1. 원처분의 요지

처분청은 청구인이 1990. 8. 30. 서울특별시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 1337-20 외 1필지의 대지 1,794.80㎡를 취득한 후 그 지상에 업무시설 27,641.33㎡(지상 20층, 지하 7층)를 신축하여 그 중 6∼8층 3,781.01㎡는 1994. 7. 28., 10∼11층 2,520.67㎡는 1995. 2. 17. 각각 매각한 데 대하여 그 부속토지 계 409.14㎡(이하 "이 사건 토지"라 한다)를 취득한 후 정당한 사유 없이 5년 이내에 매각한 법인의 비업무용 토지로 보아 「지방세법」제112조 제2항의 규정에 의한 중과세율을 적용하여 이미 자진 신고 납부한 세액을 차감한 후 1996. 1. 10.자로 청구인에 대하여 취득세 473,161,500원(가산세 78,860,250원 포함)을 부과고지하는 처분(이하 "이 사건 부과처분"이라 한다)을 하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 처분청이 한 이 사건 부과처분의 취소를 청구하면서 그 이유로서 첫째, 부동산 임대업이 주업인 청구인이 목적사업을 영위하기 위하여 건축물을 신축하였으나 예상외로 임대실적이 저조하여 공사비가 체납되었고 시공회사에서 체납공사비에 대한 대물변제절차가 진행 중에 있어 부득이 매각할 수밖에 없었으므로 이는 정당한 사유에 해당하며, 둘째, 토지를 취득한 후 5년이 경과한 후에 과세한 것은 조세부과권의 제척기간이 경과한 위법한 처분이므로 마땅히 취소되어야 한다고 주장한다.

3. 당원의 판단

이 건 심사청구의 다툼은 청구인이 이 사건 토지를 취득한 후 5년 이내에 그 고유업무에 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 있었는지의 여부에 있다.

먼저 청구인이 이 건 토지를 취득ㆍ매각한 경위와 처분청의 취득세 부과 경위를 보면, 청구인은 1985. 4. 17. 부동산 임대 및 관리업 등을 목적사업으로 하여 설립된 법인으로서 이 사건 토지를 포함한 토지 2필지(서울특별시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 1337-20 대지 1,134.9㎡ 및 같은 동 1337-29 대지 659.9㎡ 계 1,794.80㎡)를 1990. 8. 30. 취득한 후 1991. 1. 3. 건축허가를 받아 1992. 5. 20. 청구 외 ㅇㅇ기업주식회사와 건축물공사 도급계약(공사기간 : 1992. 5. 27. ∼ 1994. 3. 10. 공사금액 : 21,640,300,000원)을 체결한 후 공사를 진행하던 중 공사대금을 지급하지 못하여 ㅇㅇ기업주식회사로부터 1993. 6. 4.부터 같은 해 12. 28.까지 사이에 5회에 걸쳐 공사대금을 조속히 변제하도록 독촉을 받았고,

1994. 1. 3. 체납공사비는 현재 건축 중인 건물로 대물변제하라는 통보(대물변제금액 : 12,634,326,000원, 대물변제물건 : 지상 4층∼10층까지 7개층)를 받고 같은 해 1. 27. 지상 3개층(6층∼8층)을 청구 외 한국ㅇㅇ정보주식회사에 분양하는 계약(금액 : 6,633,750,000원, 잔금지급일 : 1994. 7. 28.)을 체결하였고, 같은 해 4. 1. 다시 대물변제 건물부분의 통보(대물변제금액 : 11,757,018,649원, 대물변제물건 : 지상 11층 ∼ 17층까지 7개층)를 받고 같은 해 7. 16. 지상 2개층(10층, 11층)을 청구 외 ㅇㅇ리스주식회사에 분양하는 계약(금액 : 4,651,250,000원, 잔금지급일 : 1995. 2. 17.)을 체결하는 한편,

처분청에서는 청구인이 1994. 6. 7. 지상건축물을 준공한 후 같은 해 7. 28. 및 1995. 2. 17. 2차에 걸쳐 그 중 5개층을 매각하자 그 부속토지인 이 사건 토지를 취득한 후 정당한 사유 없이 5년 이내에 매각한 법인의 비업무용 토지로 보아 1996. 1. 10. 취득세를 중과세한 사실이 관계 자료에 의하여 인정된다.

