1. 원 처분의 요지

청구인들(이하 “청구인”이라 한다)은 2005. 8. 26. ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○○ -○○ ○○○○타운 ○○○호외 5건(501호 내지 506호)의 건물 2,306.04㎡와 그 부속토지 233.10㎡(이하 “이 사건 부동산”이라 한다)을 ○○○ 외 3명으로부터 공동으로 취득(각각 50%의 지분)하고 1,590,336,525원을 과세표준으로 신고하였으나, 처분청은 건물은 취득가격(585,657,354원)이 건물시가표준액(1,861,665,274원)에 미달하여 건물시가표준액 1,861,665,274원을 과세표준으로, 토지는 취득가격(1,004,679,170원)이 토지시가표준액(438,235,520원)을 초과하여 취득가격 1,004,679,170원을 과세표준으로 하여 합계 2,866,344,444원을 과세표준으로 2005. 8. 29. 취득세 등 122,543,480원을 부과(이하 “이 사건 부과처분”이라 한다) 하였다.

2. 심사청구의 취지와 이유

가. 청구 취지

이 사건 부과처분을 경정하게 하여 달라는 취지의 청구

나. 청구 이유

이 사건 부동산은 건물과 토지가 불가분 관계에 있는 집합건물로 일괄 취득하였음에도 건물은 취득가격이 시가표준액에 미달한다하여 시가표준액으로, 토지는 취득가격이 시가표준액을 초과한다 하여 취득가격으로 과세표준을 정한 것은 과세의 일관성 원칙에 위배된다.

그리고 이 사건 부동산의 취득가격은, 같은 건물내 사무실을 분양받은 법인사업자의 거래가격과 비교하여 현저한 차이가 없고 감정평가법인의 감정평가액과도 큰 차이가 없으며 분양대금의 결재내용을 쌍방의 금융거래통장에 의하여 확인할 수 있는 점 등의 정황으로 보아 실제 취득가격임이 확인됨에도 법인사업자는 신고내용을 인정해 주고 청구인은 개인사업자(○○○○○학원 ○○캠퍼스)라는 이유로 실제 취득가격보다 1.8배나 높은 과세표준으로 취득세 등을 부과한 것은 「국세기본법」 제14조의 실질과세원칙 등에 위배된다.

3. 우리 원의 판단

가. 다툼

개인사업자의 경우 시가표준액에 미달한 취득가격을 과세표준으로 인정하지 아니한 것이 정당한지와 일괄 취득한 집합건물에 대하여 건물은 시가표준액으로 토지는 취득가격으로 과세표준을 산정한 것이 정당한지 여부

나. 인정 사실

이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.

(1) 청구인은 2005. 8. 26. 이 사건 부동산을 ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○○-○○, ○○ ○○○○타운 ○○○ 외 3명으로부터 취득하여 1,590,336,525원을 과세표준으로 신고하였으나 처분청은 건물은 건물시가표준액(1,861,665,274원)을 과세표준으로, 토지는 취득가격(1,004,679,170원)을 과세표준으로 하여 합계 2,866,344,444원을 과세표준으로 취득세 등 122,543,480원을 부과하였다.

(2) 처분청은 「지방세법」 제111조 제2항 등의 규정에 따라 토지의 시가표준액은 개별공시지가를 기준하여 438,235,520원으로 산출하였고, 건물은 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물신축가격 기준액에 건물의 구조별·용도별·위치별지수, 건물의 경과연수별 잔존가치율 등을 적용하여 1,861,665,274원으로 산출하였다.

(3) 청구인이 제출한 ○○○○타운 분양표에 이 사건 부동산 ○○○호 내지 ○○○호의 감정가격은 각각 178,000,000원 내지 648,000,000원이고 합계액은 2,393,000,000원로 되어 있다.

(4) 청구외 (주)○○○○평가법인이 이 사건 부동산과 같은 ○○○○타운 건물내 ○○○호(건물 438.52㎡, 부속토지 44.25㎡)와 ○○○호(건물 220,08㎡, 부속토지 22.2㎡)를 취득하고 신고한 가액은 각각 331,630,000원과 166,437,500원이고 시가표준액은 각각 437,212,836원과 219,413,573원이나 과세표준은 신고가액으로 하였고, (○)○○○의 경우도 ○○○호(건물 2,545.81㎡, 부속토지 256,57㎡)와 ○○○○호(건물 459.71㎡, 부속토지 46.36㎡)를 취득하고 신고한 가액은 각각 2,079,286,200원과 391,427,600원이고 시가표준액은 2,537,575,143원과 458,286,323원이나 과세표준은 신고가액으로 하였다.

다. 관계 법령의 규정

(1) 「지방세법」 제111조 제1항에 “취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다”라고 규정하고 있고, 그 제2항에 “제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다”라고 규정하면서, 그 다음 각호 중 제1호에 “「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액”이라고 규정하고 있고, 제2호에 “제1호외의 건축물과 선박·항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액”이라고 규정하고 있다.

