원고가 개발사업 구역 밖에 위치한 토지를 개발사업을 위한 진입로 부지로 사용하기 위하여 임차한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으며, 진입로 부지에 대한 임차료는 법 시행령 제10조 제1항 제5호 소정의 기타 경비 중 보상비에 유사한 것이라고 할 것인데, 규정에서 보상비의 보상대상을 개발사업구역 안의 것으로 한정하고 있으므로, 개발사업 구역 밖에 위치한 진입로 부지에 대한 임차료가 보상비에 해당한다고 할 수 없고, 따라서 같은 항 제7호 소정의 개량비에도 해당한다고 할 수 없으므로 개발비용으로 인정할 수 없다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 피고로부터 2000. 8. 5. 용인시 구성읍

언남리 산83 외 12필지 지상에 지하 2층, 지상 13~20층 아파트 13동 996세대를 건축하는 주택건설사업계획 승인을 받고, 2000. 12. 7. 사업부지로 2필지를 추가하고 세대수를 아파트 10동 860세대로 줄이는 주택건설사업계획 변경승인을 받은 후(이하 위 아파트부지 조성사업을 ‘이 사건 개발사업’이라고 한다.), 위 아파트 신축공사를 하여 2004. 11. 26. 임시사용승인을 받았다.

나. 피고는 2005. 9. 1. 원고에게 이 사건 개발사업에 대하여 부과개시시점을 2000. 8. 5.(2000. 12. 7. 사업부지로 추가된 위 2필지에 대하여는 부과개시시점을 2000. 12. 7.로 하였다.)로, 부과종료시점을 2004. 11. 26.로, 사업면적을 66,771.1㎡로 하여 산정한 개발부담금 15,608,495,254원[= 개발이익 62,433,981,018원{= 종료시점지가 82,361,245,728원 － (개시시점지가 10,048,263,454원 + 정상지가 상승분 4,512,929,007원 + 개발비용 5,366,072,249원)} × 0.25]에

개발이익환수에 관한 법률(2008. 3. 28. 법률 제9045호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 개정 전후를 불문하고 별지 관계법령 기재 개발이익환수에 관한 법률을 ‘법’이라고 한다.) 제7조 제2항 제5호,

같은 법 시행령(2006. 12. 15. 대통령령 제19752호로 개정되기 전의 것, 이하 개정 전후를 불문하고 별지 관계법령 기재 개발이익환수에 관한 법률 시행령을 ‘법 시행령‘이라고 한다.) 제5조 제4항 제1호,

제1항 제1호에 따라 100분의 50을 경감한 개발부담금 7,804,247,620원을 부과하였다.

다. 원고는 위 개발부담금 부과처분에 불복하여 2005. 12. 5.

중앙토지수용위원회에 행정심판을 청구하였다.

중앙토지수용위원회는 2006. 5. 24. 원고가 용인시 구성읍

언남리 산83 외 3필지 합계 1,351㎡를 기부채납하였음에도 이를 개발비용에서 누락하였고, 경전철부담금 1,907,202,000원, 생활폐기물처리시설 사업비 652,755,000원, 하수종말처리시설부담금 949,000,000원을 개발비용에서 누락하였다는 이유로 위 개발부담금 부과처분을 취소하는 재결을 하였다.

라. 피고는 위 재결의 취지에 따라 개발비용1)1) 누락된 개발비용 중 기부채납토지 가액에 대하여는 이를 개시시점지가 항목으로, 경전철분담금 등에 대하여는 개발비용 항목으로 계산하여 개발부담금을 산정하였다.

을 재산정한 다음 2006. 6. 22. 원고에게, 개발부담금 7,302,274,100원[= 개발이익 58,418,192,852원{= 종료시점지가 82,361,245,728원 － (개시시점지가 10,397,543,309원 + 정상지가 상승분 4,670,480,318원 + 개발비용 8,875,029,249원)} × 0.25 × 50/100]을 부과하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다.).

