토지를 납세자 주장과 같은 금액으로 매수하였다는 점에 부합하는 아무런 증거가 없어 처분은 적법하나, 과세관청의 적용단가 등 개발비용 산정에 오류가 있으므로 적정세금을 초과하는 부분은 위법하다.

1. 처분의 경위

가. 소외

이시형은 2000. 10. 6. 피고로부터 남양주시

도농동 424-3 답 1,199㎡ 중 991㎡를 건축부지로 하여 주유소 신축을 위한 형질변경 및 건축허가를 받은 후, 2001. 4. 20. 위 토지 외에

같은 동 426-1 답 2,245㎡,

같은 동 426-2 전 1,221㎡를 건축부지로 추가하면서 건축부지를 1,817㎡로 변경하는 내용의 건축허가를 받았다.

나. 한편, 2001. 8. 7.

위 424-3 토지는

424-3 답 703㎡(이하 ‘이 사건 1 토지’라 한다)와

424-9 답 496㎡로, 2001. 8. 9. 위

426-1 토지는

426-1 답 740㎡(이하 ‘이 사건 2 토지’라 한다)와

426-19 답 1,505㎡로, 2001. 8. 7. 위

426-2 토지는

426-2 전 55㎡(이하 ‘이 사건 3 토지’라 한다)와

426-20 전 1,142㎡로 각 분할되었다.

다. 소외

이시형은 재차 2003. 6. 10. 건축부지를 1,498㎡(이 사건 1, 2, 3 토지 면적의 합계와 일치함. 이하 ‘이 사건 각 토지’라 한다)로 변경하는 내용의 건축허가를 받은 후 주유소 신축사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 완료하여 2004. 6. 15. 사용승인을 받았으며, 이 사건 각 토지는 2004. 6. 23. 그 지목이 모두 주유소용지로 변경되었다.

라. 원고는 2003. 10. 23. 이 사건 1 토지에 관하여 2003. 9. 25.

안수혁1)1)

안수혁은 2002. 1. 17. 이 사건 1 토지에 관하여 2000. 6. 1.

오미순과의 매매를 원인으로 하여 자신의 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.

과의 매매를 원인으로 하여, 2003. 10. 23. 이 사건 2 토지에 관하여 2000. 6. 1.

안수혁과의 매매를 원인으로 하여, 2003. 10. 28. 이 사건 3 토지에 관하여 2000. 6. 1.

소외 이효신과의 매매를 원인으로 하여, 원고 명의로 각 소유권이전등기를 마쳤다.

마. 피고는 이 사건 사업에 관하여 2007. 9. 7. 원고에게 다음과 같이 개발부담금 137,247,280원을 부과하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

① 부과종료시점(2004. 6. 15.) 지가 : 합계 968,478,440원(= 이 사건 1 토지 442,890,000원 + 이 사건 2 토지 466,200,000원 + 이 사건 3 토지 34,650,000원)

② 부과개시시점(이 사건 1 토지에 관하여는 2000. 10. 6., 이 사건 2, 3 토지에 관하여는 위 각 토지가 변경허가를 통하여 이 사건 사업 부지로 편입된 2001. 4. 20.) 지가 : 합계 52,407,168원(= 이 사건 1 토지 23,605,878원 + 이 사건 2 토지 26,566,000원 + 이 사건 3 토지 1,958,000원)

③ 정상지가상승분 : 19,775,881원

④ 개발비용 : 합계 347,306,267원

⑤ 개발이익 : 548,989,124원{= ① - (② + ③ + ④)}

⑥ 개발부담금 : 137,247,280원(= ⑤ × 25%)

바. 원고는 이에 불복하여 2007. 11. 14. 중앙토지수용위원회에 행정심판을 청구하였으나, 2008. 3. 27. 기각되었다.

[인정근거] 다툼이 없는 사실, 갑 3, 6 내지 9, 10-1, 12-1, 13, 을 1 내지 5, 11-1, 12, 22, 변론 전체의 취지.

2. 이 사건 처분의 적법 여부와 관련한 원고의 주장과 이에 대한 판단

가. 사전통지의무 해태

(1) 주장

피고는 이 사건 사업이 종료되는 대로 미리 납부의무자에게 그 부과기준 및 개발부담금을 통지하여야 함에도, 이 사건 처분은 이 사건 사업이 종료된 지 3년이 경과되어서야 원고에게 개발부담금부과예정통지를 하여 원고가 개발비용에 관한 증빙서류를 제대로 제출하지 못하게 한 채 이루어진 것으로 위법하다.

(2) 판단

갑 3, 13호증, 을 6, 8 내지 12호증의 각 기재에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, 소외

이시형이 이 사건 1 토지를 대상으로 이 사건 사업의 최초 건축허가를 받을 당시인 2000. 10. 16.경 피고가 위 토지 소유자인

오미순에게 위 사업이 개발부담금 부과대상인 것을 알린 점, 최종적으로 건축허가가 변경될 때까지 이 사건 각 토지의 소유권이 변경된 점, 피고가 원고에게 개발비용산출내역서를 내지 않은 것을 이유로 과태료처분에 대한 의견기회를 줌으로써 원고가 위 내역서를 제출하게 된 점, 피고가 2007. 4. 11. 원고에게 개발부담금부과예정통지를 하고 원고가 이에 대한 자료를 제출하여 그와 같은 점이 일부 반영된 점, 이 사건 사업으로 인한 개발부담금 징수권의 소멸시효가 완성되지 아니한 점 등에 비추어 보면, 원고가 주장하는 사정만으로는 이 사건 처분이 위법하다고 할 수 없으므로 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

나. 이유제시의무 위반

(1) 주장

원고는 2007. 8. 9. 개발부담금 고지전 심사를 요청하면서 부과개시시점을 소유권이전등기시로 해달라고 하였는데, 이 사건 처분은 그에 대한 이유제시가 없이 이루어진 것으로 위법하다.

