1. 원처분의 요지

  처분청은 청구인들이 공유한 서울특별시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 701-1 대지(토지면적 1,562㎡)상의 건축물(지상 3층 지하 1층, 건물연면적 1,603.62㎡) 중 지하 1층 374.94㎡(이하 "이 건 건물"이라 한다)를 임차인 청구 외 ㅇㅇㅇ가 고급오락장인 룸살롱(이하 "이 건 업소"라 한다)으로 사용하고 있는 데 대하여 위 공유토지 1,562㎡ 중 건축물 부속토지에 해당하는 1,155.5㎡를 이 건 업소의 면적 382.66㎡(공용면적 7.72㎡ 포함)비율로 안분한 토지 276㎡(이하 "이 건 토지"라 한다)를 종합토지세 분리과세대상토지로 보아 종합토지세 29,366,400원, 도시계획세 1,174,640원, 교육세 5,873,280원 계 36,414,320원을 산출하고 이를 청구인들 소유의 다른 토지에 대한 과세액과 합산하여 1993년도 종합토지세 68,966,970원, 도시계획세 12,747,830원, 교육세 13,793,380원 계 95,508,180원을 1993. 10. 18. 납부고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

  청구인들은 1993. 10. 18. 처분청이 납부고지한 종합소득세 등 95,508,180원의 부과처분을 취소할 것을 청구한다.

  그 이유로서 이 건 건물의 임차인이 청구인들로부터 임대차계약의 해지통보를 받고도 계약종료일 이후 이 건 건물을 불법 점유하고 고급오락장 영업을 계속하였는데도 처분청에서 이 건 토지에 대하여 종합토지세 등을 중과세(분리과세)한 것은 부당하니 대법원판례(87누823, 1988. 4. 25.)의 취지에 따라 취소되어야 한다고 주장한다.

3. 당원의 판단

  이 건 심사청구의 쟁점은 임차인이 임대차계약 종료 후 이 건 건물을 명도하지 아니하고 고급오락장 영업을 계속한 경우 사치성 재산으로 보아 종합토지세를 분리과세할 것인지 불법 점유로 보아 합산 과세할 것인지의 여부에 있다.

  먼저 청구인들이 이 건 업소용 토지 및 건물을 취득·운영한 경위와 처분청의 종합토지세 등 부과경위를 보면, 청구인들은 1975. 5. 22. 서울특별시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 701-1 대지 1,562㎡(공유지분 4분의 1)를 취득하여 1979. 7. 10. 동 대지상에 건물(지상 3층 지하 1층, 건물연면적 1,571.23㎡)을 공동 명의로 신축, 준공한 후 1987. 5. 1. 위 건물 지하 1층 374.94㎡중 337.19㎡를 청구 외 ㅇㅇㅇ에게 1987. 5. 1.부터 1988. 9. 30.까지 임대(임대조건 : 임대보증금 20,000,000원 매월 소정의 임차료 지급, 재임대기간 : 1988. 10. 1. - 1990. 5. 31.)하였으며, 임차인은 1987. 10. 12. 청구 외 ㅇㅇㅇ 등 3인과 공동으로 처분청으로부터 이 건 건물에 대한 일반유흥음식점(룸살롱) 영업허가(상호 : ㅇㅇ, 허가면적 : 226.94㎡)를 받아 룸살롱을 운영하였고, 1990. 1. 22. 청구인들은 임차료 연체를 이유로 한 임대차계약 해지의 의사표시를 한 내용증명을 임차인에게 송달하였으나 임차인이 이 건 건물을 명도하지 아니하자 1991. 5. 31. ㅇㅇ민사지방법원에 이 건 건물의 명도청구소송을 제기하여 1992. 5. 6. 승소판결(판결내용 : 이 건 건물을 청구인들에게 명도하라)을 받았으며, 임차인이 이에 대하여 1992. 6. 1. ㅇㅇ고등법원에 항소하여 1993. 9. 9. 화해결정(결정내용 : 임차인은 청구인들에게 이 건 건물을 명도한다)되었고, 한편 처분청에서는 1993. 4. 21. 이 건 업소가 영업허가면적(226.94㎡)보다 넓게 룸살롱 영업장으로 사용(실제 전용면적 374.94㎡)되고 있는 사실을 확인하고 1993년도 종합토지세를 산정하면서 청구인들의 공유토지 1,562㎡ 중 지방세법시행령 제194조의 14 제2항의 규정에 의한 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 건물부속토지 1,155.5㎡(별도합산과세대상)를 건물연면적(1,603.62㎡)에 대한 이 건 업소의 면적 382.66㎡(이 건 업소용 건물 공용면적 7.72㎡ 포함)비율로 안분한 토지면적 276㎡(청구인 4인 각각의 안분, 토지면적 69㎡)를 산출하고 이를 종합토지세 분리과세 대상토지로 보아 종합토지세 29,366,400원, 도시계획세 1,174,640원, 교육세 5,873,280원 계 36,414,320원을 산정하여 이를 청구인들 소유 다른 토지 과세액에 각각 합산한 후 청구인들에게 1993년도 종합토지세 등 95,508,180원을 납부고지한 사실이 관계자료에 의하여 인정된다.

