 정당한 사유가 있다고 보았으며 나머지 토지인 같은 동 445-12 외 3필지의 대지 532㎡는 취득 후 1년 이내에 설계변경 허가받은 백화점 건축물 부지에 포함시켰으므로 고유업무에 직접 사용하였다고 보았으나 다만 이 사건 토지를 취득한 날부터 5년 이내에 매각한 데 대하여는 정당한 사유가 없다고 보아 이 사건 취득세 등을 부과고지하는 이 사건 처분을 한 사실이 일건 기록에 의하여 인정된다.

살피건대, 먼저 첫째 다툼에 대하여 보면 「지방세법」제112조 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제84조의4 제1항 제2호의 각 규정에 의하면 취득세의 세율은 취득물건의 가액의 1000분의 20으로 하고 대통령령으로 정하는 별장ㆍ골프장ㆍ고급주택ㆍ고급오락장ㆍ법인의 비업무용 토지ㆍ고급선박을 취득한 경우의 취득세율은 위의 세율의 100분의 750으로 하며 법인이 토지를 취득한 날부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 매각한 토지는 법인의 비업무용 토지로 보되 다만, 당해 법인의 고유업무에 직접 사용한 날을 합한 기간이 2년을 초과하는 토지는 그러하지 아니하다고 규정한 것은 법인이 토지를 취득하여 일시 업무용으로 사용하다가 일정한 기간 내에 이를 비업무용으로 전환하여 결국 비업무용 토지를 취득ㆍ보유하게 되는 것을 방지하고자 함에 그 취지가 있는바, 이러한 규정취지에 비추어 보면 법인이 취득한 업무용 토지를 그 고유의 목적에 직접 사용하다가 이를 5년 이내에 타에 매각한 때에 그 매각에 정당한 사유가 있다고 인정되지 아니하는 경우에는 이를 위 조항 소정의 법인의 비업무용 토지가 된 경우에 해당한다고 할 것이며, 이때의 "정당한 사유"라 함은 관계 법령에 의한 토지사용의 금지나 제한 등 부득이한 사유가 있거나 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없는 등의 사유로 소정의 유예기간 내에 매각할 수밖에 없었던 경우를 뜻한다 할 것이다.

청구인은 이 사건 토지를 취득하여 백화점용 건축물을 신축하다가 영업손실이 누적되고 자금사정이 악화되어 부득이 이 사건 토지를 매각하여 동 매각대금으로 차입금을 상환하였으므로 이는 지방세법 소정의 정당한 사유에 해당한다고 주장하나, 기록에 의하면 청구인은 1991년도 영업결과 매출액은 268억 원 상당이었으나 결손금(전기이월결손금 18억 원 상당, 당기순손실 27억 원 상당, 계 45억 원 상당)이 자본금(30억 원)을 초과하여 자본잠식상태에 있었음에도 자금을 차입하여 당해 연도에 연간총매출액을 상회하는 308억 원 상당의 이 사건 토지 중 일부를 취득하였고 1993. 1. 30. 동 지상에 근린생활시설 및 업무시설용도 건축물의 건축허가만 받아 착공을 하지 못하고 있으면서 1994. 3. 31. 청구인의 주주 ㅇㅇ 외 2인이 소유하고 있던 청구인 주식 100%와 부동산 등을 ㅇㅇㅇ 외 1인이 432억 원에 양수하여 동 양수인이 회사경영권을 사실상 소유하였고 당기순손실이 1992년도 104억 원 상당, 1993년도 155억 원 상당, 1994년도 237억 원 상당으로 매년 증가하고 있음에도 또다시 자금을 차입하여 1994. 10. 17. 및 같은 해 11. 8. 63억 원 상당의 인접토지를 추가로 취득하고 1995. 1. 19. 서울특별시로부터 대규모 소매점(백화점) 개설허가내인가를 받아 같은 해 2. 25. 건축물 용도를 판매ㆍ운동 및 업무시설용도로 설계 변경한 후 위 ㅇㅇㅇ 외 1인이 회사경영권을 사실상 소유한 날부터 15개월이 지난 1995. 6. 30. 이를 타에 매각한 것으로 이는 청구인이 당초부터 무리한 투자를 계속하는 등 법인의 내부적인 사정에 의하여 순손실액이 매년 증가하여 거래금융기관으로부터 차입금 상환요청을 받게 된 결과를 청구인 스스로 자초하였다 할 것이므로 이 사건 토지의 매각에 정당한 사유가 있다 할 수 없고 따라서 이 부분 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

다음 둘째 다툼에 대하여 보면 「지방세법」제111조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제82조의2 제1항 제2호의 규정에 의하면 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 하되 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서에 의하여 취득가격이 입증되는 경우에는 사실상 취득가격으로 하도록 되어 있고 이때의 취득가격은 같은 법 시행령 제82조의3 제2항의 규정에 의하여 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용(법인세법 제16조 제11호의 규정에 의한 건설자금에 충당한 금액의 이자, 소개수수료, 설계비 등 취득에 소요된 직접ㆍ간접비용을 포함한다)을 말한다고 되어 있다.

기록에 의하면 이 사건 토지의 취득가격은 청구인이 작성한 법인의 원장ㆍ결산서 등에 의하여 37,444,447,467원으로 입증되므로 동 금액을 과세표준으로 하여야 한다는 청구인의 주장은 이유 있다 할 것이다.

4. 결론

그렇다면 처분청이 이 사건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 정당하나 이 사건 취득세 과세표준을 37,877,169,852원으로 보아 취득세 등을 납부고지한 처분은 잘못이어서 이 사건 심사청구는 일부 이유 있으므로 감사원법 제46조 제2항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

【참조조문】

지방세법 제112조 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제84조의4 제1항 제2호, 지방세법 제111조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제82조의2 제1항 제2호, 같은 법 시행령 제82조의3 제2항