1. 원 처분의 요지

가. 청구인은 토지거래허가구역(해제일 : 2010. 5. 30.)에 소재하고 있던 □□□□도 □□시 □□□ □□□-□□번지 외 59필지 토지 46,786㎡(이하 “이 사건 토지”라 한다)를 매입하면서 2006. 8. 17.부터 2009. 9. 28.까지 잔금을 지급하였고, 2010. 11. 29.부터 2011. 2. 23.까지 취득세 등을 신고하였다.

나. 처분청은 이 사건 토지의 잔금지급일로부터 취득세 신고ㆍ납부의무가 발생한다고 보아 납부불성실가산세 등을 산출한 후 2011. 1. 17., 1. 18. 및 2. 23. 취득세 1,530,050,290원, 농어촌특별세 136,966,080원, 계 1,667,016,370원(납부불성실가산세 381,052,240원 등 포함)의 고지서를 발부하였다.(이하 “이 사건 부과처분”이라 한다)

2. 심사청구의 취지와 이유

가. 청구 취지

이 건의 청구 취지는 이 사건 부과처분 중 납부불성실가산세 312,725,370원을 취소하여 달라는 것이다.

나. 청구 이유

청구인은 토지거래허가구역에서 허가를 받지 않은 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조의 규정에 따라 토지거래허가구역의 지정을 해제한 날(이하 “허가구역 해제일”이라 한다)에 토지의 취득 효력이 발생하므로 취득세의 신고ㆍ납부의무가 발생하는 날은 ‘잔금지급일’이 아니라 ‘허가구역 해제일’이고, 허가구역 해제일을 취득일로 본 행정안전부 예규 등이 있는 상황에서 이를 신뢰한 납세자의 의무해태를 탓할 수 없으므로 이 사건 부과처분 중 납부불성실가산세 312,725,370원은 취소되어야 한다고 주장한다.

3. 우리 원의 판단

가. 다툼

이 사건의 다툼은 토지거래허가구역 내 토지거래에 대하여 잔금을 지급한 후 토지거래허가구역의 지정이 해제된 경우, 취득세의 신고ㆍ납부의무가 발생하는 날을 ‘잔금지급일’로 볼 것인지, ‘허가구역 해제일’로 볼 것인지에 관한 것이다.

나. 인정 사실

이 건 관련 기록을 검토해 보면, 다음과 같은 사실이 인정된다.

⑴ 청구인은 토지거래허가구역 내에 있는 이 사건 토지인 □□□□도 □□시 □□□ □□□-□□번지 외 59필지 토지 46,786㎡를 매입하면서 2006. 8. 17.부터 2009. 9. 28.까지 잔금을 지급하였다.

⑵ 이 사건 토지는 국토해양부 공고 제2010-453호를 통하여 2010. 5. 30. 토지거래허가구역에서 해제되었다.

⑶ 청구인은 이 사건 토지의 취득가액 48,823,353,900원을 과세표준으로 하여 2010. 11. 29.부터 2011. 2. 23.까지 취득세 등을 신고하였다.

⑷ 처분청은 위 신고를 받고 이 사건 토지의 ‘잔금지급일’에 취득세의 신고ㆍ납부의무가 발생한다고 보아 납부불성실가산세 등을 산출한 후 2011. 1. 17., 1. 18. 및 2. 23. 취득세 1,530,050,290원, 농어촌특별세 136,966,080원, 계 1,667,016,370원(납부불성실가산세 381,052,240원 등 포함)의 고지서를 발부하였다.

⑸ 아래 표와 같이 취득세의 신고ㆍ납부의무가 발생하는 날을 ‘잔금지급일’ (2006. 8. 17.～2009. 9. 28.)로 보면 납부불성실가산세는 381,052,240원인 반면, ‘허가구역 해제일’ (2010. 5. 30.)로 보면 납부불성실가산세는 68,326,870원으로 그 차액은 312,725,370원이다.

