1. 원처분의 요지

  처분청은 청구인이 1989. 2. 28. ㅇㅇ직할시 ㅇㅇㅇ구 ㅇ동 1512에 법인본점을 설립하고 1990. 4. 10. 및 같은 해 7. 27. ㅇㅇ 구 ㅇ동 1498-3 외 1필지 대지 1,321.3㎡(이하 "이 건 토지"라 한다)를 주택건설용으로 취득, 등기한 후 3년이 경과하도록 주택건설에 착공하지 아니한 데 대하여 등록세 중과세대상토지로 보아 지방세법 제138조 제1항 제3호의 중과세율을 적용하고 이미 자진신고 납부한 세액을 차감한 등록세 120,141,600원, 교육세 24,028,320원계 144,169,920원을 1994. 4. 30. 추가 납부고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

  청구인은 1994. 4. 30. 처분청이 납부고지한 등록세 등 144,169,920원의 부과처분을 취소할 것을 청구한다.

  그 이유로서 청구인은 이 건 토지를 취득하고 전용면적 40평 이상 규모의 연립주택을 신축, 분양할 계획을 수립하고 있던 중 1991. 5. 6.부터 1992. 12. 31.까지 사이에 정부의 전용면적 40평 이상 규모의 연립주택에 대한 건축허가제한조치가 있어 지방세법시행령 제101조 제1항 제5호 소정의 과세유예기간(3년)이 종료되는 1993. 4. 10. 및 같은 해 7. 27.까지 주택건설에 착공하지 못한 정당한 사유가 있는 것이므로 동 과세유예기간 종료 시점에 위 건축허가 제한 기간(1년 7개월)을 더한 1994. 12. 3. 및 1995. 3. 21.까지는 이 건 토지에 대한 등록세 등 중과세 요건이 성립되지 아니하는 것이며, 또한 이 건 토지와 공동사업 부지로 최종 취득한 ㅇㅇ 구 ㅇ동 1498-5 소재 대지 745.7㎡의 취득 일(1991. 6. 27.)로부터 위 시행령 조항 소정의 과세유예 기간인 3년이 경과하지 아니하였음에도 처분청에서 이 건 등록세등을 추가 납부고지한 것은 부당하다고 주장한다.

3. 당원의 판단

  이 건 심사청구의 쟁점은 이 건 토지 취득일로부터 위 지방세법시행령 조항 소정의 과세유예기간인 3년 이내에 주택건설에 착공하지 못한 "정당한 사유"가 있었는지의 여부에 있다.

  먼저 청구인이 이 건 토지를 취득·사용한 경위와 처분청의 등록세 등 부과경위를 보면, 청구인은 1989. 2. 28. ㅇㅇ직할시 ㅇㅇㅇ구 ㅇ동 1512를 본점 소재지로 하여 주택건설업, 부동산 임대 및 매매업 등을 목적사업으로 하는 법인을 설립(1991. 8. 28. 법인 본점 소재지를 서울특별시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 677-15로 이전)하고, 1989. 3. 25. 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 주택건설사업자로 등록한 후 1990. 4. 10. 및 같은 해 7. 27. 이 건 토지를 취득하였으며, 그 후 1991. 5. 6.부터 1992. 12. 31.까지 사이에 정부의 일정 규모 이상의 연립주택에 대한 건축허가 제한조치(1991. 5. 6. - 1992. 6. 30. : 전용면적 50평 이상의 연립주택 건축허가 제한조치, 1991. 7. 15. - 1992. 12. 31. : 전용면적 40평 이상의 연립주택 건축허가 제한조치)가 있었고, 청구인은 이 건 토지 취득 일로부터 위 시행령 조항 소정의 과세유예기간(3년)이 지난 1994. 1. 31. 처분청으로부터 이 건 토지 및 연접한 ㅇㅇㅇ구 ㅇ동 1498-5 대지 745.4㎡(취득일 : 1991. 6. 27.)상에 연립주택 1개동(전용면적 18.12평형 내지 24.89평형 36세대)을 건축하기 위한 주택건설사업계획 승인을 받고 1994. 2. 14. 건축착공신고를 하였으나 심사청구일 이후인 1994. 7. 14. 현재까지 그 착공이 되지 아니하였으며, 처분청에서는 이에 대하여 청구인이 이 건 토지를 취득한 후 3년 이내에 주택건설을 착공하지 아니한 것으로 보아 1994. 4. 30. 등록세 등을 중과세한 사실이 관계자료에 의하여 인정된다.

