2009누2964(20100402)
개발부담금부과처분취소
답변요지
본문
1. 처분의 경위
이 법원이 이 부분에 적을 이유는, 제1심 판결문 이유 중 해당 부분 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조에 의하여 이를 그대로 인용한다.
2. 이 법원의 심판 범위
가. 다음은 기록상 명백하다.
⑴ 원고는 피고를 상대로 개발부담금의 감액을 청구하면서, ① 개시시점의 시가에 관하여, 이 사건 개발사업 부지와 원고가 기부채납한 토지의 실제 매입가격에서 정상지가 상승분을 가감한 금액을 개시시점시가로 하여 개발부담금을 산정해야 하고, ② 부과종료시점에 관하여, 원고와 같이 아파트를 신축․분양하는 사업시행자가 임시사용승인을 받기 전에 아파트를 분양한 경우 임시사용승인일이 아닌 분양완료일을 부과종료시점으로 하여 개발부담금을 산정해야 하며, ③ 종료시점의 시가에 관하여, 이 사건 개발사업 부지 중 62,075.1㎡에 대한 비교표준지가 잘못 선정되는 등 종료시점시가가 잘못 산정되었고, ④ 개발비용에 관하여, ㉠ 벌개제근의 노무비와 보강토옹벽의 그리드물량, ㉡ 성토운반비, ㉢ 구조물(L형 옹벽, 보강토옹벽, 석축쌓기) 공사비, ㉣ 압입추진공사, 육교설치공사, 보도신설공사, 표지판설치공사, 가로수식재공사, 가로등․신호등공사, 보행자통로개설공사의 각 비용, ㉤ 방음벽설치공사비, ㉥ 도시계획도로 사업분담금, ㉦ 지역난방공사 부담금, 도시가스간선공사 부담금, 진입로부지 임차료가 잘못 산정되거나 누락되었다고 주장하였다.
⑵ 제1심 법원은, 원고의 위 주장 중 ④의 ㉣을 전부 받아들이고, ③(비교표준지 부분 제외), ④의 ㉢ 부분을 일부 받아들이며, 나머지 ①, ②, ④의 ㉠, ㉡, ㉤, ㉥, ㉦ 부분을 받아들이지 않으면서, 이 사건 개발부담금 7,302,274,100원 중 6,850,673,146원을 초과하는 부분을 취소하는 판결을 선고하였다.
⑶ 원고는 제1심 판결 중 자신의 패소 부분에 대하여 항소를 제기하면서 위 ②, ④의 ㉡, ㉤, ㉥ 부분을 계속 다투고 있고 나머지 부분을 더 이상 다투지 않는다.
나. 따라서, 원고가 항소한 부분(개발부담금 7,032,274,100원 중 6,850,673,146원 부분)만이 이 법원의 심판 대상이 되며, 이 법원은 원고의 위 주장 중 ②, ④의 ㉡, ㉤, ㉥ 부분에 대하여만 판단하기로 한다(다만, 판단의 편의상 위 ③, ④의 ㉢, ㉣ 부분에 대하여 간단히 살핀다).
3. 관계 법령
별지 관계 법령 기재와 같다.
