납세자들이 개발비용으로 공제되어야 한다고 주장하는 항목은 모두 개발비용으로 인정될 수 없거나 처분에서 이미 개발비용으로 공제되었으므로, 처분은 적법하다.

1. 처분의 적법 여부

가. 원고들은 2007. 8. 20. 남양주시

평내동 246-1 외 4필지(246-5, 246-21, 247, 247-1) 2,897㎡ 지상에 근린생활시설(음식점)을 건축할 수 있는 허가를 받고, 건축을 완료한 다음 2007. 12. 27. 건축물 사용승인을 받았다.

나. 피고는 원고들이 위 음식점 부지조성 사업(이하 ‘ 이 사건 사업’이라 한다)을 통해 개발이익을 얻었다는 이유로 2008. 5. 7. 원고들에게 개발부담금 214,945,840원을 부과(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였는데, 그 산출근거는 아래와 같다.

1) 개시시점 지가 : 862,780,226원

2) 정상지가 상승분 : 18,522,883원

3) 개발비용 : 92,483,746원

4) 종료시점지가 : 1,833,570,225원

5) 개발이익 : 859,783,370원 {= 종료시점지가 - (개시시점 지가 + 정상지가 상승분 + 개발비용)}

6) 개발부담금 : 214,945,843원 (= 개발이익 × 25%, 원 이하 버림)

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 5호증, 을 제3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지.

2. 처분의 적법 여부

가. 원고들의 주장

1)

평내동 246-5는 개발부담금 부과 대상 토지가 아니다.

평내동 246-5 토지는 1983. 7. 5. 주유소 부지로 농지전용 허가가 내려지고 1984. 4.경 주유소가 준공된 다음부터 이 사건 사업이 시작될 때까지 사실상 주유소 부지로 사용되었으며, 다만 접도구역에 해당하여 그 지목을 도로로 변경할 수밖에 없었다. 이 사건 사업이 시작되면서 사실상 주유소 부지로 사용하던 위 토지의 지목이 대지로 변경되었을 뿐 이 부분에 대해서는 개발행위가 이루어지지 아니하였으므로, 이 부분 토지에 대해 개발부담금을 부과한 이 사건 처분은 위법하다.

2) 비교표준지 선정에 위법이 있다.

개별공시지가를 조정하기 위한 표준지는 대상 토지와 이용상황이 가장 유사한 토지로 선정해야 하는데,

평내동 246-5 및 247(이하 ‘이 사건 대상토지’라 한다)과 이들 토지에 대한 비교표준지로 선정된

평내동 206-3(이하 ‘이 사건 비교표준지’라 한다)은 다음과 같은 차이가 있으므로 이 표준지 선정은 위법하다.

① 이 사건 대상토지는 문화재보호법에 의해 제한을 받는 지역이나, 이 사건 비교표준지는 문화재보호법에 의한 제한이 없다.

② 이 사건 비교표준지는 이 사건 대상토지로부터 직선거리로 약 150m 내지 200m 떨어진 곳에 있고 주변에 상가건물이 밀집해 있는 반면, 이 사건 대상토지 옆에는 야산과 낡은 주택 건물이 있다.

③ 이 사건 비교 표준지의 바로 앞에는 버스정류장과 횡단보도 등이 설치되어 있는 반면, 이 사건 대상토지는 도로의 가장자리에 있고 그 앞에 버스정류장 및 횡단보도도 설치되어 있지 아니하다.

3) 이 사건 대상토지의 지가 산정에 위법이 있다.

피고는 이 사건 대상토지의 종료시점 지가를 2,040,000원/㎡으로 결정하였으나,

평내동 246-5의 경우 도로에서 대지로 지목이 변경되는 경우의 통상적인 지가상승률은 203%이므로 이를 적용하면 종료시점 지가는 1,272,000원 이하로 결정되어야 하며, 평내동 247의 경우 2007. 1. 1. 기준 지가가 1,310,000원/㎡인 이웃 토지

평내리 247-1에 비하여 형상, 대로와의 거리 등 개별가격 요인이 열등하므로 위와 같은 지가 결정은 위법하다. 또한, 피고는 이 사건 사업을 빌미로 부당하게 이 사건 대상토지의 2008. 1. 1. 기준 개별공시지가를 상승시키고, 이를 기준으로 대상토지의 지가를 위법하게 산정하였다.

