감리비는 아파트 신축공사에 필수적으로 수반되는 비용으로서토지의 가치를 증진시킬 목적으로 지출된 이상 사업의 개발비용에 포함되어야 하므로, 처분은 위법하다.
1. 처분의 경위
가. 주택건설업 등을 목적으로 설립된 원고는 2002. 11. 28. 피고로부터 의정부시
호원동 308-63외 3필지 합계 15,621㎡(이하, ‘이 사건 토지’라고 한다)를 사업부지로 하여
주택건설촉진법 제33조에 의하여 주택건설사업(이하, ‘이 사건 사업’이라고 한다)계획을 승인받고, 공사를 시행하여 2007. 3. 28. 피고로부터 사용검사를 받았다.
나. 피고는 2007. 7. 13. 이 사건 사업의 시행으로 개발이익이 발생하였다는 이유로 원고에게 개발부담금 671,860,530원을 부과(이하, ‘이 사건 처분’이라고 한다)하였는바, 그 구체적인 산정 내역은 아래와 같다.
구분
산정내역(원)
① 종료시점(2007. 3. 28.)지가
15,620,444,227원
② 공제액
부과개시시점
(2002. 11. 28.)지가
4,955,417,979원
정상지가상승분
1,971,106,979원
개발비용
2,256,007,168원
기부채납
3,750,469,959원
합계
12,933,002,085원
③ 개발이익(=①-②)
2,687,442,142원
④ 개발부담금(=③×25%)
671,860,536원
다. 원고는 이에 불복하여 2007. 10. 10. 중앙토지수용위원회에 행정심판을 제기하였으나, 2008. 3. 27. 기각재결을 받고 2008. 6. 27. 이 사건 소를 제기하였다.
[인정 근거] 다툼이 없는 사실, 갑 1 내지 6호증, 을 1 내지 4호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 처분의 적법 여부
가. 원고의 주장
① 개발부담금 부과대상 사업은 택지개발사업, 주택단지조성사업, 지목변경이 수반되는 사업 등 ‘토지의 개발’이 이루어지는 경우에 한정되는바, 이 사건 토지 중 의정부시
호원동 308-63 대 4,850㎡는 사업계획승인 이전에도 이미 그 지목이 대지였으므로 ‘토지의 개발’이 이루어졌다고 볼 수 없고, 따라서 위 토지의 면적 부분은 개발부담금 부과대상에서 제외되어야 한다.
② 원고는 위 주택건설사업계획승인 이전에 이미 이 사건 토지를 매수함으로써 실질적인 소유권을 취득하였고, 그 매매대금이 취득세 및 등록세의 과세표준이 되었으므로,
개발이익환수에 관한 법률(이하, ‘법’이라고 한다) 제10조 제3항 단서 제5호,
같은 법 시행령 제9조 제5항에 따라 ‘실제 매입가액에 그 매입일부터 부과개시시점까지의 정상지가상승분을 가감한 가액’을 개시시점지가로 적용하여 개발부담금을 산정하여야 한다. 따라서 법 제10조 제3항에 따라 개별공시지가를 적용하여 개시시점지가를 산정한 이 사건 처분은 위법하다.
③ 원고는 이 사건 사업상의 공동주택 신축공사를
쌍용건설 주식회사(이하, ‘
쌍용건설’이라고 한다)에게 도급주었으나, 공사 진행 도중 시공사가
쌍용건설에서
풍림산업 주식회사(이하, ‘
풍림산업’이라고 한다)로 변경되었는바, 원고가 종전 시공사인
쌍용건설에게 지급한 3,543,776,000원 및 추가감리비용으로 지출한 175,000,000원은 모두 개발비용에 해당함에도, 위 비용을 공제하지 않고 개발부담금을 산정한 이 사건 처분은 위법하다.
나. 관계 법령
별지 1 기재와 같다.
다. 판단
1) 원고의 위 ① 주장에 관한 판단
법
제5조 제1항,
시행령 제4조 제1항 [별표 1]에 의하면, 주택법1)1) 주택건설촉진법의 법명이 2003. 5. 29. 법률 제6916호에 의한 전부개정에 따라 주택법으로 변경되었다.
