1. 원 처분의 요지

처분청은 청구인이 ㅇㅇㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 1275-2에 있는 토지(종교용지 584㎡, 이하 ‘제1토지’라 한다)와 ㅇㅇ 동 1275-3에 있는 토지(유치원용지 711㎡, 이하 ‘제2토지’라 하고 제1토지와 합쳐 ‘이 사건 토지’라 한다)를 소유하고 종교목적으로 사용하지 아니한 데 대하여 제1토지에 대한 2002년도 귀속분 종합토지세 2,171,140원, 도시계획세 260,650원, 지방교육세 434,220원, 농어촌특별세 280,740원 합계 3,146,750원과 이 사건 토지에 대한 2003년도 귀속분 종합토지세 7,078,360원, 도시계획세 766,160원, 지방교육세 1,415,670원 농어촌특별세 960,620원 합계 10,220,810원을 2004. 4. 10. 부과고지(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)하였다.

2. 심사청구의 취지와 이유

가. 청구 취지

이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구

나. 청구 이유

청구인은 택지개발사업지구 내 토지를 취득한 것으로서 이 사건 토지를 자유스럽게 사용할 수 있는 시기는 ㅇㅇㅇㅇ시가 택지개발사업이 완료되었다고 통보한 2003. 9. 16. 이후 이거나 개발사업이 완료됨으로써 면적 및 공급가액이 확정되어 정산금을 납부한 같은 해 10. 20.이 되어야 목적용도에 사용할 수 있는 것이므로 이 때를 청구인의 취득시기로 보아야 한다고 주장하고, 같은 해 9. 2. 택지개발사업 완료 이전까지는 ㅇㅇㅇㅇ시 명의의 토지로서 택지개발사업이 진행 중에 있는 토지이므로 청구인과 ㅇㅇㅇㅇ시가 환지 확정 전에 체결한 계약의 잔금 납부일(2002. 5. 16.과 같은 해 7. 31.)을 청구인의 토지취득일로 보아 종합토지세를 부과한 것은 부당하다.

3. 우리 원의 판단

가. 다툼

택지개발사업지구 내에서 환지확정 전에 매매계약된 토지의 취득시기를 계약상 매매대금의 잔금납부일로 본 것이 정당한지 여부

나. 인정 사실

(1) 청구인은 2001. 5. 16. ㅇㅇ3지구택지개발사업지구 내 토지인 ㅇㅇㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 1275-2(예정지번) 종교용지 584㎡에 대하여 ㅇㅇㅇㅇ시장과 택지매매계약을 체결한 후 2002. 5. 16. 잔금을 납부하였다.

(2) 청구인은 2001. 7. 31. 청구외 ㅇㅇㅇ과 ㅇㅇㅇㅇ시장이 체결한 같은 지역 1275-3에 있는 유치원용지 711㎡를 위 ㅇㅇㅇ의 권리의무를 승계하여 2002. 7. 31. 잔금을 납부하였다.

(3) 이 사건 토지는 모두 택지개발사업 준공 후 확정측량면적과 확정된 조성원가에 따라 정산을 전제로 하였고, 매매대금 완납 후에는 매수인이 매도인의 승낙을 받아 목적용지로 사용할 수 있도록 매매계약 되었다.

(4) 이 사건 토지는 2003. 6. 30. 택지개발사업이 준공되면서 제1토지는 584.4㎡로 제2토지는 711.4㎡로 확정되었고 2003. 7. 11. 택지개발사업 공사완료 공고가 있은 후 2003. 10. 20. 정산금을 납부하였다.

(5) 처분청은 이 사건 토지를 소유하면서 당초 취득목적에 사용하지 않고 있어 제1토지에 대한 2002년도 귀속분 종합토지세 등 3,146,750원과 제1토지 및 제2토지에 대한 2003년도 귀속분 종합토지세 등 10,220,810원 계 13,367,560원을 2004. 4. 10. 부과·고지하였다.

