1. 원 처분의 요지

  처분청은 2004. 5. 31. 서울특별시강동구세조례(제628호) 제21조의2 제1항 재산세율을 개정고시하고, 청구인이 같은 해 6. 1. 현재 소유하고 있는 서울특별시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 590 ㅇㅇ아파트 201동 1407호(이하「이 사건 아파트」라 한다)에 대하여 같은 해 7. 9. 2004년도 재산세 361,450원, 도시계획세 77,720원, 공동시설세 41,410원, 지방교육세 72,290원 합계 552,870원을 부과·고지(이하「이 사건 부과」라 한다)하였다.

2. 심사청구의 취지와 이유

  가. 청구 취지

    이 사건 부과를 경정하여 달라는 취지의 청구

  나. 청구 이유

    ㅇㅇ구·ㅇㅇ구 등은 기본 재산세율의 25~30%를 하향조정하였는데도 처분청은 20%만 하향조정하였고, 이 사건 아파트의 시세는 다른 구에 소재한 아파트의 시세보다 낮은데도 더 많은 재산세를 부과하였으며 같은 아파트·같은 평형에서 조망권이 좋은 고층보다 저층이고 조망권이 나쁜 이 사건 아파트에 재산세를 더 부과한 것은 부당하다.

3. 우리 원의 판단

  가. 다툼

    이 사건 아파트의 재산세 시가표준액이 비교대상 아파트의 시가표준액보다 현저히 불합리하게 산출되었는지와 다른 구청보다 낮은 감세율을 반영하여 개정한 서울특별시강동구세조례 제21조의2 제1항 재산세율이 적법한지 여부

  나. 인정 사실

    이 건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.

    (1) 처분청은 2004. 5. 31. 서울특별시강동구세조례 제21조의2 제1항을 개정(제628호)하여 제1호 가목에서 주택에 대한 재산세액은 과세표준액 3,000만 원 초과 4,000만 원 이하의 경우 284,800원에 3,000만 원 초과금액의 1000분의40을 더한 금액으로 한다고 규정하였다.

    (2) 처분청은 2003. 12. 29. 2004년도 건물시가표준액 결정을 위한 신축건물기준가격을 175,000원/㎡으로 결정 고시(강동구고시 제2003-135호)하였다.

    (3) 이 사건 아파트는 철근콘크리트조로 건축되었고 28층 중 14층이며 전용면적 114.93㎡, 공용면적 30.64㎡, 지하주차장 24.08㎡로 구성되어 있다.

    (4) 처분청은 이 사건 아파트에 대하여 구조지수 100, 용도지수 100, 위치지수 108, 건물의 경과연수별 잔존가치율 0.935(=1-.013x5), 전용면적에 대한 가산율 55% 등을 적용하여 재산세 시가표준액을 38,864,584원으로 산정하였다.

  다. 관계 법령의 규정

    (1) 지방세법(2004.12.31. 법률 7311호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제111조 제2항에서「제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다」고 규정하면서 제2호에「토지외의 과세대상에 대한 시가표준액은 당해지방자치단체의 장이 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과년수 등 대통령령이 정하는 과세대상별 특성을 감안하여 결정한 매년 1월 1일 현재의 가액. 다만, 시가표준액이 결정되지 아니한 과세대상의 경우에는 납세의무성립일 현재를 기준으로 결정한 가액을 시가표준액으로 하고, 이미 결정된 시가표준액이 기준가격의 변동 또는 기타 사유로 현저하게 불합리하다고 인정되는 경우에는 시가표준액을 변경하여 결정할 수 있다」고 규정하고 있다.

    (2) 같은 법 제187조 제1항에서「재산세의 과세표준은 재산가액으로 한다」라 규정하고, 제2항에서「제1항의 규정에 의한 재산가액은 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 시가표준액으로 한다」고 규정하고 있다.

    (3) 같은 법 시행령(2004.6.29. 대통령령 제18445호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제80조 제1항에서「법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다」고 규정하고, 제1호에「건물 : 철근콘크리트 스라브구조의 아파트의 신축가격을 참작하여 정한 기준가액에 다음 각목을 적용한다」고 규정하고 가목에「건물의 구조별·용도별·위치별 지수」, 나목에「건물의 경과연수별 잔존가치율」, 다목에「건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율」을 규정하고 있다.

    (4) 같은 법 시행령 제80조 제3항에서「법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지외의 과세대상에 대한 시가표준액은 시장·군수가 도지사의 승인을 얻어 결정한다. 다만, 이미 결정한 시가표준액이 시가의 변동 또는 기타 사유로 그 적용이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사는 해당 시가표준액을 변경결정할 수 있다」고 규정하고 있다.

  라. 판단

    이 건은 처분청이 다른 구청의 감세율(ㅇㅇ구 25%, ㅇㅇ구 30%)보다 낮은 감세율 20%를 채택하여 서울특별시강동구세조례 제21조의2 제1항에 반영함으로써 상대적으로 높은 재산세율이 정해진데 대한 적부와 같은 시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동에 있는 ㅇㅇㅇ아파트 등 비교대상의 아파트보다 시세가 낮은데도 더 많은 재산세를 부과한 것이 현저히 불합리한 과세인지 여부에 대한 다툼이라 하겠다.

    (1) 개정된 서울특별시강동구세조례 제21조의2 제1항에 관하여 살펴본다.

