1. 원처분의 요지

처분청은 청구인이 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ면 ㅇㅇㅇ리 125-3 외 28필지의 토지 9,261㎡(이하 "이 사건 토지"라 한다)를 1995. 4. 25.부터 5. 9.까지 사이에 취득한 후 같은 해 10. 27. 매각한 데 대하여 법인이 토지를 취득한 날부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 매각한 비업무용 토지로 보아 「지방세법」제112조 제2항의 중과세율을 적용한 후 1996. 2. 10.자로 청구인에 대하여 취득세 725,304,840원(가산세 120,884,140원 포함), 농어촌특별세 66,486,270원(가산세 6,044,200원 포함) 계 791,791,110원을 부과고지하는 처분(이하 "이 사건 부과처분"이라 한다)을 하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 처분청이 한 이 사건 부과처분의 취소를 청구하면서 그 이유로서 첫째, 부동산 매매업을 주업으로 하는 청구인이 매각한 이 사건 토지는 매매용 토지로서 청구인의 목적사업의 하나인 부동산 매매업에 직접 사용한 경우에 해당됨에도 주택건설에 사용하지 아니하였다는 사유만으로 이 사건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보는 것은 부당하며,

둘째, 청구인이 연대 보증한 청구 외 ㅇㅇ종합건설주식회사의 부도발생으로 인하여 심사청구일 현재 100억 원 상당의 연대보증채무 변제상환 독촉을 받고 있어 경영정상화 차원에서 부득이 이 사건 토지를 매각할 수밖에 없는 상황이었음에도 이를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세 등을 부과고지한 것은 부당하다고 주장한다.

3. 당원의 판단

이 사건 심사청구의 다툼은 부동산 매매업 등을 목적사업으로 하는 법인이 공동주택건설용으로 취득한 토지에 아파트를 건설하지 아니하고 취득 당시 토지현황대로 매각한 경우 그 토지가 법인의 비업무용 토지에 해당하는지의 여부에 있다.

먼저 청구인이 이 사건 토지를 취득ㆍ매각한 경위와 처분청의 취득세 부과 경위를 보면, 청구인은 1980. 3. 7. 부동산 매매업ㆍ주택건설업 등을 목적사업으로 하여 설립된 법인으로서 이 사건 토지를 취득하기 전인 1995. 3. 21. 처분청으로부터 주택건설사업계획승인(대지면적 : ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ면 ㅇㅇㅇ리 125-3 외 8필지 7,172㎡)을 받고 같은 해 4. 3. 및 같은 해 5. 6. 2차에 걸쳐 처분청으로부터 토지거래계약허가(토지이용목적 : 아파트 신축)를 받아 같은 해 4. 25.부터 5. 9.까지 사이에 이 사건 토지를 취득하여 같은 해 5. 15. 소유권 이전등기를 마쳤고 같은 해 10. 27. 이 사건 토지 전체를 청구 외 ㅇㅇ건설주식회사에 매각하였는바,

처분청에서는 주택건설 목적으로 취득한 이 사건 토지를 주택건설에 직접 사용하지 아니하고 정당한 사유 없이 매각한 법인의 비업무용 토지로 보아 1996. 2. 10. 취득세 등을 중과세한 사실이 관계자료에 의하여 인정된다.

청구인의 첫째 주장에 대하여 살펴본다.

지방세법시행령 제84조의4 제1항 제2호 및 제4항 제10호의 규정을 종합하여 보면 법인이 토지를 취득한 날부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 매각한 토지는 법인의 비업무용 토지로 보되, 청구인의 경우와 같이 주택의 건설ㆍ공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지는 법인의 비업무용 토지로 보지 아니한다고 규정하고 있는바,

이는 법인이 토지를 취득하기 전 주택건설사업계획승인을 받는 등 주택건설용 토지로 취득한 것이 명백한 토지는 취득한 날로부터 유예기간인 4년 동안 이를 법인의 비업무용 토지로 보지 아니한다는 것으로 그 기간이 경과되기 전에 이를 타에 매각하였다면 위 시행령 소정의 법인의 비업무용 토지에 해당하는 것으로 보아야 하며,

