(11) 청구인은 위 “(10)항”에서 본 바와 같이 2010. 5. 17. 이 사건 토지 등을 취득하는 매매계약을 체결한 후, 그 다음 날인 2010. 5. 18. 처분청에 이 사건 토지 등을 ◎◎◎◎으로부터 2,525억 원에 취득하는 내용으로 부동산거래계약신고를 하여 부동산거래계약신고필증을 교부받았는데, 그 부동산거래계약신고필증을 보면, ‘매매대금은 ♤♤♤♤의 질권자인 청구인의 질권금액과 상계처리함(청구인, ▶▶, ◇◇◇◇ 채무금에 대한 대물변제로서 통장거래금액은 0원임)’으로 기재되어 있다.

(12) 청구인은 위 “(10)항”에서 본 바와 같이 이 사건 토지 등을 취득하는 계약을 체결한 후, 그 다음 날인 2010. 5. 18. ‘2010. 5. 18. 매매’를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

(13) 청구인은 위 “(12)항”에서 본 바와 같이 이 사건 토지 등을 취득한 후, 그 취득가액 2,525억 원을 과세표준으로 하여 2010. 5. 18. 취득세 5,050,000,000원, 농어촌특별세 505,000,000원, 등록세 5,050,000,000원, 지방교육세 1,010,000,000원 계 11,615,000,000원을 신고납부하였다.

(14) 처분청은 2011년 9월 청구인에 대하여 세무조사를 실시하였는데, 청구인이 금융기관으로부터 차입한 금액 3,700억 원 중에서 2,525억 원은 이 사건 토지 등을 취득하는 데 사용된 것으로 보면서 이와 관련되는 이 사건 건설자금이자 8,888,000,000원과 이 사건 부동산개발 사업권의 취득과 관련된 이 사건 지급수수료 3,985,991,585원 계 12,873,991,585원을 취득가액에 포함시킨 후, 구 「지방세법」 제112조 제1항 및 제131조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 357,407,740원, 농어촌특별세 35,740,760원, 등록세 359,725,060원, 지방교육세 66,795,400원, 계 819,668,960원(가산세 포함)을 2012. 3. 5. 청구인에게 부과고지하였다.

(15) 위 인정사실 “(8)항”에서 본 바와 같이 청구인은 2009. 11. 24. ∞∞유한회사 및 ××유한회사로부터 3,700억 원을 대출받았는데, 청구인이 작성한 전표 및 계정별 원장 등에 따르면, 이 사건 부동산 개발사업권을 3,700억 원에 양수하면서 계정과목을 무형자산에 해당되는 ‘부동산사업시행개발3)’로 회계처리하였다가 ◇◇◇◇로부터 취득한 3필지 토지가격에 해당하는 금액 380억 원은 공장용지로 대체처리하였다.

(16) 위 인정사실 “(12)항”에서 본 바와 같이 청구인은 2010. 5. 18. 이 사건 토지 등을 취득한 당일 취득가액 2,525억 원의 토지를 취득한 것으로 회계처리하면서 부동산사업시행개발 과목상의 금액 2,525억 원을 대체처리하였는데, 그 적요란을 보면, 2006. 7. 5. ‘토지신탁계약소유이전(대물추심)’으로 기재되어 있다.

(17) 청구인이 이 사건 부동산 개발사업권의 취득과 관련하여 지급한 이 사건 지급수수료의 내역은 아래 [표 8]과 같다.

[표 8] 지급수수료 지급내역

(금액 단위 :원)

다. 관계 법령

이 건과 관계되는 법령은 구 「지방세법」 제30조의4 제1항 등으로서 [별지] 기재와 같다.

라. 판단

청구인은 이 사건 차입금의 경우 ◇◇◇◇로부터 이 사건 부동산개발 사업권을 포괄적으로 인수하기 위해 차입한 금액이고, 청구인이 보유하던 ♤♤♤♤에 대한 채권 및 질권과 관련 대물변제방식으로 이 사건 토지 등을 취득한 것으로서, 이 사건 부동산개발 사업권 취득과 이 사건 토지 등의 취득은 별개의 사건인바, 이 사건 차입금 중 이 사건 ♤♤♤♤에 대한 채권 및 질권의 취득과 관련하여 발생한 이 사건 건설자금이자 및 이 사건 지급수수료를 이 사건 토지 등의 취득비용으로 보는 것은 부당하다고 주장한다.

이 사건의 경우 이 사건 건설자금이자 및 이 사건 지급수수료가 이 사건 부동산개발 사업권의 취득과 관련된다는 점에 관하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

구 「지방세법」 제111조 제5항 제3호는 취득세의 과세표준에 관하여, ‘법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격에 의한다’고 규정하고, 같은 조 제8항은 ‘제5항의 규정에 의한 취득세의 과세표준이 되는 가액에 관하여는 대통령령으로 정한다’고 규정하고 있으며, 구 「지방세법 시행령」(2010. 9. 20. 대통령령 제22395호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제82조의2 제1항 본문은 ‘법 제111조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격은 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다’고 규정하면서 제1호 및 제4호에 ‘건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용’과 ‘취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료’를 각각 규정하고 있다.

위 각 규정에서 말하는 ‘취득가격’에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다5).

그리고 대물변제는 본래의 채무에 갈음하여 다른 급부를 현실적으로 하는 때에 성립하는 요물계약으로서 다른 급부가 부동산의 소유권이전인 때에는 그 소유권이전등기를 완료하여야만 대물변제가 성립되어 기존채무가 소멸하는 것이므로 채권자로서는 그 소유권이전등기를 경료하기 이전에는 소유권취득의 실질적 요건을 갖추었다고 할 수 없고, 따라서 소유권이전등기를 경료한 때에 당해 부동산을 취득하는 것으로 보아야 한다.6)

살피건대, 위 인정사실 “(3)항” 내지 “(11)항”, “(14)항” 및 “(15)항”에서 본 바와 같이 ⓐ ♤♤♤♤는 2006. 7. 5. 이 사건 토지 등이 포함된 12필지 토지를 ◎◎◎◎에 신탁하면서 1순위 질권자를 ◇◇◇◇로 한 사실, ⓑ 청구인은 2009. 11. 6. ◇◇◇◇로부터 위 1순위 질권 등이 포함된 이 사건 부동산 개발사업의 사업권을 3,700억 원에 양수한 사실, ⓒ 청구인은 이 사건 부동산 개발사업의 사업권을 인수할 목적으로 2009. 11. 24. ∞∞유한회사 등으로부터 3,700억 원을 대출받은 사실, ⓓ 그 후 청구인은 2010. 5. 17. 이 사건 부동산 개발사업의 사업권과 관련된 이 사건 토지 등을 2,525억 원에 매입한 사실 등에 비추어 보면, 청구인이 ∞∞유한회사 등으로부터 대출받은 3,700억 원 중에서 2,525억 원은 이 사건 토지 등을 취득하기 위한 비용으로 판단되므로, 이 사건 차입금과 관련하여 지급한 이 사건 건설자금이자 및 이 사건 부동산 개발사업의 사업권 취득과 관련하여 지급한 이 사건 지급수수료는 이 사건 토지 등의 취득세 및 등록세의 과세표준에 포함된다.

따라서 이 사건 건설자금이자 및 이 사건 지급수수료를 이 사건 토지 등의 취득비용으로 본 것이 부당하다는 청구 주장은 받아들일 수 없다.

4. 결론

그렇다면 이 사건 부과처분은 잘못이 없고, 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 「감사원법」 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.