(2) 「지방세법」 제111조 제5항에 “다음에 게기하는 취득(괄호안 내용 생략)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다”고 규정하고, 그 다음사항에 “1. 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득, 2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득, 3. 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득, 4. 공매방법에 의한 취득, 5. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득”이라고 규정하고 있다.

(3) 「지방세법시행령」 제82조의2 제1항의 규정에 “법 제111조 제5항 제3호에서 판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것이라 함은 다음 각호에 정하는 것을 말한다”고 규정하고, 그 다음 각호에 “ 1. 판결문 : 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(괄호안 내용 생략), 2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서”로 규정하고 있다.

(4) 「지방세법」 제130조 제1항에 “부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록 당시의 가액으로 한다”고 규정하고 있고, 제2항에는 “제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조 제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다”라고 규정하고 있으며, 제3항에 “제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다”라고 규정하고 있다.

(5) 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조 제3호와 제6호에 집합건물에 있어 “전유부분”이라 함은 구분소유권의 목적인 건물부분을 말하고, “대지사용권”이라 함은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다고 규정하고 있고, 같은법 제20조 제1항과 제2항에 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다고 규정하고 있다.

라. 판단

청구인은 개인사업자라는 사유로 시가표준액에 미달한 취득가격을 과세표준으로 인정하지 아니할 뿐만 아니라 이 사건 부동산은 집합 건물로 건물과 토지를 일괄 취득하였음에도 건물은 취득가격이 시가표준액에 미달한다하여 시가표준액을 과세표준으로, 토지는 취득가격이 시가표준액을 초과한다 하여 취득가격을 과세표준으로 과세한 것은 과세의 일관성 원칙에 위배된다고 주장한다.

살피건대, 「지방세법」 제111조 제1항에 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다고 규정하고 있고, 제2항에 제1항의 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다고 규정하면서 그 단서조항에 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다고 규정하고 있으며, 제5항의 규정에 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득, 외국으로부터의 수입에 의한 취득, 판결문과 법인장부(「지방세법시행령」 제82조의2 제1항에 ‘법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서’로 규정)에 의하여 취득가격이 입증되는 취득 및 공매방법에 의한 취득 등에 대해서는 제2항 단서 규정에 불구하고 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 되어 있다.

따라서 청구인은 개인사업자이고 이 사건 부동산을 개인으로부터 취득하였으므로 「지방세법」 제111조 제5항에서 규정한 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득, 외국으로부터의 수입에 의한 취득, 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득 등에 해당되지 아니하고 신고가액이 시가표준액에 미달하므로 시가표준액을 과세표준으로 하여야 할 것이다.

한편, 이 사건 부동산과 같은 집합건물(아파트나 빌딩내 사무실과 상가 등)의 부속토지는 건물(전유부분)을 소유하기 위하여 대지에 대하여 가지는 귄리(대지사용권)로서 건물과 분리하여 처분할 수 없고 건물의 처분에 따라가는 것(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조와 제20조)이며, 집합건물은 일반적으로도 건물과 토지의 가격을 구분하지 않고 일괄로 매매하는 것이 거래관행이다.

또한, 청구인은 이 사건 부동산의 건물과 토지를 일괄 취득하였으며 2005. 8. 26. 신고한 가액이 1,590,336,525원(청구인 ○○○과 ○○○ 각각 795,168,262.5원의 합계)이고, 이 사건 부동산의 시가표준액은 2,299,900,794원으로써 신고가액이 시가표준액에 미달하므로 이 사건 부동산은 시가표준액 2,299,900,794원을 과세표준으로 하여야 할 것이다.

그런데도 청구인이 실제 취득가격을 입증하기 위하여 제출한 매매계약서에 건물과 토지가격이 구분 표시(이 사건 부동산은 신축건물로 건물에 대한 부가가치세를 분양받은 자가 부담하여야 하기 때문에 매매계약서에 건물신축가격과 이에 대한 부가가치세액 및 토지가격을 구분하여 표시)되어 있다는 이유로 건물과 토지를 각각 취득한 것으로 보아 건물은 동 계약서상 가격이 시가표준액에 미달한다하여 시가표준액을 과세표준으로, 토지는 계약서상 가격이 시가표준액을 초과한다하여 취득가격을 과세표준으로 산정하여 건물과 토지의 시가표준액 합계 2,299,900,794원보다 566,443,650원이 많은 2,866,344,444원을 과세표준으로 정한 것은 잘못이라 판단된다.

따라서 이 사건 부동산의 과세표준은 당초 2,866,344,444원에서 566,443,650원을 차감한 시가표준액 2,299,900,794원으로 경정하고 이에 따라 취득세 등도 경정되어야 할 것이다.

4. 결론

그렇다면 처분청이 청구인에게 한 이 사건 부과처분은 일부 잘못된 것이고, 이 사건 심사청구는 일부 이유 있다고 인정되므로 「감사원법」 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.