4. 판단
가. 부과종료시점에 관하여(위 ② 부분)
⑴ 원고의 주장
택지를 조성하여 아파트를 신축․분양하는 경우 아파트 분양시점에 이미 그 분양가가 정해져 있어 이후 지가가 상승한다고 하더라도 그 가격상승으로 인한 이익은 사업시행자에게 귀속되지 아니한다. 즉 분양이 완료된 이후에는 사업시행자에게 귀속될 개발이익이 존재하지 아니함에도 개발이익환수에 관한 법률 시행령(2006. 12. 15. 대통령령 제19752호로 개정되기 전의 것) 제8조 제2항 제2, 3호는 이 사건 개발사업과 같이 토지의 개발과 건축물의 건축을 함께 행하는 개발사업의 경우 개발부담금 부과종료시점을 분양완료시점이 아닌 건축법에 의한 임시사용승인일로 정하고 있다. 그런데 개발로 인하여 이익을 얻는 한도에서 그 이익을 환수하기 위한 개발부담금 제도의 취지에 비추어 볼 때 위 시행령 조항은 개발이익환수에 관한 법률(2008. 3. 28. 법률 제9045호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제9조 제3항 제2호에 따른 위임의 한계를 일탈하였을 뿐 아니라 헌법상 보장된 재산권을 과도하게 침해하는 위헌, 위법적인 규정으로서 무효이다. 따라서 아파트를 신축·분양하는 사업시행자가 임시사용승인을 받기 이전에 아파트를 분양한 경우에는 분양완료시점을 부과종료시점으로 하여 개발부담금을 산정하여야 하는바, 원고는 2001. 6.경 분양을 마쳤으므로 이 사건 처분은 위 시점을 부과종료시점으로 삼아 산정한 금액에 한하여 적법하다.
⑵ 판단
㈎ 재산권 보장의 원칙에 위배되는지 여부
개발사업으로 인한 개발이익은 개발사업 종료시까지 계속 발생한다고 할 것인데, 수년에 걸쳐 개발사업이 이루어지는 과정에서 사전분양되는 경우 분양시점까지만 개발이익이 지가에 반영되고 그 이후 사용검사일 또는 임시사용승인일까지의 지가에는 개발이익이 반영되지 않는다고 할 수도 없으므로(오히려 장기간에 걸친 개발사업의 경우 그로 인한 토지가격의 상승은 준공인가 직전에 가장 많이 발생한다고도 볼 수 있다), 개발사업 종료 당시의 지가를 부과종료시점의 지가로 삼는 것이 타당하다. 또한, 주택건설사업자가 사전분양을 할지 여부는 스스로의 편의에 따라 선택하는 것으로서 그 선택에 따라 사전분양을 하였다는 우연한 사정에 기하여 사용승인일까지 발생하는 개발이익에 대하여 개발부담금을 부담하지 않는다는 것은 부당하다. 한편, 주택건설사업자로서도 준공인가 등을 받은 날 등의 시가가 부과종료시점의 지가가 될 것임을 예상하여 개발사업 종료시까지 발생할 개발이익이 포함된 가격으로 분양가격을 정한다고 봄이 경험칙에 부합한다. 뿐만 아니라, 분양 이후 토지가격이 상승하였다 하더라도 법 제8조에서는 개발부담금 부과기준을 산정함에 있어 부과종료시점의 지가에서 부과기간 동안의 정상지가 상승분을 공제하도록 규정하여 개발이익과 상관없이 상승한 토지가격 상승분에 대해서는 개발부담금이 부과되지 않도록 하고 있기도 하다. 이러한 점에 비추어 보면 부과종료시점을 원칙적으로 준공인가 등을 받은 날로 하되 예외적으로 임시사용승인일 등의 시점으로 앞당겨주는 법 시행령 제8조 제2항 제2, 3호는 모두 헌법 제23조의 재산권 보장의 원칙에 위배되지 않는다.
㈏ 위임입법의 한계를 일탈하였는지 여부
법 제9조 제3항 제2호는 원칙적으로 부과종료시점은 관계법령에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 개발사업의 준공인가 등을 받은 날로 하되, 다만 납부의무자가 개발사업의 목적용도로 사용을 개시하거나 타인에게 분양 등 처분하는 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 예외적으로 부과종료시점을 그에 따르도록 규정하고 있고, 이 규정에 따른 법 시행령 제8조는 제1항 제2호, 제2항 제3호에서 주택건설사업 등 토지의 개발과 건축물의 건축을 함께 행하는 개발사업의 경우로서 관계행정청의 인가 등을 받아 건축물의 사용을 개시하는 경우에는 건축법 제18조의 규정에 의한 임시사용승인일을 부과종료시점으로 본다고 규정하고 있다. 그렇다면, 이는 법 제9조 제3항 제2호 소정의 ‘목적용도로 사용을 개시한 날’을 모법의 위임취지에 부합되게 ‘임시사용승인일’로 그 범위를 구체화한 것으로 볼 것이어서 무효라 할 수 없으므로(대법원 1998. 11. 3. 선고 97누2153 판결, 1998. 7. 10. 선고 97누20946 판결 등 참조), 위 시행령 조항은 위임입법의 한계를 일탈하였다고 볼 수 없다.