에 의한 주택건설사업을 개발부담금 부과대상 사업인 택지개발사업 중 하나로 규정하고 있고, 그렇다면 위
호원동 308-63번지 토지의 지목변경 여부와 관계없이 이 사건 사업부지 전체 면적이 개발부담금 부과대상이라고 할 것이므로, 원고의 위 주장은 이유없다.
2) 원고의 위 ② 주장에 관한 판단
법 제10조 제3항 제5호 및
시행령 제9조 제5항에 의하면, 실제 매입가격을 개시시점지가로 인정받기 위해서는 ⅰ) 당해 토지를 부과개시시점 이전에 매입하고(부과개시시점 이전에 매매계약을 체결하여 부과개시시점 이후에 그 계약에서 약정한 금액대로 매매대금의 지급이 이루어진 경우로서 국토해양부령이 정하는 증명서류를 제출한 경우를 포함한다), ② 매입가격이 취득세 또는 등록세의 과세표준이 되어야 한다.
갑 7호증(가지번호 포함)의 각 기재에 의하면, 원고는 부과개시시점(2002. 11. 28.) 이후인 2003. 5. 23. 및 2004. 10. 1. 이 사건 토지에 관한 매매계약을 체결한 사실을 인정할 수 있고, 그렇다면 이 사건 사업은 실제 매입가격을 개시시점지가로 인정할 수 없는 경우에 해당한다고 할 것이므로, 원고의 위 주장은 이유없다.
3) 원고의 위 ③ 주장에 관한 판단
가) 원고가
쌍용건설에게 지급한 3,543,776,000원을 개발비용으로 인정할 수 있는비 여부에 관하여 본다.
(1) 갑 8, 9호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 이 사건 사업의 시행을 위하여 2002. 11. 12.
쌍용건설과 아파트 신축공사 도급계약을 체결하였으나, 위 공사현장 중앙부분에 위치한 건물에서 화재가 발생하고, 공사현장으로 들어가는 차량 진입로가 확보되지 않는 등의 이유로 공사가 진척되지 않자, 2003. 10. 21.
쌍용건설에 위 도급계약의 해제를 통보한 사실, 그 후 원고가 2004. 7. 12.
풍림산업과 새로운 내용의 아파트 공사도급계약을 체결하자,
쌍용건설은 원고를 상대로 서울중앙지방법원 2004가합92944호로 손해배상 청구소송을 제기하여 2006. 11. 28. ‘원고는
쌍용건설에게 5,131,599,527원2)2) 모델하우스 부지의 임차비용 및 모델하우스 건립비용 등 1,086,316,194원 + 유치권 보호를 위해 지출한 금액 318,787,820원 + 아파트 신축공사를 완료하였을 경우 얻게 될 기대이익 상실분 2,881,000,000원 + 아파트 신축공사에 이미 투입한 공사비 845,495,513원)
및 이에 대하여 2004. 11. 27.부터 2006. 11. 28.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 금원을 지급하라’는 판결이 내려졌고, 항소심인 서울고등법원(2007나13116)에서 2007. 12. 10. 원고가
쌍용건설에 총 3,543,776,000원을 지급하는 내용의 임의조정이 성립됨에 따라 원고가 위 조정 금액 전액을 지급한 사실을 각 인정할 수 있다.
