1. 원 처분의 요지

  청구인은 「수도권정비계획법」 제6조 제1항 제1호에 규정된 과밀억제권역(이하 「대도시」라 한다)안인 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시에 1998. 4. 17. 설립된 법인으로 주택건설목적으로 청구외 ㅇㅇㅇㅇ건설주식회사(이하 「ㅇㅇ건설」이라 한다)로부터 같은 시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 17-15 토지 771㎡(이하 「이 사건 토지」라 한다)와 위 지상 건축물 392.195㎡(이 사건 토지와 합하여 이하 「이 사건 부동산」이라 한다)를 2003. 3. 20. 취득하고, 표준세율(부동산가액의 1,000분의 30)을 적용하여 산출한 등록세 등 계 54,540,000원을 자진신고·납부한 후 같은 해 9. 17. 이 사건 부동산을 청구외 ㅇㅇㅇ에게 매각하였다.

  이에 대해 처분청은 청구인이 법인으로 설립된 후 5년 이내에 취득한 부동산을 정당한 사유 없이 그 등기일부터 3년 내에 주택건설을 위한 공사를 착공하지 아니하고, 또한 등기일로부터 2년 이내에 매각하였으므로 이 사건 부동산은 「구 지방세법 시행령(2003. 6. 30. 대통령령 제18035호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)」 제101조 제2항에 규정된 등록세 중과대상에 해당한다고 보아 「구 지방세법(2003. 12. 30. 법률 제18035호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)」 제138조 제1항에 규정된 세율(표준세율의 3배)을 적용하여 산출한 세액 163,620,000원에서 이미 납부한 위 세액을 뺀 등록세 109,080,000원과 지방교육세 19,998,000원 계 129,078,000원(가산세 19,998,000원 포함)을 2004. 12. 10. 추가로 부과·고지(이하 「이 사건 부과처분」이라 한다)하였다.

2. 심사청구의 취지와 이유

  가. 청구 취지

    이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구

  나. 청구 이유

    청구인은 주택건설목적으로 이 사건 부동산을 취득하여 2003. 6. 27. 공사착공신고를 하였으나 전소유자인 위 ㅇㅇ건설이 임차인과의 소송으로 이 사건 부동산의 인도를 지연함에 따라 공사를 진행하지 못하게 되었고, 사회 전반의 경기침체로 공동주택의 선분양이 잘 되지 않는 등 공사대금 조달방안이 어렵게 되었다. 이러한 과정에서 이 사건 부동산 취득에 따른 금융비용 및 기타 채무, 인건비, 운영비 등의 지출로 손실이 누적되어 금융비용을 줄이기 위해 부득이 이 사건 부동산을 처분한 것이다. 그리고 이 사건 부동산을 취득하여 매각함에 따라 손실(△38,224,579원=양도차익 185,000,000-등기 및 금융비용 등 합계 223,224,579원)이 발생하는 등 투기나 매매차익을 얻기 위한 것도 아니므로 정당한 사유가 있다 할 것인데도 처분청이 그 등기일부터 2년 내에 주택건설에 착공하지 아니하고 매각하였다는 이유로 이 사건 부과처분을 한 것은 부당하다.

3. 우리 원의 판단

  가. 다툼

    자금사정 악화 등으로 부동산을 매각한 것이 등록세 중과대상으로 보지 않는 정당한 사유에 해당하는지 여부

  나. 인정 사실

    이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.

    (1) 청구인은 1998. 4. 17. 대도시안인 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ본2동 715-5에 본점소재지를 두고 설립된 법인이며, 「구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호로 개정되기 전의 것, 현행 「주택법」)」 제6조에 따라 건설교통부에 등록된 주택건설사업자이다.

    (2) 청구인이 위 ㅇㅇ건설로부터 이 사건 부동산을 취득한 경위는 아래와 같다.