㈐ 따라서 법 시행령 제8조 제1항 제2호, 제2항 제3호는 재산권 보장의 원칙을 위배하였다거나 위임입법의 한계를 일탈하였다고 할 수 없으므로, 이 부분 원고의 주장은 이유 없다.
나. 종료시점시가에 관하여(위 ③ 부분)
⑴ 이 사건 개발사업 부지 중 62,075.1㎡에 대한 비교표준지로 용인시
⑵ 제1심 법원의 감정인 최정재에 대한 감정촉탁결과에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 이 사건 개발사업 부지 중 62,075.1㎡에 대하여 피고는 주식회사
다. 성토운반비용에 관하여(위 ④의 ㉡ 부분)
⑴ 원고의 주장
원고가 이 사건 개발사업을 하면서 외부로부터 성토를 반입하는 등으로 성토운반비용이 2,032,740,149원 소요되었음에도, 피고는 332,511,667원만을 성토운반비용으로 인정하였는데, 나머지 금액 중 295,581,160원도 개발비용으로 인정되어야 한다(원고는, 나머지 금액 전부가 성토운반비용으로 인정되어야 한다고 주장하다가 항소심에 이르러 나머지 금액 중 295,581,160원이 성토운반비용으로 인정되어야 한다고 주장한다).
⑵ 판단
갑 제4호증의 5의 기재, 제1심 법원의 감정인에 대한 감정촉탁결과 및 사실조회결과, 제1심 법원의 주식회사 서울레이크사이드에 대한 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 원고는 이 사건 개발사업을 하면서 외부로부터 성토 145,214㎥를 반입하였다고 하면서 그 운반비용을 1,797,894,534원으로, 이 사건 각 토지 내에서의 성토 109,895㎥에 대한 운반비용을 234,845,615원으로 각 산정하여 피고에게 개발비용 산출내역서를 제출한 사실, 피고는 원고가 외부로부터 성토를 반입하였음을 인정할 자료가 없다는 이유로 운반거리를 0km로 하여 성토 145,011.63㎥에 대한 운반비용으로 산정된 332,511,667원만을 개발비용으로 인정한 사실, 위 감정인은 원고가 용인시 모현면 능원리 산10-1 소재 레이크사이드 컨트리클럽에서 성토 160,000㎥를 반입하였다고 하면서 운반거리를 14km로 하여 운반비용을 930,880,000원으로 산정하였고, 그 외 원고가 외부로부터 반입하였다고 하는 성토 113,917.5㎥에 대하여는 운반거리를 확인할 수 없다는 이유로 이를 이 사건 각 토지의 인근 개발현장에서 반입하였다고 보고 운반거리가 3km임을 전제로 삼아 그 부분 운반비용을 201,064,387원으로 산정한 사실, 그러나 주식회사 서울레이크사이드는 원고에게 성토 160,000㎥를 반출하지 아니하였고, 그 밖에 성토 113,917.5㎥도 외부에서 반입되었음을 뒷받침하는 자료가 없는 사실을 인정할 수 있다. 이에 의하면 원고가 주식회사 서울레이크사이드로부터 성토를 반입하였음을 전제로 하는 성토운반비용은 아무런 근거가 없으므로 받아들일 수 없고, 위 감정인이 성토운반거리를 3km로 정한 것도 단순한 추측에 기한 것이므로 이 부분 성토운반비용도 그대로 인정할 수 없다. 따라서 이 부분 원고의 주장은 이유 없다.