다. 관계 법령의 규정

(1) 지방세법 제105조 제2항에는 부동산 등의 취득에 있어서는 민법 등 관계법령에 의한 등기·등록을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 이를 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다.

(2) 지방세법시행령 제73조 제1항 제1호에는 국가나 지방자치단체로부터 유상 승계 취득하는 경우에는 사실상의 잔금지급일을 취득일로 본다고 규정되어 있다.

(3) 지방세법 제234조의12 제2호에는 종교 등 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 토지에 대하여는 종합토지세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있다.

라. 판단

청구인은 이 사건 토지의 매매계약이 택지개발사업 준공 후 확정된 면적에 대한 정산을 전제로 한 것이므로 정산금 납부일을 취득일로 보아야 하고 이때까지는 토지의 사용수익이 제한되어 있었다고 주장하고 있으나, 지방자치단체 등이 조성하여 공급하는 토지 중 위치 및 경계가 정해진 부분에 대하여 일정한 금액을 매매대금으로 정하여 분양하고 추후에 측량결과에 따라 면적의 증감이 있는 경우 대금을 정산하기로 하는 약정 하에 매수한 후 당초의 매매대금을 모두 지급하였다면 잔금납부일이 그 토지의 취득시기가 된다고 할 것인바, 택지개발촉진법 제18조와 같은 법 시행령 제13조의 규정에 따르면 택지개발사업지구 내 택지의 공급 승인 시에는 택지의 용도 및 공급대상자별 분할도면을 첨부하도록 하고 있어 1997. 5. 20. ㅇㅇㅇㅇ시장의 택지공급 승인을 받은 이 사건 토지는 계약당시인 2001. 5. 16.과 2001. 7. 31.에 위치 및 경계가 특정된 상태에서 부동산 매매계약이 체결되었음을 알 수 있다.

또한 이 사건 토지의 매매계약에 따르면 매매대금이 정해졌고 환지확정 후 면적 증감에 따라 대금을 정산하기로 약정되어 있으며, 잔금납부 후에는 목적용지의 사용승인이 가능한 것으로 명시되어 있어 종교목적사업 용도로 사용하는데 제한이 없음에도 종교목적용지로 사용하지 아니하고 있음을 알 수 있다.

한편 청구인이 2004. 11. 4. 심사청구 사유를 추가로 제출하여 「ㅇㅇㅇㅇ시가 이 사건 토지의 양도자로서 지방세법 제234조의21 제1항의 규정에 따라 토지소재지 관할 시장·군수에게 신고하도록 되어 있을 뿐 아니라 같은 조 제5항에 따라 미신고시 직권 조사하도록 되어 있음에도 양도사실 신고나 미신고에 따른 직권조사도 하지 아니하고 등기이전이 아니 된 상태에서 청구인에게 보유세인 종합토지세를 부과한 것은 잘못이라고 주장」하고 있으나 설령 양도사실 신고나 미신고시 직권조사 할 의무가 ㅇㅇㅇㅇ시에 있고 이를 이행하지 아니하였다하더라도 청구인의 종합토지세 납부의무가 없어지는 것이 아니므로 이 사건 심사결과에 영향을 미치지 아니한다 할 것이다.

따라서 이 사건 토지의 취득일은 환지확정 전에 체결된 매매계약 상의 매매대금을 전부 납부한 날이라 할 것이므로 처분청이 환지확정하기 전(前)의 면적에 해당하는 이 사건 토지가 과세기준일 현재 종교 목적사업에 직접 사용되고 있지 아니하다고 보아 종합토지세 비과세 규정을 적용하지 아니하고 과세 처분한 것에는 잘못이 없다 할 것이다.

4. 결론

그렇다면 처분청이 이 사건 토지의 취득시기를 환지확정 전에 체결된 매매계약서상 매수대금을 전부 납부한 날로 보아 과세한 이 사건 부과처분은 정당하고 청구인의 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.