1. 원 처분의 요지

  처분청은 청구인이 2004. 6. 1. 현재 소유하고 있는 서울특별시 ㅇㅇㅇ구 ㅇㅇㅇ동 61 ㅇㅇㅇㅇ아파트 A동(이하 「이 사건 건축물」이라 한다) 1802호(이하 「이 사건 아파트」라 한다)에 대하여 같은 해 7. 10. 2004년도 재산세 1,997,890원, 도시계획세 150,070원, 공동시설세 97,050원, 지방교육세 399,570원 합계 2,644,580원을 부과·고지하는 처분(이하 「이 사건 부과처분」이라 한다)을 하였다.

2. 심사청구의 취지와 이유

  가. 청구취지

    이 사건 부과처분을 경정하게 하여 달라는 취지의 청구

  나. 청구이유

    이 사건 건축물의 경우 1층부터 20층(이하 「저층」이라 한다)까지는 철골철근콘크리트구조이고, 21층부터 40층(이하 「고층」이라 한다)까지는 철근콘크리트구조로 되어 있는 주상복합건축물로서 같은 내부마감재를 사용하였고 분양가 및 현 시가는 고층으로 올라 갈수록 높은데도 불구하고 재산세 과세표준 산정시 18층에 있는 이 사건 아파트에 철근콘크리트구조보다 높은 철골철근콘크리트구조지수를 적용하여 재산세를 고층의 2배 가까이 부담하게 하는 것은 형평과세의 원칙에 위배되므로 이 사건 부과처분은 경정되어야 한다.

3. 우리 원의 판단

  가. 다툼

    이 사건 아파트에 대한 재산세가 같은 건물내 다른 아파트보다 현저히 불합리하게 부과되었는지 여부

  나. 인정사실

    이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

    (1) 청구인은 서울특별시 ㅇㅇㅇ구 ㅇㅇㅇ동 61 ㅇㅇㅇㅇ아파트 A동 1802호를 2004년도 재산세 과세기준일인 2004. 6. 1. 현재 소유하고 있었다.

    (2) 이 사건 아파트가 속한 이 사건 건축물은 2003. 11. 27. 사용 승인되었고, 1층부터 20층까지는 철골철근콘크리트구조이고 21층부터 40층까지는 철근콘크리트구조임에는 다툼이 없다.

    (3) 이 사건 건축물 18층에 있는 이 사건 아파트와 청구인이 제시한 '재산세 비교표'를 검토하기 위하여 예로 든 26층에 있는 아파트(이하 「비교대상 아파트」라 한다)는 같은 평형으로 각각 전용면적은 146.68㎡, 공용면적은 43.12㎡, 지하주차장면적은 74.10㎡이다.

    (4) 이 사건 아파트의 재산세 시가표준액은 2004년도 건물시가표준액표상의 ㎡당 신축건물 기준가격 175,000원에 이 사건 아파트에 대한 구조지수(철골철근콘크리트구조) 120, 용도지수(주택) 100, 위치지수 118, 잔존가치율 0.987을 적용하면 244,000원(천원 미만 절사)이 되며 이를 전용면적(가산율 55/100), 공용면적, 지하주차장(감산율 50/100)에 가감산율과 함께 적용하여 재산세 과세표준을 계산하면 75,035,856원이 되고 그 중 전용면적에 대한 과세표준(55,474,376원)에는 누진세율(856,000원+4,000만 원 초과금액의 1,000분의 70)을, 그 외의 과세표준(19,561,480원)에는 1,000분의 3의 세율을 적용하여 더하면 재산세는 1,997,890원이 된다.

    (5) 비교대상 아파트의 시가표준액은 2004년도 건물시가표준액표상의 ㎡당 신축건물 기준가격 175,000원에 비교대상 아파트에 대한 구조지수(철근콘크리트구조) 100, 용도지수(주택) 100, 위치지수 118, 잔존가치율 0.987을 적용하면 203,000원(천 원 미만 절사)이 되며 이를 전용면적(가산율 50/100), 공용면적, 지하주차장(감산율 50/100)에 가감산율과 함께 적용하여 재산세 과세표준을 계산하면 60,938,570원이 되고 그 중 전용면적에 대한 과세표준(44,664,060원)에는 누진세율(856,000원+4,000만 원 초과금액의 1,000분의 70)을, 그 외의 과세표준(16,274,510원)에는 1,000분의 3의 세율을 적용하여 더하면 재산세는 1,231,300원이 된다.

