1. 원처분의 요지

청구인은 2006. 9. 7. ○○○○시 ○○ ○○동 0000-에 있는 ○○○○아파트 ○○○○ 지하층 ○-호의 토지 502.97㎡, 건물 639.94㎡(이하 “이 사건 부동산”이라 한다)를 청구 외 ○○○으로부터 210,000,000원에 취득하고 같은 날 “취득신고 겸 자진납부세액계산서”에 위 취득가액을 210,000,000원으로 하고 시가표준액을 513,266,666원으로 기재하여 처분청에 취득세 등을 자진 신고하였다.

이에 따라 같은 날 처분청에서는 위 시가표준액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 10,265,330원, 등록세 10,265,330원, 농어촌특별세 1,026,530원, 지방교육세 2,053,060원, 합계 23,610,250원을 납부고지(이하 “이 사건 부과처분”이라 한다)하였고, 청구인은 같은 해 9. 13. 위 취득세 등을 납부하였다.

2. 심사청구의 취지와 이유

가. 청구취지

이 사건 부과처분을 경정하게 하여 달라는 취지의 청구

나. 청구이유

청구인은 이 사건 부동산을 청구 외 ○○○으로부터 210,000,000원에 취득하여 처분청에 부동산거래계약신고를 성실하게 하였는데도 가격검증이 되지 않았다고 하여 처분청이 취득 신고가액보다 더 높은 시가표준액 513,266,666원을 과세표준으로 하여 취득세 등을 납부고지 한 것은 부당하다. 또한 시가표준액이 취득 신고가액의 2.4배를 넘어 재산의 객관적 가치를 적절히 반영한 가액으로 볼 수 없으므로 이 사건 부과처분은 경정되어야 한다.

3. 우리 원의 판단

가. 다툼

이 사건 부동산에 대한 취득세 등의 과세표준을 신고가액보다 더 높은 시가표준액으로 한 것이 정당한 지 여부

나. 인정사실

이 건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

(1) 청구인은 2006. 9. 7. 이 사건 부동산인 토지 502.97㎡, 건물 639.94㎡(전유부분 : 530.82㎡, 공용부분 : 109.12㎡)을 청구 외 ○○○으로부터 210,000,000원에 취득하였다고 처분청에 부동산거래계약신고서를 신고·접수하였다.

(2) 같은 날 청구인은 “취득신고 겸 자진납부세액계산서”에 위 취득가액을 210,000,000원으로 하고 시가표준액을 513,266,666원으로 기재하여 처분청에 취득세 등을 자진 신고하였다.

(3) 같은 날 처분청은 취득가액이 시가표준액에 미달하므로 시가표준액을 과세표준으로 산출한 취득세 10,265,330원, 등록세 10,265,330원, 농어촌특별세 1,026,530원, 지방교육세 2,053,060원, 합계 23,610,250원을 납부고지하였고, 청구인은 2006. 9. 13. 이를 납부하였다.

(4) 처분청은 이 사건 부동산의 시가표준액 산정을 위하여 토지는 2006. 1. 1. 기준 개별공시지가 485,000원/㎡를, 상가건물 중 전유부분은 472,000원/㎡, 공용부분은 302,000원/㎡를 적용하였다.

(5) 2005년 12월 ○○○○○에서 시행한 「부동산 거래신고제도 업무처리 요령」에 따르면 가격검증은 부동산거래계약신고와 주택거래계약신고를 통해 신고처리된 건 중 토지거래, 단독주택(단독 및 다가구, 다중주택 포함) 거래, 공동주택(아파트, 연립주택 및 다세대주택 포함) 거래를 대상으로 하고 있다.

다. 관계 법령의 규정

(1)「지방세법」 제111조 제1항에는 “취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다.”라고 규정하고 있다. 그리고 제2항에서는 “제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.”라고 규정하면서, 그 제1호에 “「부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액”이라고, 제2호에 “제1호외의 건축물과 선박·항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액”이라고 규정하고 있다.

(2)「지방세법」 제111조 제5항에는 “다음에 게기하는 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다”고 규정하면서, 그 제3호에 “판결문ㆍ법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득”이라고, 그 제5호에 “「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득”이라고 규정하고 있다.

(3)「지방세법」 제130조 제1항에는 “부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록당시의 가액으로 한다.”라고 규정하고 있고, 제2항에는 “제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조 제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.”라고 규정하고 있다. 그리고 제3항에는 “제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다.(단서생략)”라고 규정하고 있다.

(4) 「지방세법시행령」제80조 제3항에는 “법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 시장·군수가 ○○○○○장관이 정하는 기준에 따라 도지사의 승인을 얻어 결정한다.(단서생략)”라고 규정하고 있다.

(5) 구 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(2006. 12. 28. 법률 제8120호로 개정되기 이전의 것) 제27조 제1항에는 “거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에는 부동산의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 당해 토지 또는 건축물 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.”라고 규정하고 있다.

(6) 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제28조 제2항에는 “시장·군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.”라고 규정하고 있다.

라. 판단

청구인은 이 사건 부동산을 청구 외 ○○○으로부터 210,000,000원에 취득하여 부동산거래계약신고를 성실하게 하였는데도 가격검증이 되지 않았다고 하여 처분청이 취득 신고가액보다 더 높은 시가표준액 513,266,666원을 과세표준으로 취득세 등을 납부고지 한 것은 부당하며, 시가표준액도 취득 신고가액의 2.4배가 넘어 이 사건 부과처분은 잘못 되었다고 주장하고 있다.

살피건대, 「지방세법」 제111조 제2항과 제130조 제2항의 규정에 따르면 취득세와 등록세의 과세표준은 신고한 가액으로 하되 개인간에 거래하는 경우 취득(등록) 당시의 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의하도록 되어 있다. 그러나 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조에 의한 신고서를 제출하고 같은 법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득은 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 되어 있다.

그런데 청구인의 경우 이 사건 부동산을 취득하고 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조에 따라 실제 거래가액을 신고하였다고 하나 「부동산 거래신고제도 업무처리 요령」에 가격검증은 토지 및 주택거래의 경우에만 실시하도록 하고 있어 이 사건 부동산은 상가건물로서 가격검증 대상에 해당되지 아니하여 「지방세법」 제111조 제5항 제5호에서 규정한 “검증”이 이루어지지 않았다.

그리고 이 사건 부동산의 매매거래는 법인이 아닌 개인간에 이루어진 거래로서 매매계약서에 기재된 거래가액을 이 사건 부동산의 객관적 가치라고 보기 어려워 실제 거래가액을 과세표준으로 인정해 달라는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

따라서 신고가액이 시가표준액보다 더 낮은 이 사건 부동산에 대하여 시가표준액을 과세표준으로 적용하여 이 사건 부과처분을 한 것은 적법하다 할 것이다.

4. 결론

그렇다면 처분청이 청구인에게 한 이 사건 부과처분은 잘못이 없고, 청구인의 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 「감사원법」 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.