원고가 부과개시시점 이전인 2007. 12. 5. 각 매입토지에 관한 매매계약을 체결하였고, 그 매입가격을 정상적인 거래가격으로 인정할 수 있다 하더라도, 각 매입토지에 관한 ‘신고필증 사본’에는 기준이 되는 날짜인 신고접수일이 부과개시시점 이후인 2008. 4. 30.로 기재되어 있고, 계약일 역시 부과개시시점 이후인 2008. 4. 21.로 기재되어 있는 이상, 실제 매입일자를 뒷받침할 수 있는 국토해양부령으로 정하는 증명서류가 제출되지 아니한 것으로 보아야 하므로, 결국 실제 매입가격을 부과개시시점지가로 인정받을 수 없다. 따라서 개발부담금의 부과개시시점지가를 실제 매입가액을 기준으로 산정하여야 한다는 원고의 주장은 이유 없고, 개별공시지가를 기준으로 산정한 처분은 적법하다.
1. 처분의 경위
가. 원고는 2007. 12. 5.
정희찬 외 3인으로부터
농산물산지유통센터(창고시설)의 부지로 사용하기 위하여 경북
칠곡군 지천면 금호리 산88-1 임야 외 2필지 합계 10,362㎡(이하 ‘이 사건 각 매입토지’라 한다)를 대금 435,000,000원에 매수하면서, 계약 당일 매도인 측에 계약금 5,000만 원을 지급하였고, 중도금 및 잔금은 건축허가일로부터 1개월 후에 지급하기로 하되, 특약으로 피고로부터 토지거래허가를 받을 때 매매계약의 효력이 발생하고 허가를 받지 못할 경우에는 위약금 없이 원천무효로 한다고 약정하였다.
나. 원고는 2008. 3. 25. 피고로부터 이 사건 각 매입토지 중 9,436㎡ 지상에 건축면적 및 연면적 1,818㎡의 지상 1층의 창고시설을 신축하는 내용으로 건축허가를 받았고, 2009. 1. 30. 대지면적을 9,531㎡로, 건축면적을 2,429.75㎡로, 연면적을 3089.75㎡로 늘리고 창고시설을 지상 1층에서 지상 2층으로 변경하는 내용으로 건축허가사항변경허가를 받았다.
다. 원고는 건축허가를 받은 이후 매도인 측에게 2008. 4. 29. 중도금 2억 원, 2008. 5. 16. 잔금 1억 8,500만 원을 지급하였다.
라. 한편 2009. 8. 17.경 위 창고시설부지 9,531㎡에 관하여 등록전환을 위한 측량을 거친 다음 등록전환한 결과, 당초 창고시설부지가 종전 면적보다 104㎡ 늘어난 경북
칠곡군 지천면 금호리 687-4 임야 외 2필지 9,635㎡(이하 ‘이 사건 창고시설부지’라 한다)로 변경되었다(이후 2009. 9. 7.경 창고용지로 지목이 변경되었고,
같은 리 687-4 창고용지 9,635㎡로 합병되었다).
마. 원고는 2009. 9. 3. 피고로부터 이 사건 창고시설부지 지상에 건축면적 1,718㎡, 연면적 2,351.58㎡의 창고시설인 태영영농조합창고의 사용승인을 받았다.
바. 피고는 2009. 12. 14. 원고에 대하여 위 창고시설부지조성사업에 관하여 건축허가일인 2008. 3. 25.을 부과개시시점으로, 사용승인일인 2009. 9. 3.을 부과종료시점으로 하여 아래와 같이 산정한 개발부담금 49,465,000원을 부과하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 8, 10 내지 16호증, 을 제7, 9 내지 12호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 이 사건 처분의 적법 여부
가. 원고의 주장
개발이익환수에 관한 법률(이하 ‘개발이익환수법’이라 한다) 시행령 제11조 제5항 제1호가 ‘부과개시시점 이전에 매매계약을 체결하여 부과개시시점 이후에 그 계약에서 약정한 금액대로 매매대금의 지급이 이루어진 경우로서 국토해양부령으로 정하는 증명서류를 제출한 경우를 포함한다’고 정하고 있지만, 반드시 국토해양부령으로 정하는 증명서류가 제출되어야만 하는 것은 아니라고 해석함이 타당하고, 부과개시시점 이전에 매매계약을 체결하였고 실제로 매입한 가격이 정상적인 거래가격으로 객관적으로 인정된다면 실제 매입가격을 기준으로 부과개시시점지가를 산정하여야 한다.
따라서 원고가 부과개시시점 이전인 2007. 12. 5.경 이 사건 각 매입토지를 435,000, 000원에 매입하였고 그 매입가격에 따라 취득세, 등록세도 납부한 이상, 이 사건 창고시설부지의 실제 매입가격인 400,461,016원(435,000,000원 × 9,635/10,466)을 기준으로 하여 부과개시시점지가를 산정하여야 함에도, 피고가 국토해양부령에서 정한 증명서류인 ‘
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’ 제27조에 따른 신고필증에 의하면 신고접수일 내지 부동산거래계약일이 부과개시시점 이후라는 이유로 개별공시지가를 기준으로 하여 부과개시시점지가를 산정한 이 사건 처분은 위법하다.
나. 관계법령
별지 기재와 같다.
다. 인정사실
(1) 원고는 2008. 4. 30. 피고에게 이 사건 각 매입토지에 관하여 부동산거래를 신고하여, 같은 날 피고로부터 각 부동산거래계약신고필증(이하 ‘신고필증’이라 한다)을 교부받았다.