    (6) 위 재산세 과세표준 또는 재산세액에 지방세법의 각 해당세율을 적용하여 도시계획세, 공동시설세 및 지방교육세를 부과하는 것에 대하여는 다툼이 없다.

  다. 관계 법령 등의 규정

    (1) 구 지방세법(2005. 1. 5. 법률 제7332호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제182조 제1항에는 「재산세 과세기준일 현재 재산세 과세대장에 재산의 소유자로 등재되어 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 권리의 양도·도시계획사업의 시행 또는 기타 사유로 인하여 재산세 과세대장에 등재된 자의 권리에 변동이 생겼거나 재산세 과세대장에 등재가 되지 아니하였을 때에는 사실상 소유자가 재산세를 납부할 의무를 진다.」라고 규정하고 있다.

    (2) 구 지방세법 제187조 제1항에는 「재산세의 과세표준은 재산가액으로 한다.」라고 규정하고 있고 제2항에는 「제1항의 규정에 의한 재산가액은 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 시가표준액으로 한다.」라고 규정하고 있다.

    (3) 구 지방세법 제111조 제2항에는 「제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.」라고 규정하면서 그 제2호에 「토지 외의 과세대상에 대한 시가표준액은 당해 지방자치단체의 장이 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과년수 등 대통령령이 정하는 과세대상별 특성을 감안하여 결정한 매년 1월 1일 현재의 가액. 다만, 시가표준액이 결정되지 아니한 과세대상의 경우에는 납세의무성립일 현재를 기준으로 결정한 가액을 시가표준액으로 하고, 이미 결정된 시가표준액이 기준가격의 변동 또는 기타 사유로 현저하게 불합리하다고 인정되는 경우에는 시가표준액을 변경하여 결정할 수 있다.」라고 규정하고 있다.

    (4) 구 지방세법 시행령(2005. 1. 5. 대통령령 제18669호로 개정되기 전의 것) 제80조 제1항에는 「법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다.」라고 규정하면서 그 제1호에 「건물 : 철근콘크리트 스라브구조의 아파트의 신축가격을 참작하여 정한 기준가액에 다음 각목을 적용한다. 가. 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수, 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율, 다. 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율」이라고 규정하고 있으며 제3항에는 「법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 외의 과세대상에 대한 시가표준액은 시장·군수가 도지사의 승인을 얻어 결정한다. 다만, 이미 결정한 시가표준액이 시가의 변동 또는 기타 사유로 그 적용이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사는 해당 시가표준액을 변경결정할 수 있다.」라고 규정하고 있다.

    (5) 처분청이 위 지방세법령에 기초하여 서울특별시장의 승인을 받아 결정ㆍ고시(서울특별시 ㅇㅇㅇ구 고시 제2003-72호, 2003. 12. 31.)한 2004년도 건물 시가표준액에 의하면 2004년도 신축건물 기준가격은 ㎡당 175,000원, 철골철근콘크리트구조의 구조지수는 120, 철근콘크리트구조의 구조지수는 100, 주택의 용도지수는 100, 부속토지의 가액으로 결정되는 위치지수는 118, 건물의 잔존가치 산출을 위한 매년 상각률은 0.013이다.

    (6) 이 사건 아파트의 국세청기준시가는 669,500,000원이며 이를 전용면적으로 나눈 ㎡당 기준시가 4,564,357원(440만원 초과~480만원 이하 범위 내)에 대한 공동주택 가산율은 55/100이고 비교대상 아파트의 국세청기준시가는 603,500,000원이며 이를 전용면적으로 나눈 ㎡당 기준시가 4,115,788원(400만원 초과~440만원 이하 범위 내)에 대한 공동주택 가산율은 50/100이다.