마. 피고는 이 사건 개발사업의 순공사비를 3,516,807,895원, 조사설계비를 146,554,000원, 일반관리비를 193,424,434원, 기타경비를 5,018,242,920원으로 계산하여 개발비용을 8,875,029,249원으로 산정하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1 내지 3, 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제3호증의 1 내지 3, 을 제1호증의 1, 2, 을 제2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 부과개시시점지가 및 정상지가 상승분에 관하여

이 사건 개발사업 부지 및 원고가 기부채납한 토지(이하 ‘이 사건 각 토지’라고 한다.)의 개시시점지가는 16,293,650,634원(= 실제 매입가격 15,633,423,978원 + 부과개시시점까지의 정상지가 상승분 660,226,656원)임에도, 피고가 개시시점지가를 10,397,543,309원으로 산정한 것은 위법하다.

(2) 부과종료시점지가에 관하여

(가) 부과종료시점에 관하여

택지를 조성하여 아파트를 신축ㆍ분양하는 경우 아파트 분양시점에 이미 그 분양가가 정해져 있어 이후 지가가 상승한다고 하더라도 그 가격상승으로 인한 이익은 사업시행자에게 귀속되지 아니한다. 즉 분양이 완료된 이후에는 사업시행자에게 귀속될 개발이익이 존재하지 아니함에도

법 시행령 제8조 제1항 제2호,

제2항 제3호는 이 사건 개발사업과 같이 토지의 개발과 건축물의 건축을 함께 행하는 개발사업의 경우 개발부담금 부과종료시점을 분양완료시점이 아닌 건축법에 의한 임시사용승인일로 정하고 있다. 그런데 개발로 인하여 이익을 얻는 한도에서 그 이익을 환수하기 위한 개발부담금 제도의 취지에 비추어 볼 때 위 시행령 조항은

법 제9조 제3항 제2호에 따른 위임의 한계를 일탈하였을 뿐 아니라 헌법상 보장된 재산권을 과도하게 침해하는 위헌, 위법적인 규정으로서 무효이다. 따라서 아파트를 신축·분양하는 사업시행자가 임시사용승인을 받기 이전에 아파트를 분양한 경우에는 분양완료시점을 부과종료시점으로 하여 개발부담금을 산정하여야 하는바, 원고는 2001. 6.경 분양을 마쳤으므로 이 사건 처분은 위 시점을 부과종료시점으로 삼아 산정한 금액에 한하여 적법하다.

(나) 비교표준지에 관하여

피고는 이 사건 개발사업 부지의 인근 지역에 소재하지 아니하고 유사한 이용가치를 지니고 있지도 아니한 용인시 기흥읍

신갈리 165 대 36,464㎡(이하 ‘이 사건 표준지’라고 한다.)를 비교표준지로 선정하여 부과종료시점지가를 산정하였는바, 이 사건 처분은 부적절한 비교표준지를 기초로 한 것으로 위법하다.

(3) 개발비용에 관하여

(가) 벌개제근의 노무비 단가가 175원임에도 피고는 31원으로 하여 개발비용을 산정하였고, 보강토옹벽의 그리드물량이 114,614㎡임에도 피고는 60,811.92㎡로 하여 개발비용을 산정하였다.

(나) 원고가 이 사건 개발사업을 하면서 외부로부터 성토를 반입하는 등으로 성토운반비용이 2,032,740,149원 소요되었음에도, 피고는 332,511,667원만을 성토운반비용으로 인정하였다.

(다) 원고가 이 사건 개발사업을 하면서 시행한 구조물(L형 옹벽, 보강토옹벽, 석축쌓기)공사는 토지의 가치를 증진시키는 공사이므로 위 공사에 들어간 비용인 4,718,499,019원도 개발비용으로 인정되어야 함에도, 피고는 일부 옹벽공사비용을 제외한 채 1,840,487,429원만을 개발비용으로 인정하였다.

(라) 원고는 이 사건 개발사업을 하면서 압입추진공사, 육교설치공사, 보도신설공사, 표지판설치공사, 가로수식재공사, 가로등·신호등공사, 보행자통로개설공사를 하면서 비용을 지출하였으므로, 적어도 이 법원의 감정인

사단법인 건설원가연구원(이하 ‘

법원감정인’이라고 한다.)에 대한 감정촉탁결과에 따른 920,300,000원을 개발비용으로 인정하여야 한다.

(마) 주택건설사업계획 승인조건에 따라 방음벽을 설치하는 데 2,323,640,880원이 소요되었음에도, 피고는 이를 개발비용으로 인정하지 아니하였다.