4) 개발비용이 추가로 공제되어야 한다.

원고들은 이 사건 사업에 다음 내역과 같이 총 591,298,920원의 비용을 투입하였으며, 동 금액은 개발비용으로서 추가로 공제되어야 한다.

① 주유소 토지분할 관련 등록세 등 : 9,904,510원

② 건축 설계비 : 18,500,000원

③ 음식점 건축대금(착수금+중도금+잔금) : 474,000,000원

④ 농지전용료 : 32,475,000원

⑤ 대한지적공사 분할측량비 : 2,091,300원

⑥ 건축허가 기반시설부담금 : 27,237,600원

⑦ 건물보존등기 등록세 : 6,717,640원

⑧ 건물취득세 : 15,236,140원

⑨ 지목변경 취득세 : 5,966,730원

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1)

평내동 246-5가 개발부담금 부과 대상 토지인지 여부

을 제11호증의 1, 2의 각 기재에 의하면,

황성현은 1983. 10.경 주유소 및 부속건물의 증축 신고를 하면서 그 대지 위치를 ‘남양주군

미금읍 평내리 246-1, 246-2, 247’, 대지 면적을 ‘2520.59㎡’로 각 기재한 사실,

황성현은 1984. 3.경 남양주군수에게 남양주군 미금읍

평내리 246-2 전 2969㎡를 246-2 전 1883㎡와 246-5 전 1086㎡로, 평내리 247 전 1286㎡를 247 전 649㎡와 247-1 전 637㎡로 각 분할하여 달라는 신청을 하였고, 다시 1984. 4. 14. 위와 같이 분할된 후의 토지인

평내리 246-2와 247-1 토지의 지목을 각 대지로,

평내리 246-5 토지의 지목을 도로로 각 변경하여 줄 것을 신청한 사실이 인정된다.

이와 같이

황성현이 기재한 주유소 부지 면적 2520.59㎡는 지목이 대지로 변경된

평내리 246-2 1883㎡와

평내리 247-1 637㎡를 합한 면적과 거의 일치하므로, 남양주군 미금읍

평내리 246-5(1995. 1. 1. 남양주시

평내동 246-5로 행정구역 및 명칭이 변경됨-갑 제7호증의 2)는

황성현이 증축한 주유소 및 그 부속건물의 부지에 포함되지 아니하였다고 판단되고, 이 부분 토지가 주유소 용지로 사실상 사용되어 왔다는 점을 인정할 다른 증거가 없다. 따라서 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 비교표준지 선정에 위법이 있는지 여부

구 개발이익 환수에 관한 법률(2008. 3. 28. 법률 제9045호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항은 부과종료시점의 부과대상 토지의 가액(이하 ‘종료시점지가’라 한다)은 부과종료시점 당시의 부과대상 토지와 이용상황이 가장 유사한 표준지의 공시지가를 기준으로 부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 산정한 가액에 당해 연도 1월 1일부터 부과종료시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 하도록 규정하고 있고, 여기에서 비교표준지는 부과대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사 가격권의 표준지 중에서 부과대상 토지와 토지 이용상황이 같거나 도로접면이 유사한 표준지를 선정하여야 한다.

그리고 부과대상 토지가 도시계획구역 내에 있는 경우에는 그 용도지역이 토지의 가격형성에 미치는 영향을 고려하여 볼 때, 당해 토지와 같은 용도지역의 표준지가 있으면 다른 특별한 사정이 없는 한 용도지역이 같은 토지를 당해 토지에 적용할 표준지로 선정함이 상당하고, 설사 그 표준지와 당해 토지의 이용상황이나 주변환경 등에 다소 상이한 점이 있다 하더라도 이러한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 된다(대법원 2000. 12. 8. 선고 99두9957 판결 등 참조).

그런데 을 제12호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 이 사건 대상 토지의 용도지역은 제2종 일반주거지역이고 이용상황은 상업용으로서 이 사건 비교표준지의 용도지역 및 이용상황과 일치하며, 이 사건 대상토지 주변에 이와 같이 용도지역 및 이용상황이 일치하는 표준지가 이 사건 비교표준지 외에는 없는 사실이 인정된다.