청구인의 첫째 주장에 대하여 살펴본다.

구 지방세법(1994. 12. 22. 법률 제4794호로 개정되기 이전의 것) 제112조의3 및 「지방세법」제112조의3과 같은 법 시행령 제84조의4 제1항 제2호에서 법인이 토지를 취득한 날부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 이를 매각하는 경우에는 중과세율을 적용하여 취득세를 추징한다고 규정한 것은 법인이 고유목적 이외의 토지의 취득보유로 인한 비생산적인 투기의 조장을 방지하고 토지의 효율적 이용을 기하고자 함에 그 취지가 있는바,

이러한 규정 취지에 비추어 보면 법인이 취득한 업무용 토지를 그 고유의 목적에 직접 사용하려고 하다가 5년 이내에 타에 처분된 경우에 있어서 그 처분에 정당한 사유가 인정되지 아니하는 경우에는 이를 위 조항 소정의 비업무용 토지가 된 경우에 해당한다고 할 것이나 다만 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 할 것이며,

이때 "정당한 사유"라 함은 취득토지를 고유목적사업에 사용하지 못한 사유가 법령에 의한 금지, 제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 내부적으로 토지를 고유목적에 사용하기 위하여 정상적인 노력과 추진을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 부득이 유예기간을 넘긴 경우를 뜻하는 것으로서 이 사건 토지를 취득한 후 공사비용도 확보하지 아니한 채 무리하게 사업을 추진하다가 공사대금 독촉을 받고 대물변제가 예상된다는 이유만으로 매각한 것은 그 처분에 정당한 사유가 있다 할 수 없으므로 처분청의 당초 처분은 정당하다 할 것이다.

청구인은 당초 예상과 달리 임대실적이 매우 낮아 자금난에 시달리다가 시공업체로부터 체납공사비에 대하여 대물변제할 건물부분을 통보받아 부득이 매각할 수밖에 없었다고 주장하나 이는 자금조달계획 차질에 따른 청구인의 내부적 사정에 불과하여 정당한 사유에 해당한다고 볼 수 없으므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

청구인의 둘째 주장에 대하여 살펴본다.

「지방세법」제30조의 5 제1항, 제120조 제2항 및 제121조의 규정과 같은 법 시행령 제86조의3 제3호의 규정을 종합하여 보면 취득세 과세물건을 취득한 후에 당해 과세물건이 법인의 비업무용 토지가 된 때에는 비업무용 토지가 된 날로부터 30일 이내에 중과세율에 의한 취득세를 신고 납부하여야 하고 이를 이행하지 아니할 경우 처분청에서는 신고납부기한이 경과한 날로부터 5년 간 지방세를 징수할 수 있으며,

이 사건 토지는 1990. 8. 30. 취득하였으나 그 지상에 신축한 건축물이 1994. 7. 28. 및 1995. 2. 17. 각각 타에 매각됨으로써 위 매각한 날에 법인의 비업무용 토지가 된 것이므로 조세부과권의 제척기간이 경과하였다는 청구인의 주장 또한 받아들일 수 없다.

4. 결론

그렇다면 처분청이 이 사건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 중과세율을 적용한 이 사건 부과처분은 정당하다 할 것이고, 이 사건 심사청구는 이유 없으므로 감사원법 제46조 제2항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

【참조조문】

구 지방세법(1994. 12. 22. 법률 제4794호로 개정되기 이전의 것) 제112조의3 및 지방세법 제112조의3과 같은 법 시행령 제84조의4 제1항 제2호