    조례는 구체적 집행행위의 개입없이 그 자체로서 직접 국민에 대하여 구체적 효과를 발생하여 특정한 권리의무를 형성하는 경우에 심사청구의 대상이 된다 할 것이고 이 건과 같이 불특정 다수인을 대상으로 하고 재산세의 부과·고지라는 구체적 처분행위를 요하는 위 조례 제21조의2 제1항 제산세율의 규정은 심사청구의 대상이 되지 아니한다 할 것이다.

    (2) 이 사건 아파트에 대한 과세내역을 살펴본다.

    지방세법 제111조 제2항 제2호의 규정에서 재산세의 시가표준액은 당해 지방자치단체의 장이 거래가격, 신축가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 결정한 매년 1월 1일 현재의 가액으로 한다고 하면서 같은 법 시행령 제80조 제1항 제1호에서 건물의 시가표준액은 철근콘크리트 스라브구조의 아파트의 신축가격을 참작하여 정한 기준가액에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수, 건물의 경과연수별 잔존가치율, 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율을 적용하여 산출하도록 규정하는 한편 그 구체적인 기준에 대하여는 특별히 정하고 있지 아니하다. 한편, 당해 지방자치단체의 장이 신축가격을 기준으로 하여 위와 같은 제반 요소들을 모두 참작하여 시가표준액을 결정하였다 하더라도 그 시가표준액이 시가나 기타 사정에 비추어 현저하게 불합리한 것으로 인정되는 경우에는 같은 법 시행령 제80조 제3항 단서의 규정에 따라 변경결정되어야 할 것이다.

    그런데, 아파트의 시세는 건물가액과 토지가액을 합하여 형성되는 것이고 그 중 건물만의 시세를 구분하여 아파트별로 비교하는 것은 사실상 불가능하다 할 것이므로 이 사건 아파트의 시세가 비교대상 아파트의 시세보다 낮게 거래된다 하여 건물만의 시세 또한 낮다고 단정할 수는 없다 할 것이다. 또한, 이 사건 아파트와 비교대상 아파트의 건물에 대한 시가표준액 산출내용을 살펴보면 신축건물기준가격(175,000원/㎡) 및 경과연수별 잔존가치율(경과연수 1년마다 1.3%씩 누적상각)은 지역간 차별없이 적용되었고, 건물부속토지가격에 따라 차등이 있는 위치지수에서 이 사건 아파트는 108을 적용하고 비교대상 아파트는 112~114를 적용하여 가감산율 적용 전의 ㎡당 시가표준액은 1999년도에 건축된 이 사건 아파트는 176,000원, 비교대상 아파트는 최저 129,000원(1978년도 건축)부터 최고 155,000원(1988년도 건축)으로 산출되었다. 이를 구체적으로 살펴보면 위치지수에서는 이 사건 아파트가 비교대상 아파트보다 낮은 지수를 적용받았으나 경과연수별 잔존가치율에서는 건축연도의 경과연수가 5년째인 이 사건 아파트가 건축연도의 경과연수 16~26년째인 비교대상 아파트보다 더 낮은 상각율을 적용받아 전체적으로 이 사건 아파트가 비교대상 아파트보다 높게 평가되었음을 알 수 있다. 이에 당해 공동주택의 국세청기준시가가 높아짐에 따라 체증하도록 정해진 가산율에 의하여 이 사건 아파트는 비교대상 아파트의 가산율 70~90%보다 최저 15%포인트부터 최고 35%포인트가 낮은 55%의 가산율을 적용하여 최종 시가표준액이 산출되었고 여기에 비교대상의 다른 지방자치단체의 초과누진세율보다 최저 5%포인트부터 최고 10%포인트까지 높은 세율을 적용하여 세액을 산출함에 따라 비교대상의 아파트보다 상대적으로 더 많은 세액을 부담하게 된 것이라 할 것이다.

    한편, 국세청 기준시가는 26층 이상의 아파트의 경우 12~20층은 A그룹, 4~11층 및 21~23층은 B그룹, 나머지 1~3층 및 24층 이상은 C그룹으로 구분하여 층간 차등을 두고 있는 바 이 사건 아파트는 A그룹으로 분류되어 가산율 55%를 적용받아 가산율 50% 또는 45%를 적용받는 B그룹과 C그룹보다 상대적으로 높은 가산율을 적용받았고, 2003년도까지는 전용면적의 넓이에 따라 최저 5%부터 최고 60%까지의 가산율을 적용하여 시가표준액을 산출하였으나 2004년부터는 국세청 기준시가의 고저에 따라 최저 5%부터 100%까지의 가산율을 적용하여 시가표준액을 산출하는 것으로 변경되어 이 사건 아파트의 경우 2003년도 가산율 5%에서 2004년도 가산율 55%를 적용받아 전년대비 재산세액이 급격히 인상된 것으로 판단된다 할 것이다.

    위의 내용을 종합해 볼 때 이 사건 아파트 건물의 시가표준액이 다른 지역에 있는 비교대상 아파트 또는 같은 아파트 건물의 시가표준액과 비교하여 시가나 기타 사정에 비추어 현저히 불합리하게 결정되었다고 단정할 수는 없다 할 것이고, 이 사건 아파트 건물의 시가표준액이 비교대상 아파트 또는 같은 아파트 건물의 시가표준액과 비교하여 상대적으로 고액이라 하더라도 그와 같은 사정만으로 이 사건 아파트의 시가표준액이 현저하게 불합리한 것이라 할 수도 없다 할 것이다.

4. 결론

  그렇다면 처분청의 재산세율 개정에 관한 청구부분은 부적법한 것이고, 이 사건 아파트에 대한 시가표준액을 결정한 데에 대한 청구부분은 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제1항 및 같은 조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.