원고가 부과개시시점 이후에 매도인 측에게 중도금 및 잔금을 지급하였다고 하더라도, ‘특약사항’란 기재의 내용은 기존에 작성된 매매계약서를 대신하여 새로운 매매계약서를 작성하면서 기존에 작성된 매매계약서의 이용을 방지하기 위하여 기재되었다고 보일 뿐 새로운 매매계약을 체결하였다고 보기 어렵고, 원고가 부과개시시점 이전인 2007. 12. 5. 이 사건 매입토지에 관한 매매계약을 체결하였으며, 그 매입가격이 정상적인 거래가격으로 인정할 수 있을 뿐 아니라 2008. 5. 20. 매입토지의 매입가액인 435,000,000원을 과세표준으로 하여 취득세 및 등록세까지 각 납부한 사실을 인정할 수 있으므로, 창고시설부지에 대한 개시시점지가는 개발이익환수법 제10조 제3항 제5호에 의하여 창고시설부지에 관한 실제의 매입가액을 기준으로 하여 산정하여야 한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2007. 12. 5.

정희찬 외 3인으로부터 농산물산지유통센터(창고시설)의 부지로 사용하기 위하여 경북 칠곡군

지천면 금호리 산88-1 임야외 2필지 합계 10,362㎡(이하 ‘이 사건 매입토지’라 한다)를 대금 435,000,000원에 매수하면서, 계약 당일 매도인 측에 계약금 5,000만 원을 지급하였고, 잔금은 토지거래허가일로부터 1개월 후에 지급하기로 하되, 특약으로 피고로부터 토지거래허가를 받을 때 매매계약의 효력이 발생하고 허가를 받지 못할 경우에는 위약금 없이 원천무효로 한다고 약정하였다.

나. 원고는 2008. 3. 25. 피고로부터 이 사건 매입토지 중 9,436㎡ 지상에 건축면적 및 연면적 1,818㎡의 지상 1층의 창고시설을 신축하는 내용의 건축허가를 받았다.

다. 원고는 2008. 4. 30. 피고에게 이 사건 매입토지에 관한 부동산거래의 신고를 하면서 “계약체결일이 ‘2008. 4. 21.’로, 중도금 지급일이 ‘2008. 4. 30.’, 잔금지급일이 ‘2008. 5. 20.’로, ‘특약사항’란에는 ‘2007. 12. 5. 토지거래허가조건으로 작성된 가계약서는 본계약서 작성과 동시 효력이 없고(무효), 본계약서로 대체한다.’라고 기재된 토지매매계약서(갑 제4호증)를 제출하고, 피고로부터 부동산거래계약신고필증(을 제8호증, 이하 ‘신고필증’이라 한다)을 교부받았다.

라. 원고는 건축허가를 받은 이후인 2008. 4. 29. 매도인 측에게 중도금 2억 원, 2008. 5. 16. 잔금 1억 8,500만 원을 각 지급하였다.

마. 원고는 2008. 5. 20. 이 사건 매입토지의 매입가액인 435,000,000원을 과세표준으로 하여 취득세 및 등록세를 각 납부하였다.

바. 한편 2009. 8. 17.경 위 창고시설부지 9,531㎡에 관하여 등록전환을 위한 측량을 거친 다음 등록전환한 결과, 당초 창고시설부지가 종전 면적보다 104㎡ 늘어난 경북 칠곡군

지천면 금호리 687-4 임야외 2필지 9,635㎡(이하 ‘이 사건 창고시설부지’라 한다)로 변경되었고, 위 창고시설부지는 같은 해 9. 7.경

같은 리 687-4 창고용지 9,635㎡로 합병되었다.

사. 원고는 2009. 9. 3. 피고로부터 이 사건 창고시설부지 지상에 건축면적 1,718㎡, 연면적 2,351.58㎡의 창고시설의 사용승인을 받았다.

아. 피고는 2009. 12. 14. 원고에 대하여 위 창고시설부지 조성사업에 관하여 건축허가일인 2008. 3. 25.을 부과개시시점으로, 사용승인일인 2009. 9. 3.을 부과종료시점으로 정하고, 원고가 부과개시시점 이후인 2008. 4. 30. 매매계약체결일이 같은 달 21.로 하여 부동산거래의 신고를 하였다는 이유로, 아래 표와 같이 ‘개시시점지가’를 부과개시시점이 속한 연도의 이 사건 창고시설부지의 개별공시지가에 그 공시지가의 기준일부터 부과개시시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 하여 산정한 개발부담금 49,465,000원을 부과(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2, 5호증의 1, 2, 갑 제4, 8, 10 내지 13호증, 갑 제14호증의 1 내지 3, 갑 제15, 16호증의 각 1, 2, 을 제7, 8호증, 을 제9호증의 1, 2, 3, 을 제10, 12, 13호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

개발이익환수에 관한 법률(이하 ‘개발이익환수법’이라 한다) 제10조 제3항 제5호,

같은 법 시행령 제11조 제5항 제1호에 의하면 부과개시시점 이전에 매입한 경우로서 그 매입가격이 취득세 등의 과세표준이 된 경우에는 그 매입가격을 개시시점지가로 보는데, 이 사건 창고시설부지에 관하여 개발부담금 부과개시시점 이전에 매매계약이 체결되고 단지 중도금, 잔금이 부과개시시점 이후에 지급되었을 뿐이며, 그 매입가격을 과세표준으로 하여 취득세 등을 납부하였으므로, 이 사건 창고시설부지의 실제 매입가액인 400,461,016원(이 사건 매입토지 매입가액 435,000,000원 × 이 사건 창고시설부지 면적 9,635/이 사건 매입토지 면적 10,466)을 기준으로 하여 개시시점지가를 산정하여야 한다. 따라서 개별공시지가를 기준으로 하여 개시시점지가를 산정한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1)

