감심2010-58(20100604)
1. 감면조례 제16조 제4항의 적용 대상인 "미분양 주택을 사업주체로부터 최초로 분양받아 취득하는 경우"에 "미분양주택을 사업주체에게서 최초로 분양받은 자로부터 분양권을 승계취득한 경우"가 포함되는지 여부 2. 이건 취득세 등의 과세표준을 적용할 때 ㈜△△△와 △△△△(주)간의 매매대금 239,000,000원으로 적용해야 하는지, 성일기계(주)와 청구인간의 매매대금 191,000,000원으로 적용해야 하는지 여부
답변요지
본문
1. 원 처분의 요지
가. △△△△공업주식회사(이하 “△△△△(주)”라 한다)는 2009. 2. 6. 주택건설 업체인 주식회사 △△△(이하 “(주)△△△”라 한다)가 □□□□시 □□구 □□동 □□에 신축한 □□□□□□아파트 □□□동 □□□호(대지 지분 40.5㎡, 건축물 전용면적 84.99㎡, 이하 “이 사건 주택”이라 한다)를 (주)△△△로부터 대금 239,000,000원에 분양받았다.
나. 청구인은 2009. 8. 28. △△△△(주)로부터 이 사건 주택의 분양권[(주)△△△에 분양대금을 납부하고 소유권이전등기를 받을 권리]을 191,000,000원에 취득하였다.
다. 청구인은 2009. 8. 28. 위 239,000,000원을 과세표준으로 하고 「지방세법」 제112조 제1항 및 제131조 제1항 제3호에 따른 세율, 같은 법 제273조의2에 따른 “주택 유상 거래를 원인으로 한 취득”에 대한 경감비율 100분의 50을 적용하여 산출한 취득세 및 등록세 각 2,389,960원, 지방교육세 477,990원 계 5,257,910원을 2009. 8. 28. 및 같은 해 9. 8. 두 차례에 걸쳐 모두 신고·납부하였다.(이하 “이 사건 부과처분”이라 한다)
2. 심사청구의 취지와 이유
가. 청구 취지
⑴ 주위적 청구 취지
이건의 주위적 청구 취지는 청구인의 이 사건 주택 취득 및 그 소유권 이전등기에 대한 취득세와 등록세의 세율을 적용할 때에는 ① 「지방세법」 제273조의2에 규정된 감면비율(100분의 50)을 적용할 것이 아니라 ② 같은 법 제7조와 제9조의 규정에 따라 제정된 「△△광역시세 감면조례」(2009. 10. 12. 조례 제4073호로 일부개정되기 전의 것, 이하 “감면조례”라 한다) 제16조 제4항에 규정된 “미분양주택을 사업주체로부터 최초로 분양받아 취득하는 경우”의 감면비율(100분의 75)을 적용하는 것이 정당한데도 이건 취득세 등을 신고·납부할 때 위 ①의 감면비율을 적용했으므로 위 ②의 감면비율을 적용하여 취득세 등을 경정 부과하게 해 달라는 것이다.
⑵ 예비적 청구 취지
이건의 예비적 청구 취지는 설령 이건에 위 ①의 감면비율을 적용하는 것이 적법하다고 하더라도 청구인에게 이 사건 주택의 분양권을 매도한 △△△△㈜와 청구인간에 계약을 맺어 실제로 지급한 금액인 191,000,000원을 과세표준으로 적용해야 하는데도 주택건설사업주체인 ㈜△△△와 △△△△㈜간에 계약을 맺어 ㈜△△△가 실제로 받은 239,000,000원을 과세표준으로 하여 이건 취득세 등을 납부했으므로 191,000,000원을 과세표준으로 적용하여 취득세 등을 경정 부과하게 해 달라는 것이다.
나. 청구 이유
⑴ 주위적 청구 이유
청구인은 이건 주위적 청구 이유로, 감면조례 제16조 제4항에서 취득세 등의 100분의 75를 감면하는 대상을 “미분양 주택을 사업주체로부터 최초로 분양받아 취득하는 경우”로 규정하고 있고, 청구인이 사업주체에게서 미분양 주택을 최초로 분양받은 △△△△㈜로부터 분양권을 승계취득하여 잔금을 완납했기 때문에 “최초로 분양받아 취득하는 경우”에 해당되는데도 이건 취득세 등 신고·납부 및 그에 따른 징수결정을 할 때 감면대상을 “사업주체와 최초로 분양계약을 체결하여 취득하는 경우”로 좁게 해석하여 감면조례 제16조 제4항의 감면비율 적용 대상이 아닌 것으로 판단한 것은 위법하다는 점을 들고 있다.