(바) 원고가 주택건설사업계획의 승인조건에 따라 도시계획도로 사업분담금 3,018,400,000원을 부담하였으나, 피고는 이를 개발비용으로 인정하지 아니하였다.

(사) 원고가 이 사건 개발사업을 하면서 지역난방공사 부담금 1,444,628,356원, 도시가스 간선공사비 부담금 76,246,120원, 진입로 부지 임차료 29,180,000원을 지출하였으나, 피고는 이를 개발비용으로 인정하지 아니하였다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 판단

(1) 부과개시시점지가 및 정상지가 상승분에 관하여

법 제10조 제3항 제5호,

법 시행령 제9조 제5항 제1호는 개시시점지가는 부과개시시점이 속한 연도의 부과대상토지의 개별공시지가에 그 공시지가의 기준일부터 부과개시시점까지의 정상지가 상승분을 합한 가액으로 하되, 실제의 매입가액이 정상적인 거래가격이라고 객관적으로 인정되는 경우로서 부과개시시점 이전에 매입한 경우 그 매입가격이 취득세 또는 등록세의 과세표준이 된 때에는 그 실제의 매입가액 또는 취득가액에 그 매입일 또는 취득일부터 부과개시시점까지의 정상지가 상승분을 가감한 가액을 개시시점지가로 할 수 있다고 규정하고 있다.

살피건대, 갑 제3호증의 3, 을 제7호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 원고는 1998. 5. 29. 용인시 구성읍

언남리 산83 임야 38,091㎡ 외 10필지 합계 100,911㎡를 매입한 다음 20,768,600,000원을 과세표준으로 하여 취득세 및 등록세 과세표준 신고를 한 사실, 피고는 위 각 토지의 개별 취득가액을 ‘전체 취득가액 20,768,600,000원 × 위 각 토지의 공시지가/위 100,911㎡의 공시지가’의 방법으로 산정한 다음 위 각 토지 중 이 사건 각 토지에 포함된 면적 합계 59,471㎡의 취득가액을 4,172,981,623원으로 산정하였고, 이를 토대로 부과개시시점인 2000. 8. 5.까지의 정상지가 상승분을 더하여 개시시점지가를 산정한 사실, 2000. 12. 7. 이 사건 개발사업의 부지에 포함된 용인시 구성읍

언남리 202-2 토지 중 833㎡에 대하여는 2000. 1. 1.자 공시지가에 2000. 12. 7.까지의 정상지가 상승분을 더하여 개시시점지가를 산정한 사실, 원고가 1998. 5. 29. 취득한 위 각 토지 및 위 202-2 토지 이외의 이 사건 각 토지에 대하여는 실제 매입가액을 기초로 실제 매입일부터 부과개시시점까지의 정상지가 상승분을 더하여 개시시점지가를 산정한 사실, 원고는 1998. 5. 29. 취득한 위 각 토지의 개별 취득가액을 ‘전체 취득가액 20,768,600,000원 × 개별토지 면적/전체토지 면적 100,911㎡’의 방법으로 산정한 다음 이를 기준으로 부과개시시점의 지가를 산정하여 피고에게 위 금액을 기초로 산정한 개발부담금 산정내역서를 제출한 사실, 피고는 부과기간에 해당하는 각 연도의 1월 1일 현재의 지가에 당해 연도의 정상지가변동률을 곱하는 방법 등으로 당해 연도의 정상지가 상승분을 산정한 다음 이를 합하여 부과기간 동안의 정상지가 상승분을 산정한 사실을 인정할 수 있다.

위 인정사실에 의하면, 피고는 원고가 1998. 5. 29. 취득한 위 각 토지에 대하여는 전체 취득가액 중에서 개별 토지의 공시지가가 전체 공시지가 합계액에서 차지하는 비율에 따라 안분하여 개별 토지의 실제 매입가액을 산정하였는바, 수필지의 토지가 일괄평가된 경우에 있어서 토지별로 이용현황, 지목 등에 따라 그 가치가 다르므로 원고가 채용한 방법대로 개별 토지의 면적이 전체 면적에서 차지하는 비율에 따라 개별 토지가액을 산정하는 것은 적절하다고 할 수 없고, 공시지가는 당해 토지의 이용현황, 지목 등을 토대로 한 실질적인 가치를 반영하고 있는 자료라고 할 것이므로 개별 토지의 공시지가가 전체 공시지가 합계액에서 차지하는 비율에 따라 개별 토지가액을 산정하는 것이 옳다고 할 것이다. 따라서 위 각 토지에 대한 개별적인 매입가액을 인정할 자료가 없는 이상 피고가 계산한 방법으로 실제 매입가액을 산정하는 것이 가장 합리적이라고 할 것이므로, 이 부분 원고의 주장은 이유 없다.

