[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3호증, 을 제1, 2호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

⑴ 비교표준지의 선정 잘못으로 인한 종료시점지가 산정의 하자

피고는 이 사건 각 토지의 2010. 7. 1.자 기준 개별공시지가를 각 312,000원/㎡으로 결정하였으나, 이는 이 사건 각 토지에 대한 비교표준지를 광주 북구

한편, 이 사건 각 토지의 정당한 종료시점지가는 한국감정원이 2010. 5. 10.을 가격시점으로 하여 이 사건 각 토지에 대한 감정평가를 실시한 결과 산정된 감정가액인 240,000원/㎡이라고 보아야 한다.

따라서 이 사건 처분 중 이 사건 각 토지의 정당한 종료시점지가인 240,000원/㎡을 기준으로 산출한 개발부담금 147,727,690원을 초과하는 부분은 그 하자가 중대·명백하여 무효이다.

⑵ 개발비용의 부당한 삭감으로 인한 하자

피고는 이 사건 처분을 함에 있어서 아무런 근거나 설명도 없이 원고가 지출한 개발비용인 ① 공사비 476,198,477원을 54,645,649원으로, ② 조사비 33,669,014원을 11,079,292원으로, ③ 일반관리비 28,571,909원을 3,278,738원으로, ④ 기타경비 248,636,920원을 246,644,920원으로 각 부당하게 삭감하였다는 점에서 이 사건 처분은 그 하자가 중대·명백하여 무효이다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 판단

⑴ 비교표준지의 선정 잘못으로 인한 종료시점지가 산정의 하자 주장에 관하여

㈎ 원고의 주장

원고는, 이 사건 각 토지는 지목이 ‘답’이거나 ‘구거’이고, 2010. 4.경이 되어서야 비로소 골프연습장 부지로 사용되고 있으며, 도로 폭이 8m 정도에 불과한 소로에 접하고 있는 반면, 이 사건 표준지는 지목이 ‘주’이고 실제로도 주유소 부지로 사용되고 있으며, 도로 폭이 20m에 이르는 대로에 인접하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 피고는 이 사건 각 토지와 토지특성이 가장 유사하다고 볼 수 없는 이 사건 표준지를 비교표준지로 선정한 잘못이 있다는 취지로 주장하고 있다.

㈏ 인정사실

1) 이 사건 각 토지 및 표준지와의 비교

가) 이 사건 각 토지의 현황 및 특성

이 사건 각 토지는 광주 북구 용두동에 위치하고 있고, 용도지역은 생산녹지지역이다. 지목은 ‘답’이나 ‘구거’이고, 소로 한면에 접해 있다. 한편, 원고는 2009. 9. 29. 이 사건 각 토지를 비롯한 총 14필지 지상에 운동시설(골프연습장 등)을 신축하는 내용의 건축허가를 받아 2009. 10. 16. 착공에 들어갔으며, 2010. 4.경 이를 완공하여 그때부터 ‘신비로 골프연습장’을 운영하고 있다.

나) 이 사건 표준지의 현황 및 특성

이 사건 표준지는 광주 북구 본촌동에 위치하고 있고, 용도지역은 생산녹지지역이다. 지목은 ‘주’이고, 주유소 부지로 사용되고 있으며, 광대한 면에 접해 있고, 장방형 평지이다.

2) 개별공시지가 산정과정 및 방법

○피고는 이 사건 각 토지에 대한 2010. 7. 1. 기준 개별공시지가를 산정하기 위하여 2010. 8. 20. 한국감정원에 산정지가검증을 의뢰하였고, 한국감정원은 그 무렵 피고에게 산정지가검증 결과보고서를 제출하였다.

○광주 북구 부동산평가위원회는 2010. 10. 20. 및 같은 달 21. 이틀간에 걸쳐 이 사건 각 토지의 2010. 7. 1. 개별공시지가에 관하여 심의를 실시하였다.

○ 피고는 위와 같이 한국감정원의 지가검증 및 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이 사건 각 토지의 이용상황을 상업용(골프장 부지)로 조사한 다음 이 사건 표준지를 비교표준지로 선정하였다. 그런 다음 이 사건 표준지와 이 사건 각 토지와 차이가 있는 형상지세, 도로교통 등을 감안하여 토지가격비준표상의 가격배율(0.78)을 적용하여 이 사건 각 토지의 2010. 7. 1. 기준 개별공시지가를 ㎡당 312,000원으로 산정하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제5호증, 을 제3 내지 9호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

㈐ 판단

1) 먼저, 2010. 7. 1. 당시 이 사건 각 토지의 이용상황에 관하여 보건대, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률

그런데, 원고가 2010. 4.경 이 사건 각 토지를 비롯한 총 14필지 지상에 골프연습장을 신축하여 그때부터 골프연습장을 운영하고 있음은 앞에서 본 것과 같으므로, 2010. 7. 1. 당시 이 사건 각 토지의 이용상황은 골프장 부지로서 상업용으로 보아야 할 것이다.

2) 다음으로, 이 사건 각 토지와 표준지의 토지특성이 같거나 유사한 지에 관하여 본다.

개별토지가격은 기본적으로 대상 토지와 같은 가격권 안에 있는 표준지 중에서 지가형성요인이 가장 유사한 표준지를 비교표준지로 선택하여야 보다 합리적이고 객관적으로 산정할 수 있는 것이므로 그 비교표준지는 대상 토지와 용도지역, 토지이용상황 기타 자연적·사회적 조건 등 토지특성이 같거나 가장 유사한 표준지 중에서 선택하여야 한다(

그런데, 앞서 본 인정사실에 의하면, 이 사건 각 토지와 비교표준지는 서로 인근에 위치하고 있을 뿐만 아니라 용도지역 및 이용상황(상업용), 그 밖의 자연적ㆍ사회적 조건 등이 동일하거나 가장 유사함을 알 수 있고, 달리 이 사건 표준지보다 이 사건 각 토지와 용도지역, 이용상황 등이 더 유사한 표준지가 인근에 있음을 인정할 만한 증거가 없으므로, 피고가 이 사건 각 토지의 2010. 7. 1. 기준 개별공시지가 결정을 위하여 이 사건 표준지를 비교표준지로 선정한 것에 어떠한 잘못이 있다고 볼 수 없다.

나아가 이 사건 표준지의 지목, 형상지세, 도로교통 등이 이 사건 각 토지와 다소 차이가 있다고 하더라도, 그러한 차이점은 토지가격비준표의 가격배율에 의하여 적절히 참작하면 족하다고 할 것인데, 피고가 이 사건 각 토지의 2010. 7. 1. 기준 개별공시지가를 산정함에 있어 형상지세, 도로교통 등의 차이를 토지가격비준표상 가격배율을 조정하여 적절히 반영하였음은 앞에서 본 것과 같다.1)1) 다만, 개별공시지가 조사ㆍ산정지침에 의하면, 지목배율은 조사대상필지와 토지이용상황이 같고, 토지이용상황이 전, 답, 임야인 경우에만 적용하도록 되어 있으므로, 이 사건 각 토지와 표준지의 지목이 다름에도 불구하고 지목배율은 적용되지 아니하였다.