라. 구조물(L형 옹벽, 보강토옹벽, 석축쌓기) 공사비용에 관하여(위 ㉢ 부분)
제1심 법원의 감정인에 대한 감정촉탁결과 및 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 원고는 이 사건 개발사업을 하면서 아파트를 에워싸는 형태로 옹벽공사 등을 하면서 그 비용으로 2,790,242,919원을 지출한 사실, 피고는 옹벽공사 등의 비용으로 1,840,487,429원만 개발비용으로 인정한 사실을 인정할 수 있는바, 일반적으로 옹벽은 건물의 가치도 증진시키기도 하지만 당해 토지의 가치도 증진시키는 점, 피고도 옹벽이 토지의 가치를 증진시킨다는 전제 아래 일부 옹벽공사비를 개발비용으로 인정한 점 등에 비추어 보면, 위 옹벽공사비 전부를 개발비용으로 인정하여야 한다. 따라서 피고가 개발비용으로 산정하지 아니한 949,755,490원(= 2,790,242,919원 － 1,840,487,429원)을 개발비용으로 인정하기로 한다.
마. 압입추진공사, 육교설치공사, 보도신설공사, 표지판설치공사, 가로수식재공사, 가로등․신호등공사, 보행자통로개설공사 비용에 관하여(위 ㉣ 부분)
제1심 법원의 감정인에 대한 감정촉탁결과 및 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 원고는 이 사건 개발사업을 하면서 압입추진공사, 육교설치공사, 보도신설공사, 표지판설치공사, 가로수식재공사, 가로등·신호등공사, 보행자통로개설공사를 한 사실, 위 각 공사는 원래 피고가 비용을 부담하거나 설치하여야 할 것인데 원고가 비용을 부담하여 위 각 공사를 한 사실, 원고는 압입추진공사비로 326,000,000원, 육교설치공사비로 395,000,000원, 보도신설공사비로 33,300,000원, 표지판설치공사비로 32,000,000원, 가로수식재공사비로 30,000,000원, 가로등·신호등공사비로 67,000,000원, 보행자통로개설공사비로 37,000,000원 합계 920,300,000원을 지출한 사실이 인정된다. 이에 의하면 위 각 비용은 법 시행령 제10조 제1항 제5호 또는 제6호 소정의 비용에 해당하므로, 위 920,300,000원을 개발비용으로 인정하기로 한다.
바. 방음벽설치 공사비용에 관하여(위 ④의 ㉤ 부분)
⑴ 원고의 주장
주택건설사업계획 승인조건에 따라 방음벽을 설치하는 데 모두 3,748,441,230원이 소요되었음에도, 피고는 이를 개발비용으로 인정하지 아니하였다(원고는 방음벽 설치공사비로 2,323,640,880원을 지출하였다고 주장하다가, 항소심에 이르러 방음벽 설치공사비로 3,748,441,230원을 지출하였다고 주장한다).
⑵ 판단
주택건설기준등에관한규정 제9조 제1항은 공동주택을 건설하는 지점의 소음도가 건설교통부장관이 환경부장관과 협의하여 고시하는 소음측정기준에 의하여 65데시벨 이상인 경우에는 공동주택을 철도·고속도로·자동차전용도로·폭 20m 이상인 일반도로 기타 소음발생시설(설치계획이 확정된 시설을 포함한다)로부터 수평거리 50m 이상 떨어진 곳에 배치하거나 방음벽·수림대 등의 방음시설을 설치하여 당해 공동주택의 건설지점의 소음도가 65데시벨 미만이 되도록 하여야 한다고 규정하고 있는바, 공동주택 건설사업자가 소음발생시설 인근에 위치한 공동주택의 부지인 토지와 공동주택에 관하여 위 요건을 준수하기 위하여는 반드시 방음·방진벽을 설치하여야 하는 경우라면, 그에 따라 설치된 방음·방진벽은 단순히 그 공동주택에 거주하려는 사람들의 주거생활상의 편익을 증진시킴에 도움이 되는데 불과한 임의시설이 아니라, 그와 같은 주거생활상의 편익 증진은 물론 토지 자체를 공동주택의 부지로서의 이용가치와 편익을 증진시키기 위한 필수시설이라고 할 것이므로, 그 방음·방진벽 등의 설치비용은 법 제11조 제1항의 개발사업의 시행과 관련하여 지출한 순공사비로 개발비용에 해당한다(대법원 2001. 8. 21. 선고 99두3065 판결 참조).