또한 같은 법 시행령 제84조의4 제2항 제3호에 법인의 비업무용 토지의 범위와 관련하여 법인의 고유업무를 "법인등기부상 목적사업으로 정하여진 업무" 이외에 "행정관청으로부터 인ㆍ허가를 받은 업무"로 규정한 것은 행정관청으로부터 인ㆍ허가를 받은 업무의 특수성에 비추어 법인등기부상의 목적사업과는 별도로 인ㆍ허가받은 내용에 따라 독립적으로 법인의 고유업무인지의 여부를 판단하고자 하는 데 그 취지가 있는바,

이러한 규정 취지에 비추어 보면 부동산 매매업을 주업으로 하는 법인이라 하더라도 주택건설사업계획승인을 받은 토지를 주택건설에 사용하지 아니하고 이를 타에 매각하였다면 이는 법인의 비업무용 토지가 된 경우에 해당한다 할 것이다.

청구인은 부동산 매매업을 주업으로 하는 법인으로서 지방세법시행령 제84조의4 제1항 제1호 「마」목의 규정에 의하여 토지를 취득한 날부터 1년 이내에 이 사건 토지를 매각하였으므로 이는 청구인의 고유업무에 직접 사용한 토지에 해당된다고 주장하나, 청구인은 처분청으로부터 아파트를 건립할 목적으로 토지거래계약허가를 받아 이 사건 토지를 취득하였고 토지를 취득하기 전에 이미 주택건설사업계획의 승인을 받았는바,

주택건설사업계획의 승인은 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의하여 단독주택은 20호, 공동주택은 20세대 이상의 주택을 건설하고자 하는 자는 반드시 그 사업계획의 승인을 받아야만 사업을 시행할 수 있는 것으로서 이는 지방세법시행령에서 규정하고 있는 "행정관청으로부터 인ㆍ허가를 받은 업무"에 속한다 할 것이므로 청구인이 이 사건 토지를 인ㆍ허가받은 업무에 사용하지 아니하고 타에 매각한 이상 청구인의 법인등기부상 목적사업인 부동산 매매업에 사용하였다 하더라도 이는 청구인의 고유업무에 사용하였다고 볼 수 없으므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

청구인의 둘째 주장에 대하여 살펴본다.

지방세법시행령 제84조의4 제1항에 법인이 토지를 취득한 날부터 1년 이내에 그 고유업무에 직접 사용하지 못하는 「정당한 사유」라 함은 관계 법령에 따른 사용금지나 제한이 있거나 법인이 마음대로 할 수 없는 외부의 사정이 있는 경우를 뜻하는 것으로서 청구인의 경우와 같이 연대보증 채무상환 독촉을 받고 있다는 사정만으로는 정당한 사유에 해당된다고 볼 수 없다.

청구인은 이 사건 토지를 매각하지 아니하면 연쇄부도를 맞을 위기에 처해있어 부득이 이 사건 토지를 매각한 것이므로 이는 지방세법 소정의 정당한 사유에 해당된다고 주장하나,

기록에 의하면 1995. 9. 29. 청구인이 연대보증한 청구 외 ㅇㅇ종합건설주식회사의 부도발생으로 인하여 청구인이 변제하여야 할 보증채무액은 10,548,679,000원 상당에 이르고 있으나 청구인은 이 사건 토지의 매각대금 5,864,515,000원 전체를 주거래은행의 대출금 상환 등에 사용한 사실이 확인되므로 연대보증 채무상환을 위하여 이 사건 토지를 매각하였다는 청구인의 둘째 주장 또한 받아들일 수 없다.

4. 결론

그렇다면 처분청이 이 사건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세한 이 사건 부과처분은 정당하다 할 것이고, 이 사건 심사청구는 이유 없으므로 감사원법 제46조 제2항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

【참조조문】

지방세법시행령 제84조의4 제1항 제2호 및 제4항 제10호,