1. 원 처분의 요지

  가. 청구인은 2004. 11. 2. □□도 □□시 □□구 □□동 30-2에 있는 △△△ 골프빌리지(△△△△카운티)콘도미니엄 202동 202호(토지 546.737㎡ 및 건물 153.92㎡의 2분의1, 이하 “이 사건 부동산”이라 한다)를 취득·보유한데 대하여, 처분청은 2005년도부터 2009년도까지의 건물 및 토지분 재산세1)를 부과하고 있다.

  나. 그 후 처분청은 청구인에 대한 세무조사결과 이 사건 부동산의 공부상 현황은 콘도미니엄이나 실제 이용현황은 별장이라는 사유로 「지방세법」 제188조 제1항 제3호 가목(세율 1,000분의 40)을 적용하여 2009. 12. 4. 2005년도분부터 2009년도분까지의 재산세 10,890,820원, 도시계획세 435,560원, 공동시설세 124,300원, 지방교육세 2,178,100원, 계 13,628,780원을 부과·고지하였다.(이하 “이 사건 부과처분”이라 한다)

2. 심사청구의 취지와 이유

  가. 청구 취지

    이 건의 청구 취지는 이 사건 부과처분을 취소하게 해 달라는 것이다.

  나. 청구 이유

    청구인은 이 사건 부동산은 콘도미니엄(숙박업)으로서 주택이 아닌데도 주택의 일종인 별장으로 보는 것은 부당하고, 실질적으로 별장으로 이용되고 있다고 판단된다면 적절한 시정조치가 우선되어야 하며, 콘도미니엄이라는 외형을 신뢰하여 이 사건 부동산을 취득, 임·직원의 복리후생 및 결혼예식을 유치하기 위한 업무용으로 보유·사용하고 있는데도 처분청이 이 사건 부동산을 별장으로 보고 한 이 사건 부과처분은 부당하다고 주장한다.

3. 우리 원의 판단

  가. 다툼

    이 건의 다툼은 청구인이 임직원의 복리후생 및 업무용으로 사용하기 위하여 취득한 이 사건 부동산을 콘도미니엄(숙박업)이 아닌 별장으로 볼 수 있는지 여부이다.

  나. 인정 사실

    이 건 관련 기록을 검토해 보면, 다음과 같은 사실이 인정된다.

    ⑴ 청구 외 △△관광개발주식회사는 2004. 10. 7. 이 사건 부동산이 포함된 ‘△△△ 골프빌리지 콘도미니엄’을 관광숙박업(2인 공유제 콘도미니엄)으로 등록하였다.

    ⑵ 청구인은 2004. 11. 2. 특수관계(100%출자)에 있는 △△△△가스(주)와 공동으로 이 사건 부동산을 위 법인으로부터 각각 2분의1씩 취득하여, 같은 해 11. 19. 소유권이전등기를 하였다.

    ⑶ 처분청은 2005년도부터 2009년도까지의 건물분(세율 0.25%, 1,597,200원) 및 토지분(세율 0.2%, 588,300원) 재산세 계 2,185,500원을 부과하였다.

    ⑷ 처분청 직원들(7급 장○○ 외 1)이 2009. 9. 29. 이 사건 부동산에 대한 현지확인 내용에 따르면, 위 콘도미니엄은 골프장 안에 위치해 있으면서 관광숙박업으로 등록되어 있으나, 매점·체육시설 등 부대시설이 없고, 일부 분양받은 자는 상시 주거용으로 사용하고 있거나 일부 객실은 1인 소유로 등기되어 있다.

      또한, 같은 골프장안에 위치한 ‘△△△△△콘도미니엄’은 객실예약접수대장·숙박부를 비치하고, 객실키(마스터키)는 프런트에 보관하고 있으며, 콘도미니엄 이용자에게 이용료를 징수하는 등 콘도미니엄으로 운영되고 있는 반면, 이 사건 부동산이 포함된 ‘△△△ 골프빌리지 콘도미니엄’(△△△△카운티)은 객실예약접수대장·숙박부 등이 없고 객실 열쇠도 청구인 등이 보관하고 있는 등 청구인 등이 독점적으로 이용하면서 월별 관리비를 납부하고 있다.

    ⑸ 처분청은 2009. 10. 14. 이 사건 부동산이 공부상 콘도미니엄(숙박업)이나 실제로는 별장으로 사용되고 있다고 보아 「지방세법」 제112조 제2항의 규정에 따른 중과세율을 적용하여 이 사건 부과처분을 하였다.

  다. 관계 법령

    이 건과 관계되는 법령은 「지방세법」 제188조 등으로서 [별지] 기재와 같다.

  라. 판단

    청구인은 이 사건 부동산은 콘도미니엄으로서 주택이 아닌데도 주택의 일종인 별장으로 보는 것은 부당하고, 실질적으로 별장으로 이용되고 있다고 판단된다면 적절한 시정조치가 우선되어야 하며, 콘도미니엄이라는 외형을 신뢰하여 이 사건 부동산을 취득하여 임·직원의 복리후생 및 결혼예식을 유치하기 위한 업무용으로 보유·사용하고 있는데도 이 사건 부동산을 별장으로 보아 한 이 사건 부과처분은 부당하다고 주장한다. 이에 관하여 살펴본다.

