1. 원 처분의 요지

가. 청구인은 2008. 5. 30. 제3자(재건축아파트 조합원)의 부동산인 □□□□시 □□구 □□동 □□ 외 2필지(대지권비율 : 238278.6분의49.3, 이하 “이 사건 부동산”이라 한다)를 860,000,000원에 승계취득하고 같은 해 6. 2. 위 860,000,000원에서 추가부담금 92,994,000원을 제외한 금액인 767,006,000원을 과세표준으로 취득세 등을 신고하였다가 같은 해 6. 9. 위 과세표준 767,006,000원에서 프리미엄(분양가와 시세가액의 차액) 243,413,000원을 제외한 523,593,000원을 과세표준으로 수정신고하고 취득세 10,471,860원, 농어촌특별세 1,047,180원, 등록세 10,471,860원, 지방교육세 2,094,370원 계 24,085,270원을 납부하였다.

그 후 청구인은 이 사건 관련 재건축아파트가 2008. 7. 31. 사용승인 처리되자 그 신축아파트의 총공사비용을 조합원별로 안분하여 산출한 건축비 159,426,396원을 과세표준으로 취득세 등 계 4,719,010원을 2008. 8. 25. 추가 신고·납부하였다.

나. 이에 대하여 △△△청장(이하 “처분청”이라 한다)은 2008. 6. 9. 취득세 등 24,085,270원을 수정 신고·납부할 때 위 프리미엄 243,413,000원에 해당하는 취득세 등을 과소 신고·납부한 것으로 보고 위 243,413,000원을 과세표준으로 취득세 5,369,680원, 농어촌특별세 585,640원, 등록세 6,063,900원, 지방교육세 1,115,400원 계 13,134,620원을 추가납부 하도록 2008. 11. 10. 청구인에게 고지하였다.(이하 “이 사건 부과처분”이라 한다)

2. 심사청구의 취지와 이유

가. 청구 취지

이 건의 청구 취지는 이 사건 부과처분을 취소하게 해 달라는 것이다.

나. 청구 이유

청구이유는 다음 세가지로 요약된다.

⑴ 「지방세법 시행령」 제82조의3 제2항에서 토지와 건축물을 일괄 취득함으로써 토지와 건축물의 취득가격이 구분되지 아니하는 경우에는 일괄 취득한 가격을 토지와 건축물의 가액 비율로 안분하여 그 금액을 토지와 건축물의 취득가격으로 하도록 규정되어 있고, 청구인은 재건축아파트의 사용승인 직전에 이 사건 부동산을 취득하였으므로 위 취득을 준공된 아파트와 해당 토지의 일괄 취득으로 보아 프리미엄을 토지와 건물의 가액비율로 안분하여 과세해야 하는데도 처분청이 프리미엄을 전부 토지가액에 포함되는 것으로 보아 과세한 것은 부당하다.

⑵ 이 사건 부동산의 취득은 아파트입주권의 취득으로 사실상 주택의 취득에 해당되므로 주택거래에 대한 지방세 감면 규정인 「지방세법」 제273조의2를 적용하여 취득세와 등록세의 100분의 50을 감면해야 한다.

⑶ 이 사건 부동산 취득에 따른 과세표준 767,006,000원과 신축아파트 취득에 따른 과세표준 159,426,396원의 합계액 926,432,396원이 입주권 취득시의 실거래가격인 860,000,000원을 초과하게 되어 부당하므로 입주권 취득시의 실거래가격인 860,000,000원에서 이미 부과·고지한 지방세의 과세표준 767,006,000원을 뺀 92,994,000원을 신축 건축물의 과세표준으로 보아 과세하여야 한다.

3. 우리 원의 판단

가. 다툼

이 사건의 다툼은 ① 이 사건 부동산 취득할 때 지불한 프리미엄이 전부 토지가액에 포함되는지 여부 ② 이 사건 부동산 취득을 「지방세법」 제273조의2에 따른 주택거래에 대한 지방세 감면 대상으로 보아야 하는지 여부 ③ 이 사건 부동산 취득에 따른 과세표준과 신축아파트 취득에 따른 과세표준의 합계액이 입주권 실제 가격을 초과하는 것이 부당한지 여부이다.

나. 인정 사실

이 건 관련 기록을 검토해 보면, 다음과 같은 사실이 인정된다.

⑴ 2003. 2. 8. □□□□시 □□구 □□동 □□ □□□□2단지 아파트 재건축주택 건설사업 계획이 승인되었다.