개발이익환수법 제10조 제3항은 개발부담금의 개시시점지가에 관하여 원칙적으로 부과개시시점이 속한 연도의 대상 토지의 개별공시지가에 정상지가상승분을 합한 가액으로 하되, 예외적으로 실제 매입가액이나 취득가액에 정상지가상승분을 합한 가액을 개시시점지가로 할 수 있는 경우를 열거하면서 제5호에서 ‘실제로 매입한 가액이 정상적인 거래가격이라고 객관적으로 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우’를 들고 있고,

같은 법 시행령 제11조 제5항 제1호는

법 제10조 제3항 제5호에서 ‘대통령령으로 정하는 경우’란 ‘부과개시시점 이전에 매입한 경우(부과개시시점 이전에 매매계약을 체결하여 부과개시시점 이후에 그 계약에서 약정한 금액대로 매매대금의 지급이 이루어진 경우로서 국토해양부령으로 정하는 증명서류를 제출한 경우를 포함한다)로서 그 매입가격이 취득세 또는 등록세의 과세표준이 된 경우’ 등이라고 정하고 있는데, 이러한 규정 및 관련 규정들의 내용과 실제의 매입가액 또는 취득가액을 기준으로 개시시점지가를 산정할 수 있는 경우를 정하고 있는 위 단서 규정의 입법 연혁 및 그 취지 그리고 개발부담금 제도의 목적과 그 제도적 의의 등을 종합하여 보면, 부과개시시점 이전에 그 매매계약이 체결되었다면 비록 부과개 시시점 이후에 중도금 및 잔금이 지급되었다고 하더라도 위 시행령에 규정된 ‘부과개시시점 이전에 매입한 경우’에 해당한다고 봄이 상당하다(

대법원 2008. 4. 11. 선고 2006두750판결,

대법원 2008. 3. 13. 선고 2007두22382 판결참조).

(2) 한편

같은 법 시행규칙 제9조 제4항은 위

시행령 제11조 제5항 제1호에서 ‘국토해양부령으로 정하는 증명서류’라 함은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조에 따른 신고필증 사본,

공증인법 제50조에 따른 증서의 등본,

공증인법 제57조에 따른 인증된 사서증서의 등본 중 하나에 해당하는 서류를 말하고, 다만 담당공무원의 확인으로 토지 등기부등본에 기재된 접수일이 개발부담금 부과 개시 시점 이전임이 확인되는 경우에는 그 확인으로 증명에 갈음한다고 정하고 있는데, 그 취지는 실제로 부과개시시점 이후에 계약이 체결되었음에도 계약서의 날짜를 소급하여 작성하는 등 탈법행위의 위험성을 막기 위하여 객관적으로 실제의 매입가액의 진실성이 담보될 수 있는 경우를 예시한 것일 뿐이고, 그 밖의 방법으로 실제의 매입가액의 진실성이 담보될 수 있는 경우를 배제한다고는 보기 어렵다.

(3) 이 사건의 경우, 위 인정 사실에 의하면, 비록 원고가 부과개시시점 이후인 2008. 4. 30. 이 사건 매입토지의 매매계약체결일을 2008. 4. 21.로 하고, ‘특약사항’란에는 ‘2007. 12. 5. 토지거래허가조건으로 작성된 가계약서는 본계약서 작성과 동시 효력이 없고(무효), 본계약서로 대체한다.’라는 내용의 매매계약서로 토지거래의 신고를 하고, 신고필증을 교부받았으며, 원고가 부과개시시점 이후에 매도인 측에게 중도금 및 잔금을 지급하였다고 하더라도, ‘특약사항’란 기재의 내용은 기존에 작성된 매매계약서를 대신하여 새로운 매매계약서(갑 제4호증)를 작성하면서 기존에 작성된 매매계약서의 이용을 방지하기 위하여 기재되었다고 보일 뿐 새로운 매매계약을 체결하였다고 보기 어렵고, 원고가 부과개시시점 이전인 2007. 12. 5. 이 사건 매입토지에 관한 매매계약을 체결하였으며, 그 매입가격이 정상적인 거래가격으로 인정할 수 있을 뿐 아니라 2008. 5. 20. 이 사건 매입토지의 매입가액인 435,000,000원을 과세표준으로 하여 취득세 및 등록세까지 각 납부한 사실을 인정할 수 있으므로, 이 사건 창고시설부지에 대한 개시시점지가는

개발이익환수법 제10조 제3항 제5호에 의하여 이 사건 창고시설부지에 관한 실제의 매입가액을 기준으로 하여 산정하여야 한다.

(4) 따라서 이 사건 개발부담금의 개시시점지가를 실제의 매입가액을 기준으로 산정하지 않고 개별공시지가를 기준으로 산정한 이 사건 처분은 위법하다.

3. 결론

원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인데, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 이를 취소하고 원고의 청구를 인용하기로 한다.