KILF 한국지방세연구원-지방세 법령정보시스템

2012구합2080(20130430)

개발부담금부과처분취소

답변요지

토지거래허가제를 규율하는 국토계획법과 개발부담금을 규율하는 개발이익법은 그 입법취지가 전혀 달라 토지거래허가를 받지 아니한 채 토지를 매수하여 개발사업을 시행하였다 하여 바로 그자가 개발부담금 납부의무자로서의 사업시행자가 아니라고 단정할 수는 없다고 할 것이므로, 피고의 처분은 개발부담금 납부의무자가 아닌 원고에 대하여 이루어진 것으로 위법하다.

본문

1. 처분의 경위

가.

소외김병갑은 2010. 9. 3. 피고로부터 원고 소유의 남양주시

지금동 산 48-7 임야 2,233㎡ 및 같은 동 산 49-7 임야 1,823㎡(위 2필지는 분할, 등록전환 및 합병을 거쳐 현재의

같은 동 257-6주유소용지 1,499㎡가 되었다. 위 토지를 이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 지상에 주유소(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)를 신축하기 위한 개발제한구역 내 행위허가를 받고, 2011. 4. 5. 위 건물에 관하여 사용승인을 받았다(이하 이 사건 건물 신축과 관련한 개발사업을 ‘이 사건 개발사업’이라 한다).

나. 피고는 이 사건 개발사업과 관련하여 2011. 8. 22. 원고에게 개발부담금 319,357,230원을 부과(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2 내지 4, 9, 18, 19호증, 을 제6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 개발사업의 시행자는 원고가 아니라, 원고로부터 이 사건 토지를 매수한 원고보조참가인(이하 ‘참가인’이라 한다)이고, 개발이익 또한 실질적으로 참가인에게 귀속되었으므로, 원고는 개발이익환수에 관한 법률(이하 ‘개발이익법’이라 한다) 제6조 제1항에서 정한 개발부담금 납부의무자에 해당하지 아니한다.

나. 관계 법령

■ 개발이익환수에 관한 법률

제6조(납부 의무자)

① 제5조 제1항 각 호의 사업시행자는 이 법으로 정하는 바에 따라 개발부담금을 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그에 해당하는 자가 개발부담금을 납부하여야 한다.

1. 개발사업을 위탁하거나 도급한 경우에는 그 위탁이나 도급을 한 자

2. 타인이 소유하는 토지를 임차하여 개발사업을 시행한 경우에는 그 토지의 소유자

3. 개발사업을 완료하기 전에 사업시행자의 지위나 제1호 또는 제2호에 해당하는 자의 지위를 승계하는 경우에는 그 지위를 승계한 자

다. 인정사실

1) 참가인은 이 사건 토지에서 주유소를 운영하기 위하여 2010. 3. 25. 원고로부터 이 사건 토지를 12억 원에 매수(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)하였다. 위 매매계약서의 특약사항에는 아래와 같이 기재되어 있다.

○ 잔금 지급일은 계약일로부터 75일로 한다.

○ 매도인은 잔금을 받음과 동시에 명의이전서류를 매수인에게 교부한다. 다만 매수인은 인감유효기간(3개월)까지 명의를 이전해야 하며, 이후 명의이전 해태(지체)로 인하여 발생하는 제세금과 양도소득세 등 세율 인상으로 발생하는 제세금은 물론, 납부 지연으로 인한 가산세를 매수인이 책임지고 부담하며, 세금납부기한 전까지 매도인에게 지급한다.

○ 토지사용승낙서는 계약체결 이후 중도금 및 잔금 지급 미도래로 공부상 명의이전이 안된 상태에서 교부하는 것이며, 합법적인 개발행위에 대해서만 토지사용을 승낙하는 조건이며, 위법적인 행위에 대한 민ㆍ형사상 책임은 매수자(양수인)가 부담한다.

○ 위 부동산(임야)은 토지거래허가구역에 위치해 있으나, 매도인과 매수인 합의 하에 계약을 체결하며, 향후 토지거래허가가 불허될 경우에도 매수자가 모든 책임을 지며 이 계약은 유효하다.

2) 이 사건 매매계약에 따라 참가인은, 계약 당일 원고로부터

소외김병갑 명의로 대지사용승낙서를 받았고, 원고에게 계약 당일 1억 2천만 원, 2010. 4. 26. 5억 원, 2010. 6. 30. 5억 8천만 원을 각 지급함으로써 대금 지급을 모두 완료하였으며, 원고는 2010. 8. 31. 위 매매계약에 따른 양도소득세를 납부하였다.