(2) 부과종료시점지가에 관하여

(가) 부과종료시점에 관하여

ⓛ 재산권 보장의 원칙에 위배되는지 여부

개발사업으로 인한 개발이익은 개발사업 종료시까지 계속 발생한다고 할 것인데, 수년에 걸쳐 개발사업이 이루어지는 과정에서 사전분양되는 경우 분양시점까지만 개발이익이 지가에 반영되고 그 이후 사용검사일 또는 임시사용승인일까지의 지가에는 개발이익이 반영되지 않는다고 할 수도 없으므로(오히려 장기간에 걸친 개발사업의 경우 그로 인한 토지가격의 상승은 준공인가 직전에 가장 많이 발생한다고도 볼 수 있다.) 개발사업 종료 당시의 지가를 부과종료시점의 지가로 삼는 것이 타당하며, 주택건설사업자가 사전분양을 할지 여부는 스스로의 편의에 따라 선택하는 것으로서 그 선택에 따라 사전분양을 하였다는 우연한 사정에 기하여 사용승인일까지 발생하는 개발이익에 대하여 개발부담금을 부담하지 않는다는 것은 부당하고, 주택건설사업자로서도 준공인가 등을 받은 날 등의 시가가 부과종료시점의 지가가 될 것임을 예상하여 개발사업 종료시까지 발생할 개발이익이 포함된 가격으로 분양가격을 정한다고 봄이 경험칙에 부합할 뿐만 아니라, 분양 이후 토지가격이 상승하였다 하더라도

법 제8조에서는 개발부담금 부과기준을 산정함에 있어 부과종료시점의 지가에서 부과기간 동안의 정상지가 상승분을 공제하도록 규정하여 개발이익과 상관없이 상승한 토지가격 상승분에 대해서는 개발부담금이 부과되지 않도록 하고 있기도 하다. 이러한 점에 비추어 보면 부과종료시점을 원칙적으로 준공인가 등을 받은 날로 하되 예외적으로 임시사용승인일 등의 시점으로 앞당겨주는

법 시행령 제8조 제1항 제2호,

제2항 제3호는 모두

헌법 제23조의 재산권 보장의 원칙에 위배되지 아니한다고 할 것이다.

② 위임입법의 한계를 일탈하였는지 여부

법 제9조 제3항 제2호는 원칙적으로 부과종료시점은 관계법령에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 개발사업의 준공인가 등을 받은 날로 하되, 다만 납부의무자가 개발사업의 목적용도로 사용을 개시하거나 타인에게 분양 등 처분하는 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 예외적으로 부과종료시점을 그에 따르도록 규정하고 있고, 이 규정에 따른

법 시행령 제8조는 제1항 제2호,

제2항 제3호에서 주택건설사업 등 토지의 개발과 건축물의 건축을 함께 행하는 개발사업의 경우로서 관계행정청의 인가 등을 받아 건축물의 사용을 개시하는 경우에는

건축법 제18조의 규정에 의한 임시사용승인일을 부과종료시점으로 본다고 규정하고 있는바, 이는

법 제9조 제3항 제2호 소정의 ‘목적용도로 사용을 개시한 날’을 모법의 위임취지에 부합되게 ‘임시사용승인일’로 그 범위를 구체화한 것으로 볼 것이어서 무효라 할 수 없으므로(

대법원 1998. 11. 3. 선고 97누2153 판결,

1998. 7. 10. 선고 97누20946 판결 등 참조), 위 시행령 조항은 위임입법의 한계를 일탈하였다고 볼 수 없다.

③ 따라서

법 시행령 제8조 제1항 제2호,

제2항 제3호는 재산권 보장의 원칙을 위배하였다거나 위임입법의 한계를 일탈하였다고 할 수 없으므로, 이 부분 원고의 주장도 이유 없다.

