1. 원처분의 요지

처분청은 1990. 6. 30. 서울특별시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 378-10 대지 2,121.1㎡(이하 "이 건 토지"라 한다)를 사옥신축용 부지로 취득한 후 1991. 6. 29. 서울특별시장으로부터 건축허가를 받아 공사를 시행하던 중 1993. 6. 17. 이 건 토지를 건축 중인 지상물과 함께 청구 외 ㅇㅇㅇㅇㅇ신탁주식회사(이하 "신탁회사"라 한다)에 신탁한 데 대하여 법인의 비업무용 토지로 보아 「지방세법」제112조 제2항의 중과세율을 적용하고 이미 자진신고 납부한 세액을 차감한 취득세 922,231,920원(가산세 포함, 이하 같다)을 1994. 2. 16. 추가 납부고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 1994. 1. 16. 처분청이 납부고지한 취득세 922,231,920원의 부과처분을 취소할 것을 청구한다. 그 이유로서 청구인은 이 건 신탁은 임대형 토지신탁으로서 신탁재산의 소유권이전은 형식적인 이전이며 임대사업을 통한 모든 이익은 물론 채권·채무관계도 위탁자에게 귀속하게 되므로 위 신탁회사에 신탁한 토지가 법인의 비업무용 토지에 해당하는지 여부는 위탁자인 청구인을 기준으로 건축물이 완공된 후 그 용도에 따라 판단하여야 함에도 건축 중에 있는 시점에서 이 건 토지와 건축 중인 그 지상물을 신탁한 것 자체만으로 처분청에서는 이 건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 이 건 취득세를 추가 납부고지한 것은 부당하다고 주장한다.

3. 당원의 판단

이 건 심사청구의 쟁점은 법인이 사옥신축용으로 토지를 취득하여 공사를 진행하던 중 당해 토지를 그 지상물과 함께 신탁법에 의한 신탁을 한 경우에 당해 토지가 법인의 비업무용 토지에 해당되는지 여부를 어떻게 판단할 것인가에 있다.

먼저 청구인이 이 건 토지를 취득·신탁한 경위와 처분청의 취득세 부과경위를 보면, 청구인은 주업인 신발류 등 스포츠용품판매업 외에 부동산임대업, 레저·스포츠관련시설운영업 등을 법인등기부상의 목적사업으로 하는 ㅇㅇ광역시에 본점을둔 법인으로서 1990. 6. 30. ㅇㅇ지사 사옥을 신축하기 위하여 이 건 토지를 취득하여 1991. 6. 29. 서울특별시장으로부터 건축허가(지하 4층, 지상 8층, 건축연면적 14,238.92㎡를 받아 같은 해 10. 2. 착공을 하여 지하층의 골조공사 및 토공사까지 마쳤으나 신발업계의 불황에 따른 자금압박으로 더 이상 공사대금을 마련할 수 없게 되자,

1993. 6. 17. 위 신탁회사에 이 건 토지와 건축 중인 그 지상물(지하 4층, 건축연면적 6,688.32㎡)을 신탁(신탁유형 : 임대형 토지신탁, 수의자 : 청구인, 신탁기간 : 같은 날로부터 1999. 12. 31까지)하여 1993. 6. 21. 이 건 토지에 관하여, 위 신탁회사 명의로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마치고 같은 해 7. 14. 건축주명의를 위 신탁회사명의로 변경하여 위 신탁회사가 위 건축물을 완공하였으며, 처분청은 이에 대하여 청구인이 이 건 토지를 취득한 후 5년 이내에 당해 토지가 법인의 비업무용 토지가 된 경우로 보아 1994. 2. 16. 취득세를 중과세한 사실이 관계자료에 의하여 인정된다.

살피건대, 「지방세법」제112조의 3에서 법인의 토지를 취득한 후 5년 이내에 당해 토지가 그 법인의 비업무용 토지가 된 경우에는 같은 법 제112조 제2항의 규정에 의한 중과세율을 적용하여 취득세를 추징한다고 규정한 것은 법인의 고유목적 이외의 토지의 취득보유로 인한 비생산적인 투기의 조장을 방지하고 토지의 효율적인 이용을 기하기 위하여 법인의 토지를 취득하여 일시 업무용으로 사용하다가 일정한 기간 내에 이를 비업무용으로 전환하여 결국 비업무용 토지를 취득·보유하게 되는 것을 방지하는데에 그 취지가 있다 할 것이며,

한편 신탁법 제1조(목적과 정의), 제2조(신탁의 설정), 제51조(수탁자의 이익향수금지), 제59조, 제60조(신탁종료 후의 신탁재산의 귀속) 등의 규정과 「지방세법」제110조(형식적인 소유권의 취득 등에 대한 비과세) 제1항 제3호, 제4호, 제128조(신탁으로 인한 재산권의 취득 및 기타 등기·등록에 관한 비과세), 제182조 제5항(재산세 납세의무자), 제234조의 9 제2항 제5호(종합토지세의 납세의무자), 법인세법 제4조(신탁소득), 소득세법 제59조(신탁소득 등에 대한 소득금액의 계산)등의 세법규정상의 위탁자·수익자 과세원칙과 국세기본법상의 실질과세원칙을 종합하여 보면,