  라. 판단

    재산세 과세표준산정과 관련된 관계법령 등의 규정을 종합하여 보면 재산세의 과세표준은 재산가액으로 하되 그 재산가액은 시가에 의하는 것이 아니고 지방세법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의하여 당해 지방자치단체의 장이 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가액에 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수, 건물의 경과연수별 잔존가치율과 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율을 적용하여 결정한 시가표준액으로 하도록 되어 있다. 위 가감산율을 적용함에 있어서 공동주택에 대하여는 국세청기준시가를 전용면적으로 나눈 ㎡당 가액에 해당하는 가산율을 적용하도록 하고 있으며 국세청 기준시가는 26층 이상의 아파트의 경우 12~20층은 A그룹, 4~11층 및 21~23층은 B그룹, 나머지 1~3층 및 24층 이상은 C그룹으로 구분하여 층간 차등을 두고 있다.

    처분청은 이 사건 부과처분을 하면서 그 과세표준을 2003. 12. 31. 서울특별시장의 승인을 받아 결정ㆍ고시된 2004년도 건물 시가표준액표의 신축건물 기준가격 175,000원/㎡에 철골철근콘크리트구조 주거시설인 이 사건 아파트에 해당하는 구조지수(120) 및 용도지수(100)와 이 사건 건축물 부속토지의 개별공시지가에 해당하는 위치지수(112)를 적용하고 이 사건 건축물의 용도별 감산율(지하주차장 50/100 감산)과 공동주택에 대한 가산율 55/100를 적용하여 75,035,856원으로 산출하였고 비교대상 아파트에 대한 과세표준은 이 사건 아파트와 구조지수(100) 및 공동주택에 대한 가산율(50/100)만 다르게 적용하고 다른 조건은 같게 적용하여 60,938,570원으로 산출되었다.

    이는 건축물의 구조와 국세청기준시가를 시가표준액의 산정요소로 도입한 재산세 과세표준산정기준에 기인된 것으로 이 사건 건축물은 지하 5층 지상 40층 규모의 주상복합 건축물로서 지하 5층부터 지상 20층까지는 철골철근콘크리트구조로, 지상 21층부터 지상 40층까지는 철근콘크리트구조로 건축되어 있어 18층에 있는 이 사건 아파트는 철골철근콘크리트구조로 120의 지수가 적용된 반면에 26층에 있는 비교대상 아파트는 철근콘크리트구조로 100의 지수가 적용되었고 공동주택에 대한 가산율을 적용함에 있어서는 국세청의 공동주택 기준시가 산정요소인 “아파트 등급그룹 구분표”에 따라 이 사건 아파트는 26층이상 아파트 중 12층으로서 A그룹에 분류되어 가산율 55/100를, 비교대상 아파트는 26층으로서 C그룹으로 분류되어 가산율 50/100을 적용받음으로써 이 사건 아파트의 시가표준액이 비교대상 아파트보다 1.2배정도 높게 산정된 것이며 또한 재산세 과세표준은 1.2배의 차이가 발생하는데도 재산세액은 1.6배의 차이가 나는 것은 불합리한 시가표준액 산정체계가 원인이라기보다는 부담능력을 고려한 납세자간의 수직적 조세형평성을 제고하기 위해 과세표준이 높을수록 고율의 세율을 적용하도록 규정한 재산세 세율체계(최저 1,000분의 3 ~ 최고 1,000분의 70)에서 비롯된 것으로 이를 조세형평에 어긋난다고 볼 수도 없다 하겠다.

    따라서 처분청에서 철골철근콘크리트구조에 해당하는 구조지수와 국세청에서 결정고시한 이 사건 아파트의 기준시가를 기초로 처분청이 결정고시한 2004년도 건물시가표준액산정기준을 적용하여 산출한 시가표준액을 과세표준으로 하여 부과한 재산세 등이 같은 건축물내의 다른 아파트와 비교하여 상대적으로 고액이라 하더라도 그와 같은 사정만으로 이 사건 아파트에 대한 재산세 등이 현저히 불합리하게 과세된 것이라 할 수는 없다 할 것이다.

4. 결론

  그렇다면 처분청이 청구인에게 한 이 사건 부과처분은 잘못이 없고, 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.