(나) 비교표준지에 관하여

개발부담금을 산정함에 있어서 부과종료시점의 지가를 결정하기 위한 표준지로는 대상 토지와 이용상황이 가장 유사한 표준지, 즉 용도지역, 지목, 토지용도(실제용도), 주위환경, 위치, 기타 자연적·사회적 조건이 가장 유사한 인근 지역 소재 표준지를 선정하여야 할 것이다(

대법원 2003. 5. 30. 선고 2002두2437 판결 등 참조).

살피건대, 을 제5, 6호증의 각 기재, 이 법원의 감정인 최정재에 대한 감정촉탁결과에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 이 사건 개발사업 부지는 용인시 기흥구

언남동 수원컨트리클럽 북측 인근에 위치하고 있고, 대중교통사정은 무난하며, 전체 토지가 일단지로서 평탄하게 조성되어 있고, 진입도로 상태는 양호하며, 제3종 일반주거지역에 속해 있는 사실, 피고는 이 사건 표준지(이용상황 : 아파트용지, 용도지역 : 제3종 일반주거지역, 도로교통 : 중로각지, 형상지세 : 부정형평지, 2004. 1. 1.자 공시지가 : 1,100,000원/㎡)를 비교표준지로 선정하여 종료시점지가를 산정하였는데, 인근 지역에 용도지역, 이용상황, 지목, 주위환경 등이 유사한 토지로서 이 사건 표준지 이외에 용인시 구성읍

언남리 213-2 답 3,930㎡{이용상황 : 아파트용지, 용도지역 : 제3종 일반주거지역, 도로교통 : 세로(가), 형상지세 : 부정형완경사지, 2004. 1. 1.자 공시지가 : 770,000원/㎡}, 용인시 구성읍

언남리 240-1 대 18,677㎡(이용상황 : 아파트용지, 용도지역 : 제3종 일반주거지역, 도로교통 : 소로한면, 형상지세 : 부정형평지, 2004. 1. 1.자 공시지가 : 900,000원/㎡)가 있으나, 위 213-2 토지는 이 사건 개발사업 부지에 속해 있는 토지로서 2004. 1. 1. 당시에는 아파트부지 조성공사가 진행 중에 있었고, 이 사건 표준지는 택지개발지역 내에 위치하고 있는 토지로서 2004. 1. 1. 당시 아파트부지 조성공사가 이미 완료되어 있었으며, 위 240-1 토지는 이 사건 표준지보다 이 사건 개발사업 부지에 지리적으로 근접해 있으나 그 사이에 영동고속도로가 지나고 있어 이 사건 표준지에 비하여 접근성이 떨어지고, 택지개발지역 내에 위치하고 있지 아니한 사실을 인정할 수 있다. 종료시점지가는 개발사업이 완료된 상태를 전제로 산정한다는 점에 비추어 보면, 이 사건 표준지는 2004. 1. 1. 당시 택지개발사업이 완료된 토지였다는 점에서 위 213-2 토지보다 이용상황에서 이 사건 개발사업 부지와 더 유사하다고 할 수 있고, 위 240-1 토지보다 지역적인 조건 등에서 더 유사하다고 할 것이다. 또한 이 사건 표준지가 이 사건 개발사업 부지와 일부 다른 점이 있다고 하더라도 이는 품등비교 등으로 보정이 가능하므로, 피고가 이 사건 표준지를 비교표준지로 삼은 데 있어서 어떠한 위법이 있다고 할 수 없다. 따라서 이 부분 원고의 주장 역시 이유 없다.

(다) 이 법원의 감정인 최정재에 대한 감정촉탁결과에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 이 사건 개발사업 부지 중 62,075.1㎡에 대하여 피고는 주식회사

정일감정평가법인, 주식회사

동아감정평가법인에게 감정을 의뢰한 다음 그 각 감정결과를 평균하여 위 토지 부분에 대한 종료시점지가를 76,724,823,600원으로 산정한 사실, 위 토지 부분에 대하여 위 2개의 감정결과와

법원감정인의 감정결과는 비교표준지 선정, 시점수정, 지역요인 및 기타요인 비교에 있어서 견해를 같이하였고, 다만 개별요인에 있어서 그 수치만 근소한 차이를 보이고 있을 뿐인 사실을 인정할 수 있다. 이에 의하면 위 각 감정결과는 관계법령에 따른 제반 가격결정요소가 적절하게 반영되었다고 보이는바, 이 법원은

법원감정인의 감정결과를 채택하여 위 토지 부분에 대한 종료시점지가를 산정하기로 한다.

