1. 원 처분의 요지

청구인은 0000시 000구 000동 459번지 0000아파트 235세대를 신축하고 그 취득가액 23,611,058,066원을 과세표준으로 하여 취득세 472,632,640원(농어촌특별세 포함)을 2007. 1. 26. 및 같은 해 3. 28. 신고·납부하였다.

이에 대하여 처분청은 청구인이 신고납부한 위 취득세 과세표준에 주택분양보증수수료 401,534,330원(공증비용 등 관련비용 6,045,200원 포함, 이하 같다)이 누락되었다는 사유로 2007. 5. 10. 취득세 등 9,895,170원(가산세 포함)을 부과·고지 하였고, 그 후 청구인은 위 주택분양보증수수료를 등록세 과세표준에 포함하여 산출한 등록세 등 230,520,870원(지방교육세 포함)을 2007. 5. 16. 신고납부(이하 주택분양보증수수료에 대한 취득세 부과·고지와 등록세 신고납부를 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

2. 심사청구 취지와 이유

가. 청구취지

주택분양보증수수료를 제외하여 부과하는 것으로 이 사건 부과처분을 경정해 달라는 취지의 청구

나. 청구이유

처분청에서 이 사건 처분을 하면서 결정한 취득세 및 등록세의 과세표준에는 주택분양보증수수료 401,534,330원이 포함되어 있는바, 주택분양보증수수료는 토지와 건물을 포함한 분양가액 총액에 대한 보증으로 분양이행을 담보하기 위한 것으로서 판매비용으로 보아야 하는데도 이를 건물의 신축비용으로 보아 취득 가격에 포함시키는 것은 부당하다.

3. 우리 원의 판단

가. 다툼

주택분양보증수수료를 취득세 등의 과세표준에 포함하는 것이 정당한지 여부

나. 인정사실

이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

(1) 청구인은 정원지역주택조합과 공동으로 이 사건 아파트 신축을 위하여 주택건설사업계획승인을 2004. 6. 30. 000구청장으로부터 받고, 2004. 10. 21. 000000주식회사에 주택분양보증수수료 395,489,130원을 납부하는 한편, 위 같은 날 위 주택분양보증수수료와 관련된 공증비용 등 6,045,200원을 지출하였다.

(2) 청구인은 이 사건 아파트 235세대(부속시설 포함)를 신축한 후, 2007. 1. 26. 및 같은 해 3. 28. 이 사건 아파트의 신축비용 24,012,592,396원 중에서 이 사건 주택분양보증수수료 401,534,330원을 제외한 23,611,058,066원을 과세표준으로 산출한 취득세 472,632,640원을 신고·납부하였다.

(3) 처분청은 청구인이 신고납부한 이 사건 아파트에 대한 취득세 과세표준에 주택분양보증수수료 401,534,330원이 누락된 것을 확인하고, 위 주택분양보증수수료를 취득세 과세표준에 포함시킨 후 2007. 5. 10. 취득세 9,887,360원(농어촌특별세 7,810원 포함)을 부과·고지하였다.

(4) 청구인은 2007. 5. 16. 이 사건 주택분양보증수수료를 포함한 이 사건 아파트의 신축비용 24,012,592,396원을 과세표준으로 하여 산출한 등록세 230,520,870원(지방교육세 38,420,140원 포함)을 신고·납부하였다.

다. 관계 법령의 규정

(1) 「지방세법」 제111조 제5항에 “다음에 게기하는 취득(괄호안 내용 생략)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.”라고 규정하면서 제3호에 “판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득”이라고 규정하고 있다.

(2) 「지방세법」 제82조의2 제1항에 “법 제111조 제5항 제3호에서 “판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호에 정하는 것을 말한다.”라고 규정하면서 제2호에 “법인장부 : 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서”라고 규정하고 있다.

(3) 「지방세법 시행령」 제82조의3 제1항에 “취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다. (단서규정 내용 생략)”라고 규정하고 있다.

(4) 「주택법」 제77조 제1항에 “대한주택보증주식회사는 그 목적을 달성하기 위하여 다음 각호의 업무를 수행한다.”라고 규정하면서 제1호에 “사업주체가 건설·공급하는 주택에 대한 분양보증, 하자보수보증 그 밖에 대통령령이 정하는 보증업무”라고 규정하고 있다.

