과세관청이 개시시점 및 종료시점의 지가를 계산함에 있어 대구광역시 달서구의 평균지가변동률에 따라 2006년 1/4분기, 2/4분기, 3/4분기의 각 정상지가상승분을 1.525%, 1.252%, 1.266%로 각 산정하고, 개발사업시행기간 중의 각 분기당 정상지가상승분을 분기별 정기예금이자율인 2%로 산정하여 개발부담금을 산출한 것은 위 법령에 따른 것으로 적법하다.

1. 처분의 경위

가. 원고들은 2006. 6. 1. 대구

달서구 대곡동 30-3 전 749㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)에 게임판매시설물(이하 ‘이 사건 건축물’이라 한다) 건축허가를 받아 이를 완공한 후 2006. 7. 4. 피고로부터 건축물 사용승인을 받았다.

나. 피고는 2006. 11. 7. 원고에게 개발부담금 35,768,050원을 부과하는 이 사건 처분을 하였는데, 그 산출근거는 아래와 같다.

사업기간 : 2006. 6. 1. ~ 2006. 7. 4.

개시시점지가 : 820,592,346원

정상지가상승분 : 5,948,255원

개발비용 : 24,160,000원

종료시점지가 : 993,772,835원

개발이익금 : 143,072,234원[=종료시점지가－(개시시점지가＋정상지가상승분＋개발 비용)]

개발부담금 : 35,768,050원(=개발이익금 × 25/100)

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1호증, 을 1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부에 대한 판단

가. 원고들의 주장

(1) 피고가 이 사건 처분을 함에 있어 비교표준지로 선정한 토지는 대구

달서구 대곡동 31-2(이하 ‘이 사건 비교표준지’라고 한다)인데, 위 비교표준지는 이 사건 토지에 비해 그 위치와 형상이 매우 우세함에도 불구하고 이를 기준으로 하여 개발부담금을 산정한 것은 위법하다.

(2) 이 사건 비교표준지의 선정이 적법하다고 하더라도, 이 사건 비교표준지는 사다리꼴의 토지임에도 불구하고 부정형으로 공시함으로써, 이 사건 토지와의 형상(세장형)비교에 있어, 토지가격비준표의 토지 형상부분에서 1.04배의 배율을 추출하여 종료시점지가를 평가한 것은 위법하다.

(3) 원고들은 이 사건 토지의 개발비용으로 29,382,505원을 지출하였음에도 불구하고, 피고가 일방적으로 24,160,000원만을 인정한 것은 위법하다.

(4) 원고들은 이 사건 토지를 매수취득하고서, 취득세, 등록세, 재산세, 도시계획세, 지방교육세, 종합부동산세, 이 사건 토지에 출입하기 위한 도로사용료 등 제세공과금을 납부하였던 바, 위 비용도 개발이익금에서 공제하여야 한다.

(5) 피고는 아무런 법적 근거 없이 개시시점 및 종료시점의 지가를 계산함에 있어 2006년 1/4분기, 2/4분기, 3/4분기의 각 정상지가상승분을 1.525%, 1.252%, 1.266%로 각 산정하고, 개발사업기간 중의 각 분기당 정상지가상승분을 2%로 산정하여 위법하다.

나. 관련 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 원고들의 첫째 주장에 대하여

(가) 앞서 든 증거 및 갑 6 내지 9호증(가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 토지는 제2종 일반주거지역에 위치한 대지로서 상업용으로 이용되고 있으며, 형상고저는 부정형 평지, 도로접면 상태는 폭 25m 이상의 도로에 한 면이 접하고 있는 사실, 이 사건 비교표준지 역시 제2종 주거지역에 위치한 대지로서 상업용으로 이용되고 있으며, 형상고저는 부정형 평지, 도로접면 상태는 폭 25m 이상의 도로에 한 면이 접하고 있고 소로(폭 8m이상 12m미만) 이상의 도로에 한 면 이상 접하고 있는 토지인 사실을 인정할 수 있다.

(나)

부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘부동산가격공시법’이라 한다) 제11조 제3항은, 개별공시지가의 결정에 있어서 유사한 이용가치를 지니는 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다고 규정하고 있으며,