신탁이라 함은 신탁설정자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다)와 특별한 신임관계에 기하여 위탁자가 특정의 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익을 위하여 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 법률관계를 말하는바,

여기서 신탁을 설정한 목적의 객체, 즉 신탁행위의 대상으로 수탁자가 신탁목적에 따라 관리·처분할 수 있는 재산권은 신탁재산을 구성하여 형식상으로는 수탁자에게 그 소유이 이전되나 수탁자의 고유재산과는 분리되어 신탁목적범위 내의 제한을 받아 신탁목적에 따라서만 관리·처분할 수 있으며 그 신탁관리의 법률상 효과가 위탁자 또는 수익자에게 귀속되는 것이므로 실질적인 소유권이전이라 볼 수 없어 수탁자의 지위는 신탁재산의 관리권자에 불과하며 신탁이 종료된 때에는 신탁재산은 수익자 또는 위탁자에게 귀속하고,

그 중 이른바 임대형 토지신탁은 토지의 효능과 가치를 증대하기 위한 목적으로 토지소유자가 토지와 그 정착물을 신탁하여 그 소유권을 신탁회사가 이전하고 신탁회사는 신탁의 본질에 따라 토지의 기능과 적성에 상당한 이용계획을 수립하여 택지를 조성하거나 건물은 건축한 후 수요자에게 임대하여 수익금을 수익자에게 배당하고 신탁기간 만료 후 토지와 건물의 소유권을 수익자 또는 위탁자에게 이전하는 제도이므로, 여기서 당해 토지가 신탁 후 법인의 비업무용 토지에 해당되는지 여부는 수익자 또는 위탁자를 기준으로 주업, 고유업무 및 사용용도 등을 고려하여 신탁계약의 내용에 따라 구체적으로 판단하여야 할 것이다.

기록에 의하면, 청구인은 ㅇㅇ지사 사옥을 신축하기 위하여 이 건 토지를 취득하여 건축공사를 진행하던 중 자금사정의 악화 등으로 더 이상의 공사진행이 어렵게 되자 1993. 6. 17. 이 건 토지와 건축 중인 건축물에 대하여 수탁자를 위 신탁회사로, 수익자를 위탁자인 청구인으로 하고,

신탁 부동산의 임대 및 관리운용은 사전에 위탁자와 합의하여 수익자를 포함하여 수탁자가 적당하다고 인정한 자로 정하기로 하는 이른바 임대형 토지신탁계약을 위 신탁회사와 체결하므로써 수탁자인 위 신탁회사가 나머지 공사를 계속 진행하면서 수익자 겸 위탁자인 청구인과 공동으로 1994. 5. 2. 공사진척도 89.28%인 상태에서 청구 외 주식회사 ㅇㅇ은행에 위 지상건축물(지하 4층, 지상 8층, 건축연면적 14,280.83㎡, 이하 "이 건 건축물"이라 한다) 중 지하 1층 61.43㎡, 지상 1층 707.23㎡ 계 768.66㎡를 같은 해 6. 4. 공사진척도 95.34%인 상태에서 청구 외 일부 ㅇㅇ자동차주식회사에 이 건 건축물 중 지상 1층 일부와 지상 6, 7, 8층 계 6,747.35㎡을 수익자 겸 위탁자인 청귀인이 ㅇㅇ지사 사옥 및 레저·스포츠시설로 직접 사용하고 있는 사실,

위 신탁회사는 1994. 7. 11. 이 건 건축물을 완공하여 사용검사를 필하고 같은 해 9. 2. 이 건 건축물에 관하여 청구인을 위탁자 겸 수익자로 하는 신탁에 의한 위 신탁회사 명의의 소유권보준등기를 마친 사실을 각 인정할 수 있는바,

위 인정사실에 의하면 청구인이 사옥신축목적으로 이 건 토지를 취득하여 사옥신축 중에 토지와 건축 중인 건축물을 부동산 신탁회사에 신탁하였다는 사유만으로는 위에서 살펴 본 바와 같은 신탁의 법리에 비추어 볼 때 이 건 토지가 「지방세법」제112조의 3 소정의 법인이 토지를 취득한 후 5년 이내에 당해 토지를 매각한 경우에 해당한다고 볼 수 없으며, 수탁자인 위 신탁회사가 이 건 토지를 수익자 겸 위탁자인 청구인의 고유업무인 부동산임대업에 계속 사용하고 있는 이상 결국 이 건 토지를 「지방세법」제112조의 3 소정의 법인의 비업무용 토지로 볼 수는 없다고 할 것이다.

4. 결론

그렇다면 처분청이 이 건 토지를 취득 후 5년 이내에 법인의 비업무용 토지가 된 경우로 보아 취득세를 중과세 한 것은 잘못이고 이 건 심사청구는 이유 있으므로 감사원법 제46조의 제2항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

【참조조문】

지방세법 제112조의 3, 신탁법 제1조(목적과 정의), 제2조(신탁의 설정), 제51조(수탁자의 이익향수금지), 제59조, 제60조(신탁종료 후의 신탁재산의 귀속)