1. 처분의 경위
가. 원고는(2004. 10. 29.
한국분말야금 주식회사에서 명칭이 변경되었다.) 2002. 8. 14. 피고로부터 별지 부동산 목록 기재 화성시
봉담읍 왕림리 산 57-1 임야 23,501㎡ 중 22,717㎡외 2필지 합계 27,091㎡에 대하여 공장 설립 승인을 받은 다음 위 토지들 중 등록전환 된 후의 위 목록 ‘2004. 7. 9.자 등록전환’란 기재 부동산 합계 27,064㎡(이하, ‘이 사건 토지’라 한다)를 공장용지로 조성하여 건축면적 10,759㎡ 규모의 공장건물(
한국분말야금 화성공장)을 신축한 후 2004. 4. 28. 건축물 사용승인을 받았다.
나. 피고는 위
공장용지 조성사업을 개발이익 환수에 관한 법률(이하, ‘법’이라고만 한다) 제5조 소정의 개발부담금 부과대상사업으로 보고, 2004. 11. 10. 원고에게 아래와 같이 산정된 개발부담금 262,037,460원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다.
구분
산정내역(원)
①:부과종료시점지가
4,326,717,683
②:공제액
부과개시시점지가
318,717,455
정상지가상승분
56,571,334
개발비용
1,855,129,152
③:개발이익①-②
2,096,299,742
④:개발부담금③×12.5%
262,037,460
다. 그런데 피고는 이 사건 처분시 공장설립승인일이 속한 2002년도의 이 사건 토지에 대한 개별공시지가에 그 공시지가 기준일인 2002. 1. 1.부터 공장설립승인일인 2002. 8. 14까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 부과개시시점 지가를 산정하였다.
【인정근거】다툼 없는 사실, 갑10의 3, 갑12, 갑13의 1, 2, 갑15의 1, 2, 을1의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 이 사건 처분의 적법 여부
가. 원고의 주장
원고가 내세우는 이 사건 처분의 위법사유는 아래와 같다.
(1) 원고는 이 사건 개발부담금의 부과개시시점인 2002. 8. 14. 이전인 2002. 4. 11. 서의자와 이 사건 토지에 대한 매매계약을 체결하고, 2002. 9. 30. 중도금을, 2002. 11. 1. 잔금을 각 지급하였으며, 이 사건 토지에 관한 실제 매입가액을 취득세 또한 등록세의 과세표준으로 신고하였으므로
법 제10조 제3항 단서
제5호 및
법 시행령 제9조 제5항 제1호에서 정한 ‘부과개시시점 이전에 매입한 경우’에 해당한다.
그런데, 이 사건 토지에 대한 실제 매입가액은 4,015,383,730원이고 이에 피고가 인정한 정상지가상승분 56,571,334원, 개발비용 1,855,129,152원을 합하면, 공제액은 5,927,084,216원(4,015,383,730원+56,571,334원+1,855,129,152원)이 되어 개발이익이 전혀 없게 되므로 이 사건 처분은 위법하다.
(2) 피고는 부과종료시점 지가를 산정함에 있어 2 이상의 감정평가법인에 의뢰한 감정평가액의 산술평균값을 기준으로 하지 않고 단순히 개별공시지가를 기준으로 하고 있으므로, 이 사건 처분은 위법하다.
나. 관계법령
별지 관계법령 기재와 같다.
다. 판단
(1) 원고의 첫 번째 주장에 관하여
법 제10조 제3항 단서
제5호 및
법 시행령 제9조 제5항 제1호에 의하면, 개발부담금을 산정함에 있어서 부과개시시점 지가는 원칙적으로 개별공시지가를 기준으로 하되, 실제 매입가액이 정상적인 거래가격이라고 객관적으로 인정되고 부과개시시점 이전에 매입한 경우로서 그 매입가격이 취득세 또는 등록세의 과세표준이 된 경우에는 실제 매입가액을 기준으로 할 수 있도록 규정하고 있다.