갑 제4호증의 5의 기재와 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 사업부지 인근에 영동고속도로가 있어 소음이 발생하였는데, 피고는 원고에 대하여 주택건설사업계획을 승인하면서 ‘입주자 모집공고시 공고내용에 공인기관의 소음측정결과를 반드시 포함하여 알려야 하며 사용검사 시에도 수림대 및 방음벽을 설치하여 주택건설기준등에 관한 규정에 정하는 규정치 이하로 되도록 노력하여야 하고 소음측정결과를 제출’하고, ‘영동고속도로, 도시계획도로 등 시설로부터 발생되는 소음, 진동 등에 대하여는 방음, 방진 대책을 수립 설치하여 아파트 입주민, 학생 교육 등에 지장이 없도록 조치’해야 하고, ‘사용검사시 방음벽을 설치하여 주택건설기준 등에 관한 규정 제9조에서 정하고 있는 공동주택의 건설지점의 소음도가 65데시벨 미만(국가공인기관에 의한 소음측정을 실시한 후 증빙서류를 건축물 사용승인신청시 제출)’이어야 한다는 승인조건을 부가한 사실, 원고는 영동고속도로로부터 발생하는 소음으로 인하여 별도의 방음벽 등을 설치하지 아니하고는 주택건설사업계획 승인조건을 이행하는 것이 불가능하여 아파트 건물을 재배치할 수밖에 없어 이 사건 사업부지의 이용 가치가 현저하게 떨어지게 됨은 물론 당초 계획한 규모의 공동주택을 건축할 수 없어, 부득이 주택건설기준등에관한규정 제9조 제1항의 기준에 맞추어 승인조건에 따른 방음벽을 설치한 사실, 원고는 임시방음벽과 영구방음벽 설치공사비로 합계 2,323,640,880원(갑 제4호증의 5의 일부인 세금계산서의 기재와 제1심 법원의 감정인 건설원가연구원에 대한 감정촉탁결과 중 일부에 의하여 인정되는 각 공사비와 각 이행보증수수료의 합계이다. 위 금액을 초과하는 부분에 부합하는 듯한 갑 제4호증의 5의 일부 기재는 믿지 아니 하고 달리 이를 인정할 증거가 없다)을 지출한 사실이 각 인정된다.
따라서, 원고가 지출한 위 2,323,640,880원은 법 제11조 제1항의 개발사업의 시행과 관련하여 지출한 순공사비로 개발비용에 해당하고(원고는 방음벽 설치공사비가 법 시행령 제10조 제1항 제5호 또는 제6호에 해당한다고 주장하나, 법 시행령 제10조 제1항 제1호의 순공사비에 해당한다), 이에 관한 원고의 주장 중 나머지 부분은 이유 없다.
사. 도시계획도로 사업분담금에 관하여(위 ㉥ 부분)
⑴ 원고의 주장
원고가 주택건설사업계획의 승인조건에 따라 대한주택공사에 대하여 도시계획도로 사업분담금 3,018,400,000원을 부담하였으나, 피고는 이를 개발비용으로 인정하지 아니하였다.