법원감정인의 감정결과에 의하면 종료시점지가는 75,048,795,900원이므로, 결국 이 사건 개발사업 부지의 종료시점지가는 1,676,027,700원(= 76,724,823,600원 － 75,048,795,900원)이 감액되어야 한다.

(3) 개발비용에 관하여

(가) 갑 제4호증의 5, 을 제8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 원고는 벌제개근 공사비에 대하여는 입목본수도 50~60%, 수경 10~20cm의 침엽수, 잡목, 활엽수에 해당하는 벌개제근 단가(175원)로 하고, 보강토옹벽 공사비에 대하여는 그리드수량을 137,500.6㎡로 하여 산정한 개발비용 산출내역서를 피고에게 제출하였으나, 그 산정의 기초가 된 구체적인 자료는 제출하지 아니한 사실, 피고가 개발비용 산출내역을 의뢰한 사단법인

21세기 경제사회연구원은 벌개제근 단가를 건설표준품셈의 일위대가표 노임공수에 시중노임단가를 곱하여 산정한 금액인 31원으로 정하였고, 보강토옹벽에 대하여는 표준단면도면을 근거로 그리드수량을 60,811.92㎡로 산정한 다음 이를 토대로 개발비용을 산정한 사실을 인정할 수 있는바, 원고가 개발비용을 산정할 수 있는 구체적인 자료를 제출하지 아니하므로 피고가

법 시행령 제10조 제5항에 따라 개발비용 산정기관인 사단법인

21세기 경제사회연구원에 의뢰하여 위와 같이 개발비용을 산정한 데에 어떠한 위법사유가 있다고 볼 수 없고, 달리 원고의 주장을 뒷받침하는 자료가 없다.

(나) 갑 제4호증의 5의 기재, 이 법원의

법원감정인에 대한 감정촉탁결과 및 사실조회결과, 이 법원의 주식회사

서울레이크사이드에 대한 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 원고는 이 사건 개발사업을 하면서 외부로부터 성토 145,214㎥를 반입하였다고 하면서 그 운반비용을 1,797,894,534원으로, 이 사건 각 토지 내에서의 성토 109,895㎥에 대한 운반비용을 234,845,615원으로 각 산정하여 피고에게 개발비용 산출내역서를 제출한 사실, 피고는 원고가 외부로부터 성토를 반입하였음을 인정할 자료가 없다는 이유로 운반거리를 0km로 하여 성토 145,011.63㎥에 대한 운반비용으로 산정된 332,511,667원만을 개발비용으로 인정한 사실,

법원감정인은 원고가 용인시 모현면

능원리 산10-1 소재 레이크사이드 컨트리클럽에서 성토 160,000㎥를 반입하였다고 하면서 운반거리를 14km로 하여 운반비용을 930,880,000원으로 산정하였고, 그 외 원고가 외부로부터 반입하였다고 하는 성토 113,917.5㎥에 대하여는 운반거리를 확인할 수 없다는 이유로 이를 이 사건 각 토지의 인근 개발현장에서 반입하였다고 보고 운반거리가 3km임을 전제로 삼아 그 부분 운반비용을 201,064,387원으로 산정한 사실, 그러나 주식회사

서울레이크사이드는 원고에게 성토 160,000㎥를 반출하지 아니하였고, 그 밖에 성토 113,917.5㎥도 외부에서 반입되었음을 뒷받침하는 자료가 없는 사실을 인정할 수 있다. 이에 의하면 원고가 주식회사

서울레이크사이드로부터 성토를 반입하였음을 전제로 하는 성토운반비용은 아무런 근거가 없으므로 받아들일 수 없고,

법원감정인이 성토운반거리를 3km로 정한 것도 단순한 추측에 기한 것이므로 이 부분 성토운반비용도 그대로 인정할 수 없다. 따라서 이 부분 원고의 주장은 이유 없다.

(다) 개발부담금 산정의 기초가 되는 개발이익이란 개발사업을 통하여 얻게 되는 토지의 가치증진으로 인한 이득에 다름이 아니어서 개발대상이 되는 토지의 편익을 증가시킴으로써 토지의 가치를 증진시키기 위하여 지출된 비용은 가능한 한 개발비용으로서 인정하도록 하여야 할 것이다(

대법원 1998. 2. 13. 선고 96누17912 판결).