따라서 우선 개발부담금 부과개시시점 이전에 매매계약이 체결되고 계약금이 지급되었으나 중도금 및 잔금이 부과개시시점 이후에 지급된 경우를
법 시행령 제9조 제5항 제1호에서 말하는 ‘부과개시시점 이전에 매입한 경우’에 해당한다고 볼 수 있는지 여부와, 다음으로 원고의 매입가액이 정상적 거래가격으로서 실제의 매입가액인지 여부가 문제되므로 이 점에 관하여 보기로 한다.
(가) ‘부과개시시점 이전에 매입한 경우’에 해당하는지 여부
1) 개발부담금은 그 납부의무자로 하여금 국가 등에 대하여 금전 납부의무를 부담하게 하는 것이어서 납부의무자의 재산권을 제약하는 면이 있고, 이는 개발사업을 통하여 얻게 되는 토지의 가치증진으로 인한 이득인 미실현 개발이익에 대하여 부과되는 공과금이므로, 개발부담금 부과의 기준이 되는 개발이익을 산출함에 있어서는 가능한 한 합리적 방법을 통하여 납부의무자가 현실적으로 얻게 되는 이익을 실제에 가깝도록 공평하게 산정하여야 할 필요가 있다.
그러므로 토지의 실제 매입가액이 객관적으로 인정된 경우에는 가급적 위 실제 매입가액을 부과개시시점 지가의 기준으로 삼는 것이 개발부담금 제도의 취지에 부합한다.
2) 그러나 다른 한편으로는 실제 매입가액을 부과개시시점 지가로 널리 인정하게 되면 사업시행자 등이 개발부담금을 적게 부담하기 위하여 실제보다 높은 매입가액을 신고할 우려가 있고 위와 같은 경우에 그 신고가격의 진위를 객관적으로 확인하는 것이 반드시 용이한 것만은 아니다.
3) 이에 법은 위에서 본 두 가지 측면을 모두 고려하여 원칙적으로 부과개시시점 지가의 산정기준을 개별 공시지가에 의하도록 하면서, 다만 ‘실제 매입가액이라고 객관적으로 인정되는 경우로서 대통령령이 정하는 경우’ 등에만 예외적으로 실제 매입가액을 기준으로 할 수 있도록 규정하고 있다.
즉,
법 제10조 제3항 단서는 국가 등으로부터 매입한 경우, 경매 등에 의하여 매입한 경우, 지방자치단체 등이 매입한 경우, 수용 등에 의하여 취득한 경우와 같이 거래주체나 형식에 따라 매입가액의 객관적 진실성이 담보될 수 있는 때를 제1호 내지 제4호로 규정하여 위와 같은 경우에는 실제 매입가액에 의하여 부과개시시점 지가를 산정하도록 하면서, 제5호에서 제1호 내지 제4호에 해당하지 않더라도 실제의 매입가액이 정상적인 거래가격이라고 객관적으로 인정되는 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 실제의 매입가액에 의하여 부과개시시점지가를 산정할 수 있도록 규정하고 있고,
법 시행령 제9조 제5항은
법 제10조 제3항 제5호에서 ‘대통령령이 정하는 경우’를 규정하면서 그 제1호에서 부과개시시점 이전에 매입한 경우로서 그 매입가격이 취득세 또는 등록세의 과세표준이 된 경우를 들고 있다.
4) 결국
법 제10조 제3항 단서의 입법취지는 발생하지 않은 가공의 개발이익에 대하여 개발부담금을 부과함으로써 재산권을 침해할 소지가 있음을 고려하여 개별 공시지가를 상회하는 매입가격이 실제 매입가격으로서 객관적 진실성이 담보될 수 있다면 그 매입가액을 부과개시시점지가 산정의 기초로 삼도록 함에 있다 할 것이고,
법 시행령 제9조 제5항 각 호의 규정을 해석함에 있어서도 이와 같은 취지를 고려하여야 한다.
그리고
법 시행령 제9조 제5항 제1호가 ‘매입가격이 취득세 등의 과세표준이 된 경우’라고 규정한 것은 개발부담금 납부의무자가 신고한 매입가격이 실제의 매입가액으로 객관적으로 인정되는 징표의 하나로서 이를 규정하고 있는 것에 불과하고 개발부담금과 취득세 등은 그 제도의 목적과 부과 방법이 서로 다르므로 개발부담금의 산정에 있어서의 ‘매입’을 취득세 부과에 있어서의 ‘취득’과 동일한 개념으로 해석해야 할 필연성은 없다고 할 것이다.