(2) 원고가 위 부동산거래신고시 제출한 토지매매계약서(갑 제4호증)에는 계약체결일이 ‘2008. 4. 21.’로, 중도금 지급일은 ‘2008. 4. 30.’, 잔금지급일은 ‘2008. 5. 20.’로 기재되어 있고, ‘특약사항’란에는 ‘2007. 12. 5. 토지거래허가조건으로 작성된 가계약서는 본계약서 작성과 동시 효력이 없고(무효), 본계약서로 대체한다.’라고 기재되어 있다.
(3) 이 사건 각 매입토지에 관한 각 신고필증에는 접수일이 ‘2008. 4. 30.’로 기재되어 있고, 계약일이 ‘2008. 4. 21.’, 중도금 지급일이 ‘2008. 4. 30’, 잔금지급일이 ‘2008. 5. 20.’로 각 기재되어 있다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제4호증, 을 제8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
라. 판단
(1)
개발이익환수법 제10조 제3항은 개발부담금의 부과개시시점지가에 관하여 원칙적으로 부과개시시점이 속한 연도의 대상 토지의 개별공시지가에 정상지가상승분을 합한 가액으로 하되, 예외적으로 실제 매입가액이나 취득가액에 정상지가상승분을 합한 가액을 부과개시시점지가로 할 수 있는 경우를 열거하면서 제5호에서 ‘실제로 매입한 가액이 정상적인 거래가격이라고 객관적으로 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우’를 들고 있고,
같은 법 시행령 제11조 제5항 제1호는
법 제10조 제3항 제5호에서 ‘대통령령으로 정하는 경우’란 ‘부과 개시 시점 이전에 매입한 경우(부과 개시 시점 이전에 매매계약을 체결하여 부과 개시 시점 이후에 그 계약에서 약정한 금액대로 매매대금의 지급이 이루어진 경우로서 국토해양부령으로 정하는 증명서류를 제출한 경우를 포함한다)로서 그 매입가격이 취득세 또는 등록세의 과세표준이 된 경우’, ‘사업시행자가 지방세법 제286조부터 제288조까지의 규정에 따른 법인인 경우로서 그 매입가격이 법인 장부에 기록된 매입가격인 경우’라고 정하고 있다.
한편,
같은 법 시행규칙 제9조 제4항은
위 시행령 제11조 제5항 제1호에서 ‘국토해양부령으로 정하는 증명서류’라 함은
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조에 따른 신고필증 사본(신고 접수일을 기준으로 증명한다. 다만, 담당 공무원이 서류를 확인하여 신고필증의 내용대로 거래대금이 지급된 것을 확인한 경우에는 거래계약일을 기준으로 증명할 수 있다),
공증인법 제50조에 따른 증서의 등본(증서의 작성일을 기준으로 증명한다),
공증인법 제57조에 따른 인증된 사서증서의 등본(사서증서의 인증일을 기준으로 한다) 중 하나에 해당하는 서류를 말하고, 다만 담당공무원의 확인으로 토지 등기부등본에 기재된 접수일이 개발부담금 부과개시시점 이전임이 확인되는 경우에는 그 확인으로 증명에 갈음한다고 정하고 있다.
(2) 이 사건의 경우, 부과개시시점 이전에 매매계약을 체결하였지만 부과개시시점 이후에 중도금, 잔금이 지급된 경우 국토해양부령으로 정하는 증명서류를 제출하지 아니하였다 하더라도 실제 매입가격을 기준으로 하여 부과개시시점지가를 산정할 수 있는지 여부가 쟁점이다.
살피건대,
개발이익환수법 시행령 제11조 제5항 제1호가 ‘부과개시시점 이전에 매입한 경우’에 관하여 특별히 ‘부과개시시점 이전에 매매계약을 체결하여 부과개시시점 이후에 매매대금의 지급이 이루어진 경우로서 국토해양부령으로 정하는 증명서류를 제출한 경우를 포함한다’라고 규정한 취지는, 실제로 부과개시시점 이후에 계약이 체결되었음에도 계약서의 날짜를 소급하여 작성하는 등 탈법행위의 위험성을 원천 봉쇄하기 위하여 일률적으로 부과개시시점 이전에 계약을 체결하고 부과개시시점 이후 매매대금의 지급이 이루어진 경우에는 국토해양부령으로 정하는 증명서류를 제출하여 그 증명서류에 의하여 계약일자가 담보되는 경우에만 부과개시시점 이전에 매입한 경우로 인정하겠다는 것으로 판단되는바, 부과개시시점 이전에 매매계약을 체결하여 부과개시시점 이후에 매매대금이 지급된 경우 국토해양부령으로 정하는 증명서류를 제출하지 아니하였다면 실제 매입가격이 정상적인 거래가격이라고 객관적으로 인정된다 하더라도 실제 매입가격을 부과개시시점지가로 인정받을 수 없다.
이 사건으로 돌아와 보건대, 위 인정사실에 의하면, 원고가 부과개시시점 이전인 2007. 12. 5. 이 사건 각 매입토지에 관한 매매계약을 체결하였고, 그 매입가격을 정상적인 거래가격으로 인정할 수 있다 하더라도, 이 사건 각 매입토지에 관한 ‘신고필증 사본’에는 기준이 되는 날짜인 신고접수일이 부과개시시점 이후인 2008. 4. 30.로 기재되어 있고, 계약일 역시 부과개시시점 이후인 2008. 4. 21.로 기재되어 있는 이상, 실제 매입일자를 뒷받침할 수 있는 국토해양부령으로 정하는 증명서류가 제출되지 아니한 것으로 보아야 하므로, 결국 실제 매입가격을 부과개시시점지가로 인정받을 수 없다.
따라서 이 사건 개발부담금의 부과개시시점지가를 실제 매입가액을 기준으로 산정하여야 한다는 원고의 주장은 이유 없고, 개별공시지가를 기준으로 산정한 이 사건 처분은 적법하다.
3. 결론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
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