⑵ 예비적 청구 이유
청구인은 이 사건 주택의 취득가액이 △△△△㈜의 법인 장부 및 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조에 따른 부동산거래계약신고필증에 의하여 191,000,000원임이 입증되므로 191,000,000원을 과세표준으로 적용해야 하는데도 ㈜△△△와 △△△△㈜간의 매매대금 239,000,000원을 과세표준으로 적용한 것은 위법하다고 주장한다.
3. 우리 원의 판단
가. 다툼
이건의 다툼은 두 가지로서 ① 감면조례 제16조 제4항의 적용 대상인 “미분양주택을 사업주체로부터 최초로 분양받아 취득하는 경우”에 “미분양주택을 사업주체에게서 최초로 분양받은 자로부터 분양권을 승계취득한 경우”가 포함되는지 여부와 ② 이건 취득세 등의 과세표준을 적용할 때 ㉮ ㈜△△△와 △△△△㈜간의 매매대금 239,000,000원으로 적용해야 하는지 ㉯ △△△△㈜와 청구인간의 매매대금 191,000,000원으로 적용해야 하는 지이다.
나. 인정 사실
이건 관련 기록을 검토해 보면, 다음과 같은 사실이 인정된다.
(1) △△△△(주)는 2009. 2. 6. 이 사건 주택의 건설사업주체인 (주)△△△로부터 이 사건 주택을 239,000,000원에 분양받는 계약을 맺었다.
(2) △△△△(주)는 2009. 2. 6.에 계약금 23,900,000원, 같은 해 7. 29.에 1차 잔금 5,000,000원, 같은 해 8. 27.에 2차 잔금 26,100,000원, 계 55,000,000원을 (주)△△△ 은행계좌에 각각 입금하였다.
(3) 처분청은 2008. 6. 11. 현재 이 사건 주택이 미분양주택인 사실을 확인하는 ‘미분양 주택 확인서’를 (주)△△△에 발급하였다.
(4) 청구인은 2009. 7. 28. △△△△(주)로부터 이 사건 주택의 분양에 관한 권리의무 전부를 대금 191,000,000원에 승계하는 취지의 계약을 맺으면서 계약금 7,000,000원은 계약 당일에 지급하고, 잔금 184,000,000원은 2009. 8. 31.에 지급하기로 약정하였다.
(5) 청구인과 △△△△(주)간의 위 분양권 매매계약을 중개한 공인중개사 ○○○은 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조에 따라 2009. 8. 25. 처분청에 위 (4)의 내용이 그대로 기재된 부동산거래계약신고를 하였고, 처분청은 다음날 부동산거래계약신고필증을 ○○○에게 교부하였다.
(6) 청구인은 2009. 8. 28. △△△△(주)에 잔금 184,000,000원을 지급하였다.
(7) (주)△△△의 법인장부인 동호별입금명세에는 2009. 8. 28. 3차 잔금 185,256,000원이 입금된 것으로 기재되어 있다.(위 3차 잔금 185,256,000원은 청구인이 △△△△(주)에 지급한 잔금 184,000,000원과 연체이자 1,256,000원의 합계인 것으로 보인다)
(8) △△△△(주)의 법인장부인 2009. 8. 28.자 대체전표에는 이 사건 주택 관련 연체이자로 1,256,000원이 지출되었고 유형자산 처분손실 50,206,000원[=유형자산 매매차손 48,000,000원(239,000,000원-191,000,000원)+연체이자 1,256,000원+분양권 알선수수료 950,000원]이 기재되어 있다.
다. 관계 법령
이건과 관계되는 법령은 「지방세법」 제7조 등으로서 [별지] 기재와 같다.