5) 따라서 부과개시시점 이전에 토지에 대한 매매계약이 체결되고 그 매매계약에서 정한 매매대금이 실제의 매입가액으로서 정상적인 거래가격으로 인정되는 경우에는 중도금과 잔금의 지급이 부과개시시점 이후에 이루어졌다고 하더라도 법 시행령 제9조 제5항 제1호에서 말하는 ‘부과개시시점 이전에 매입한 경우’에 해당한다고 보아야 할 것이다.
(나) 원고 주장의 매입가격이 정상적 거래가격으로 실제의 매입가격인지 여부
1)
법 제10조 제3항 본문에서 정하고 있는 바에 따라 개발부담금의 부과개시시점 지가를 개별 공시지가로 산정하는 것이 원칙이고, 다만 ‘실제의 매입가액이 정상적인 거래가격이라고 객관적으로 인정되는 경우로서 대통령령이 정하는 경우’ 등에만 예외적으로 실제의 매입가격으로 그 부과개시시점의 지가를 산정하도록 규정하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 객관적으로 실제의 매입가액의 진실성이 담보될 수 있는 경우에 한하여 그 매입가액으로 부과개시시점의 지가를 산정할 수 있는 것으로 보아야 한다(
대법원 2006. 3. 10. 선고 2005두14486 판결 참조).
2) 원고가 부과개시시점인 2002. 8. 14. 이전에 이 사건 토지를 서의자로부터 매수하고 지급하였다는 40억 15,383,730원은 아래와 같은 점에서 객관적으로 그 진실성이 담보된다고 볼 수 없다.
즉, 이에 부합하는 증거로 갑3의 1, 2, 3, 갑4, 갑7의 각 1, 2, 갑17의 각 기재와 제1심 증인
김성호의 증언이 있으나, 원고 주장의 매매대금을 전제로 하여 원고로부터 매도인에게로의 대금 지급 사실을 직접 입증할 금융자료가 제출되어 있지 않은 점, 원고는 이 사건 토지를 포함한 15필지(처음에 22필지였으나 합병되어 15필지로 됨) 53억 5,276만 원을 계약당일인 2002. 4. 11. 535,276,000원, 중도금 3,405,828,000원 중 1,605,828,000원을 2002. 8. 27., 나머지 18억 원을 2002. 9. 30., 잔금 1,411,656,000원을 2002. 11. 1. 지급하였다고 주장하나, 매매대금의 규모에 비추어 매매대금을 1,000원 단위로 하여 지급한다는 것으로 경험칙상 이례적인 점, 원고는 이 사건 토지를 포함한 15필지에 대해 매입대금을 53억 5,276만 원(이 사건 토지 가격 약 40억 15,383,730원)으로 과세표준 신고를 하였을 뿐, 위 토지를 원고 소유 화성시
동탄면 석우리 55-1 외 9필지가 수용됨으로 인하여 대체취득하였으므로 지방세법상 취득세와 등록세가 부과되지 아니하여 이를 납부한 적이 없는 점(갑9) 등에 비추어 이를 믿지 아니하고, 갑4 내지 7의 각 2, 갑8의 1 내지 8, 갑19의 1 내지 7의 각 기재만으로는 원고가 2002. 8. 14. 이전에 이 사건 토지를 40억 15,383,730원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결하였다고 인정하기에 부족하며, 달리 원고의 위 주장사실을 인정할 증거가 없다.
3) 나아가 원고가 이 사건 토지를 부과개시시점인 2002. 8. 14. 이전에 40억 15,383,730원(평당 490,000원)에 매입하였다 하더라도 아래에서 보는 바와 같이 이를 정상거래가격으로 볼 수 없다.