⑹ 청구인은 위 인정사실 ‘⑷항’에서 고지된 취득세 등 1,667,016,370원을 2011. 1. 19. 및 2. 25.에 납부하였다.

다. 관계 법령

이 건과 관계되는 법령은 구 「지방세법」(2010. 6. 4. 법률 제10340호로 개정되기 전의 것) 제105조 등으로서 [별지] 기재와 같다.

라. 판단

청구인은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조의 규정에 따라 허가구역 해제일에 토지의 취득 효력이 발생하므로 취득세의 신고ㆍ납부의무가 발생하는 날은 ‘잔금지급일’이 아닌 ‘허가구역 해제일’이라고 주장한다.

살피건대, 구 「지방세법」 제105조, 제120조 및 같은 법 시행령 제73조의 규정에 따르면 부동산의 취득에 대해 관련법령의 규정에 의한 등기ㆍ등록을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에 취득한 것으로 보고 있고 유상승계 취득의 경우 사실상의 잔금지급일 또는 계약상의 잔금지급일을 취득시기로 하고 있으며 그 취득한 날부터 30일 이내에 취득세를 신고ㆍ납부하도록 되어 있다.

그리고 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조의 규정에 따르면 거래당사자가 토지거래허가구역 내에 있는 토지에 관한 소유권 등을 이전하면서 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받지 아니하면 당해 거래계약의 효력이 발생하지 않는다고 되어 있다.

그러므로 토지거래허가구역에 있는 토지를 거래하고 잔금을 지급한 경우에 취득세의 신고ㆍ납부의무가 발생하는 날을 ‘잔금지급일’로 볼지 아니면 ‘허가구역 해제일’로 볼지는 위 규정의 내용과 입법취지 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 할 것인바, 「지방세법」 등의 규정에 따르면 등기ㆍ등록을 이행하지 아니한 경우라도 부동산을 사실상 취득한 때 취득한 것으로 보고 그 취득시기를 잔금지급일이라고 명시하고 있으므로 일반적인 거래의 경우 잔금지급일에 취득세의 신고ㆍ납부의무가 발생한다고 할 것이지만, 토지거래허가구역 내 거래의 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 따라 토지거래허가를 받지 아니한 상태에서는 토지거래계약은 무효로서 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 않으므로 토지를 취득하였다고 볼 수 없고 잔금의 지급 또한 유효한 매매대금의 지급이 아니므로 잔금지급일에 취득세의 신고ㆍ납부의무가 발생한다고 볼 수 없다 할 것이다.

또한 토지거래허가구역에서는 토지거래허가를 받기 전까지는 거래계약의 효력이 발생하지 않지만 일단 허가를 받거나 허가구역이 해제되면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가되면 확정적으로 무효가 되는바 허가일 또는 해제일까지는 당해 계약이 확정적으로 유효가 될지 무효가 될지 알 수 없는 유동적 무효1)의 상태에 있는 것이므로 허가를 받거나 허가구역이 해제되는 등의 사유로 그 매매계약이 확정적으로 유효하게 되었을때 비로소 취득세의 신고ㆍ납부의무가 발생한다고 보는 것이 타당하다 할 것이다.2)

만약, 일반적인 경우와 같이 잔금지급일로부터 취득세의 신고ㆍ납부의무가 발생한다고 하면 취득세를 납부한 이후에 토지거래허가를 받지 못해 거래계약이 확정적으로 무효가 되는 경우 과세요건사실(취득)이 존재하지 않는데도 과세처분을 한 결과가 되어 부당하다.

따라서 이 사건 부과처분에 포함된 납부불성실가산세(381,052,240원) 중 토지거래허가구역 해제일(2010. 5. 30.)로부터 30일 이내에 취득세를 납부하지 않은데 대한 납부불성실가산세(68,326,870원)를 초과하는 부분(312,725,370원)은 위법하다 할 것이다.

4. 결론

그렇다면 이 사건 부과처분은 잘못이 있고 심사청구는 이유 있다고 인정되므로 「감사원법」 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.