3) 그 후 참가인은, 2010. 9. 3. 피고로부터

김병갑 명의로 이 사건 건물 신축을 위한 개발제한구역 내 행위허가를 받고, 2010. 9. 17.

소외 에쓰오일 주식회사와 ‘

S-OIL 상표 사용 및 석유제품 매매에 관한 기본계약’을 체결하였으며, 2011. 4. 5. 이 사건 건물에 관한 사용승인이 있은 후 2011. 4. 26. 피고로부터 이 사건 토지에 관한 토지거래계약허가를 받아 2011. 5. 23. 이 사건 토지 및 건물에 관하여 참가인 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 5, 21 내지 23호증, 갑나 제2, 11 내지 15호증, 을 제1호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판 단

1) 살피건대, 위 인정사실에 의하면 참가인은 개발사업의 명의만

김병갑으로 하였을 뿐, 실제 이 사건 토지에서 주유소를 운영하기 위하여 원고로부터 위 토지를 매수한 후 이 사건 건물을 신축하는 등 개발사업을 하였고, 그 이후 피고로부터 토지거래계약허가를 받아 이 사건 토지 및 건물에 관한 등기부상 소유 명의를 참가인으로 변경하였으므로, 이 사건 개발사업의 실질적 주체는 참가인이고, 그 개발이익은 모두 이 사건 토지의 사실상 소유자인 참가인에게 귀속된 것으로 판단된다.

2) 이에 대하여 피고는,

김병갑이 원고가 소유하는 토지를 임차하여 개발사업을 시행한 경우에 해당하여 개발이익법 제6조 제1항 제2호에 따라 토지 소유자인 원고가 개발부담금 납부의무자라는 주장을 하나, 위 규정 취지는 타인 소유 토지를 임차하여 개발사업을 시행한 경우 토지가액 증가로 인한 개발이익은 특별한 사정이 없는 한 토지소유자에게 귀속되므로 그와 같은 경우 임차인에 불과한 사업시행자가 아니라 실질적 개발이익 귀속자인 토지소유자가 개발부담금 납부의무자라는 것인데, 이 사건의 경우 앞서 본 바와 같이 이 사건 토지의 사실상 소유자인 참가인에게 개발이익이 실질적으로 귀속되는 이상 위 규정을 적용할 여지는 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

또한 피고는, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 ‘국토계획법’이라 한다)상의 토지거래허가구역 내에 있는 이 사건 토지에 관하여 체결된 위 매매계약은 관할 관청의 허가를 받지 아니하여 무효라 할 것이므로 참가인은 이 사건 개발사업의 시행자가 될 수 없다는 취지의 주장을 하나, 국토계획법상의 토지거래허가에 관한 규정은 투기의 목적으로 하는 토지 등의 거래계약 자체를 규제하기 위하여 토지거래허가구역 내에서의 개인 간 토지거래에 관할 관청이 직접 개입하여 그 거래내용이 위 법의 투기거래방지 목적에 저촉되는지를 검토한 후 허가를 하게 함으로써 이러한 허가 없이는 당사자를 구속하는 계약의 효력이 발생하는 것을 금지하려는 데에 그 입법취지가 있는 것으로, 관할 관청의 허가를 받기 전에 체결한 매매계약은 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적 무효이고, 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 거래계약일 경우에는 일단 허가를 받을 때까지는 계약의 효력이 전혀 발생하지 않지만 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가된 경우에는 무효로 확정되는 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 할 것이나, 위와 같이 토지거래허가제를 규율하는 국토계획법과 개발부담금을 규율하는 개발이익법은 그 입법취지가 전혀 달라 토지거래허가를 받지 아니한 채 토지를 매수하여 개발사업을 시행하였다 하여 바로 그자가 개발부담금 납부의무자로서의 사업시행자가 아니라고 단정할 수는 없다고 할 것이므로, 피고의 위 주장도 이유 없다(더욱이 이 사건의 경우, 원고가 피고로부터 토지거래계약허가를 받아 이 사건 매매계약이 확정적으로 유효한 것이 되었음은 앞서 본 바와 같다).

3) 따라서 피고의 이 사건 처분은 개발부담금 납부의무자가 아닌 원고에 대하여 이루어진 것으로 위법하다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.