(2) 살피건대, 원고가 위 1심 판결에 따라
쌍용건설에게 부담하는 채무 중
쌍용건설이 아파트 신축공사와 관련하여 이미 투입한 공사비(845,495,513원, 이하 ‘쟁점 공사비’라고 한다)는
법 제11조 제1항,
시행령 제10조 소정의 ‘개발사업의 시행과 관련하여 지출한 비용(순 공사비)’에 해당하는 이상 개발비용으로 인정되어야 할 것이나, 나머지 채무(모델하우스 부지의 임차비용 및 모델하우스 건립비용, 유치권 보호를 위해 지출한 금액3)3)
쌍용건설은 원고의 공사도급계약 해제 후, 원고에 대한 공사대금 채권 등을 담보할 목적으로 공사현장을 점유하고 있었는데, 원고가 용역회사 직원들을 동원하여 공사현장의 펜스를 뜯어내고 포크레인 1대 및 임시사무실 용도의 컨테이너 박스 1실을 반입하는 방법으로 공사현장에 진입하자, 서울중앙지방법원에 점유방해금지가처분(2003카합3417호), 가설건축물철거 및 토지인도단행가처분(2004카합923호)을 신청하고, 원고에 의한 점유침탈 및 유치권을 보호하기 위해 용역업체 공사현장의 경비를 강화하였는바, 이와 관련하여 지출한 금액 등을 의미한다(갑 8호증).
, 아파트 신축공사를 완료하였을 경우 얻게 될 기대이익 상실분)는 모두 원고의 채무불이행을 원인으로 한 손해배상금의 성격을 갖는 것으로서 토지의 가치를 증진시키기 위하여 지출된 개발비용으로 볼 수 없다.
나아가 추가로 인정되어야 할 개발비용의 구체적인 액수에 관하여 본다. 개발비용은 사업시행자가 실제 지출한 금액으로 산정하여야 하고(
법 제11조 제1항), 앞에서 본 바와 같이
쌍용건설이 원고를 상대로 제기한 소송은 항소심에서 1심 인정 금액보다 감축된 금액으로 임의조정이 성립되어 종결되었으므로, 결국 위 쟁점 공사비 중 감축 비율로 계산한 금액을 원고가 공사와 관련하여 실제 지출한 비용으로 보아야 할 것인바, 쟁점 공사비 845,495,513원 중 감축 비율인 52.84%{항소심 조정금액 3,543,776,000원을 항소심 조정성립일인 2007. 12. 10. 당시 1심 판결에 기한
쌍용건설의 원고에 대한 청구권 합계액 6,706,227,326원4)4) 원금 5,131,599,527원 + 2004. 11. 26.부터 1심 판결 선고일인 2006. 11. 28.까지의 지연손해금 514,565,870원(5,131,599,527원 × 5/100 × 732일/365일) + 1심 판결 선고일 다음 날인 2006. 11. 29.부터 조정성립일인 2007. 12. 10.까지의 지연손해금 1,060,061,929원(5,131,599,527원 × 20/100 × 377일/365일)
으로 나눈 비율이다}에 해당하는 446,759,829원을 원고가 공사와 관련하여 실제 지출한 비용으로 봄이 상당하다.
따라서 위 446,759,829원은 이 사건 사업의 개발비용에 포함되어야 하므로 원고의 이 부분 주장은 위 인정범위 내에서 이유있다.
나) 원고가 추가감리비용으로 지출한 175,000,000원을 개발비용으로 인정할 수 있는지 여부에 관하여 본다.
갑 11호증(가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2004. 10.
주식회사 태원종합기술단건축사무소와 이 사건 토지 지상 아파트 신축공사에 관한 추가 공사감리계약을 체결한 후 그 무렵 175,000,000원을 지급한 사실, 위 비용은 피고가 이 사건 처분을 내림에 있어서 개발비용으로 포함시키지 않은 사실을 각 인정할 수 있는바, 위 감리비는 아파트 신축공사에 필수적으로 수반되는 비용으로서 이 사건 토지의 가치를 증진시킬 목적으로 지출된 이상 이 사건 사업의 개발비용에 포함되어야 하므로 원고의 이 부분 주장은 이유있다.
다) 소결론
따라서 앞에서 추가로 인정된 개발비용 621,759,829원(446,759,829원 + 175,000,000원)을 총 개발비용에 산입하여 재산정한 이 사건 사업의 정당한 개발부담금은 별지 2 계산표 기재와 같이 516,420,578원이라고 할 것인바, 이 사건 처분 중 516,420,578원을 초과하는 부분은 취소되어야 할 것이다.
3. 결론
그렇다면 원고의 이 사건 청구를 일부 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
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