우선, 갑18, 26, 을4, 5의 각 기재에 의하면, ① 원고는
조외희,
박성희와 함께 2002. 4. 11. 서의자와 사이에 이 사건 토지를 포함한 22필지에 관하여 총 매매대금 70억 6,776만 원(평당 490,000원)에 매입하는 내용의 매매계약을 체결하면서(원고의 해당분은 53억 5,276만 원이고 그 중 이 사건 토지가 차지하는 부분은 약 40억 15,383,730원이며,
조외희의 해당분은 17억 1,500만 원이고,
박성희는 이후 출자금을 내지 않아 매수인 지위에서 탈락하였다.), 향후 공장설립 승인을 얻지 못하여 매입토지를 공장설립부지로 사용할 수 없는 경우에는 매매계약을 해제 또는 해지할 수 있고, 그와 같은 경우에 매도인은 이미 지불받은 매매대금을 매수인인 원고 외 2인에게 반환하도록 약정한 사실, ② 2002년도 당시 준농림지역인 이 사건 토지(답, 임야) 부근의 표준지 가격을 보면, 용도지역이 같은 준농림지역에는 지목이 같은 적절한 표준지가 없어 농림지역에 속하는 화성시
봉당읍 왕림리 118 답 3,242㎡의 경우 이 사건 토지보다 가로조건, 접근조건, 획지조건이 더 나음에도 공시지가가 ㎡당 24,000원(평당 약 79,200원)이고, 같은 준농림지역 임야로서 장안대학 남측에서 원거리이고 순수산간지대에 위치한 맹지, 부정형, 완경사인 위
같은 리 산 38-1 임야 6,479㎡는 이 사건 토지보다 접근조건, 획지조건이 열세이긴 하나 공시지가가 ㎡당 10,500원(평당 약 34,650원)인 사실, 이 사건 토지와 인접해 있고 농림지역이긴 하나 왕림휴게소 남측 인근의 소규모 공장지대에 위치하며 소로한면, 사다리형 평지인 공업용 표준지, 위
같은 리 91-2 공장용지 1,480㎡의 공시지가가 ㎡당 110,000원(평당 약 363,000원)인 사실, 이 사건 토지 인근이고 준농림지역으로 사다리형 평지인 화성시
봉당읍 당하리 157-5 공장용지 2,380㎡의 공시지가가 ㎡당 137,000원(평당 약 452,000원)인 사실을 각 인정할 수 있다.
그렇다면, 원고가 주장하는 이 사건 토지 매입가격 평당 490,000원은 지목이 농지 및 임야인 상태에서의 정상적인 거래가격이라기보다 공장용지로 형질변경이 될 것을 전제로 한 거래가격으로서 이미 개발이익이 포함되었다고 할 것이므로 정상거래가격이라고 할 수도 없다 할 것이다.
따라서 원고의 위 주장은 어느 모로 보나 이유 없다.
(2) 원고의 두 번째 주장에 관하여
법 제10조 제1항의 규정에 의하면, 종료시점지가는 부과종료시점 당시의 부과대상토지와 이용상황이 가장 유사한 표준지의 공시지가를 기준으로
「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 산정한 가액에 당해연도 1. 1.부터 부과종료시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 한다.
그런데, 갑15의 2, 을3의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 이 사건 처분의 기초가 되는 부과종료시점 지가를 산정함에 있어 이 사건 토지와 같은 읍에 위치하고, 용도지역이 관리지역, 토지이용상황이 공업용으로 동일한 화성시
봉담읍 왕림리 324-1 공장용지 3,507㎡를 표준지로 선정한 사실, 위 표준지의 공시지가인 ㎡당 130,000원에 이 사건 토지의 특성을 조사하여 산출한 가격배율 ‘1.213’을 곱하면 ㎡당 157,000원(130,000×1.213)이 되는바, 이를 이 사건 토지면적에 곱하여 42억 49,048,000원(27,064㎡×157,000원)을 산출한 다음, 위 금액에 2004. 1. 1.부터 부과종료시점까지의 정상지가상승분인 77,669,683원을 합하여 43억 26,717,683원(=4,249,048,000원+77,669,683원)을 산정한 사실을 각 인정할 수 있다.
위 인정사실에 의하면, 피고가 이 사건 토지의 부과종료시점지가를 산정하는 방법에 어떠한 위법이 있다고 할 수 없으므로, 원고의 이 부분 주장 또한 받아들일 수 없다.
3. 결론
그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
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