  살피건대, 지방세법 제234조의 8, 제234조의 9, 제234조의 15 제1항, 제2항 제5호 및 제3항과 제4항, 제234조의16 제3항 제2호, 제234조의 17의 규정의 취지를 종합하여 보면, 종합토지세 과세기준일(매년 6. 1.)현재 지적법에 의한 토지를 사실상으로 소유하고 있는 자는 종합합산과세표준, 별도합산과세표준 및 분리과세표준으로 구분하여 세액계산된 종합토지세를 납부할 의무가 있고, 종합합산과세표준은 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지를 제외한 토지의 가액을 합산한 금액으로 하며, 별도합산과세표준은 위 건축물의 부속토지의 가액을 합산한 금액으로 하되 고급오락장용 건축물의 부속토지는 별도합산과세표준을 적용하여 세액계산하지 아니하고 분리과세 대상토지로 보아 세액 계산한다고 규정한 것은 종합토지세는 토지보유에 따른 응능과세원칙을 확립하고 과다한 토지보유를 억제하여 지가안정과 토지소유의 저변확대를 도모한다는 취지에서 당해 토지의 이용이 생산적 또는 사치적임에 따라 종합합산과세표준, 별도합산과세표준, 분리과세표준으로 구분하여 각각의 세율을 적용하고 있고, 지방세법소정의 고급오락장으로서의 실체를 갖추고 있는 건물의 부속토지에 대하여는 종합토지세를 별도합산과세하지 아니하고 분리과세(비례세율 적용)하여야 할 것이며 다만, 당해 토지나 건축물을 불법 점유하는 자가 토지 및 건물주 의사에 기하지 아니하고 고급오락장을 설치, 운영하는 경우에는 그 토지 및 건물주에게 종합토지세를 분리과세(중과세)하여 추징할 수 없다 할 것이다.

  청구인들은 임차인이 임대차계약 종료 후 이 건 건물을 불법 점유하고 고급오락장 영업을 하였다는 이유로 처분청이 납부고지한 종합토지세 등 95,508,180원 전액의 부과취소를 주장하나, 이 건 건물(룸살롱 사용건물)의 부속토지(276㎡) 이외의 청구인들 소유토지에 대한 종합토지세 등 부과처분은 정당하다 할 것이다.

  다만, 기록에 의하면 이 건 건물의 사용에 관하여 청구인들이 임차인의 임차료 연체를 이유로 임대차계약 해지의 의사표시를 한 내용증명을 통지한 점 및 ㅇㅇ민사지방법원에서 동 내용증명이 1991. 7. 1. 임차인에게 송달되었다고 인정한 점, 동 통지를 받은 임차인이 별도의 임대차 계약을 체결함이 없이 종전과 같이 룸살롱으로 사용한 점, 청구인들이 ㅇㅇ민사지방법원에 이 건 건물의 명도소송을 제기하여 승소한 점 및 ㅇㅇ고등법원에서도 이 건 건물의 명도를 조건으로 화해 결정한 점 등에 비추어 볼 때, 임차인의 이 건 건물에 대한 1991. 7. 2. 이후의 불법 점유가 인정되며, 한편 임차인이 이 건 건물을 불법 점유하고 룸살롱을 운영함으로 인하여 이 건 건물에 룸살롱을 설치하지 아니한 경우(별도합산 과세표준을 적용한 경우)에 비하여 1993년도 종합토지세 26,128,320원, 교육세 5,225,660원 계 31,353,980원이 더 증액 부과고지되었다 할 것이다.

4. 결론

  그렇다면 이 건 심사청구는 일부 이유 있으므로 감사원법 제46조 제2항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.