(2) 판단

갑 11호증의 1의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 원고에게 개발부담금고지전심사결과 통지를 함에 있어 개발부담금산출내역서를 첨부하여 준 사실, 위 내역서에는 부과개시시점에 대한 명시적인 기재가 있는 사실이 인정되므로, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

다. 부과개시시점지가 산정 위법

(1) 주장

이 사건 사업의 건축부지가 2001. 4. 20.과 2003. 6. 10. 두 차례 변경허가를 받으면서 최종적으로 건축부지가 1,498㎡으로 확정되었고, 원고가 이 사건 각 토지를 취득한 것도 2003. 10.경인만큼 2003년 개별공시지가를 기준으로 산정하여 함에도, 이 사건 처분은 이 사건 1 토지의 경우 2000. 10. 6., 이 사건 2, 3 토지의 경우 2001. 4. 20.를 기준으로 부가개시시점지가를 산정한 위법이 있다(① 주장).

부과개시시점지가를 산정함에 있어 실제 매입가격이 있는 경우 이를 기준으로 산정되어야 한다(② 주장).

(2) ① 주장에 대한 판단

구 개발이익환수에 관한 법률(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 개발이익법’이라 한다) 제9조 제1항 본문,

같은 항 단서 제3호,

같은 법 시행령(2006. 12. 15. 대통령령 제19752호 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 개발이익법 시행령’이라 한다) 제6조의2 제3항 제3호에 의하면, 개발부담금의 부과개시시점은 사업시행자가 국가 또는 지방자치단체로부터 개발사업의 인가 등을 받은 날로 하되, 인가 등의 변경으로 부과대상토지의 면적이 변경된 경우 부과대상토지에 새로이 편입된 토지에 대하여는 변경인가 등을 받기 전에 토지이용계획 등의 변경이 있는 경우 외에는 인가 등의 변경일로 하도록 규정하고 있다. 따라서 이 사건 1 토지의 경우 최초에 건축허가를 받은 2000. 10. 6.부터 이 사건 사업 부지로 편입되어 있었으므로 구 개발이익법 제9조 제1항 본문에 따라 2000. 10. 6.를 기준으로, 이 사건 2, 3 토지의 경우 변경허가를 받은 2001. 4. 20.부터 이 사건 사업 부지로 편입되었으므로

구 개발이익법 제9조 제1항 단서 제3호,

같은 법 시행령 제6조의2 제3항 제3호에 따라 2001. 4. 20.을 기준으로 각 부과개시시점을 산정한 이 사건 처분은 적법하다고 할 것이고 이와 다른 전제에 있는 원고의 주장은 이유 없다.

(3) ② 주장에 대한 판단

개발부담금 부과개시시점의 지가는

구 개발이익법 제10조 제3항 본문에서 정하고 있는 바에 따라 개별공시지가로 산정하는 것이 원칙이고, 다만 ‘실제의 매입가액이 정상적인 거래가격이라고 객관적으로 인정되는 경우로서 대통령령이 정하는 경우’ 등에만 예외적으로 실제의 매입가격으로 그 부과개시시점의 지가를 산정하도록 규정하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 객관적으로 실제의 매입가액의 진실성이 담보될 수 있는 경우에 한하여 그 매입가액으로 부과개시시점의 지가를 산정할 수 있는 것으로 보아야 할 것이므로(

대법원 2006. 3. 10. 선고 2005두14486 판결 참조), 원고가 취득세와 등록세를 신고·납부함에 있어 이 사건 제1토지의 실제 매입가격으로 신고한 위 금액을 기준으로 하여 부과개시시점의 지가를 산정하기 위해서는 먼저 위 가격이 정상적인 거래가격이라고 객관적으로 인정될 수 있어야 할 것이다.

그러나 원고가 이 사건 각 토지를 원고 주장과 같은 금액으로 매수하였다는 점에 부합하는 아무런 증거가 없다(2008. 11. 27.

남양주시장의 문서송부촉탁에 첨부된 매매계약서들은 각 작성일로 기재된 일자 당시 이 사건 사업의 부지가 확정되지 아니하고 이 사건 2, 3 토지가 분할 전이었음에도 위 각 토지의 분할 후 면적이 기재되어 있는 점에 비추어 모두 믿기 어렵다). 결국 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

라. 개발비용 누락

(1) 주장

피고의 적용단가 등 개발비용 산정에 오류가 있다.

(2) 판단

감정인 허찬섭(사단법인 한국경제정보연구원)의 감정결과에 의하면, 이 사건 사업을 위하여 개발비용으로 467,751,959원(= 순공사비 395,393,760원 + 일반관리비 23,723,625원 + 조사설계비 19,153,664 + 기타 경비 29,480,910원)을 지출한 사실을 인정할 수 있으므로, 법 제11조 제1항 및 시행령 제10조 제1항에 따라 120,445,692원(= 법원감정액 467,751,959원 - 피고 기산정액 347,306,267원)이 추가로 개발비용에 포함되어야 한다.

마. 정당한 개발부담금의 산정

이에 따라, 이 사건 사업에 대하여 부과할 정당한 개발부담금을 산정하면 다음과 같이 107,135,858원이다. 따라서 이 사건 처분 중 107,135,858원을 초과하는 부분은 위법하여 이를 취소한다.

(1) 개발이익: 428,543,432원(= 종료시점지가 968,478,440원 - 개시시점지가 52,407,168원 - 정상지가 상승분 19,775,881원 - 개발비용 467,751,959원).

(2) 개발부담금 : 107,135,858원(= 개발이익 428,843,432원 × 25%, 원 미만 버림)

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 일부 인용한다.