부동산가격공시법 제11조 제3항,

제7항,

부동산가격공시법 시행령 제16조 제1항의 규정 및 그 위임에 근거한 지침에 의하면, 개별공시지가는 대상토지의 토지특성을 조사한 다음 이를 감안하여 비교표준지를 선정하고 양 토지의 토지특성의 차이에 따른 가격비준을 통하여 산정하도록 되어 있는데, 위 지침은 표준지를 행정구역(시․군․구) 단위별로 용도지역, 지목, 토지이용상황, 토지의 공적규제정도와 가격수준 등을 고려하여 선정된 대표성 있는 전국의 약 50만 필지로 정의하고, 개별공시지가를 산정하고자 하는 필지 주변의 여러 표준지 중에서 직접 비교기준이 되는 표준지로서 당해 필지와 토지특성비교를 통하여 비준율을 적용하게 되는 표준지를 비교표준지로 정의하면서, 비교표준지의 선정기준으로서, ① 조사대상토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상토지와 토지이용상황이 같은 표준지를 선정하고, 여기에서 유사가격권이란 지가의 형성요인인 도로조건, 건축규제, 주변여건 등이 비슷하여 유사한 가격대를 형성하는 지역적 범위를 말하고, 토지이용상황은 주용도에 따르며, ② 토지이용상황이 같은 표준지가 2개 이상일 경우에는 주용도 내의 세항이 같은 표준지를 선정하고, ③ 동일 용도지역 내에 토지이용상황(주용도)이 같은 표준지가 없는 경우에는 주용도가 다르더라도 조사대상토지 인근의 토지이용상황을 감안하여 유사가격권의 표준지를 선정하도록 하고 있다.

(다) 이 사건에 관하여 살펴보면, 이 사건 비교표준지와 이 사건 토지는 그 용도지역(제2종 주거지역), 지목(대지), 토지이용상황(상업용)이 일치하는 점, 이 사건 비교표준지는 이 사건 토지와 바로 연접하여 지리적으로 가장 가까운 곳에 위치하고 있는 점, 달리 이 사건 비교표준지보다 더 가까운 거리에 위치한 표준지로서 용도지역, 토지이용상황 및 주변환경 등이 이 사건 비교표준지보다 이 사건 토지와 더 유사한 표준지가 있다고 볼 자료도 없는 점 등을 고려하여 보면 결국 피고가 이 사건 토지의 비교표준지로서 이 사건 비교표준지를 선정한 것은 적법하므로, 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

(2) 원고들의 둘째 주장에 대하여

(가) 앞서 든 증거 및 갑 6호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 건설교통부 장관은 부동산가격공시법에 의하여 2006. 2. 28. 대구광역시 달서구 2006. 1. 1.기준 표준지의 공시지가를 공고하였는데, 표준지 중 하나인 대구

달서구 대곡동 31-2 대 883㎡의 공시지가를 산정함에 있어, 지리적 위치 : 대곡역 남측옆, 이용상황 : 상업용, 용도지역 : 제2종일반주거지역, 주위환경 : 노선 상가지대, 도로교통 : 광대소각, 형상지세 : 부정형 평지라 평가한 후 표준지의 단위면적당 가격을 1,350,000원/㎡으로 정하여 공시한 사실을 인정할 수 있다.

(나) 앞서와 같이 표준지로 선정된 토지의 공시지가에 불복하기 위하여는

부동산가격공시법 제8조 제1항 소정의 이의절차를 거쳐 처분청을 상대로 그 공시지가결정의 취소를 구하는 행정소송을 제기하여야 할 것이지, 그러한 절차를 밟지 아니한 채 이 사건 토지의 개발이익금을 다투는 소송에서 이 사건 토지의 종료시점 지가산정의 기초가 된 표준지 공시지가의 위법성을 다툴 수는 없으므로, 원고들의 이 부분 주장도 이유 없다.

(3) 원고들의 셋째 주장에 대하여

개발이익환수에 관한 법률 제11조 제1항에서는 ‘

법 제8조 제3호의 규정에 의한 개발비용은 개발사업의 시행과 관련하여 지출된 다음 각 호의 금액을 합하여 산출한다(이하 생략)’,

제2항에서는 ‘

제1항 각 호의 산정방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다’고 규정하고, 이에 따라

개발이익환수에 관한 법률 시행령 제10조 제2항에서는 ‘

법 제11조 제1항의 규정에 의한 개발비용은 납부의무자가 당해 사업시행과 관련하여 지출한 제1항 각 호의 개발비용을 합한 금액으로서 그 산출내역서와 증빙서류를 갖추어 제시한 금액으로 한다(단서생략)’,

제3항에서는 ‘

제2항 본문의 경우에 납부의무자가 제시한 금액 중

제1항 제1호 내지 제3호의 개발비용의 금액이 다음 각호의 기준에 의하여 산출한 금액을 초과하는 때에는 그 초과하는 금액은 이를

법 제11조 제1항의 규정에 의한 개발비용으로 보지 아니한다(이하 생략)’,

제5항에서는 ‘건설교통부장관이

제2항의 규정에 의하여 납부의무자가 제시한 금액의 사실 여부 확인과

제3항의 규정에 의한 금액의 산출에 있어, 당해 개발사업의 내용·성질 등이 특수하여 그 확인 또는 금액산출이 곤란한 경우에는 개발비용산정기관에 이를 의뢰할 수 있다’고 규정하고 있다.