  살피건대, 구 지방세법(1993. 12. 27. 법률 제4611호로 개정되기 이전의 것) 제 138조 제1항 제3호와 같은 법 시행령 제101조 제1항 제5호, 제102조 제1항 및 제 2항의 규정을 종합하여 보면, 수도권·ㅇㅇ직할시 등 대도시 내에서 법인신설 후 5년 이내에 부동산을 취득·등기하는 경우에는 등록세를 일반세율의 5배로 중과세하되 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 등록된 주택건설사업자가 주택건설용으로 취득·등기한 부동산을 3년 이내에 주택건설에 착공하는 경우에 한하여 등록세 중과세 대상에서 제외하는 것으로 되어 있으므로 주택건설촉진법에 의하여 등록된 주택건설사업자라 하더라도 대도시 내에서 법인을 설립한 지 5년 이내에 취득한 부동산을 취득 일로부터 3년 이내에 정당한 사유 없이 주택건설에 착공하지 아니하는 경우에는 지방세법 제138조 소정의 등록세 중과세 대상에 해당한다고 할 것이며, 이때의 "정당한 사유"라 함은 관계법령에 따른 토지사용의 금지나 제한이 있거나 법인이 마음대로 할 수 없는 사정이 있는 경우를 뜻하는 것으로서 토지를 취득한 후 당해 토지만으로도 지방세법 소정의 과세유예기간 내에 정부의 건축허가 제한규모 이하의 건축물을 건축할 수 있었음에도 이에 대한 진지한 노력을 하지 아니하였다면 이는 정당한 사유가 있었다고 할 수 없다.

  청구인은 전용면적 40평 이상의 연립주택에 대한 건축허가를 제한하는 정부의 건축허가 제한조치로 인하여 과세유예기간 내에 주택건설에 착공하지 못하였고, 최종 취득한 연접토지의 취득 일로부터 과세유예 기간이 경과하지 아니하였으므로 처분청의 이 건 등록세 등 부과처분은 부당하다고 주장하나, 기록에 의하면 청구인은 1990. 4. 10. 및 같은 해 7. 27. 이 건 토지를 취득한 후 1991. 5. 6. 정부의 전용면적 40평 이상의 연립주택에 대한 건축허가 제한조치가 있을 때까지 건축허가신청을 하지 아니하였을 뿐 아니라 위 건축허가 제한조치가 해제(해제일 : 1993. 1. 1.)되고, 위 시행령 조항 소정의 과세유예기간(3년)이 경과한 후인 1994. 1. 31. 청구인이 처분청으로부터 이 건 토지 및 1991. 6. 27. 취득한 연접토지(ㅇㅇㅇ구 ㅇ동 1498-5 대지 745.4㎡)상에 위 건축허가 제한대상규모 이하인 전용면적 18.12평 내지 24.89평의 연립주택 1동(36세대)를 건축하기 위한 주택사업계획승인을 받은 사실로 볼 때 설사 위 시행령 조항 소정의 과세유예기간 내에 정부의 일정규모(전용면적 40평) 이상의 연립주택에 대한 건축허가 제한조치가 있었다 하더라도 청구인이 이 건 토지상에 위 건축허가제한대상 규모이하의 연립주택을 건축허가 신청하는데에는 아무런 제한이 없었다 할 것이고, 또한 청구인이 이 건 토지만으로도 연립주택 건축허가신청을 할 수 있었음에도 연립주택의 분양규모를 늘리기 위하여 이 건 토지외에 연접토지를 임의로 추가 취득한 것은 청구인의 사정에 지나지 아니하는 것이므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

4. 결 론

  그렇다면 처분청이 이 건 토지를 등록세 중과세 대상토지로 보아 중과세율을 적용하여 등록세등을 납부고지한 처분은 정당하고 이 건 심사청구는 이유 없으므로 감사원법 제46조 제2항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.