원고들이 건물들을 취득하기 위하여 그 소유자들에게 지급한 비용은 비록 그 취득시기가 주택건설사업계획승인 이전이라도 하더라도 개발이익환수에 관한 법률 시행령 제10조 제1항 제5호 소정의 개발비용에 포함시켜 개발부담금 부과시 종료시점지가에서 공제하는 것이 옳다고 할 것인데, 피고가 이를 개발비용에 산입하지 아니한 채 개발부담금 액수를 산정하여 원고들에게 각 부과처분을 한 것은 위법하다.

1. 처분의 경위

가. 원고 주식회사

디케이건설은 서울

서초구 서초동 1467-37 외 12필지 5,681㎡(이하 이 사건 제1 토지라 한다)를 개발하여 그 지상에

공동주택(대림 3차 e-편한 세상 아파트)을 건축할 목적으로 2003. 5. 10. 피고로부터

주택건설촉진법(2003. 7. 25. 법률 제6943호 주택법으로 전문개정되기 전의 것) 제33조에 의한 주택건설사업계획승인을 받았고, 2005. 12. 23. 위 건축물에 대한 준공인가를 받았다.

나. 한편, 원고 주식회사

디케이피엠은 서울

서초구 서초동 1467-62 외 46필지 12,514.1㎡(이하 이 사건 제2 토지라 한다)를 개발하여 그 지상에

공동주택(대림 5차 e-편한 세상 아파트)을 건축할 목적으로 2003. 5. 22. 피고로부터

같은 법 제33조에 의한 주택건설사업계획승인을 받고 2005. 12. 23. 위 건축물에 대한 준공인가를 받았다(이하, 원고들의 위 각 주택건설사업을 ‘이 사건 각 주택건설사업’이라 한다).

다. 피고는 원고들의 이 사건 각 주택건설사업과 관련하여 각 주택건설사업계획승인 당시의 개별공시지가를 기준으로 개시시점지가를 산정하여, 2006. 2. 28. 원고 주식회사

디케이건설에 1,770,460,933원, 원고 주식회사

디케이피엠에 대하여 5,057,711,959원의 개발부담금 예정통지를 하였다.

라. 이에 원고 주식회사

디케이건설은 2005. 3. 16. 개발부담금 부과개시시점의 토지의 실제 매입가격이 27,298,065,000원이라고 거래가격 신고를 하였고, 원고 주식회사

디케이피엠은 2005. 3. 16. 개발부담금 부과개시시점의 토지의 실제 매입가격이 56,571,806,000원이라고 거래가격 신고를 하였다.

마. 피고는 원고들이 신고한 위 각 토지매입가격에는 토지뿐만 아니라 그 지상건물에 대한 취득가액도 포함되어 있다는 이유로 원고들이 토지와 건물을 일체로 취득한 가액에서 취득당시의 토지시가표준액과 건물시가표준액의 비율로 안분하여 계산한 건물가액을 공제하는 방법으로 개시시점지가를 다시 산출하여, 2006. 5. 29. 피고 주식회사

디케이건설에 대하여 준공인가일인 2005. 12. 23.을 기준으로 하여 산정한 종료시점지가 34,434,302,640원에서 개시시점지가 24,950,165,643원 및 개발비용 825,268,613원과 정상지가상승분 6,530,002,159원을 공제한 금액인 개발이익 2,128,866,225원에 부담률 25％를 적용한 개발부담금 532,216,556원을 부과․고지하였고, 같은 날 피고 주식회사

디케이피엠에 대하여도 준공인가일인 2005. 12. 23.을 기준으로 하여 산정한 종료시점지가 69,039,012,000원에서 개시시점지가 49,967,698,780원 및 개발비용 2,886,465,225원과 정상지가상승분 12,913,205,515원을 각 공제한 금액인 개발이익 3,271,642,480원에 부담률 25％를 적용한 개발부담금 817,910,620원을 부과․고지하였다(이하 이 사건 각 부과처분이라 한다).

[인정근거] 갑 제1호증의 1 내지 갑 제4호증의 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 주장 및 판단

가. 원고들의 주장

원고들은 사건 각 주택건설사업의 사업부지 내에 있는 토지만을 이용할 목적으로 이 사건 제1, 제2 토지와 그 지상에 있던 건물들(이하 원고들이 이 사건 각 주택건설사업을 위하여 토지와 일체로 취득한 각 건물들을 ‘이 사건 건물들’이라 한다)을 일체로 취득한 다음 이 사건 건물들은 철거하고 새로운 공동주택을 각 신축하였던 것인바, 원고들이 위 각 사업부지 내에 있는 토지들를 취득하기 위하여 매도인들에게 지급한 금액 전부가 개시시점지가에 포함되어 개발부담금 산정과정에서 공제되어야 한다.