      (가) 위 ㅇㅇ건설은 이 사건 토지에 건축물연면적 2,955㎡(아파트 33평형 18세대, 사무실 15평형 16호, 상가 10평형 6호) 규모의 주상복합 형태의 공동주택을 신축하기 위하여 건축설계를 하여 2002. 8. 7. 건축허가를 받은 상태였으나 이 사건 토지상 기존 건축물의 임차인들과 토지인도소송 등으로 건축물의 철거 및 토지인도가 지연되고, 공사자금 등의 부족으로 공사를 진행하지 못하였다.

      (나) 청구인은 위와 같은 사정으로 공사를 진행하지 못하고 있는 위 ㅇㅇ건설로부터 위와 같은 형태의 공동주택을 건설할 목적으로 2003. 3. 20. 이 사건 부동산을 1,515,000,000원에 취득한 후, 청구인은 등록세 중과대상이 아닌 주택건설사업자이므로 표준세율을 적용하여 산출한 등록세 등 계 54,540,000원을 자진신고·납부하였다.

      (다) 청구인은 이 사건 부동산을 취득한 후인 2003. 4. 14. 건축허가서상 위 ㅇㅇ건설로 되어 있는 건축주를 청구인으로 변경하고, 같은 해 6. 27. 처분청에 공동주택 신축을 위한 착공신고를 하였다. 그러나 청구인은 착공신고만 하고 더 이상 공사를 진행하지 못한 상태에서 같은 해 9. 17. 청구외 ㅇㅇㅇ에게 이 사건 부동산을 1,700,000,000원에 매각하였다.

    (3) 처분청은 청구인이 대도시안에 법인으로 설립된 후 5년 이내에 취득한 이 사건 부동산을 정당한 사유 없이 그 등기일부터 3년 내에 주택건설을 착공하지 아니하고, 또한 등기일로부터 2년 이내에 매각한 것은 「구 지방세법 시행령」 제101조 제2항에 규정된 등록세 중과대상에 해당한다고 보아 이 사건 부과처분을 하였다.

  다. 관계 법령 등의 규정

    (1) 「구 지방세법」 제131조 제1항에는 부동산에 관한 등기를 받은 때에는 다음 각호의 표준세율에 의하여 등록세를 납부하도록 규정하면서 그 제3호에 상속이나 무상이외의 원인으로 인한 소유권의 취득 중 농지를 제외한 기타는 부동산가액의 1,000분의 30을 규정하고 있다.

    (2) 「구 지방세법」 제138조 제1항에는 다음 각 호의 1에 해당하는 등기를 하는 때에는 그 세율은 제131조 및 제137조에 규정한 당해 세율의 100분의 300으로 하되 다만, 「수도권정비계획법」 제6조 제1항 제1호의 규정에 의한 과밀억제권역(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」의 적용을 받는 산업단지를 제외한다. 이하 이 조에서 “대도시”라 한다)안에 설치가 불가피 하다고 인정되는 업종으로서 대통령령이 정하는 업종에 대하여는 그러하지 아니하는 것으로 규정하면서 그 제3호에 대도시내에서의 법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기와 그 설립·설치·전입 이후에 부동산등기를 열거하고 있다.

    (3) 「구 지방세법 시행령」 제101조 제1항에는 법 제138조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 업종”이라 함은 다음 각 호에 해당하는 업종을 말하는 것으로 규정하면서 그 제5호에 「주택건설촉진법」 제6조의 규정에 의하여 건설교통부에 등록된 주택건설사업(주택건설용으로 취득·등기하는 부동산에 한하며, 부동산을 취득한 후 3년 이내에 주택건설에 착공하는 경우에 한한다)을 열거하고 있고, 제2항에는 제1항의 규정에 의한 업종을 영위하는 자가 당해 업종에 사용하기 위하여 취득한 재산을 그 등기 또는 등록일로부터 정당한 사유 없이 1년(제1항 제5호의 규정에 의한 주택건설사업의 경우는 3년)이 경과할 때까지 당해 업종에 직접 사용하지 아니하거나 다른 업종에 사용 또는 겸용하는 경우와 2년 이상 당해 업종에 직접 사용하지 아니하고 매각하거나 다른 업종에 사용 또는 겸용하는 경우에 그 해당부분에 대하여는 법 제138조 제1항 본문의 규정을 적용하는 것으로 규정하고 있다.