살피건대, 이 법원의

법원감정인에 대한 감정촉탁결과 및 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 원고는 이 사건 개발사업을 하면서 아파트를 에워싸는 형태로 옹벽공사 등을 하면서 그 비용으로 2,790,242,919원을 지출한 사실, 피고는 옹벽공사 등의 비용으로 1,840,487,429원만 개발비용으로 인정한 사실을 인정할 수 있는바, 일반적으로 옹벽은 건물의 가치도 증진시키기도 하지만 당해 토지의 가치도 증진시키는 점, 피고도 옹벽이 토지의 가치를 증진시킨다는 전제 아래 일부 옹벽공사비를 개발비용으로 인정한 점 등에 비추어 보면, 위 옹벽공사비 전부를 개발비용으로 인정하여야 할 것이다. 따라서 피고가 개발비용으로 산정하지 아니한 949,755,490원(= 2,790,242,919원 － 1,840,487,429원)을 개발비용으로 인정하기로 한다(피고는, 원고가 설계도면과 달리 옹벽을 시공하였는데 실제 시공된 옹벽이 토지의 가치를 증가시키기보다는 건축물의 미관을 위한 것이어서 개발비용으로 인정할 수 없다고 주장하나, 을 제13호증, 을 제14호증의 1, 2의 각 기재만으로는 원고가 시공한 옹벽이 토지의 가치를 증가시키지 아니한다는 점을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 위 주장은 받아들이지 아니한다.).

(라) 이 법원의

법원감정인에 대한 감정촉탁결과 및 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 원고는 이 사건 개발사업을 하면서 압입추진공사, 육교설치공사, 보도신설공사, 표지판설치공사, 가로수식재공사, 가로등·신호등공사, 보행자통로개설공사를 한 사실, 위 각 공사는 원래 피고가 비용을 부담하거나 설치하여야 할 것인데 원고가 비용을 부담하여 위 각 공사를 한 사실, 원고는 압입추진공사비로 326,000,000원, 육교설치공사비로 395,000,000원, 보도신설공사비로 33,300,000원, 표지판설치공사비로 32,000,000원, 가로수식재공사비로 30,000,000원, 가로등·신호등공사비로 67,000,000원, 보행자통로개설공사비로 37,000,000원 합계 920,300,000원을 지출한 사실이 인정되는바, 이에 의하면 위 각 비용은

법 시행령 제10조 제1항 제5호 또는

제6호 소정의 비용에 해당한다고 할 것이다. 따라서 위 920,300,000원을 개발비용으로 인정하기로 한다.

(마) 갑 제4호증의 5의 기재에 의하면, 피고는 원고에게 ‘방음벽을 설치하여 소음을 주택건설기준 등에 관한 규정에 정한 규정치 이하로 되도록 하여야 한다’는 내용의 조건을 부가하여 주택건설사업계획을 승인한 사실은 인정되나, 이는 주민들이 소음으로 인하여 피해를 받지 않도록 방음벽을 설치하라는 내용일 뿐 방음벽을 설치하여 피고에게 기부채납하라는 내용이 아니므로, 방음벽 설치비용을

법 시행령 제10조 제1항 제5호 또는

제6호 소정의 비용으로 인정할 수 없다(설령 원고가 방음벽을 설치하여 피고에게 기부채납하여야 한다고 하더라도, 원고가 피고에게 이를 기부채납하지 아니한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 이 점에서도 방음벽 설치비용을 개발비용으로 인정할 수 없다.).

(바) 갑 제4호증의 5, 을 제15, 16호증의 각 기재 또는 영상에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 피고는 원고에게 주택건설사업계획을 승인하면서 ‘입주자의 불편이 없도록 2003. 6. 말까지 대한주택공사와 협의하여 진입도로(폭 25m)를 개설하고, 만약 위 기간 내에 대한주택공사와 협의가 불가능시 원고가 개설완료하여 기부채납하기 바란다’는 내용의 조건을 부가한 사실, 원고는 2004. 11. 5. 대한주택공사와, 원고가 도시계획도로 사업분담금 3,018,400,000원을 분담하기로 협약한 사실, 변론종결일 현재 원고는 대한주택공사에게 위 분담금을 지급하지 아니한 사실이 인정되는바, 이에 의하면 위 분담금은 원고가 다른 법령의 규정이나 개발사업에 대한 인가의 조건 등에 의하여 국가나 지방자치단체에 납부하여야 하는 부담금이 아니라 대한주택공사에 지급할 도로건설사업비 분담금이라고 할 것이고, 더욱이 그 비용을 현재까지 실제로 지출완료하였다고 할 수도 없으므로, 위 분담금을

법 시행령 제10조 제1항 제5호 또는

제6호 소정의 비용으로 인정할 수 없다.

