1. 원처분의 요지

처분청은 청구인이 1992. 1. 28.부터 1993. 8. 13.까지 사이에 6회에 걸쳐 취득한 ㅇㅇ북도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ읍 ㅇㅇ리 624 외 13필지 토지 22,426㎡(이하 "이 사건 토지"라 한다) 중 15,421㎡는 1993. 4. 29. 주택건설사업계획승인을 받아 아파트를 건축하고 나머지 토지 중 별지 매각토지 목록의 같은 리 624-6 외 3필지 답 및 임야 1,999㎡(이하 "이 사건 매각토지"라 한다)는 1995. 10. 27. 및 같은 해 12. 8. 청구 외 ㅇㅇㅇ 외 6인에게 각각 매각한 데 대하여 이를 법인의 비업무용 토지로 보아 1996. 2. 14.자로 청구인에 대하여 「지방세법」제112조 제2항의 중과세율을 적용하고 이미 자진 신고납부한 세액을 차감한 취득세 32,343,270원(가산세 5,392,540원 포함)을 부과고지하는 처분(이하 "이 사건 부과처분"이라 한다)을 하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 처분청이 한 이 사건 부과처분의 취소를 청구하면서 그 이유로서 이 사건 매각토지는 아파트 신축사업을 위하여 부득이 취득한 토지로서 아파트를 신축하고 남은 자투리토지이고 추가적인 아파트 신축이 불가능한 토지이며 청구인은 아파트 미분양으로 인한 자금압박으로 경영합리화 목적으로 이를 매각하였고 또한 청구인은 부동산 매매업이 주업이므로 이 사건 매각토지는 법인의 비업무용 토지에 해당하지 아니함에도 취득세를 중과세함은 부당하다고 주장한다.

3. 당원의 판단

이 사건 심사청구의 다툼은 이 사건 매각토지가 지방세법 소정의 법인의 비업무용 토지에 해당하는지의 여부에 있다.

먼저 청구인이 이 사건 토지를 취득 사용한 경위와 처분청이 취득세를 부과한 경위를 보면, 청구인은 1989. 3. 23. 주택건설업, 건축자재판매업 등을 영위할 목적으로 설립된 법인으로서 1992. 1. 28.부터 1993. 8. 13.까지 사이에 6회에 걸쳐 주택건설을 목적으로 ㅇㅇ북도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ읍 ㅇㅇ리 624 외 13필지 대지, 전, 답 및 임야 22,426㎡를 취득한 후 1993. 4. 29. 처분청으로부터 이 사건 토지 중 15,421㎡에 대한 주택건설사업계획승인을 받아 1995. 3. 24. 아파트(연면적 39,311.78㎡)를 건축하였고 나머지 토지 중 같은 리 624-6 외 3필지 답 및 임야 1,999㎡는 1995. 10. 27. 및 같은 해 12. 8. 청구 외 ㅇㅇㅇ 외 6인에게 각각 매각하였으며, 처분청에서는 이에 대하여 이 사건 매각토지는 주택건설목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 매각하였으므로 법인의 비업무용 토지에 해당하는 것으로 보아 1996. 2. 14.자로 이 사건 취득세를 중과세한 사실이 관계 자료에 의하여 인정된다.

살피건대, 구 지방세법(1994. 12. 22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것) 제112조 제2항은 법인이 대통령령으로 정하는 비업무용 토지를 취득할 경우에는 취득세를 중과하도록 규정하고, 구 「지방세법」제112조의3은 법인이 토지를 취득한 후 5년 이내에 당해 토지가 그 법인의 비업무용 토지가 된 경우(5년 이내 정당한 사유 없이 이를 매각하는 경우를 포함한다)에는 제112조 제2항의 규정에 의한 세율을 적용하여 취득세를 추징한다고 규정하고 있고, 구 지방세법시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14481호로 개정되기 전의 것) 제84조의4 제1항에서 법인이 토지를 취득한 날로부터 1년 이내에 정당한 사유 없이 그 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지를 비업무용 토지로 규정하고, 그 제4항 제10호에서 주택의 건설ㆍ공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용 토지로 보지 아니한다고 규정하고 있는바,

위 규정들을 종합하여 보면, 주택건설용 토지로 취득한 것이 명백한 토지는 그 취득한 날로부터 유예기간인 4년 동안은 이를 법인의 비업무용 토지로 보지 아니한다는 것으로 그 기간이 경과되기 전에 그 토지 중 일부를 주택건설에 사용하지 아니한 채 타에 매각하였다면 그 매각에 정당한 사유가 없는 한 이는 법인의 비업무용 토지에 해당하고, 이때의 정당한 사유란 법령에 의한 금지ㆍ제한 등 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유가 있거나 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력과 추진을 다하였지만 부득이하여 그 법인의 과실 없이 매각할 수밖에 없었던 경우를 뜻한다 할 것이고, 다만 주택건설업체가 공동주택을 신축하고 남은 토지로서 그 면적이 협소하여 달리 건물을 건축할 수 없는 경우라면 위 조항 소정의 정당한 사유가 있는 경우에 해당한다 할 것이다.

청구인은 이 사건 토지는 아파트 건물을 신축하고 남은 자투리 토지로서 추가적인 아파트 신축이 불가능하고 아파트 미분양으로 인한 자금압박 때문에 이를 매각하였으므로 매각에 정당한 사유가 있고 또한 청구인은 부동산 매매업이 주업이므로 토지매각 자체가 고유업무에 직접 사용하는 경우에 해당한다고 주장하나, 기록에 의하면 이 사건 매각토지는 일반주거지역에 위치하고 있고 위 각각의 매각토지는 ㅇㅇ군 건축조례 제31조에 규정된 일반주거지역의 대지면적의 최소 한도인 60㎡를 초과하고 있어 주택건설사업에 사용할 수 있는 규모의 토지라 할 것이고 청구인은 당기순손실이 각각 6억 원 상당 및 5억 원 상당인 1992년도 및 1993년도에 이 사건 토지를 취득하였으므로 사업추진 중 자금압박은 스스로 초래한 것이라 할 것이며 1993년도에 이 사건 토지 위에 총 392세대의 이 사건 아파트 건설공사를 착공하여 주택건설사업을 수행하면서 1993년도에 85세대, 1994년도에 74세대의 저조한 아파트 분양실적에도 불구하고 1994년도에는 당기순손실이 오히려 2억 원 상당으로 감소하였을 뿐만 아니라 1995년도에는 이 사건 아파트 건설공사가 준공(준공일자 : 1995. 3. 24.)되면서 이 사건 매각토지의 매각일자 이전까지 150세대(분양누계 309세대)가 분양되고 있었으므로 아파트의 분양부진으로 인한 자금압박 때문에 이 사건 토지 중 일부를 매각하였다고 인정할 수 없고, 이 사건 매각토지는 공동주택을 건설할 목적으로 취득한 토지로서 지방세법시행령 제84조의4 제4항 제10호 소정의 주택건설용 토지에 해당하고 제3자에게 매도할 목적으로 취득한 매매용 토지가 아니며 취득한 날로부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 매각한 사실이 인정되므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

4. 결론

그렇다면 처분청이 이 사건 토지를 법인의 비업무용 토지에 해당되는 것으로 보아 중과세율을 적용하여 취득세를 부과고지한 처분은 정당하고, 이 사건 심사청구는 이유 없으므로 감사원법 제46조 제2항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

【참조조문】

구 지방세법(1994. 12. 22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것) 제112조 제2항, 구 지방세법 제112조의3, 구 지방세법시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14481호로 개정되기 전의 것) 제84조의4 제1항