    「지방세법」 제112조 제2항 제1호 및 제188조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제84조의3 및 제143조의 규정에 따르면 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재현황과 사실상 현황이 상이한 경우에는 사실상의 현황에 의하여 재산세를 부과하되, 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서·위락 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속 토지는 별장으로 보아 재산세의 표준세율은 1,000분의 40으로 하도록 되어 있는데, 이 경우 개인이 소유하는 별장은 본인 또는 그 가족 등이 사용하는 것을, 법인 또는 단체가 소유하는 별장은 그 임·직원 등이 사용하는 것을 말하며, 주거와 주거 외의 용도로 겸용할 수 있도록 건축된 오피스텔 또는 이와 유사한 건축물로서 사업자등록증 등에 의하여 사업장으로 사용하고 있음이 확인되지 아니하는 것은 이를 별장으로 본다고 되어 있다.

    별장인지 여부를 판단함에 있어서는 위 중과세의 입법취지에 비추어 그 취득목적이나 경위, 당해 건물이 휴양 등에 적합한 지역에 위치하는지 여부, 당해 건물의 본래의 용도와 휴양 등을 위한 시설의 구비 여부, 건물의 규모, 가액, 사치성 및 관리형태, 취득 후 소유자와 이용자의 관계, 이용자의 범위와 이용목적과 형태, 상시 주거의 주택소유 여부 등 구체적 사정을 종합적으로 고려하여 객관적·합리적으로 판단하여야 하는데2), 회원권 또는 지분권 소유형태의 콘도미니엄으로서 당해 회원권 또는 지분권자에게 허용된 연중 사용일수 이외에는 일반인의 숙박시설로 이용되고 있는 경우에는 별장으로 볼 수 없으나, 특정 콘도미니엄에 대한 소유권을 전용으로 소유하고 있으면서 타인은 일체 사용할 수 없고 소유권자만이 독자적·배타적으로 이용하면서 상시 주거용이 아닌 휴양·피서·위락 등의 용도로만 사용되는 경우에는 「관광진흥법」 상의 관광숙박시설로 볼 수 없으므로 별장으로 보아야 할 것이다.

    이 사건 부동산이 포함된 위 콘도미니엄(△△△△카운티)의 경우 위 인정사실 ‘⑴항, ⑵항 및 ⑷항’에서 보는 바와 같이 골프장(△△컨트리클럽) 안에 위치하고 있는 콘도미니엄(관광숙박업)으로 등록되어 있으나 관리사무소3) 이외의 매점이나 문화체육공간 등 부대시설이 없고4), 일부 분양받은 자는 상시 주거용으로 사용하고 있거나 일부 객실은 1인 소유로 등기되어 있다.

    또한, 같은 골프장안에 위치한 ‘△△△△△콘도미니엄’은 객실예약접수대장·숙박부를 비치하고, 객실키(마스터키)는 프런트에 보관하고 있으며, 콘도미니엄 이용자에게 이용료를 징수하는 등 콘도미니엄으로 운영되고 있는 반면, 위 콘도미니엄은 객실예약접수대장·숙박부 등이 없는 등 청구인 등 소유권자 이외의 제3자의 이용내역 및 이용에 따른 수수료 수입이 없고, 객실 열쇠도 청구인 등이 보관하고 있는 등 청구인 등이 독점적·배타적으로 이용하고 있다. 그리고 위 콘도미니엄의 관리·운영도 사업자로 등록된 위 법인에서 하지 않고 위 △△△△카운티 운영위원회에서 위탁한 ‘△△관리주식회사’에서 청소·경비 등의 업무를 대행하고 있으면서 ‘△△△△카운티 아파트 관리사무소’라는 이름으로 월별 관리비 등을 부과하고 있는 등 콘도미니엄(관광숙박업)이라기보다는 주거를 목적으로 하는 건축물이라고 할 것이다.

    또한, 청구인은 이 사건 부동산을 ‘결혼예식 유치를 위한 업무용’으로 취득·보유하고 있다고 주장하나, 이 사건 부동산은 예식업 등을 위한 별도의 사업자 등록이 되어 있지 않고, 청구인이 운영하는 예식장(△.△.△.컨벤션웨딩)의 홈페이지에도 이 사건 부동산을 고객에게 제공한다는 내용 및 고객 등 제3자가 이용한 내역이 없는 등 사업장으로 사용하고 있음이 확인되지 않고 청구인의 임·직원의 휴양시설 등으로 이용되고 있으므로 업무용 부동산이라고도 볼 수 없다 할 것이다.

    위와 같은 점 등을 종합해 볼 때 이 사건 부동산은 주거를 목적으로 하는 건축물로서 타인은 일체 사용할 수 없고 청구인 등 소유권자만이 독자적·배타적으로 이용하면서 상시 주거용·업무용이 아닌 임·직원의 휴양시설 등으로 사용되고 있으므로 재산세 중과세율 적용대상인 별장에 해당된다고 할 것이다.

    따라서 이 사건 부동산을 공부상 현황(콘도미니엄)이 아닌 실제 이용현황(별장)에 따라 재산세 산정 시 중과세율을 적용하여 한 이 사건 부과처분은 정당하다 할 것이다.

4. 결론

  그렇다면 이 사건 부과처분은 잘못이 없고 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 「감사원법」 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.