가사 이 사건 건물들을 취득하기 위하여 원고들이 지출한 비용이 개시시점지가에는 포함될 수 없다고 하더라도 이 사건 각 주택건설사업의 시행과 관련하여 지출된 비용이므로 개발비용에라도 포함되어 개발부담금 산정과정에서는 공제될 수 있어야 한다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 이 사건 처분의 적법성에 관한 판단

(1) 주위적 주장에 관한 판단

개발이익환수에 관한 법률 제2조에서 규정하고 있는 개발이익이라 함은 개발사업의 시행 또는 토지이용계획의 변경 기타 사회적 요인에 의하여 정상지가상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자 또는 토지소유자에게 귀속되는 ‘토지가액의 증가분’만을 의미하는 것일뿐 처음부터 개발사업과정에서 철거되는 종전 건물과 신축되는 건물의 가액 증가분은 개발부담금의 환수대상에 포함시키지 않고 있는 점, 개발이익 산정시 공제항목되는 토지매입가격에는 개발사업시행자가 그 토지를 취득하기 위하여 매도인에게 지급한 모든 금액을 포함하는 것으로 봄이 상당하나(

대법원 1996. 7. 30. 선고 95누11177판결 등 참조), 토지와 별도로 권리의 목적이 되는 건물이나 지장물 등을 취득하기 위하여 지급한 비용까지 토지매입가격에 포함시키기는 어렵다는 점, 양도소득세의 계산에 있어 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에는 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있으나(

대법원 1992. 9. 8. 선고 92누7399 판결 등 참조), 이는 이 사건 각 주택건설사업을 영위하는 원고들의 입장에서 토지의 취득원가에 포함시킬 수 있다는 취지이지, 이 사건 제1, 제2 토지의 객관적인 시장가치를 평가함에 있어서도 원고들이 이 사건 건물들의 취득을 위하여 지출한 비용을 포함하여 계산하여야 한다고 보기는 어려운 점, 개발부담금이 원고들이 현실적으로 얻게 되는 개발이익을 초과하여 산정됨으로써 생기는 불합리는 아래에서 살펴보는 바와 같이 원고들이 이 사건 건물들을 취득하기 위하여 지출한 비용을 개발비용에 산입하여 줌으로써 충분히 해소될 수 있다는 점 등을 종합하여 보건대, 원고들의 주장과 같이 이 사건 건물들의 취득비용까지 개시시점지가에 포함시키기는 어렵다.

따라서, 원고들의 위 주장은 이유 없다.

(2) 예비적 주장에 관한 판단

갑 제5호증의 1 내지 갑 제6호증의 2, 갑 제7호증의 1 내지 갑 제8호증의 6, 을 제3호증, 을 제4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고들은 이 사건 건물들을 직접 사용하거나 타에 매각할 목적으로 취득한 것이 아니라, 향후 이 사건 각 주택건설사업의 승인을 받게 되면 이를 모두 철거하고 새로운 공동주택을 신축할 목적으로 취득한 것으로, 실제로도 이 사건 각 주택건설사업의 시행을 위하여 단기간 내에 이 사건 건물들을 모두 철거한 사실을 인정할 수 있다.

그렇다면, 개발부담금 제도가 사업시행자가 개발사업을 시행한 결과 개발대상토지의 지가가 상승하여 정상지가상승분을 초과하는 불로소득적인 개발이익이 생긴 경우 에 이를 일부 환수함으로써 경제정의를 실현하고 토지에 대한 투기를 방지하여 토지의 효율적인 이용의 촉진을 도모하기 위한 제도이므로 개발사업시행자에게 부과할 개발부담금 산정의 전제가 되는 개발이익을 산출함에 있어서는 가능한 한 부과대상자가 현실적으로 얻게 되는 개발이익을 실제에 가깝도록 산정하여야 할 것이라는 점, 이 사건에 있어서 원고들이 토지와 그 지상건물 등을 함께 취득하는 목적은 오로지 신축건물의 부지로서 토지만을 이용하려는데 있는 것임이 분명한데 기존건물을 철거하여야만 원고들이 목적하려는 용도에 토지를 사용할 수 있는 점,

개발이익환수에 관한 법률 시행령 제10조 제1항 제5호에서 ‘토지가액에 포함되지 아니한 개발사업구역 안의 건물·입목·영업권등에 대한 보상비’ 등을 개발비용에 포함시켜 산정하도록 되어 있는 점 등을 종합하여 보건대, 원고들이 이 사건 건물들을 취득하기 위하여 그 소유자들에게 지급한 비용은 비록 그 취득시기가 주택건설사업계획승인 이전이라도 하더라도

개발이익환수에 관한 법률 시행령 제10조 제1항 제5호 소정의 개발비용에 포함시켜 개발부담금 부과시 종료시점지가에서 공제하는 것이 옳다고 할 것인데(이렇게 볼 경우 결국 원고들의 개발이익은 없는 것으로 된다), 피고가 이를 개발비용에 산입하지 아니한 채 개발부담금 액수를 산정하여 원고들에게 이 사건 각 부과처분을 한 것은 위법하다.

3. 결론

따라서, 이 사건 각 부과처분의 위법을 이유로 그 취소를 구하는 원고들의 청구는 이유 있어 이를 모두 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.