그렇다면, 이 사건 대상토지와 비교표준지 사이에 원고들이 주장하는 차이가 존재한다고 하더라도 이러한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 되므로 이러한 차이가 존재한다는 사유만으로 이 사건 비교표준지의 선정이 위법하다고 보기는 어렵다. 따라서 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

3) 이 사건 대상토지의 지가 결정에 위법이 있는지 여부

가)

평내동 246-5의 지가 결정에 관하여 본다. 원고들이 제출한 소장의 기재를 보면, 원고들이 도로에서 대지로 지목이 변경되는 경우의 통상적인 지가상승률이라고 주장하는 203%는 1984. 4. 16.

평내리 247-1 토지와

평내동 246-5 토지의 지목이 각 대지와 도로로 변경된 후 나타난 이들 토지의 지가 상승률을 비교하여 산출한 것으로 보인다. 그러나 이는 그 산출 기준인 토지의 지가가 20여 년 전의 것이고, 원고들 소유의 일부 토지의 지가 상승률만으로 산출한 수치에 불과하므로, 이를 토지의 지목이 도로에서 대지로 변경되는 경우의 통상적인 지가상승률이라고 보기 어렵다. 따라서

평내동 246-5의 종료시점 지가 결정이 원고들이 주장하는 위 통상적인 지가상승률을 초과하여 이루어졌다는 이유만으로는 이를 위법하다고 볼 수 없으며, 그 외

평내동 246-5의 지가 결정이 위법하다고 인정할 만한 다른 증거가 없다.

나) 다음으로 평내동 247의 지가 결정에 관하여 본다. 을 제16호증의 기재에 의하면 이 사건 사업이 종료한 2007. 12. 27. 무렵인 2008. 1. 1.

평내리 247-1의 개별공시지가는 2,250,000원/㎡였던 사실이 인정되므로, 원고들의 주장대로 평내동 247 토지가

평내리 247-1보다 개별가격요인이 열등하다고 하더라도 그 개발사업 종료 시점의 지가를 2,040,000원/㎡로 결정한 것이 위법하다고 보기는 어렵고, 그 외 평내동 247의 지가 결정이 위법하다고 인정할 만한 다른 증거가 없다.

다) 을 제12호증의 1, 2의 기재에 의하면, 이 사건 대상토지의 종료시점 지가는 이 사건 비교표준지의 2007. 1. 1. 기준 표준공시지가인 1,900,000원/㎡에 가격배율을 적용하여 산정되었으므로, 원고들이 부당하다고 주장하는 이 사건 대상토지의 2008. 1. 1. 기준 개별공시지가는 이 사건 대상토지의 종료시점 지가 산정에 반영되지 아니하였다.

따라서 대상 토지의 지가 산정에 관한 원고들의 주장도 모두 이유 없다.

4) 개발비용 추가 공제 주장에 관하여

개발부담금 산정의 기초가 되는 개발이익이란 개발사업을 통하여 얻게 된 토지의 가치증진으로 인한 이득을 말하므로, 개발이익 산정시 공제되는 개발비용은 대상 토지 자체의 편익을 증가시킴으로써 그 가치를 증진시키는데 소요된 비용을 의미하며, 대상 토지의 분할과 관련된 등록세나 대상 토지 위의 건물의 건축과 관련된 비용은 대상 토지 자체의 가치를 증진시키는데 소요된 비용이 아니므로 개발비용에 포함되지 아니한다. 따라서 원고들이 개발비용으로 공제를 주장하는 지출 항목 중 주유소 토지분할 관련 등록세, 건축 대금, 건물 보존등기 등록세, 건물 취득세는 개발비용으로 인정될 수 없다.

그리고 갑 제1호증, 을 제6, 22호증의 각 기재에 의하면 이 사건 처분시 이미 원고들이 공제를 주장하는 개발비용 항목 중 건축설계비, 농지전용료(피고가 인정한 농지보전부담금과 같음), 건축허가 기반시설부담금, 지목 변경 취득세, 대한지적공사 분할측량비는 개발비용으로 인정되어 공제된 사실을 인정할 수 있다.

위와 같이 원고들이 개발비용으로 공제되어야 한다고 주장하는 항목은 모두 개발비용으로 인정될 수 없거나 이 사건 처분에서 이미 개발비용으로 공제되었으므로, 원고들의 이 부분 주장도 이유 없다.

3. 결론

원고들의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.