라. 판단
⑴ 주위적 청구에 대한 판단
청구인은 주택건설사업주체에게서 미분양 주택을 최초로 분양받은 △△△△㈜로부터 청구인이 분양권을 승계취득하여 잔금을 완납했으므로 청구인이 최초로 분양받은 자의 권리의무를 포괄적으로 승계한 것이고, 「지방세법 시행령」 제73조에 ‘취득의 시기’가 “잔금 지급일”로 규정되어 있는 점을 고려할 때 청구인의 이 사건 주택 취득도 “미분양 주택을 사업주체로부터 최초로 분양받아 취득하는 경우”에 해당되므로 감면조례 제16조 제4항의 적용 대상이라고 주장한다.
위 주장이 타당한지 여부를 살펴본다.
㈎ 감면조례의 규정
감면조례 제16조 제4항을 보면, “미분양 주택”에 대한 취득세와 등록세의 감면에 관한 사항이 규정되어 있는데, 위 조항을 적용할 수 있으려면 ① “미분양 주택”에 관한 요건과 ② “취득”의 요건이 모두 충족되어야 한다.
먼저 ① “미분양 주택”의 요건을 보면 다음과 같다.
○ 「주택법」 제38조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서
- 「주택공급에 관한 규칙」 제8조 제6항 제13호에 따른 입주자모집공고상의 입주자의 계약일이 경과한 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2008년 6월 11일부터 선착순 등의 방법으로 공급하는 주택과
- 2008년 6월 12일부터 2009년 2월 11일까지의 기간 동안에 「주택공급에 관한 규칙」 제8조 제6항 제13호에 따른 입주자모집공고상의 입주자의 계약일이 경과한 주택단지에서 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순 등의 방법으로 공급하는 주택
다음으로 ② “취득”의 요건을 보면, “미분양 주택을 해당 사업주체로부터 최초로 분양받아 취득하는 경우”이다.
㈏ 청구인의 이 사건 주택 취득이 감면조례 적용 대상인지 여부에 관한 검토
먼저 ① “미분양 주택”의 요건이 충족되는지 여부를 보면, 이 사건 주택은 2008. 6. 11. 현재 처분청(주택과)에서 “미분양 주택”으로 등록하고 있었고, 이에 관해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으므로 이 사건 주택이 ① “미분양 주택”의 요건은 갖춘 것은 명백해 보인다.
다음으로 ② “취득”의 요건이 충족되는지 여부를 살펴본다.
감면조례 제16조 제4항에 규정된 “취득”의 요건은 “미분양 주택을 해당 사업주체로부터 최초로 분양받아 취득하는 경우”이므로 이 요건이 충족되기 위해서는 계약 상대방이 주택건설사업주체이어야 하나, 청구인의 경우 계약 상대방이 이 사건 주택의 건설사업주체인 ㈜△△△가 아니라, ㈜△△△로부터 이를 최초로 분양받은 △△△△㈜이기 때문에 이 요건이 충족되었다고 보기 어렵다.
또한 위 감면조례의 문언이나 그 제정 경위 등으로 볼 때 지방에 있는 미분양 주택의 분양을 촉진하기 위한 것이 위 감면조례의 입법 취지이고, “분양”이란 “토지나 건물 따위를 나누어 파는 것”을 뜻하는데, 주택건설사업주체가 주택을 특정인에게 분양하는 취지의 계약을 맺으면 그 시점부터 그 주택의 상태가 “미분양”에서 “분양”으로 바뀌므로 주택건설주체와 분양계약을 맺은 자로부터 “분양권을 양수하는 취지의 계약”을 맺은 자는 위 감면조례의 적용 대상이 되지 않는 것으로 해석하는 것이 타당하다고 할 것이다.
위와 같이 해석하여야 감면조례 제16조 제4항에서 그 적용대상을 규정할 때 “2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여”라든지 “최초로 분양받아”라는 용어를 사용한 것과도 부합된다.
따라서 이건 주위적 청구는 이유 없다.
⑵ 예비적 청구에 대한 판단
청구인은 이 사건 주택의 취득가액이 △△△△㈜의 법인 장부 및 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조에 따른 부동산거래계약신고필증에 의하여 191,000,000원으로 입증되므로 191,000,000원을 과세표준으로 적용해야 하는데도 ㈜△△△와 △△△△㈜간의 매매대금 239,000,000원을 과세표준으로 적용한 것은 위법하다고 주장한다.