앞서 든 증거 및 을 5호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고들은 피고에게 재단법인 현대산업정보연구원에서 작성한 개발비용산정보고서를 증빙서류로 하여 개발비용내역을 순공사비 25,673,797원, 조사․설계비 2,168,281원, 일반관리비 1,540,427원 합계 29,382,505원으로 산정한 개발비용산출내역서를 제출한 사실, 원고들은 옹벽공사에서 1.5m와 2.0m의 높이로 시공하며, 절토한 토사를 4km 떨어진 곳에 반출한다고 신고하였으나, 피고가 현장확인을 한 결과 절토한 토사 반출 근거가 부족하며, 옹벽공사가 실제로는 1.0m, 1.5m의 높이로 이루어졌으며, 토목설계한 근거 자료가 부족한 사실, 이에 피고는 원고들이 제출한 증빙서류로는 이 사건 토지의 개발비용 산출내역의 확인이 곤란하다고 판단하고 개발비용 산정기관인 재단법인 한국산업경제개발원에 개발비용 산출용역을 의뢰하였고, 이에 위 한국산업경제개발원은 원고 제출의 공사비 내역서를 검토하여 순공사비를 22,339,535원, 일반관리비, 조사․설계비, 기타경비는 1,821,372원 합계 24,160,000원(천단위 미만 절사)을 개발비용으로 산정한 사실, 피고는 위와 같은 개발비용 산정내역에 따라 이 사건 사업의 개발비용을 24,160,000원으로 적용하여 개발부담금을 산출한 사실을 인정할 수 있다.

위에서 본 바와 같이 피고가 원고로부터 제출받은 증빙서류로는 개발비용의 산출내역의 확인이 곤란하다고 판단하고 위 한국산업경제개발원에 개발비용의 산출을 의뢰하여 그 결과에 따라 개발비용을 적용한 것은 앞서 살펴 본 관계법령에 따른 행위로서 적법하고, 달리 그 산정 기준이나 방식에 있어서 위법한 점을 발견할 수 없으므로, 원고들의 이 부분 주장도 이유 없다.

(4) 원고들의 넷째 주장에 대하여

(가) 개발이익은 개발사업을 통하여 얻게 되는 토지의 가치증진으로 인한 이득을 가리키는 것이어서, 개발사업과 관련하여 지출된 공사비라 하더라도 그것이 당해 개발사업의 시행을 위하여 사업대상 토지에 투입되어 그 편익 혹은 가치의 증가를 가져온 것이라야 순공사비로서 개발비용으로 인정될 수 있다.

(나) 갑 3호증(가지번호 포함)의 각 기재에 의하면, 원고들이 이 사건 토지를 취득한 이후, 등록세, 재산세, 도시계획세, 지방교육세, 종합부동산세 및 2004. 1. 1.부터 2006. 12. 31.까지의 도로점용료를 납부한 사실은 인정되나, 원고들이 주장하는 취득세, 등록세, 재산세, 도시계획세, 지방교육세, 종합부동산세 등은 이 사건 토지의 취득 내지 보유를 위하여 지출한 비용에 불과하고, 도로점용료 역시 이 사건 토지에 진출입하기 위하여 지출한 비용에 불과할 뿐, 이 사건 개발 사업자체에 투입되어 토지의 편익 또는 가치증가에 기여한 비용이라고 보기에 부족하여 개발비용에 포함시킬 수 없으므로, 원고들의 이 부분 주장 또한 이유 없다.

(5) 원고들의 다섯째 주장에 대하여

개발이익환수에 관한 법률 시행령(2006. 8. 4. 대통령령 제9639호로 개정되기 전의 것) 제2조 제4,5항에 의하면 정상지가변동률은

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제125조의 규정에 의하여 건설교통부장관이 조사한 연도별 또는 분기별 평균지가변동률(당해 개발사업대상 토지가 속하는 해당 시·군 또는 자치구의 평균지가변동률을 말한다. 이하 같다)로 하며, 다만,

개발이익환수에 관한 법률 제8조 제2호의 규정에 의한 개발사업 시행기간 중의 정상지가상승분을 산정하는 경우에는 연도별 또는 분기별 평균지가변동률과 연도별 또는 분기별 정기예금이자율 중 높은 율로 하는데, 위 연도별 정기예금이자율은 100분의 8, 분기별 정기예금이자율은 100분의 2로 규정하고 있다.

갑 1, 11호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 2006년 분기별 대구광역시 달서구 평균 지가변동률은 2006년 1/4분기 1.525%(1월 0.678%, 2월 0.442, 3월 0.397), 2/4분기 1.252%(4월 0.387%, 5월 0.433%, 6월 0.427%), 3/4분기 1.266% (7월 0.432%, 8월 0.427%, 9월 0.402%)인 사실을 인정할 수 있으므로, 피고가 개시시점 및 종료시점의 지가를 계산함에 있어 대구광역시 달서구의 평균지가변동률에 따라 2006년 1/4분기, 2/4분기, 3/4분기의 각 정상지가상승분을 1.525%, 1.252%, 1.266%로 각 산정하고, 개발사업시행기간 중의 각 분기당 정상지가상승분을 분기별 정기예금이자율인 2%로 산정하여 개발부담금을 산출한 것은 위 법령에 따른 것으로 적법하므로, 원고들의 이 부분 주장도 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고들의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.