(사) 원고가 피고로부터 주택건설사업계획의 승인을 받으면서 그 조건에 지역난방공사 부담금, 도시가스 간선공사비 부담금을 납부하여야 한다는 내용이 없음은 물론 위 비용을 국가 또는 지방자치단체에 납부하였음을 인정할 증거가 없으므로, 위 비용을 개발비용으로 인정할 수 없다.

원고가 이 사건 개발사업 구역 밖에 위치한 토지를 이 사건 개발사업을 위한 진입로 부지로 사용하기 위하여 임차한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없는바, 진입로 부지에 대한 임차료는

법 시행령 제10조 제1항 제5호 소정의 기타 경비 중 보상비에 유사한 것이라고 할 것인데, 위 규정에서 보상비의 보상대상을 개발사업구역 안의 것으로 한정하고 있으므로, 개발사업 구역 밖에 위치한 진입로 부지에 대한 임차료가 보상비에 해당한다고 할 수 없고, 따라서

같은 항 제7호 소정의 개량비에도 해당한다고 할 수 없는바(

대법원 1999. 9. 21. 선고 97누1211 판결 등 참조), 이 부분을 개발비용으로 인정할 수 없다.

(4) 정당한 개발부담금의 산정

앞서 든 각 증거에 의하면 피고는 이 사건 개발사업의 개발비용 중 순공사비를 3,516,807,895원으로 산정하였는바, 정당한 순공사비는 4,466,563,385원(= 3,516,807,895원 + 구조물공사비 949,755,490원)이 된다.

한편

법 시행령 제10조 제2항 단서, 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제9조, 원가계산에 의한 예정가격작성준칙에 의하면, 일반관리비는 공사원가에 일반관리비율을 곱하여 계산하는데 공사원가가 30억 원 이상일 경우 일반관리비율은 5%인바, 위와 같이 이 사건 개발사업에 있어서 공사원가는 4,466,563,385원이므로 그 일반관리비는 223,328,169원(= 4,466,563,385원 × 0.05, 원 미만 버림, 이하 같다.)이 된다.

법 시행령 제10조 제3항 제2호,

엔지니어링기술진흥법 제10조, 엔지니어링사업대가의 기준에 의하면, 조사설계비는 공사원가에 일반관리비를 더한 금액에 적용요율을 곱하여 산정하는데, 이 사건 개발사업의 개발비용에 있어서 조사설계비는 183,374,759원{= (공사원가 4,466,563,385원 + 일반관리비 223,328,169원) × 요율 3.91%}이 된다.

따라서 정당한 개발부담금의 액수에 관하여 보건대, 정당한 종료시점지가는 80,685,218,028원(= 피고가 산정한 종료시점지가 82,361,245,728원 － 종료시점지가 감액분 1,676,027,700원)이고, 정당한 개발비용은 9,891,509,233원{= 피고가 산정한 개발비용 8,875,029,249원 + 순공사비 증가분(구조물공사비) 949,755,490원 + 일반관리비 증가분 29,903,735원(= 223,328,169원 － 피고가 산정한 일반관리비 193,424,434원) + 조사설계비 증가분 36,820,759원(= 183,374,759원 － 피고가 산정한 조사설계비 146,554,000원) + 기타경비 증가분 920,300,000원}이므로, 정당한 개발부담금은 6,965,710,646원[= 개발이익 55,725,685,168원{= 종료시점지가 80,685,218,028원 － (개시시점지가 10,397,543,309원 + 정상지가 상승분 4,670,480,318원 + 개발비용 9,891,509,233원)} × 0.25 × 50/100]이 된다.

따라서 이 사건 처분은 6,965,710,646원을 초과하는 범위 내에서 위법하다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 인용하고, 나머지 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.