    (4) 「구 지방세법 시행령」 제102조 제2항에는 법 제138조 제1항 제3호에서 "법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기"라 함은 당해 법인 또는 지점 등이 그 설립·설치·전입(수도권의 경우 서울특별시외의 지역에서 서울특별시내로의 전입은 대도시내로의 전입으로 본다. 이하 이 조에서 같다)이전에 취득하는 일체의 부동산등기(채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산등기를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)를 말하고, "그 설립·설치·전입이후의 부동산등기"라 함은 법인 또는 지점 등이 설립·설치·전입이후 5년 이내에 취득하는 업무용·비업무용 또는 사업용·비사업용을 불문한 일체의 부동산등기를 말하는 것으로 규정하고 있다.

  라. 판단

    청구인은 경기침체로 공동주택의 선분양이 잘 되지 않아 공사대금의 조달이 어렵게 되는 등 자금사정 악화로 금융비용을 줄이기 위해 부득이 이 사건 부동산을 처분하였고, 또 이 사건 부동산을 취득하여 매각함에 따라 전체적으로 보면 손실이 발생하는 등 투기나 매매차익을 얻기 위한 것도 아니므로 등록세 중과대상이 아닌 정당한 사유가 있다고 주장한다.

    살피건대, 「구 지방세법 시행령」 제101조 제2항의 규정에 따르면 주택건설사업을 영위하는 자가 당해 업종에 사용하기 위하여 취득한 재산을 그 등기일로부터 정당한 사유 없이 3년이 경과할 때까지 당해 업종에 직접 사용하기 아니하거나 다른 업종에 사용 또는 겸용하는 경우와 2년 이상 당해 업종에 사용하지 아니하고 매각하거나 다른 업종에 사용 또는 겸용하는 경우는 등록세 중과대상에 해당하는바, 여기서 ‘정당한 사유’라 함은 그 취득 부동산을 고유 업무에 사용하지 못한 사유가 행정관청의 사용금지·제한 등 외부적인 사유 때문이거나 또는 내부적으로 부동산을 고유 업무에 사용하기 위하여 정상적인 노력을 하였음에도 불구하고 시간적 여유가 없거나 기타 객관적인 사유 때문에 부득이 고유 업무에 사용할 수 없는 경우를 말하는 것이고, 토지의 취득자가 그 자체의 자금사정이나 수익상의 문제 등으로 고유 업무에 직접 사용하기를 포기한 경우에는 이에 포함되지 아니한다고 할 것이다.

    이 사건의 경우 청구인은 회사의 자금사정 등에 따른 금융비용을 줄이기 위하여 이 사건 부동산을 매각하게 되었다고 주장하는데 이는 불가피한 외부적 사유가 아닌 단순한 청구인의 내부의 자금사정에 따른 것이고, 또한 청구인은 이 사건 부동산을 취득한 후 건축주를 청구인으로 변경하여 착공신고를 한 것 이외에 주택을 건설하기 위하여 어떠한 노력도 하지 아니한 채 취득일로부터 6개월도 경과하지 아니한 상태에서 이 사건 부동산을 매각하였으므로 내부적으로 토지를 고유 업무에 사용하기 위하여 정상적인 노력을 하였으나 시간적인 여유가 없는 등으로 부득이 고유 업무에 사용할 수 없는 경우에 해당하는 것으로도 볼 수 없다 할 것이다.

    따라서 이 사건 부동산을 매각한 데 정당한 사유가 있어 등록세 중과대상이 아니라는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 할 것이다.

4. 결론

  그렇다면 처분청이 청구인에게 한 이 사건 부과처분은 정당하고, 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 「감사원법」 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.