⑵ 판단
갑 제4호증의 5, 을 제15, 16호증의 각 기재 또는 영상에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 피고는 원고에게 주택건설사업계획을 승인하면서 ‘입주자의 불편이 없도록 2003. 6. 말까지 대한주택공사와 협의하여 진입도로(폭 25m)를 개설하고, 만약 위 기간 내에 대한주택공사와 협의가 불가능시 원고가 개설완료하여 기부채납하기 바란다’는 내용의 조건을 부가한 사실, 원고는 2004. 11. 5. 대한주택공사와 사이에 도시계획도로에 관한 협약을 하였는데, 원고가 부담해야 할 사업분담금이 3,018,400,000원에 이르는 사실, 변론종결일 현재 원고는 대한주택공사에게 위 분담금을 지급하지 아니한 사실이 인정된다. 이에 의하면 위 분담금은 원고가 다른 법령의 규정이나 개발사업에 대한 인가의 조건 등에 의하여 국가나 지방자치단체에 납부하여야 하는 부담금이 아니라 대한주택공사에 지급할 도로건설사업비 분담금이라고 할 것이고, 더욱이 그 비용을 현재까지 실제로 지출완료하였다고 할 수도 없으므로, 위 분담금을 법 시행령 제10조 제1항 제5호 또는 제6호 소정의 비용으로 인정할 수 없다.
아. 정당한 개발부담금의 산정
⑴ 피고는 이 사건 개발사업의 개발비용 중 순공사비를 3,516,807,895원으로 산정하였는바, 정당한 순공사비는 6,790,204,265원(= 3,516,807,895원 + 구조물공사비 949,755,490원 + 방음벽 설치공사비 2,323,640,880원)이 된다.
⑵ 한편, 법 시행령 제10조 제2항 단서, 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제9조, 원가계산에 의한 예정가격작성준칙에 의하면, 일반관리비는 공사원가에 일반관리비율을 곱하여 계산하는데 공사원가가 30억 원 이상일 경우 일반관리비율은 5%인바, 위와 같이 이 사건 개발사업에 있어서 공사원가는 6,790,204,265원이므로 그 일반관리비는 339,510,213원(= 6,790,204,265원 × 0.05, 원 미만 버림, 이하 같다)이 된다.
⑶ 법 시행령 제10조 제3항 제2호, 엔지니어링기술진흥법 제10조, 엔지니어링사업대가의 기준에 의하면, 조사설계비는 공사원가에 일반관리비를 더한 금액에 적용요율을 곱하여 산정하는데1)1) 엔지니어링사업대가의 기준(1999. 3. 5. 과학기술부 공고 제1999-19호) 제12조에 의하면, “적용요율=하한공사비요율 - {(당해 금액-작은 금액)×(작은 금액요율-큰 금액요율)/(큰 금액-작은 금액}”의 산식이 적용되므로, 적용요율은 3.86%[= 3.90% - {(6,790,204,265원-50억 원)×(3.90%-3.80%)/(100억 원-50억 원)}, 소수 셋째자리부터 버림]이다.
, 이 사건 개발사업의 개발비용에 있어서 조사설계비는 275,206,978원{= (공사원가 6,790,204,265원 + 일반관리비 339,510,213원) × 요율 3.86%}이 된다.
⑷ 이에 따라 정당한 개발부담금의 액수를 산정하면, 아래와 같다.
▶ 정당한 종료시점지가 : 80,685,218,028원(= 피고가 산정한 종료시점지가 82,361,245,728원 － 종료시점지가 감액분 1,676,027,700원)
▶ 정당한 개발비용 : 13,343,464,376원{= 피고가 산정한 개발비용 8,875,029,249원 + 순공사비 증가분(구조물공사비) 949,755,490원 + 순공사비 증가분(방음벽설치공사비) 2,323,640,880원 + 일반관리비 증가분 146,085,779원(= 339,510,213원 － 피고가 산정한 일반관리비 193,424,434원) + 조사설계비 증가분 128,652,978원(= 275,206,978원 － 피고가 산정한 조사설계비 146,554,000원) + 기타경비 증가분 920,300,000원}
▶ 정당한 개발부담금 : 6,534,216,253원[= 개발이익 52,273,730,025원{= 종료시점지가 80,685,218,028원 － (개시시점지가 10,397,543,309원 + 정상지가 상승분 4,670,480,318원 + 개발비용 13,343,464,376원)} × 0.25 × 50/100]
⑸ 따라서 이 사건 처분은 6,534,216,253원을 초과하는 범위 내에서 위법하다.
5. 결론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심 판결은 이와 결론이 일부 달라 부당하므로, 제1심 판결을 변경하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
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