위 주장이 타당한지 여부를 살펴본다.
㈎ 「지방세법」과 같은 법 시행령의 규정
취득세의 과세표준을 정한 「지방세법」 제111조의 규정을 보면, 제1항에 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다고 규정하고, 제2항에 제1항의 규정에 의한 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다고 규정하면서 제1호에 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지·주택은 그 공시 가액을, 제2호에 제1호 외의 과세대상은 거래가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 지방자치단체의 장이 결정한 가액을 각각 규정하고 있다.
그런데, 같은 조 제5항을 보면, 다음에 게기하는 취득에 대하여는 제2항 단서의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다고 규정한 뒤 제3호에 “판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득”을, 제5호에 “「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득”을 규정하고 있다.
또한 「지방세법 시행령」 제82조의3 제1항을 보면, 법 제111조 제5항 제3호에서 “판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호에 정하는 것을 말한다고 규정한 다음 제2호에 “법인장부 : 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서”를 규정하고 있다.
위 법령의 규정을 종합해 보면, 취득세는 납세의무자가 신고한 금액을 원칙적인 과세표준으로 하고, 신고를 하지 않은 경우와 신고한 가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 하되, 법인 장부에 의하여 사실상의 취득가격이 입증된 경우에는 납세의무자의 신고 유무 및 금액 등에 관계없이 그 입증된 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다는 것이다.
여기서 “사실상의 취득가격”이라 함은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접·간접으로 소요된 일체의 비용을 뜻한다.1)
따라서, 취득세의 과세표준인 “사실상의 취득가격”을 적용할 때에는 납세의무자가 당해 물건을 취득하기 위해 실제로 지급했거나 지급해야 할 비용은 모두 이에 포함해야 하되, 실제로 지급하지 않았거나 지급할 의무가 없는 비용은 이에 포함해서는 안 된다.
㈏ 이 사건 부과처분 중 과세표준 적용이 적법한지 여부
이건 인정사실 ‘⑴항’, ‘⑷항’, ‘⑹항’～‘⑻항’에서 본 바를 종합하여 이 사건 주택의 분양～소유권 이전에 관한 실질 내용을 요약해 보면, 주택건설사업주체인 ㈜△△△는 △△△△㈜에 이 사건 주택을 239,000,000원에 분양했고, △△△△㈜는 청구인에게 위 주택의 분양권을 191,000,000원에 양도함으로써 48,000,000원의 손실을 입은 것이다.
또한, 청구인은 위 주택을 취득하기 위하여 계약상대방인 △△△△㈜에 실제로 191,000,000원을 지급했고, 그 금액을 초과하는 48,000,000원은 어느 누구에게도 지급하지 않았으며, 이를 지급해야 할 계약상의 의무도 없다.
그리고, 청구인이 위 주택의 분양권을 실제로 191,000,000원에 양수했다는 사실은 법인인 △△△△㈜의 “유형자산”, “유형자산 처분손실” 원장에 의하여 입증되고, 공인중개사가 처분청에 신고하여 처분청이 검증을 거쳐 발급한 “부동산거래계약신고필증”에 의해서도 똑 같은 사실이 입증된다.
그러므로 청구인의 이 사건 주택 취득에 대한 취득세의 과세표준은 191,000,000원으로 적용해야 하는데도 처분청은 이를 239,000,000원으로 적용하여 이 사건 부과처분을 한 것이므로 이 사건 부과처분 중 취득세 부과처분은 위법하다고 할 것이다.
한편, 「지방세법」 제130조 제1항부터 제3항까지를 보면, 등록세의 과세표준도 앞에서 살펴본 취득세의 과세표준과 같은 것을 적용하도록 되어 있으므로 적법한 등록세 과세표준은 191,000,000원이고, 처분청에서 적용한 등록세 과세표준은 239,000,000원이므로 이 사건 부과처분 중 등록세 부과처분도 위법하다고 할 것이다.
따라서 처분청은 이 사건 부과처분에 관하여 과세표준을 191,000,000원으로 적용하여 취득세와 등록세를 경정 부과하여야 할 것이다.
4. 결론
그렇다면 이 사건 심사청구 중 주위적 청구는 이유 없어 기각하고, 예비적 청구는 이유 있으므로 인용하여 「감사원법」 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.
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