⑵ 2004. 10. 23. 재건축조합 임시총회 의결로 이 사건 종전토지의 권리가액(420,556,000원), 추가부담금(92,994,000원), 신축아파트의 분양금액(513,550,000원) 등을 내용으로 하는 관리처분계획이 결정되었다.

⑶ 청구인은 2008. 4. 16. □□□□시 □□구 □□동 □□ □□아파트 □□□동 □□□호(대지지분 49.3㎡) 조합원의 대지지분(입주권)을 취득하기 위한 매매계약 및 2008. 5. 23. 부동산거래 신고를 한 후 같은 해 6. 2. 과세표준 767,006,000원으로 하여 취득세·등록세 등을 신고하였다가 같은 해 6. 9. 과세표준을 523,593,000원으로 수정하고 취득세 등 계 24,085,270원을 신고·납부하였다.

⑷ 청구인은 2008. 7. 31. □□□□2단지 아파트 재건축 주택이 사용승인 되자 재건축된 □□□아파트 □□□동 □□□□호(분양면적 168.74㎡ 전용면적 : 84.99㎡, 이하 “이 사건 원시취득 건물”이라 한다)를 원시취득하고 같은 해 8. 25. 조합원별 건축비인 세대당 159,426,396원을 과세표준으로 취득세 등 계 4,719,010원을 신고·납부하였다.

⑸ 처분청은 2008. 11. 10. 대지지분 실거래가격과 수정신고한 과세표준과의 차액인 243,413,000원을 과세표준으로 취득세 등 계 13,134,620원을 부과하였다.

다. 관계 법령 및 규정

이 건과 관계되는 법령은 「지방세법」 제104조 제1호 등으로서 [별지]와 같다.

라. 판단

이 건은 앞의 다툼 세 가지의 검토결과에 귀결되므로 이를 차례로 살펴본다.

⑴ 이 사건 부동산 취득 시 지불한 프리미엄이 토지가액에 포함되는지 여부

청구인은 당초 조합원 소유의 종전 토지에 대하여 분양금액에 프리미엄을 더 지불하고 취득함으로써 조합원의 지위를 승계 받아 재건축주택에 입주할 자격을 얻게 되었는데, 이때의 프리미엄은 분양금액(종전토지 권리가액+추가부담금)과 실제거래가액과의 차액으로 추후 준공될 건축물로 인한 토지가격 상승에 대한 기대치인 미래예상가치가 포함된 것이라 할 것이다.

따라서 청구인이 지불한 프리미엄은 토지의 미래예상가치에 대한 지불로서 「지방세법 시행령」 제82조의3 제1항에 규정에 의하여 취득세 과세대상인 토지를 취득하기 위하여 지급한 일체의 비용에 포함된다고 할 것이므로 청구인이 지불한 위 프리미엄은 취득세 등의 과세표준액에 포함시킨 것은 적법하다고 할 것이다.1)

⑵ 이 사건 부동산 취득이 「지방세법」 상 지방세 감면대상 주택거래인지 여부

「지방세법」 제273조의2와 「주택법」 제2조를 종합하면 유상거래를 원인으로 취득·등기하는 주택에 대한 취득세 및 등록세는 각 조에서 정한 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감하되, 위 규정상의 “주택”이라 함은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하는 것으로 요약된다.

그런데 이 건 주택재건축건설사업으로 철거되어 재건축 중에 있는 종전 주택의 부속토지를 취득하여 조합원자격을 승계한 자는 장차 주택을 소유할 수 있는 “분양권”으로서의 가치만 보유하고 있는 것으로, 이는 주택의 소유권과는 구별된다2) 할 것이므로 「지방세법」 제273조의2에 따른 주택거래에 대한 감면대상이 될 수 없다.

⑶ 이 사건 부동산 취득의 과세표준과 신축아파트 취득의 과세표준의 합계액이 대지지분의 실제 취득가격을 초과하는 것이 부당한지 여부

재건축주택건설사업의 경우, 건물(아파트)이 완공되기 전의 조합원 지위승계를 위한 종전토지의 취득과 재건축사업 완료로 준공인가 된 신축건물(아파트)의 취득은 「지방세법」 상 각각 별도의 취득에 해당하는데, 종전 토지의 취득가액에는 미래예상가치에 대한 지불인 프리미엄이 포함되므로 재건축아파트를 취득하기까지의 과세표준 합계액이 입주권의 실제 취득가액을 초과하더라도 이를 부당하다고 할 수 없다.

이상을 종합해 볼 때 청구인 주장은 받아들일 수 없다.

4. 결론

그렇다면 이 사건 부과처분은 잘못이 없고 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 「감사원법」 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.