(5) 구 「주택법시행령(2005. 3. 8. 대통령령 제18733호로 개정되기 전의 것)」 제106조 제1항에 “법 제77조 제1항 제1호의 규정에 의하여 대한주택보증주식회사가 행할 수 있는 보증의 종류는 다음 각호와 같다.”라고 규정하면서 제1호에 “분양보증 : 사업주체(제12조의 규정에 의한 공동사업주체를 포함한다)가 법 제16조제1항 본문의 규정에 의하여 사업계획의 승인을 얻어 건설하는 주택(부대시설 및 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 제15조 제2항의 규정에 의하여 사업계획의 승인을 얻지 아니하고 20세대 이상의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우에 행하는 다음 각목의 보증(제15조 제2항의 규정에 의하여 사업계획의 승인을 얻지 아니하고 20세대 이상의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우에는 가목의 보증에 한한다)”이라고 규정하고 있고, 제1호 가목에 “주택분양보증 : 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 당해 주택의 분양(사용검사 및 소유권보존등기를 포함한다)의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급(입주자의 3분의 2 이상이 원하는 경우에 한한다. 이하 나목에서 같다)을 책임지는 보증”이라고 규정하고 있다.

(6) 구 「주택공급에 관한 규칙(2005. 3. 9. 건설교통부령 제428호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)」 제7조 제1항에 “사업주체(괄호안 내용 생략)가 다음 각호의 요건을 갖춘 경우에는 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있다. (단서규정 내용 생략)”라고 규정하면서 제2호에 “법 제76조의 규정에 의하여 설립된 대한주택보증주식회사(이하 "대한주택보증주식회사"라 한다)로부터 영 제106조 제1항 제1호의 규정에 의한 분양보증(이하 "분양보증"이라 한다)을 받을 것”이라고 규정하고 있다.

(7) 구 「주택공급에 관한 규칙」 제8조 제1항에 “사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 공개모집을 하여야 한다. 이 경우 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 사업주체는 다음 각호의 서류를 갖추어 시장 등의 승인을 얻어야 하며, 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사인 사업주체는 입주자모집내용을 전산관리지정기관에 통보하여야 한다.”라고 규정하면서 제3호에 “제7조의 규정에 의한 보증서·공증서·건축공정확인서 및 대지사용승낙서(해당하는 자에 한한다)”라고 규정하고 있다.

라. 판단

청구인은 주택분양보증수수료는 주택분양이행을 담보하기 위한 것으로서 판매비용으로 보아야 하는데도 이를 건물의 신축비용으로 보아 취득가격에 포함시키는 것은 부당하다고 주장한다.

살피건대, 구 「주택건설촉진법」 제47조의6 등의 규정에 의하면 주택분양보증수수료는 공동주택 사업주체가 분양보증을 받는 대가로 부담하는 비용인바, 주택분양보증은 공동주택을 건설하는 사업주체가 부도·파산 등으로 선분양제로 분양한 공동주택의 공사를 하지 못하는 경우 주택보증회사가 분양대금을 반환하거나 분양이행을 하는 것인데, 분양이행은 주택보증약관 제8조 제8항에 따라 대한주택보증주식회사가 선정하는 사업자가 당해 공사를 승계 시공하여 준공하는 것을 뜻하는 점 등으로 미루어 보아, 주택분양보증은 판매가 아닌 시공과 관련된 것으로 보아야 할 것이고, 청구인과 같이 공동주택을 선 분양하는 경우 주택분양보증수수료는 구 「주택공급에 관한 규칙」 제7조 제1항에 의하여 공동주택을 건설할 경우 의무적으로 부담해야 하는 보험료 성격의 비용이라고 할 것이다.

그리고 「지방세법 시행령」 제82조의3 제1항의 규정에 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말하는 것으로 되어 있고, 일반적으로 건물의 신축에 있어 공사비 외에 법령상 이행 또는 부담하여야 할 환경·영향평가 등의 용역비·부담금 등을 취득가격에 포함시키고 있는 측면에서 보더라도, 주택분양보증수수료는 공동주택의 건설에 따른 간접비(보험료)로서 취득가격에 포함시키는 것으로 보아야 할 것이다.

4. 결론

그렇다면 처분청이 주택분양보증수수료를 취득세 등의 과세표준에 포함시켜 취득세 등을 부과한 이 사건 부과처분은 잘못이 없고, 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 「감사원법」 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.